태어나서 첫 나의 집을 구하려고 공부하면서 느낀점은 역시 "세상에 쉬운 일이란 없다" 입니다.
하나 하나 인터넷으로 공부하면서 진행하고는 있지만 일반적이진 않은 상황에 대한 대처법은 교과서 적인 정보로는 한계가 있는것 같습니다.
수많은 마모인들 중에 분명 저와 같은 고민을 하신 분이 있으리라 예상되어 경험담 그리고 지혜를 구하고자 합니다. 저의 상황은 다음과 같습니다.
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마음에 드는 집에 오퍼를 넣고 채택된 이후에 인스펙션을 마무리하고 Mortgage Contingency Date 를 약 2 주 앞두고 있습니다. (Closing Date 는 45일 남았습니다)
계약서 상에는 이 Mortgage Contingency Date 에 lender 에서 써주는 Mortgage Commitment Letter를 셀러에게 제공해야 한다고 나와있습니다.
이곳 저곳 신나게 모기지 쇼핑을 하다보니 두 개의 lender로 좁혀지더군요
Lender A: 리얼터가 추천해준 곳인데 저희 리얼터가 속한 회사에 있는 lender인데 일처리가 빠르고 리얼터와 같은 회사이기 때문에 클로징에 문제 생길만한 위험은 없을 것 같습니다. 대신 rate 이 높은 편이고 processing fee 가 상당히 많습니다. Pre-approval 은 받았습니다.
Lender B: Pentagon Federal Credit union 인데 rate 이 상당히 낮게 나오고 무엇보다도 Processing fee 가 없다고 나오네요. 대신에 인터넷 상에 후기를 보니 processing 시간이 길어서 클로징 못했다는 글이 종종 보입니다. 저는 이제 막 pre-approval 신청했습니다.
위 두 lender에서 각각 빌렸을 때 발생하는 closing cost 의 차이는 약 $6000 (rate 차이에 대한 point 포함) 입니다. 적지 않은 금액 차이를 생각하면 당연히 Lender B 를 가는게 맞다고 생각하는데 저희 리얼터는 Lender B 로 가면 Mortgage Contingency Date 또는 Closing Date를 못 지키게 될 가능성이 높아서 일처리가 빠른 Lender A 로 선택하는 것이 좋겠다고 조언해주시네요.
Mortgage application을 시작하지도 않은 현 상황에서 저의 계획은 이렇습니다.
1. 두 lender 모두 application 을 시작해서 두 곳 모두 appraisal 을 신청한다. (비용은 두 곳 모두 지불)
2. 두 lender 중 Mortgage Commitment Letter 를 먼저 제공하는 것을 이용하여 Mortgage Contingency Date 를 지킨다.
3. 이후 만약 Lender B 에서 closing date 까지 지연없이 돈을 받을 수 있으면 Lender B 를 이용, closing date 까지 받을 수 없으면 Lender A 를 이용한다.
다시 정리하면 Lender B 를 이용하고자 하지만 closing date까지 돈을 받지 못할 위험을 대비하기 위해 Lender A 를 보험으로 생각하고 동시 진행해도 괜찮을지가 핵심인 것 같습니다.
위 계획이 appraisal 과 fee 를 두번 내야한다는 점 이외에 다를 문제점이 있을까요? 혹시 제가 생각 못한 오류가 있는지 걱정됩니다.
Mortgage Contingency Date 는 11일 남았고 Closing Date 는 45일이 남은 상황에서 어떻게 하는 것이 현명한 행동일지 마모 여러분의 지혜를 얻어보고자 합니다.
저도 집을 사보고 팔아보기도 한 입장인데 pre-approval 없이 오퍼가 accept 된 게 좀 신기합니다... 물론 pre-approval 한 렌더에게 꼭 빌리실 필요는 없지만요.
appraisal 과 fee 이 600불 안쪽인가요? 제 경험상으론 다 넘었고 아니더라도 최소 400불은 넘을 거 같은데요... 집구매에서 중요한 것은 절대 안정입니다. 그런 보험까지 생각하실 정도로 B 가 못미더우시면 무조건 A로 가셔야죠... 심지어 B 로 pre-approval 을 받으셔더라도 못미더우시면 A 로 처음부터 시작해야 하는데 이 경우는 제 입장에선 그리 고민도 되지 않을 듯 합니다. 그리고 '역시 제 경험상' B 에서 15일안에 Commitment letter 를 발급받지 못할 확률이 상당히 높습니다.
> 그리고 '역시 제 경험상' B 에서 15일안에 Commitment letter 를 발급받지 못할 확률이 상당히 높습니다
+1
Lender A 로 부터 pre-approval 은 이미 받았으며 이를 이용해서 offer 가 채택되었습니다. 제가 본문에서 분명하게 쓰지를 못했네요.
저도 왠만하면 렌더 한곳과 진행하고 싶긴한데 두 렌더 간 클로징 비용 차액이 $6000 라 이정도면 추가로 드는 fee도 아깝지 않다고 생각했어요.
