안녕하세요?
최근 둘째 중학교가 첫째와 같은 학교로 결정되었고, 학교근처로 집을 급하게 알아보면서 알게된 것들을 공유하고자 글 하나 포스팅합니다.
이미 집구매 경험이 있으신 분들이나, 모든 프로세싱을 아시는 분들이라면 굳이 이 글을 읽으실 필요는 없을 것 같습니다.
마모분들은 물론이고 대부분의 사람들이 컴퓨터 등 작은(?)물건을 살 경우에라도 가격비교 철저히 하고 조금이라도 더 싸게 사기를 원하죠.
그런데 인생에서 가장 큰 소비인 집의 경우 이게 잘 안되거나 실수를 할 소지가 다분해 보입니다. 제 경우 한국에서도 집을 사본적이 없고, 특히 미국에서 집사는 과정은 뭔지 모르게 더 복잡하게 느껴지더군요.(escrow, contingent등)
일단 제가 거친 과정은 3월말부터 zillow를 시작으로 투어예약후 컨펌까지 받았으나, 약속장소에 zillow agent가 나오질 않아 바로 redfin으로 갈아탔었습니다.
나중에 알고보니 zillow는 zillow자체직원 agent가 아닌 로컬 agent랑 연결해주는 시스템인 반면,
redfin은 redfin 직원 agent를 저에게 assign해주는 식이더군요. 그렇다고 모든 집구경을 제 agent랑 가는 건 아니고 그 아래 다른 tour agent들이 대부분 동행해주었습니다. agent마다 다르겠지만, 궁금한 사항이 있을 경우 텍스트/이메일/전화로 묻곤 하는데 응답속도나 답변내용은 상당히 만족스러웠습니다. 그러다가 좀 섭섭하게 생각되었던건, 제가 찾는 조건을 다 알고 있음에도 지금까지 단 한 번도 먼저 리스트를 보내준 적은 없었습니다. 어떻게 보면 이 직업도 상당히 땡보직이 아닌가 싶더군요. 집사는 과정에서의 질의응답과정만 빼놓는다면, 손님이 매물 찾고 산다고 할경우 계약서만 작성해주면 되니까 말이죠. 렌더의 경우 제 redfin agent가 강추하는 이름모르는 렌더를 썼었는데, 이 렌더의 zillow평이 만점이더군요 그래서 그 렌더에게만 의지하다가 최근에는 좀 샤핑중입니다.
알아본 지역은 North Hollywood, Toluca Lake, Studio City, Valley Village입니다.
배경설명은 이 정도로 하고 생각나는 것부터 두서없이 적어보겠습니다. 이 글은 추후 업데이트거리가 있을 경우 업데이트도 하겠습니다.
1. 집사면 재산세, 이자에 대한 택스감면을 받는다?
저는 이 말에 대한 뜻이 무지무지 궁금했었습니다. 예전부터 주변에서 백이면 백 다 이 말을 하면서 집을 사라는 조언을 해주시곤 했었죠.
해서 제가 저 말을 들을때마다 이해했던 것은 다음과 같았습니다.
인컴이 15만불이고, 401k 2만불, 재산세 만불납부, 모기지 이자로 만불을 납부했다는 가정하에.
집이 없을 경우는
15만-2만-스탠다드 디덕션 2.5k(러프하게)=AGI가 10만 5천으로 되는 반면
집이 있을 경우는 위의 결과에서 2만을 더 뺀 8만 5천으로 최종 AGI가 나오는 줄로 알고 있었는데, 이건 totally wrong이였습니다.
재산세와 모기지 이자는 스탠다드 디덕션이 아닌 아이테마이즈드 디덕션으로 가야하며 결국 이 아이테마이즈드가 스탠다드 25k를 넘어가야 절세효과가 있는 것인데, 아무리 비싼집을 사봐야 재산세는 리밋이 만불까지이니 예를 들면 의료비로 엄청나게 지출이 나오지 않는 이상 사실상 집을 사봐야 스탠다드 디덕션으로 갈 수밖에 없으며 제 경우 집을 사나 안사나 택스보고만큼은 큰 차이가 없다로 결론이 나더군요. 스탠다드 디덕션 어마운트가 예전처럼 12.5k라면 또 다른 이야기가 됩니다만, 현재 상황으로는 일단 이렇게 결론이 났습니다. 집값이 오르지 않느냐에 대한건 일단 무시한 경우입니다.
