집을 보고 있는데요, 마침 마음에 드는 집이 있어서 오퍼를 쓰려고 합니다.
제가 알기로 론 금액이 줄어들고 나머지 금액은 현금으로 채워넣어야 하는 걸로 알고 있습니다. 실제 지인이 그런 상황에 처해졌었는데 appraisal contingency를 넣었던 상황이었지만 네고 해보니 셀러가 가격을 깎아줬다고 합니다. 물론 운이 좋았던 상황이죠.
컨틴전시를 넣는 것에 대한 영향은 어느동네에서 어떤 종류의 집을 보느냐에 따라 다르다고 보입니다. 이런건 realtor랑 얘기해 보셔야 할 것 같습니다.
보통의 경우 버짓에 버퍼를 좀 두는 것 같습니다.
막막하던 차에 감사합니다. 결국은 버퍼를 두어야 하는데 집값이 너무너무 갑자기 올라 버퍼를 뒀다고 생각했는데 또 모자라고, 버짓만 자꾸 올라가요.
나머지 금액은 현금으로 넣는다는게 어떤건지 잘 모르겠어요.
다운페이 예상금액보다 더 많이 뱅크 어카운트에 있었어야 하는건가요?
다운페이는 30% 정도 예상하고 있었는데 다운페이는 제가 가진거 거의 다 끌어넣는 수준인데요. 이 정도면 어프레이졀에 영향 없이 론은 받을 수 있을까요?
론금액이 조금 넘어가니 점보론으로 되어 버려 또 이자율이 높아지던데, 최악의 경우 점보론을 받아야 하는거겠네요.
집 산 가격 - 다운페이 = 론 금액 <= appraisal value * max LTV ratio 이 되어야 합니다.
근데 appraisal이 집 산 것보다 낮게 나오고 LTV 감안해도 필요한 론 금액보다 적게 나오게 된다면 부족한 금액은 전액 현금으로 추가지불하셔야 한다는 얘기입니다.
영향이 없을지는 저희가 상황을 다 알고 있는게 아니라 알려드리기어렵지 않을까 싶네요. 이자 올라가거나 20프로 미만으로 떨어져서pmi가 추가된다고 하면 debt to income ratio에 영향을 주기 때문에 정확한 상황을 모르고 있으면 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다.
수식을 보니 이해가 잘 되었습니다. 이자가 어떻게 영향 받을지까지 생각하니 더 골치아파지네요.
론받을 금액이 appraisal value * max LTV ratio 보다만 적다면 큰 문제는 없겠네요.
위에 bn 님 의견에 동의 하구요. 보통 집주인이 집가격을 깍아 주던지 아니면 본인이 다운을 더 하지요.
그런데, 보니까요. 보통 어플레이졀이 론 가격에 얼추 맞추어 주더라구요.
물론 집가격이 너무 가파르게 상승하면 어플레이졀이 못 따라 가기도 하지만,
요즘 집 가격이 그렇게 가파르게 올라 가는 경우가 아니라서 대충 어플레이졀에 맞추어 나올꺼에요.
어프레이잘 관련해서는 내가 100이라는 금액의 집을 20 내돈, 80 대출 받아 사기로 했는데, (LTV 80%) 어프레이잘 받아 보니 집 가치는 90밖에 안되서, 80을 대출 받게 되면 LTV가 89%가 되는 상황이 됩니다.
1. 렌더가 돈을 더 빌려주기 (LTV 때문에 안될 수도, 되더라도 PMI가 추가되거나 rate에 영향 받을 수도)
2. 집주인이 가격을 낮춰주기
3. 내가 down을 더하기
결국 이렇게 세개 중에 하나가 되거나또는 여러가지가 조금씩 절충 되야 클로징이 가능합니다.
집 주인 입장에서는 인스펙션/어프레이졀 등 귀찮은게 싫겠죠. 그냥 as-is상태로 팔고, loan 때문에 closing이 못해서 시간 날리기는게 없는게 좋으니, 결국 다운 많이 (또는 전부 현금)하는 쪽이 편하겠죠. 렌더 입장에서는 LTV가 높거나 론 금액이 크면 어프레이쟐 waive 안해 줄 겁니다.