안그래도 오늘 B 랑 통화했는데 말씀주신것처럼 B 에서 2주만에 Commitment Letter 는 못받을 것 같습니다.ㅠ
제 경험상 B의 loan estimate을 가지고 A로 가면, 대부분 rate은 맞춰줬습니다. 단 A에게 no point로 rate을 맞춰달라고 요청하셔야 비용을 더 줄일수 있습니다. 보통 rate은 쉽게 맞춰줄수 있다고 하지만, point 구매를 유도합니다. 그리고 보통 realtor 회사인 A와 진행한다면 closing cost에서 얼마의 credit을 주는데, 그것도 여쭤보셨는지요. 두 곳에서 진행하기보단 두 곳을 경쟁시켜서 좋은 옵션이 있는 곳을 택하는게 나은것 같습니다.
네. mortgage quote 을 이용해서 A 에 매칭을 요구했더니 꿈쩍도 하지 않아서 다시 B에게 정식 loan estimate을 요청했습니다. 말씀 주신것처럼 두 곳을 경쟁시켜서 원하는 부분을 협상하는것이 필요할 것 같습니다.
모기지 컨팅전시를 waive 하지 않은 상태라면 바이어가 론이 안나왔다 기다려달라 이렇게 얘기하면 대부분 약간은 더 기다려줍니다.
셀러 입장에서 생각을 해보시면 바이어가 모기지가 안나오면 어차피 EMD는 돌려줘야하고 바이어는 뒤돌아서면 끝이고 (물론 인스펙션에 수백불 들어간 상태이긴 합니다만) 셀러는 다시 집을 마켓에 내놓아야 하는데 이러면 상당히 판매기간이 길어지고 골치아픈게 이만저만이 아니거든요.
가장 좋은 시나리오는 A가 B의 레이트를 맞춰주는거고 아니라면 저같으면 그냥 B 로 갑니다.
맞아요.. 사실 제일 좋은 시나리오인 A 가 맞춰주는 것을 기대했는데 A 는 조금도 깍아줄 생각이 없어 보이더라구요 ㅠ 셀러 리얼터와 저희 리얼터 간의 대화를 건너 들은 부분을 종합하면 Mortgage Contingency Date 를 더 미루는 건 어려운 것 같습니다. 그래서 Commitment letter는 반드시 2주 안에 제출 (또는 컨틴전시 웨이브) 해야 하기 때문에 두 곳에서 동시 진행해서 Commitment letter는 A로 부터 일단 받고 실제 나중에 돈 받는 것은 두 곳 중에 좋은 곳으로 하는게 어떨까 생각했습니다.
제가 해봤습니다. 그 전에 loan이 제 시간에 closing이 안되어 고생한 경험이 있었거든요. A사 B사에 미리 multiple lender랑 진행하고 있다고 말하고 appraisal, credit report 비용은 양쪽 다 지불했습니다. 결국 B사가 closing date 전날까지도 마무리가 안되어 A사랑 진행했습니다. 저는 다시 한다 그래도 multiple lender와 진행할 것 같아요.
제가 고민하고 있는 상황을 똑같이 경험하셨군요. 맞아요. Appraisal 과 credit report 비용을 두 곳 모두 지불한다 해도 안전을 생각하면 A, $6000 차이를 생각하면 B.. 결국 두곳을 다 진행하게 될 것 같아요. 노네임님께서 이미 경험을 하셨고 프로세스상 가능하다는 것이 증명되있으니 훨씬 마음이 든든해 졌습니다.^^ 정말 감사합니다 (꾸벅)
저도 재작년에 집 살 때 lender 두 곳 (Wells Fargo, Bank of America) 모두 appraisal fee 내고 동시에 진행시켰습니다. 저는 한쪽이 불안해서 라기보다 (물론 안전장치의 의미도 있었지만) 양쪽에서 서로 더 좋은 rate을 줄 수 있다 (하지만 pre approval 단계에서는 일단 덜 좋은 오퍼를 주고, 반대쪽 오퍼를 가져오면 beat 해주겠다) 이렇게 나와서 결국 closing 진행 중에 수차례 rate를 핑퐁 하다가 closing 하는 날 escrow company에 양쪽 서류 모두 도착한 상태에서 더 좋은 쪽에 사인 했습니다 (저는 마지막에 끝났다고 생각하고 BoA,로 결정했는데, Wells Fargo에서 이틀만에 rate을 업데이트해서 제가 escrow company로 운전해서 가는 중에 서류를 만들어서 보내놨더라고요). Escrow 측에서 이런 경우는 처음 봤다고 ㅎㅎ 막판까지 서류를 두 은행이랑 준비하느라 좀 일을 많이 했다고 눈치는 줬습니다만 큰 불만은 아니었고 잘 처리해주었습니다.
두 lender 에서 진행을 하셔서 마지막 까지 경쟁을 시킨 경험을 가지고 있으시다니 더욱 더 마음이 안정이 됩니다. 클로징 당일까지 렌더 결정이 뒤바낄 정도였다니 정말 다이나믹한 경험이셨어요. 생각만 해도 머리에 쥐가...