2. 밤에도 가봐라~
보통 집투어를 할 경우 대낮에 가죠. 집은 좋아보이고 마음에 드는데 동네가 아리까리한 경우가 있습니다. 이럴 경우 저녁이나 오밤중에 그 동네를 방문해보시면 답이 나올겁니다.
3. 점보론을 할 경우 조건
캘리기준입니다. $822,375이상 빌릴 경우 점보론으로 간주가 되는데, 내가 월수입이 좋아서 아무리 모기지를 갚을 능력이 되더라도 20%이상의 다운페이를 해야함은 물론이고 최소 1년치 모기지 낼 돈이 잔고에 있어야하더군요.-401k 잔고로도 대체할 수는 있음
점보론이 아닌 conventional loan($822,375이하)의 경우는 5%다운도 가능하지만 이럴 경우는 모기지 인슈어런스가 추가됩니다.(20%이상하면 필요없음)
conventional loan이더라도 정확한 수치는 기억이 안나는데 54만 이하를 빌리게되면 그 이상보다 이자율이 낮아집니다.
제가 알아볼 당시 60만불을 30년 빌리게되면 3.125% 이자율을 받은데 반해,
다운페이를 조금 더하고 54만불을 빌리게되면 2.75%의 이자율이 나오더군요.
더 많은 다운페이가 PMI, 이자율 측면에서 유리합니다.
4, 싱글하우스 vs 콘도/타운하우스
모기지 이자율은 싱글하우스가 0.125%정도 낮고
홈 인슈어런스는 콘도가 낮더군요. 싱글홈이 $150정도라면 콘도/타운하우스는 $50정도
5. 렌더 쇼핑은 무조건 할 것
서두에 말씀드린대로 한달정도는 에이전트가 소개시켜준 렌더를 썼었는데, 마치 미국 처음오자마자 자동차사면서 바가지 당하듯, 집도 처음이니 무조건 쇼핑이 답으로 보입니다. 한두군데 더 알아봤을 뿐인데, 이자율이 확연히 차이나더군요. 물론 이자율 락할 경우 또 어떻게 바뀔지는 모르겠습니다만, 일단 다릅니다. 그러니 많이 알아보시기 바랍니다. 알아보실때 이자율과 loan origination fee가 있는데 이것도 렌더마다 차이가 큽니다. 그리고 agent가 추천하는 렌더는 좋은 결과가 나올 수도 있지만, 일단은 아니라고 봅니다. 둘이 엮여있는데 둘 사이에 뭐라도 떨어지지 않겠습니까? 그럼 그 피해는 소비자에게 돌아오겠죠. 마찬가지로 인스펙터 역시 agent추천은 아닌 걸로 결론냈습니다.
6. Pre-Approval은 필수
요즘은 집이 팔리는 평균기간이 6일이라고 합니다. 그리고 많은 집들이 Pre-Approval letter가 없으면 투어조차 안시켜주기도 합니다. 그만큼 준비된 바이어가 많다는 뜻이기도 합니다. 빨리 팔리는 마켓에서의 필수조건이기도 하지만 Pre-Approval letter를 받는 과정에서 그 동안 막연히 생각해오던 나의 버짓과 달리 나한테 적당한 버짓을 찾을 수 있겠더군요. 제 경우 이 레터 받기전에는 꽤 비싼 집도 살 수 있는 줄 알았습니다만...
7. Love Letter는 소용없는 듯
지금까지 3개의 오퍼를 넣으며 에이전트가 추천하는데로 3개의 각기 다른 love letter를 보내며 읍소해봤습니다만, only money talks입니다. 가장 높은 풀캐쉬 오퍼/가장 높은 오퍼가 수락되더군요. better than nothing일 수도 있겠지만 제 경험만으로 보면 useless였습니다.
8. 요즘 팔리는 집값 트렌드
콘도는 약 5~6만, 하우스는 거의 10만까지 리스팅 프라이스보다 더 높게 팔리더군요.