그리고 한국에서 도움 받는 돈의 경우 보통 언더라이팅 할때 2개월 정도 내에 송금된 금액은 출처 증명하라고 합니다. 그 전에 이미 내 계좌에 있으면 증명 할 필요 없고요. 이게 론에 영향을 직접적으로 준다기 보다는, 내가 저 돈 출처 증명하는게 귀찮습니다. 한국에서 받은 돈이니 한국은행 등에서 받아야 할 서류가 필요 할겁니다.
다운을 30% 이라 렌더가 안빌려주지는 않을것 같은데 점보론으로 넘어가게 되어 이자율이 높아질까 걱정이 되기는 해요.
집주인이 가격을 낮추어주는건 오퍼 몇개 넣어 본 결과 리스팅에서 5만불~10만불 이상 오퍼가 accept 되고 있는 셀러 마켓에서 있을수 없는 시나리오같구요.
한국에서 송금받는것도 과정이 너무 귀찮으면 일단을 제외하고 계획을 잡아야 할것 같습니다.
감사합니다.
질문하시는 걸 보니, 셀러 마켓인것 같은데요. 셀러입장에서 다운페이가 많은 걸 선호합니다. 어프레이절이 다소 낮게 나와도 대출에 문제가 없을테니까요. 대출이 안되는 경우가 발생할 수 있으니까요. 그게 아니라면 셀러입장에서는 현금으로 사던 전체 대출로 사던, 몇천불이라도 높은 가격제시하는 쪽이 무조건 좋죠. 근데 어프레이절은 왠만하면 보통 시세대로 나오더라구요. 셀러마켓인데, 바이어가 다운페이가 충분치 않다면 가격을 더 제시하지 않으면 좀 불리할 것 같아요.
인스펙션 안한다고 해서 2만불 싸게 오퍼하는 사람한테 팔것 같지는 않네요. 집에 심각한 하자가 있어서 인스펙션하면 아무도 안 살거라는 생각이 있지 않는한,... => 오히려 이런집은 싸더라도 사면 안됩니다. 수리비가 더 나올수 있어서요. 저도 집살때 좀 이상한게 있어서 인스펙션 하자고 했는데 거절하는 셀러 있었는데, 나중에 보니깐 지반에 문제가 있어서 문제가 있는 집이더라구요.
어차피 인스펙션이라는게 집을 살펴보고 문제 있으면 안 사던지 아니면 셀러한테 고쳐달라고 하는건데, 셀러마켓이면 인스펙션 해봤자 잘 안 고쳐줍니다. 어차피 그래도 살 사람 있고 대부분은 가격이라는게 이미 그런것도 다 반영된 값이라고 봐야죠.
++1 랑펠로님의 의견에 동의해요. 입장바꿔서 5만불씩 집값이 바뀌는데 인스펙션 안하고 2만불 덜받는것과 차라리 인스펙션 하고 안깎아주는것하고 어느것을 택할지 생각해보시면 답은 쉽죠. 말씀하신대로 셀러마켓은 뭐 어차피 고쳐주지도 않고.. 인스펙션 해보고 맘에 안들면 사지마라 다시 올려서 팔면 되지 이런 생각도 많더라고요. 어차피 그런 경우에는 큰 문제 아니면 고쳐서 살 생각으로 사고요..
경쟁력있는 오퍼는 결국 가격이 아닐까 싶습니다. 리스팅보다 더 얹어서요. 셀러가 특정한 조건을 원하면 맞춰주는것도 방법이죠. 주위에 클로징을 일찍 해주고 셀러한테 몇 달 무료로 렌트해주는것도 본 적이 있습니다. 셀러는 덕분에 새로 가는 집에 펀딩도 훨씬 쉽게 잘 해결하고 이사도 여유롭게하고...
두분 말씀 다 의리가 있는 것 같습니다. 감사합니다.
제가 오퍼 넣고 싶은 집도 인스펙션 하던 안하던 신경도 안쓸집 같이 깨끗해 보였어요. 그러니 국은 비싸게 오퍼하는게 장땡이 같네요. 제 에이젼트는 아무리 깨끗해 보여도 인스펙션은 리무브하지 말자고 하네요.
그런데 얼마나 비싸게 넣어야 할지 감이 안오네요.
엄청 비싸게 넣으면 되긴 하겠지만 누구든 오버프라이스로 사고 싶지는 않으니까요.