사실 제가 괜히 유별나게 하는게 아닌가 좀 마음이 걸렸었거든요. 마음에 안정을 주셔서 감사합니다. 일단 두 렌더에게 집 계약서 보내고 일은 시작 시켰습니다.
진행하면서 또 본문에 진행상황 업데이트 할께요. (나중에 미래에 다시 집을 살때에도 제가 다시 와서 읽어봐야 하거든요 ㅋㅋㅋ)
코덕님 결국엔 어디로 선택하셨나요?
집 클로징 하고 이사 및 유지보수 하느라 정신차려보니 벌써 8월 이네요. ㅠㅠ 진작 확인했어야 하는데 한동안 마일모아도 못들어왔습니다. 진작 확인해서 답변 드렸어야 하는데 늦어서 죄송합니다.
저는 결국 Lender A 와 Lender B 모두 진행하다가 결국 B (PenFed) 로 정했습니다. 초반에 우려와는 달리 빠릿빠릿하게 일 진행해줘서 전혀 문제없이 Mortgage Contingency Date 도 지키고 클로징 할 수 있었구요. 오히려 Lender B 에서 추가로 Appraisal 을 하게 되었지만 이것 덕분에 셀러와 추가 negotiation 을 할 수 있었어요. (Lender A 에서는 Appraisal 생략한다고 연락받았어요)
저와 같이 두 개의 Lender와 진행하는 것이 항상 정답이라고 할 수는 없겠지만, 상황에 따라서 일정 또는 금전적으로 큰 이득일 경우에는 충분히 해볼만 한것 같습니다.
경험담 공유 감사드립니다. 렌더 샤핑도 디리 해야겠네요. 사용하신 렌더들이 다 대형은행들이던데요, 혹시 작은 업체들도 알아보셨는지요? 저는 아직 큰 은행에는 안알아봐서 문의드립니다.
보통 론 시작하면 락인할 때 어프레이절 피 미리 내야합니다. 양다리는 가능하지만 그 돈은 날려야하죠. 요즘 일처리 워낙 빨리 잘하고 클라우드 시스템도 좋아서 금방 끝내는듯요
경험담 공유 감사드립니다. 묻어가는 질문으로 혹시 어느 시점에 두곳 동시에 진행중이라고 알려야 할까요? 저희는 lender A에게 conditional letter을 받은 상태이고 아직은 appraisal 하기 전입니다. Lender B는 이제 막 진행 시작한 상태이고 당근 appraisal전이구요. 이제 막 contract를 싸인해서 lender A는 얼른 appraisal을 진행하고 싶어하는 눈치(?)입니다. 저희가 이번이 첫집이라 어리버리 하네요ㅠ
이번 기회에 몇몇 렌더 들과 상대해보면서 느낀점은 제가 고민할만한 것들을 이미 다 예상하고 있다는 거였어요. 만약 A에서 진행하고 싶어하는데 buyer가 미루는 느낌이면 이미 예상 하고 있을 거에요. 오히려 고민하고 계신 부분들을 터놓고 B에서 해주는 만큼 matching 해줄 수 있는지 이야기 해보세요. 케이스마다 상황이 조금씩 달라서 어느 시점에 알려야 할지 말씀드리기 조심스럽긴 합니다만, 저라면 Appraisal 전에 이야기를 해볼 것 같습니다.
코덕님 혹시 실례가 안된다면 어디 지역에서 집을 구매하셨는지 물어봐도 될까요? 클로징이 인스펙션 후에도 45일이 있었고 모기기 선택을 인스펙션 후 14일이나 주어졌다니 제가 처한 상황과 너무 달라서 혹시 주에따라 다른건지 궁금해서 문의드립니다. 저는 오늘 오퍼 넣었는데 클로징을 모든과정 통틀어 아무리 길어도 30일 넘으면 오퍼 선택될 확률이 없다고 리얼터가 말해서 30일 넣었고 그리고 모기지 쇼핑은 인스펙션 하는 5일동안 동시에 진행 해야하고 5일안에 결정이 안되있으면 문제가 생긴다고 해서 가능하지 않아보여서요.
Northeast 입니다. (보스턴 근처) 주에 따라 다르다기 보다는 아마 케이스마다 다 다를듯 합니다만, 저의 경우에는 셀러가 이사문제 때문에 오히려 클로징을 늦게 잡고싶어했어요.
리얼터는 본인이 맡은 케이스를 성사시키기 위해서 작은 risk도 크게 부풀려서 말하는 경향이 있을 수 있어요. 물론 리얼터의 말을 무시할 수는 없지만, 여러 경로로부터 정보를 얻으면 판단에 도움이 될 거에요. 몇몇 Lender에게 정확한 상황을 알려주고 의견을 물어보세요. Lender 입장에서도 일만 실컷하고 일정때문에 deal 을 놓치고 싶지는 않을테니 본인들이 자신없는 건이면 자신없다고 할 거에요.
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