9. escrow fee는 대부분 바이어가 낸다
오퍼 용지에 보면 에스크로 회사는 셀러가 정한다고 되어있길래, 바이어는 집살때 에이전트 피부터해서 추가로 드는 돈이 없나보다 했습니다. 아니더군요. 좀 이상하지만, 에스크로 회사는 셀러가 지정함에도 대부분의 비용은 바이어가 냅니다.
10. 미친 집값
살아오면서 리만사태로 인한 대폭락을 겪어보기도 했지만, 집/주식은 최종적으론 우상향이란걸 배웠죠.
결국 오늘 집값이 가장 싸다는 이야기인데, 지난 한달여간 30여채의 집을 보고 든 생각은 미쳤다! 입니다.
아무리봐도 저 90만불이나 하는 콘도가 그만큼의 가치가 없어보이는거죠. 물론 사면 올라가겠고 지금 안사면 또 나중에 후회하겠지만, 저렇게 큰 돈을 주고 고작 저 정도밖에 못사나 하는 생각이 지배적이더군요.
11. 조급하게 사지 마라
뭐 당연한 말이지만, 이걸 아는 저조차도 5번째집인가가 마음에 들어서 아무생각없이 오퍼를 넣었었는데, 결론만 이야기하자면 떨어지기 참 잘했다입니다. 그 후에 비슷한 가격의 더 좋은 집을 보기도 했거니와 저 오퍼떨어지고 나서 배운 것들 또한 상당하거든요. 여유있는 마음으로 사는 것을 추천드립니다.
지난 한달여간 집만 본 것이 아니라 그간 궁금하거나 몰랐던 내용이 많아서 뭔가 논문수준의 포스팅을 써보려고 했는데 다른 것까지 쓰면-예를 들면 집값이 많이 올라도 재산세, hoa, 수리비, 에이전트 피를 빼고 나니 정작 팔고나면 렌트때보다 약간의 이익은 있지만 그리 큰 차이는 없더라-시간이 오래 걸릴 것 같아 일단은 이 선에서 마치고, 나중에 시간나면 또 업데이트토록 하겠습니다.
아이들 세대가 걱정입니다. 지금도 이런데 우리 아이들은 어떻게 집을 구입할 수 있을까요???@.@
첫 집 구매를 해본 적이 없어서 몰랐던 부분인데...잘 설명해 주셔서 감사합니다. 점점 멀어지내요. 내집장만이요...
저도 한국에서 집을 구입해 본적이 없고 미국에서 어쩌다 보니 첫집을 사게 되었는데 사실 실거주 목적이었고 3년전이라 얼렁뚱땅 구입했는데 지나고 돌이켜 보니 타이밍이 정말 절묘했었다는걸 느낍니다. 제가 집을 구경다닐 때 Redfin이 한참 인기여서 저도 Redfin agent와 했는데 중간에 불만족스러운 부분도 있었는데 결국 agent를 바꿔타고 집을 구했는데 저도 개인적으로 Redfin 추천합니다. Agent은 성향이 각자 다른데 매물을 소개해 주는건 못봤고 제가 매물을 검색해서 구경하고 싶다고 하면 대략적인 분석(위치와 학군, 주변환경 등등)과 적정 가격을 알려주는 agent는 있었습니다.
2번은 동네 분위기를 파악할수 있는 기발한 생각이네요.
6번은 전에는 그냥 있어도 그만 없어도 그만이었지만 저는 미리 받아둔 덕분에 조금 더 수월하긴 했는데 요즘 같이 마켓에 나오자마자 팔리는 환경에선 필수적으로 필요하겠네요.
근데 아이들이 컸을때는 주택시장이 많이는 아니래도 뭔가 조금 달라져 있지 않을까요? 좋은 집 찾으시길 바랍니다.
상세히적어주셔서 감사합니다. 휴 이번생에 저는 집구하긴 글렀나봐요..ㅋㅋ ㅠ
제 경험으로는 "좋은 리얼터를 만나면 집사는 일이 어렵지 않다" 였습니다.
미국에와서 2번 집을 샀는데 두번다 리얼터 덕분에 큰 도움 받았습니다.
사시는 입장에서는 어차피 fee를 내는것은 아니니 좋은 리얼터를 만나시는게 중요한거 같아요..