그 적정한 가격 ( 다른 사람보다 조금 많이 써서 오퍼 억셉) 을 알아내는게 또 리얼터 능력이죠.
그리고, 새집이고 셀러마켓이면 인스펙션 하나마나 별 상관은 없을거예요. 저도 몇년전에 새집 팔았는데, 사는 사람이 인스펙션 안하더라구요. 근데 파는 입장에서는 하든 안하든 신경도 안 쓰이던데요. 새집이라 인스펙션 하던 말던 나올게 없는데다가, 뭐가 나온다 해도 비슷한 가격에 멀티 오퍼 받은 상태라... 바이어가 혹시 모를 문제가 있는지 확인한다는 의미가 큰거지, 셀러입장에서는 큰 영향 없는 것 같아요.
++1 (어쩌다보니 랑펠로님의 의견에 자꾸 동의를 하네요) 물론 리얼터의 말을 100퍼센트 신뢰할 이유는 없지만 그 분들도 거래를 성사시키는게 목적이기 때문에 어느정도의 가이드라인이 있을 거에요. 거기서 결국 판단은 본인이 해야하는거죠. 제가 아는 분 같은 경우는 멀티 오퍼가 들어왔는데 다른 분들과 달리 단 1명만 10퍼센트 이상 높았었다고 합니다. 그 분이 5퍼센트만 높게 썼어도 사실 됬겠지만.. 그걸 어떻게 알까요?
결국 중요한건 내가 그 집을 얼마나 원하느냐는 사실일 것 같네요. 지금 마켓때문인지 그 집이 정말 마음에 들어서인지 (아니면 둘 다) 잘 모르겠는데 정말 그 집이 마음에 든다면 그만큼의 가치를 인정하고 무슨 노력이든 하겠지만 그게 아니라면 적당히 추천받는 선에서 해보되 항상 다른 집을 염두에 둘 것 같습니다. 결국 100% 마음에 드는 집을 찾긴 어려우니까요 (보통 첫 집을 사고 나서 결국 이사를 많이 가시더라고요 - 살면서 몰랐던 점들을 알게되서 그런지..)
Realtor 가 적정 가격을 진짜 객관적인 숫자로만 말해줘요.
물론 의리가 있는 가격인걸 알지만 저는 이 집이 진짜 마음에 든다고 꼭 이기고 싶다고 했는데 역시 객관적인 답만 해줘요.
컨팅젼시 리무브하면 강력한 오퍼가 될까 생각해 봤지만 집이 워낙 깨끗하면 셀러는 인스펙션 하던지 말던지 상관 안할것 같더군요.
@완전 동의합니다.
겨우살이님, 저는 이집이 95% 마음에 들어서 더 고민을 하고 있습니다. 다니면서 봐도 이렇게 온 식구 각각의 취향을 맞추기가 어렵더군요.
그래서 더 확 지르고 싶어요.
제가 그런 경우였습니다. 기본적으로는 차액을 디파짓을 더하거나 셀러가 깎아주면 깔끔하게 해결됩니다. 예를 들어 20만불 오퍼한 집에 2만불을 다운페이 하기로 하고 18만불 론을 받기로했습니다. 근데 감정이 19만불 나왔다면 은행은 17만불밖에 못빌려 주는걸로 압니다. 그래서 차액 1만불을 셀러든 바이어든 해결을 해야하는 상황이죠
암튼 저는 더 낼돈없다 셀러가 안깎아주면 계약 깨진다 주장했고 (론 컨티전시가 있었습니다) 결국 셀러가 깎아줬습니다. 근데 이걸 저희리얼터가 잘해줘서 잘 마무리가 되었습니다
그리고 한국에서 송금받은것도 제가 해봤는데 ㅋㅋ 2~3개월 묵히는 이유는 출처를 안 밝혀도 되기 때문입니다. 급하게 송금받으셔고 되고 gift든 어떤합당한이유의 출처만 밝히시면 문제가 없습니다. 조금 귀찮아서 그렇지요. 송금받으실 계획이시라면 론담당자에게 문의해보시면 잘 알려주실겁니다.
->그럼 어프레이졀도 그거에 맞춰서 조정됩니다. 비슷한 집이 주변에 얼마에 팔렸나 감안해서 사려는 집 밸류도 조정됩니다. 터무니 없이 높은게 아니면 맞춰져요.