1번은 겪하게 공감이요..이제 홈오너가 되었으니 세금 감면 혜택을 받나 하고 열심히 텍스 프로그램 돌렸는데..
standard deduction이 "빵"하고 떠서 굉장히 허무했어요..ㅋㅋ
집은 필요할 때 사는 게 정답인 듯합니다.
지금 강제로 누르고 있는 금리 올라가면 집값 당연히 조정받겠지요.
다만 집값 싸졌지만 모기지 비용이 높아져 맘에 드는 집 고르기 힘들어질 수도 있죠.
우리 아이들 세대도 고민할 듯요.
저희도 3년 후 쯤에 집을 살까 고민 중인데 .. 잘 참고하겠습니다. 감사합니다!
저는 러브레터 효과 톡톡히봤습니다. 저희가 집에 꽂힌이유가 남편의 어린시절을 환기시키는 정원때문인데 이런이야기를 오퍼넣을때 편지로 썼더니 다른 오퍼들보다 20만불이 낮은데도 저희가 억셉되었어요. 나중에 사인할때 집주인 가족들이 다 와서 하는말이 (부모님이 돌아가시고 자식들이 파는집이었어요) 자기네가 부모님이랑 보낸 추억이랑 비슷하다고 편지읽고 울었대요. 다른 높은오퍼들은 디벨로퍼들 오퍼라서 부모님들이 정성껏 가꾼 정원을 없애기싫고 그 추억을 남기고 싶다고 저희 오퍼를 받은거라고 말해줬어요. 가끔 러브레터가 통하기도 한답니다.
마모인생 닉따라 간다더니, 2만불도 아닌 20만불 아래 오퍼가 수락되다니요. 정말 봉잡으셨네요:)
2만불이 아니고 20만불이요? @.@ 닉네임대로 봉잡으셨네요.
@강풍호 @정보와질문 네 그래서 에이전트도 이런경우는 처음본다고 했었어요. 사실 저희의 버짓보다 한참 높은 집이긴 했는데 너무 맘에들어서 편지라도 써보자 했던거거든요. 그래서 그런지 사인하는날 동부에 집을 사는데 캘리포니아에 있는 자식분들까지 와서 집에 대한 이야기를 한 두시간 하고 가셨어요.
과연 20만불 낮춰서 사신 집값은 얼마인지 무척이나 궁금합니다
오와... 닉넴 다시 정해야할 것 같아요... =-=
우와 대단합니다! 저도 20만불까진 아니고 얼마인진 모르지만 제일 높은 오퍼가 아니었는데 집주인이 편지를 읽고 제꺼를 억셉했다고 리얼터가 얘기해주었습니다. 고만고만한 오퍼들 있을때 러브레터가 먹히기도 하는거같아요.
후기 감사합니다. 저희도 10년 넘게 살던 집주인이 매년 5프로 이상 렌트비를 올리니 현시세 50만불 짜리 구닥다리 콘도에 살면서 렌트비 3천불 가까이 낼려니 낭비인거 같아 집을 알아 보는데 매물이 아예없고 리스팅 가격에 10만불 이상 값을 줘야 수락이 된다고 에이전트 하는 애길 듣고 포기한 상태입니다
저도 애들이 고학년이 되면서 슬슬 집을 알아보던 차였는데 좋은글 감사합니다. 스크랩했습니다 :)
저희는 캘리가 아닌 지역 타운하우스에 살고 있는데 저희 옆집이 오늘 클로징했어요. 얼마에 팔렸나보니까 리스팅한 것보다 2만불 더 비싸게 팔렸더라구요. 지금 이 집에 산지 3년째 되어가는데 코로나 터진 이후로 집값이 미친듯이 오르는 것 같아요. 이 집 살때만 해도 곧 하우스 버블이 터질거다 절대 집 사지 말라고 한 사람들이 태반이었는데 지금 생각해보면 살면서 가장 잘한 행동이 아닌가 싶습니다;;;
여하튼 저희집도 몇년 뒤에는 싱글홈으로 이사갈 생각인데.. 앞으로 어찌될지 걱정이긴 하네요-
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잘 읽었습니다. 얼른 집 사고 싶네요. ㅠㅠ
작년에 첫 집 구매 했습니다. 저도 완전 똑같은 동네 돌아다녀서 반갑네요! 저도 처음이고 대충 해서 뭣도 모르고 샀는데 그나마 후회는 옆집 소음 전혀 모르고 샀다는거? ㅎㅎ 옆집 아줌마 전화 통화 하시면 온 집안에 울려퍼지는데 주의 줘도 오래 안가네요....
저도 Studio City에서도 투어 다녔던지라 반갑네요. Sherman Oaks도 봤었구요. 1년 동안 집을 보면서 느낀 것은 리스팅 프라이스가 그리 믿을만한게 못된다는 거였습니다. 저희는 총 4번 오퍼를 넣었었는데요. 셀러 전략 중에 하나가 (특히 다른 지역으로 이사를 가야해서 등의 이유로 얼른 집을 팔고 싶은 경우에) 리스팅 프라이스를 낮춰서 여러 사람에게 보여주고 결국 경쟁을 붙여서 높은 가격을 받는 것이 있더라구요. 그런 경우에는 일부러 경쟁적으로 리스팅 가격을 올리기 때문에 결국 리스팅 프라이스에 비해 얼마 높게 팔렸다는게 크게 의미가 없더라구요. 저희가 오퍼 넣은 집들은 다 15만, 18만씩 높게 팔렸어요. 어프레이절도 결국은 셀링 프라이스를 써포트하는 가격으로 나오고요. 이런 상황에서 적정 오퍼 가격을 책정하고 에스크로 동안 네고를 하는것이 리얼터의 역량이더라구요. 집을 찾는 과정이 시간과 노력이 많이 걸려서 지치긴 하지만 그건 전체적으로 봤을 때 전초전이구요.
맞습니다. 원하는 가격으로 리스팅하는 것보다는 그보다 저렴하게 내놓아서 바이어들끼리 경쟁붙이는 것이 요즘 전략이라고 하더군요. 높은 가격에 내놓은 집들은 나중에 가격을 낮추기도 하더라구요.
흠. 제가 2006년 집값 고점 찍을때 서브프라임 몰기지를 빌어서 집을 급하게 샀다가 정말 후회했던 경험이 있어서 집을 처음 사시려고 하는 분들께 몇가지 경험을 말씀드리고 싶네요. 여기야 그래도 아직은 집값이 덜 미친 워싱턴주이지만요...
집을 처음 살때, 리얼터가 점점 더 큰집을 보여주니까, 처음 살려고 했던 것보다 무리해서 사게 되더라구요. 그리고 제가 처음 산집은 "detached condominum"이라고 해서 싱글 홈처럼 떨어져 있는데 싱글홈 기준에 못미치는 것들이 있어서 (집앞에 도보, 옆집과 간격 등등) 팔때는 콘도 가격들과 비교가 되는 그런 불리한 점이 있었구요.
두번째는 새로 지어진 커뮤니티라 HOA (한국으로 치자면 지역 반상회?)가 정말 엄격해서, 스트레스를 많이 받았어요. 특히 호아 관리해 주던 회사가 정말 악명 높은 회사여서 여름에 잔디 관리 잘 안하면 100불, 쓰레기통 하루 밖에 두면 100불, 호아 fee 밀리면 레잇 피 100불 등등 정말 답답하게 굴었구요. (보다 못한 P2가 18집 프락시 얻어서 호아 멤버들 다 불신임하고 다시 뽑고 회사도 바꾸었어요.). P2는 정말 호아에 학을 떼서 두번째 집은 무조건 호아없고 깊은 산속 오롯이 있는 집을 사겠다고 노래를 불렀는데요.
세번째 일이 있고나서 또 기준이 바뀌었었어요. 저희 집이 커뮤니티 바깥쪽 집이었는데 동네 파킹 자리가 없다보니, 저는 길에 방문객들이 차들을 세워 좋다고 생각했는데 오히려 안전상의 문제가 있더라구요. 나중에 도둑들고 보안 카메라 달고, 초인종도 카메라 달린것으로 바꾸고 그랬는데 나중에는 실제 카메라에 문앞에 소포 온거 슬쩍하려 왔다가 찍힌 사람, 스패너 같은거 꽂고 와서 문에 귀 대어보고 사람들 소리 확인하고 돌아선 도둑도 (인상 얼마나 더럽던지) 찍혔어요. 그때 5살이던 딸아이랑 딸친구랑 위층 저희 오피스 있는데 와서 재잘재잘거리고 있었는데 그소리까지 다 카메라에 들림.. 그날 여기 씨혹 게임있던 날이라 많은 사람들이 티비 큰 친구들 집에 가고 그래서 낮에 비어있는 집이 있는 날이었죠. 그 도둑놈은 씨혹 티셔츠 있고 있었어요. 그날 바로 보안관 불러서 화일 넘겨줬음. 주변에 혹 사건있음 이놈 꼭 조사하라고요.