닥칠 수 있는 시나리오를 미리 점검하는 건 잘 하시는 것 같습니다만 이렇게 생각해보심이 어떨까요?
1) 지나치게 높은 가격을 불러서 론이 안 나온다 -> 사시는 걸 다시 고려해 보심이,
2) 적당히 높다 -> 주변 시세와 차이 없으면 보통 사시는 사격에 맞춰서 어프레이졀이 나올 확률이 높습니다.
주변에 팔린 시세가 겁이 나게 팔려서 사실은 오퍼 넣기가 겁납니다.
그럼 어프레이졀 낮게 나올까봐 하는 걱정은 없어지겠네요.
감사합니다.
제가 몇년 전에 셀러 마켓에서 집값이 껑충껑충 뛸때 집 샀는데 어프레절 덜 나와서 제 돈으로 매꿨습니다. 필요할때 잘산거라 생각되어 후회없습니다.
보통 요즘은 셀러가 아예 인스펙션도 해서 해놓기 때문에 거의다 no inspection 이 많습니다. 인스펙션 리포트가 아예 디스클로저에 포함되있는게 보통입니다.
제가 바로 이 경우 같아요. 너무 껑충껑충 올라서 어프레이졀 할때 데이타가 다 반영이 안되어서 적게 나올것 같거든요.
그래도 마음에 드는집 후회 없이 사셔서 좋겠습니다. 저도 그래서 후회 없으려고 엄청 올려서 오퍼 준비하고 있네요. ㅠㅜ
감사합니다.
저희가 보는 질로우나 레드핀에 나오는 집 가치가 안 맞을거에요. 아마도 어프레이절이 생각하시는거 보다 더 나올지도 모르겠습니다. 보통 셀러 브로커 바이어 브로커 다 시세 알고 내 놓고 대부분 어프레이저도 거기 맞처 감정하는거 같아요. 물론 지역에 따라 천차 만별이겠지만요..... 근데 요즘도 셀러 마켓인가요?
몇달 전만 해도 셀러마켓이기는 했지만 양방향으로 가능한 마켓이었는데 갑자기 엄청난 셀러마켓으로 더 기울어 버렸어요.
아, 더 조금 더 기다려서 마켓이 어떻게 흘러갈지 보고 사야할지 지금 따라 잡으며 사야하는지 여전히 고민은 됩니다.
감사합니다.
아직 다 가상의 시나리오인거 같군요. Appraiser가 아주 지독한 사람아니면 보통 왠만하면 맞춰서 나오는 것 같아요. 보통 감정평가할때 최근에 비슷하게 판매된 3집을 가지고 평가를 하는데 며칠사이에 언청 폭등하지 않는 이상은 얼쭈 비슷한 가격대가 나올 거로 예상되구여. 평가사에 따라 약간의 유도리가 좀 있는 것 같아요. 여차하면 2nd opnion도 받을 수 있지 않을까요?
지금 하셔야할 일은 어서 한국에서 송금받고 gift certificate같은 것을 만들어놓는게 더 급선무 같슴다. 3~4개월 뒤에 집을 장만하실 생각이 아니라면요...집은 거금이 드는 인생의 큰 획은 긋는 중대사니 너무 급한 맘 먹지마시구 차분히 잘 성공하시길 바래봅니다..
좀더 강력한 오퍼.
1. Cash가 더 많은 오퍼.
2. Contingency가 많이 없는 오퍼..
3. 다른 갬성에 호소하는 cover letter 같은 거?
베이지역이나 뉴욕쪽 땅값 비싼 지역에 사시는 분같은데. Cover letter도 추천드립니다. 저도 오퍼 넣을 때 왜 이집이 좋은지 이유와 우리 가족사진을 넣어서 커버레터를 써서 오퍼와 같이 넣었는데, 쎌러가 조금 먹혔다고 하더라구요. 저보다 비싸게 넣은 오퍼를 마다하고 저한테 팔기로 했다고.. 듣기 좋아라 한 말일 수도 있지만.. 매력적인 오퍼를 만들 수 있는 감성팔이도 좀 추천드림당.
땅값 비싸고 집값 겁나게 비싼 지역 맞아요.