그래서 둘째 집을 살때 조건은 되도록 호아는 없을것, 하지만 깊은 산속 옹달샘은 위험해서 안됨 (많은 분들이 경험 나눠 주시는데 깊은 산속 홀로집은 도둑이 집주인 패턴을 잘 지켜보고 아예 느긋하게 와서 싸악 털어가더라구요). 그래서 커뮤니티 쿨덱섹에 있는 집으로 알아보자며 거의 2년을 기다리며 찾았어요. 그리고 그때 도둑 든것 때문에 동네 치안도 살피게 되었어요. "spotcirme.com" 이라는데 제가 사는 동네 주소를 등록해서 매주 뉴스레터를 받는데 사이트 가변 주변 지역 다른지역의 범죄 기록을 바로바로 알수 있더라구요. 저 살았던 동네가 오로라 에비뉴에서 한블락 들어간 곳이었는데 얼마나 범죄 발생률이 높던지... 그래서 두번째 집은 무조건 안전한 동네.. 학교 반경 얼마 이내로는 전과자들이나 성범죄자들이 살수 없게 되어있어서 학교들이 비교적 모여있는 동네가 안전하더라구요.
하여간 거의 2년 기다려서 집을 샀는데요. 정말 인연이 있는건지 막판에 포기하고 레나 홈이라고 새로 지어진 집을 (또 호아 있는) 5천불 선금내고 계약을 했는데 (마당인 꽤 넓어 뒷집이랑 많이 떨어져서요) 그때 그집에 반하고 나니, 결정적인 흠이 안보였어요. 집 계약했단 소식에 한국에 언니가 궁금하다며 주소달라고 해서 구글에서 살펴보았는데 (구글맵에 감사), 동네에 큰 전봇대가 지나간다고, 그외 마징가 제트처럼 보이는 그런 전봇대랑 전선들이 한 150 미터 떨어진 (8채인가 10채 지나면) 곳에 있었는데 그게 안보였어요. 그때 또 전기 자기장에 위해에 대해 조사하다가 알게된게 큰전봇대에 좀 떨어져 사는거랑 작은 전봇대 옆에 사는거랑 영향이 비슷하더라구요. 그러니까 작은 전봇대 옆에 있는집도 자기장에 민감한경우는 안좋을수 있는거죠. 그래서 레나한테 앞으로 절대 집을 살수 없다는 각서에 싸인을 하고 선금을 돌려받고 계약을 취소했어요.
그 취소한던 P2가 많이 지쳐했어요. 또 얼마를 더 기다리나 하고. 그런데 그 다음날 저희가 계속 봐왔던 쿨덱섹 있는 동네에 집이 나온거예요. 그동네에서만 저희가 집을 네채 봤는데, 다 무언가 조금씩 맘에 안들어서 오퍼를 안넣었어요. 그런데 그집은 딱 맘에 드는 그런 집. 그래서 그다음날 오퍼 넣고, 저희보다 2만 더부른 사람있었는데 집주인이셨던 할아버지께서 오퍼는 사람들 보고 싶다고 하셨는데, 저희는 부부가 바로 달려감. 그런데 그 높게 부른 집은 안옴. 저희는 집에 애정이 담뿍 있으셨던 할아버님 말씀 듣고 저희 아이 학교 걸어서 거리라고 너무 집이 이쁘고 맘에 든다고 말씀드림. 그래서 저희가 만불만 더 올려 오퍼 넣고, 할아버지께서는 얼굴 안본 사람한테 팔면 만불 더 받지만 너희한테 주고 싶다고. 당신 집에 아이 있는 행복한 가족이 들어와 사는거 보고 싶다고 저희한테 주셨어요.
그집에서 지금 행복하게 살고 있어요. P2 는 여기서 뼈를 묻겠다고.. ㅎㅎ 지금 특히 첫집을 장만하시는 분들은 집값이 많이 올라서 조급하시겠지만, 이게 내집인가 하는 인연이 정말 있는거 같으니, 그래도 찬찬히 잘 보시고 현명한 구매를 하시기 바래요. 쓰다보니 너무 장문이 되었네요. ㅎㅎ
호아가 저런식으로 엄격한 곳도 있군요. 정말 스트레스 받으셨을 것 같습니다.
콘도보면서 호아 저렴한 곳을 찾고 있는데 거의 없더군요. 저렴하면 콘도가 마음에 안들고 그러더라구요.
호아가 500불이면 십만불 더 주고 사는 것과 같다고도 하더군요. 90만불 콘도면 100만불 이런식.
1번에 대해서 좀 더 자세히 설명을 드려볼까 합니다.
우선 IRS 페이지는 여기구요. --> https://www.irs.gov/taxtopics/tc503
Overall Limit:
Your deduction of state and local income, sales, and property taxes is limited to a combined total deduction of $10,000 ($5,000 if married filing separately).
강풍호님 계산에서 중요한걸 빠뜨리신게 있으세요. 바로 state income tax 입니다. 지방세, 주세, 또는 미국에선 SALT 라고도 부릅니다. State and Local Tax 란거죠.
미국의 각 주는 몇개 주 빼고 다들 주세를 걷는데요. 주로 사람들이 내는 주세는 = 소득세 + 소비세 + (집) 재산세 입니다.
여기서 IRS $10000 공제 제한이라 함은 소득세 or 소비세 (둘다 합칠 수도 없음. 둘 중 하나) + 집 재산세를 합친 금액입니다.
CA 살면 주세와 집재산세가 높아서 쉽게 월급에서도 만불 나가고, 집재산세로도 만불 나가거든요.. 그런데, 거기서 만불은 의미가 없어지는 거죠.. ㅎㅎ
즉, 집 있으나 없으나 주세는 $10000 limit 까지만 공제가 되니까요.
이게 옛날에는 말씀처럼 지방세 납부는 모두 연방세에서 공제가 다 되었습니다. 생각해봐도 맞는 것 같잖아요? CA건 Federal 이건 어차피 다 정부인데.. 정부들에 세금 낸 걸.. 또 세금 내라고 하면 열받죠.. ㅎㅎ
그런데 2017년에 트럼프씨가 당선되면서 이 법을 이렇게 바꾸었죠. 연봉높고/ 집 비싸고/ 주 소득세 높은 사람들 혼나 보라는 건지는 모르겠지만, 하여간 그 동네 사는 사람들은 타격이 컸죠. 누가 사는 지는 다 아시겠지만.. 그리고, 자기를 지지하는 TX, FL 같은 곳은 애초에 주 소득세가 0% 라서 별 불만은 없고요. 그리고, 그렇게 세수를 더 충당하고, 부자들 최고 세율을 확 깍았죠. 그리고, 그 결과, 총 세수는 엄청나게 감소했죠.
끝
디테일한 댓글 감사드립니다. 다만 이해가 갈듯하면서도 안가는데, 제가 계산한 재산세 만불이 스탠다드 디덕션인 25k에 포함되어있다는 의미인지요?
아뇨. 그게 아니라 federal의 만불 디덕션이 property tax 와 state income tax 를 합쳐서 만불이라는 겁니다. 즉 연봉이 올라가서 state income tax 가 만불만 넘어가도 집에 대한 세금이 한푼도 공제가 안되게 됩니다.
어익후...그럼 제가 계산한것보다도 더 안좋은 결과군요...@.@
그런데 $10,000 limit 과 모기지 이자는 별개 아닌가요? 집 구입 초기에는 캘리 같이 집값 비싼 주에서 일년 모기지 페이가 $15,000 ($1250/month) 넘어 가는 경우는 굉장히 흔할 것 같고, 처음에는 아마 대부분의 모기지 페이가 이자이니, 모기지 페이 하시는 것의 대부분을 공제 받으실것 같아요.. 예를 들어 한달 모기지가 $3000 정도이고, 그중에 $2500 정도가 이자라면, $2500 x 12 = $30,000 이고, 여기에 재산세/주세 $10,000 을 합치시면, itemized로 $40k 가 되니, $25k 정도의 standard 보다는 조금 나은 상황이 아닐까 싶습니다..