작년에 우연히 만났던 에이젼트가 감성팔이 준비를 그때부터 하자고 그랬는데 그당시에는 막연히 집을 보러다닐때라 아무 생각이 없었는데 그게 진짜 먹히나 봐요. 지금 저랑 일하는 에이젼트는 감성팔이랑 거리가 먼 아주 calm 한 에이젼트인데요. 커버레터 준비해 볼까 싶네요.
도움 많이 되었습니다. 감사합니다.
커버레터라는게 집을 꼭 사겠다 (오퍼 억셉되면 중간에 깨지 않겠다) 라는 강력한 의지의 표현이니까요.
셀러입장에서는 오퍼 억셉된후에 계약이 깨지는 건 무조건 나쁘니까, 가격이 비슷하면, 계약이 깨지지 않는 조건을 택할 수 밖에 없죠.
그 계약이 깨지지 않는 조건이 라는게 컨틴전시 없는거, 현금많은거... 다 같은 이유죠,
그렇겠네요.
오퍼 억셉된 후에 어프레이졀 단계에서 깨져도 무조건 나쁘다고 생각할까 싶네요. 하도 인기 있는 집이라 다시 내놓아도 금방 높은 가격에 오퍼 또 들어올것 같아요.
제 경험으로는 그래도 무조건 싫어합니다. 일단 팔려고 하는 사람은 팔 이유가 있기 때문에, 돈을 조금 덜 받는거보다 안 팔리는게 제일 나쁩니다. 뭐 간혹 재수가 좋아서 시장이 더 과열되는 바람에, 더 비싼 가격에 팔리는 경우도 있지만, 대부분의 경우에는 자기 일정에도 문제가 생기고, Back to market한 경우는 바이어들 선호도도 떨어져서 가격도 처음처럼 못 받습니다. 다시 나오는 경우는 바이어들도 무슨 안좋은 이유가 있을거라 생각하기 때문에, 결국 그런게 오퍼가격에 반영되는 거 같더라구요.
랑펠로님 글이 앞으로 어프레이졀 나온 후 전략에도 큰 도움이 되겠어요.
다른 글들을 읽어 봐도 accept 받은 후부터는 갑을이 바뀐다 해서 의아했었는데 랑펠로님이 말씀하신 글 보니 이해가 갑니다.
근데 컨텐전시 없으면 갑을이 바뀔 일이 없겠죠. 어차피 취소를 못하니까요. 그리고 그런 이유로 셀러입장에서는 가격이 많이 차이 나지 않으면 컨텐전시 없는게 당연히 좋구요. 보통 가격은 낮은데 너한테 주기로 했다는 게 오퍼 가격이 더 높은 가격인 사람은 클로즈가 확실치 않기 때문이라고 생각하고 있습니다. 그게 아니라면 가족도 아닌데 굳이 낮은 가격에 팔리가 없겠죠.
랑펠로님, 잘 배웠습니다. 앞으로 닥칠 어프레이졀이랑 인스펙션 컨팅전시를 잘 활용해서 딜을 잘 하도록 연구해 보겠습니다. 해주실 조언 있으시면 더더욱 고맙겠습니다.
베이지역인데요 그냥 제일 많은 금액이었구요 contingency는 원래 거의다 없구요 cover letter는 모두 다 하더라구요.. 최고금액이 같으면 그때 커버레터 정성이 먹히나봅니다 ㅜㅜ
베이지역은 역시 셀러마켓 중에 갑이군요. 커버레터는 비슷한 오퍼일때겠죠? 그래도 1이라도 잡고 싶은 마음이 드니까 다들 커버레터를 쓰나 봅니다.
셀러마켓이면 dual agent 가셔야지요.
감성팔이 아무리 하셔도 dual agent는 못 이겨요.
dual 의 단점이라면, 집을 비싸게 살 수 있다는게 흠이겠네요.
그래서 내가 원하는 집을 확실히 사셔야 겠다면 dual agent로 하세요.
안그래도 지난번 다른 집은 셀러 에이젼트에게 듀얼로 하겠냐고 물어 봤더니 안한다고 그래서 관뒀고요.
이번 셀러 에이전트는 연락은 무조건 이메일로만 하는데 답이 안오기로 유명한 에이젼트랍니다. 그래서 연락도 안해봤어요.