일단 좋은 내용은 저장해 둡니다...언젠가 써먹을 그 날 위해~ 감사합니다~
1번 극공감합니다. 저도 정작 택스 파일할때가 되어서야 알았어요. 다행히 전 스탠ㄷㅏ드 디덕션보다 커져서 혜택은 봤는데 그 댈타다 미미해서 휴... 뭐 기별도 안가는 수준이네요
급콘도 사려고 마음 먹고 마모 글 정독중인데, 잘 모르는 저에게 도움이 가장 많이 되는 글이네요. 넘 감사드립니다.
아래 내용은 제가 궁금했던 것인데, 혹시 답변 받을 수 있다면 급하게 첫 집 구하는 사람들에게 도움이 될 것 같습니다 :)
Pre-Approval 이율 잘 받기 위해서 3개월 정도 credit card statement $0 만들고 얌전히 기다리며 크레딧 스코어 유지/인상 되기를 기다리면 되려나요? P2 명의로 론을 받으려고 얼마 안남은 빚(car payment) 청산하고, 크레딧 카드 발란스도 부랴부랴 $0 으로 맞추고 있습니다.
추가로....이건 @면역학체고, 님의 글에서 본 내용인데 함께 알면 좋을 것 같습니다!
모기지 언더라이팅시 서류(지난 2년간 W2, 고용확인서, 살았던 집주소, 렌트비 페이내역, 다운페이가 있는 뱅크스테이트먼트, 크레딧카드 스테이트먼트, paystub 등) 요구하며, 다운페이먼트를 한국에서 가져 올 시 bank statement cycle 이 2번 이상 돌 수 있게.. 미리 돈을 가져오는 것이 편하다.
전문가는 아니지만 답변 남겨봅니다.
도움 될지 안될지는 지금 크레딧 스코어와 Debt to Income ratio에 따라 다를것 같아요. 이미 적당히 높은 상태시면 벨런스 $0 만들고 기다리나 안기다리나 큰 차이 없을것 같습니다. Debt to Income Ratio가 문제가 되시는게 아니면 car payment나 카드 벨런스도 큰 문제는 없을것 같고요. 깔끔하게 하는게 당연히 좋지만 현 상황따라 크게 차이 없을수도 있을것 같습니다.
답변 감사드립니다. 집 구매 의사가 없었어서 1월에 크레딧 카드연거랑 크레딧히스토리가 짧은게 점수가 더 높지 못한 이유 같네요. 현재 Equifax 기준 700점 중반정도로 보이는데, 1-2개월 기다린다고 점수가 더 오를지도 모르겠고.. 700 후반-800 초반이랑 이율이 큰 차이가 날 지 모르겠네요 ㅎㅎ
제 경험으로는 3사 크레딧에 조회해서 모두 740 넘어야 최저 이율을 줬습니다. (은행마다 기준이 다를 수 있겠죠.) 1월에 크레딧 카드 열었으면 발란스를 아주 작게 만드는 거 중요하다 생각합니다. 신용점수에 영향주는 다른 factors는 빠른 시일내에 바꾸기가 어렵지만 credit utilization은 쉽게 낮출수 있기 때문입니다. 물론 크레딧 리밋이상으로 갚아서 카드사에 워닝이 뜨면 안되겠죠. AYOR 이지만 제 경험과 그당시 렌더의 조언 종합해서 말씀드립니다.
답변 감사드립니다:) 일단 발란스 0으로 갚는식으로 credit utilization 이라도 낮춰보고 pre-approval 넣어봐야겠습니다!
네. 제가 전문가는 아니지만 아예 0으로 만들면 카드 액티비티가 없는거처럼 보여서 안좋을수도 있다고 들었어요. 그래서 그때 Statement 에 아주 작은 금액 남기게 했었습니다. Credit utilization 이 1% 이내면 0%이던 1%이내이던 도움이 될테니까요. 이에 대해선 제가 확신이 없으니 (제 경우에는 work 했습니다) 다른 의견도 참고하세요.
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