레드핀에서 진행준인데 레드핀이 좋은 점은 푸쉬가 없는데 나쁜 점은 막 적극적으로도 도와주지 않네요.
저희는 appraisal 가격이 저희가 오퍼한 금액보다 한 5000불 낮게 나왔는데, 별로 차이가 안 나서 그런지 셀러가 그냥 깎아줬어요.
깍아준다면 더 바랄게 없겠지만 저희는 아마 어프레이졀이랑 업셉트되는 가격이랑 5만에서 7만 정도 차이 날것 같아요.
저희는 appraisal 가격이 오퍼가격이랑 10만불 넘게 차이가 났습니다. 은행에서는 Appraisal 가격에 80%만 론이 나오고요. 셀러와 중간에서 합의했구요 론 안나오는 금액은 현금으로 채웠어요.
보통은 appraisal 할 때 최근 트렌드 반영해서 나오긴해요. 저도 코로나때문에 엄청난 셀러마켓으로 변해버린 지역에 살고 있고 지난 일년간 집값이 십만불 정도 올랐는데그만큼 최근에 그정도 높여서 팔리니까 어프레이절이 나오더라구요. 어프레이절 하는 사람들도 나름 지표들이 있어서 최근에 팔린 comparable한 집들과 비교해서 가격을 산정하는거라 최신 트렌드가 반영돼서 나와요. 오히려 이렇게 마켓이 급격히 변할 때 최신 트렌드가 늦게 반영되는게 redfin, zillow estimate이에요.
저도 레드핀 통해서 진행하고 있는데요, 레드핀 estimation 은 얼마나 민감한지 매일매일 숫자가 엄청 바껴요. 그런데 실제 팔리는 가격은 높아진 estimation 을 넘어서고 있네요. 어프레이졀 자체는 문제는 되지 않겠다고 봐도 되겠네요. 감사합니다.
저희도 더불러서 낙찰 받았는데 어프레이절이 낮게 나와서 셀러가 리어프레이즈 요청해서 하고 다시 좀 높게 나와서 아주조금 조정된 금액으로 구매 했네요. 마켓에 따라 다른데요. 친구네는 론을 받으면서도 모든 컨틴젼시 웨이브 하고 20만불 더 불러서도 겨우 샀어요. 그쪽 마켓 트렌드를 따라가셔야 할것 같아요.. 저희는 현금 엄청 까다롭게 미국 은행간에서도 옮기지 말라고 했었어요.. 한국에 돈 있는데 못쓰고 그냥 다운 적게해서 일단 샀네요.
은행간에도 펀드를 옮기지 않아야겠어요.
일생이여행님도 엄청난 셀러마켓 지역이신가 봐요.
다시 전략을 잘 짜봐야겠습니다. 감사합니다.
한국에서 송금받은 돈을 계좌에서 묵히지 않고 바로 쓸 수 있는 방법도 있습니다. 제가 2년 전에 집 살 때 썼던 방법인데요. 배우자 분의 미국 은행 계좌로 송금을 받으신 후 그 돈을 다시 계약할 때 돈이 나가는 계좌로 받으면, 배우자에게 받은 돈이다라는 증명서류 하나면 됩니다. (보통 배우자와 집살 때 공동명의 하시죠?) 내 계좌로 한국에서 송금 받으면 출처 증명하는 것이 꽤나 번거로운데 배우자의 미국내 계좌에서 받은 돈이면 증명이 간단해 집니다. 저도 셀러마켓에서 사면서 금액이 모자라서 론 브로커가 알려줘서 이렇게 했습니다. 다만 계약 때 쓰실 은행계좌가 배우자분과 공동으로 사용하는 계좌가 아닐 때만 가능합니다.
저희는 공동 계좌가 하나도 없어요. 론은 본인 혼자만으로 받고 집은 공동명의로 하고 공동 계좌가 아니어야 한다는게 조건이네요.
엄청난 팁 감사합니다.
집 감정사의 리포트가 이미 은행 언더라이터에게 보고 되었다면 현금으로 메꾸셔야 할거에요. 아마도 셀러와
금액 네고 하시거나 차액 만큼 다운 페이 더 하셔야 할거에요.
얼마의 차액이 발생 하셨는지는 모르겠지만 이미 은행에 서류가 올라갔으면 감정 다시 받더라도 까다롭게 진행되실 거에요,
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