너무 자주 나오는 질문인데요.. 저도 한번 해봅니다.. ㅎㅎ 계산 결과는 나왔는데, 판단이 안 서네요. 공돌이 금융알못이라서.. ㅜㅜ
정확히 40만은 아닌데.. 대충 계산 편의상 빌리는 돈이 총 40만 이라고 하구요.. 두가지 옵션이 있다고 합시다.
15년 2% or 30년 2.5% 라고 가정합니다. (오늘 7/15자 Owning rate)
총 모기지 론 금액: 40만
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
* 30년 Fixed - 2.5%
매달 이자 $825 + 원금 $756 = $1580
15년뒤 남은 론 $23.7만불
* 15년 Fixed - 2.0%
매달 이자 $650 + 원금 $1925 = $2575
15년뒤 남은 론 $0 (다 갚았다!! 빚없는 인생!! ^^)
--> 30년 모기지 대비 15년간 매달 더 내는 돈 약 $1000
--> 30년 모기지 대비 15년간 총 더 낸 돈 약 $18만불
결과 --> 30년 모기지의 경우 15년뒤 남은 론 $237K - 15년 모기지의 경우 더 낸 돈 $18만불 = 차액 $5.7만불
그동안 마일모아에서의 추천은 15년 뒤 남은 금액을 고려해서 결정하라고 하더라구요... 그래서 위에 계산 결과입니다.
30년 하면, 15년 대비, 5만7천불 손해가 되는건가요?
그런데, 이 계산 결과의 의미를 판단 못하겠습니다. 만약 15년 모기지 안 했으면, 18만불로 15년간 투자해서 5만7천불 벌면 쌤쌤이란 건가요?
왠지 QQQ 에만 넣어도 벌 것 같은데요... 잘 모르겠습니다. 계산은 다 끝냈는데, 그 다음 판단은 어떻게 하는 건가요?
30년 모기지가 월 천불의 여유를 만드네요. 말씀대로 매달 $1,000을 QQQ에 15년간 매달 투자한다고 합시다. 그러면 7% 수익률을 가정하면 15년 뒤에 원금 18만불이 32만불이 되어있습니다 :) 연세가 너무 많아서 부담이 되는 것이 아니라면 전 언제나 30년을 추천합니다.
18만불이 15년이면 32만불? 우왕~~ 감사합니다.. ^^
그런데, 이거 정기적금식 복리계산인거죠? 첫해부터 18만불 아니구요... 매달 $1000 씩 15년간 저축입니다..
ps.
적금식 복리계산은 잘 모르겠고, 그냥 단순히 18 x (1 + 7%)^15년 = 거의 50만불 나오네요.
그럼 말씀대로, 32만불은 적금식 계산결과이군요...
년간 +7% 되어도 복리면 15년이면 275% 가 되는군요. 복리의 힘이 너무 무섭네요..
그럼 30년 기냥 하고 매달 $1000 씩 QQQ 에 15년간 적립하면 32만불 벌고 15년뒤 남은 론 24만불 다 갚아도 +8만불 이득이군요.
그런데, 음.. 롱텀 캐피탈 게인 -20% 택스 내면.. 32 - (32 - 18)*0.2 - 24 = 5.2
총 5.2만불 이득이네요.
금융 깨우침 감사드립니다.
네, 요즘은 편해서 굳이 엑셀 안 열어도 이렇게 웹에서 쉽게 계산이 됩니다. 네, 맞습니다. 처음에 바로 18만불이 생기는 건 아니니 매달 1천불씩 투자를 가정했습니다.
더욱 극적으로 차이를 조명하려면 30년이 지났을 때 얼마 남는지 보면 좋겠습니다.
- 30년: 총 원금이자 지불: $570K. 매달 1천불을 30년에 걸쳐 7% 기대 수익률로 투자를 하면 무려 $1.2M. 30년 후를 본다면 1.2M - 570K = $630K의 이득.
- 15년: 총 원금이자 지불: $460K. 15년만에 끝낸 뒤 이제 남은 15년을 매달 2570불씩 투자. $820K가 기대. 820K - 460K = 360K의 이득.
그러니 이 계산법으로는 30년이 지난 뒤 30년 모기지 쪽이 630-360=27만불 정도의 이득을 더 볼 수 있습니다.
결과적으로 모기지 이율 2.5%가 수익률 7% 보다 많이 낮기 때문에 복리의 효과를 생각하면 -- 이런 단순 계산으론 -- 항상 30년 모기지가 우세한 걸로 나옵니다. 하지만 사람에 따라 빨리 페이오프 하는 것이 더 좋을 수도 있어요. 게다가 나이가 들수록, 은퇴에 가깝거나 은퇴를 하고 나면 계속 7%의 수익률을 기대하기 어려우므로 이런 계산이 늘 맞지는 않습니다.
아.. 신기하네요...
금융 잘 아시는 분들은 더 앞까지 내다 보시는 군요.. 저는 15년 지나면 다 갚아야겠다 생각했는데, 그게 아니라 또 더 길게 투자를 생각하시네요.
시간이 더 흐르니, 차이가 더더욱 커지네요..
그런데, 매년 +7% 수익률이 QQQ 에서 얼마나 현실적일까요?
일단 2005년 ~ 2020년 사이의 QQQ 수익률 찍어보니.. 15년동안 586% 가 되어 있네요.. 매년 7%면 15년동안 276% 가 되는건데... 586% 라니.. 그동안은 매년 > 7%를 훌쩍 뛰어 넘었군요.
그런데, 이게 사실이라면 요즘 은행가서 거꾸로 돈을 꾸면 이자가 얼마인가요? 한 4% 하나요? 큰 돈 꿔서 QQQ 에 15년간 묻어두면 저는 부자될까요? ㅎㅎ 부자들은 다들 이렇게 해서 돈 버나요?
과거의 수익률이 미래를 결코 보장해주지는 않고, 지난 10년은 테크의 중흥기여서 QQQ 같은 테크위주 ETF가 특히 수혜를 많이 입었습니다. 말씀대로 이 구간만 보면 7%를 훌쩍 넘습니다. 보통 7% 이야기는 미국 주식을 아주 길게 봤을 때 (30년 정도) 연평균 복리 이율이 7% 정도는 되더라.. 에서 나오는 마법과 같은 숫자죠.
말씀대로 그래서 많은 사람들이 "빚투"를 하죠. 빚을 내서 투자를 하다가.. 망하기도 하고.. 때돈 벌기도 하고 ㅎㅎ 정말 빌리언 단위의 부자들은 자신의 주식이 회사 지분이라 팔기 힘들죠. 그래서 그걸 담보로 매우 낮은 저리로 돈을 빌려서 쓰고 삽니다..
만약 15년 모기지 페이먼트가 끝난 집을 담보로 home equity loan을 얻어서 QQQ를 사고 그걸로 다시 2:1정도로 레버리지해서 마진투자하면 기대 수익률이 얼마나될까요?
처음에 정하는게 아니고 리파이낸스를 한다고 보면 저같은 경우, 뉴욕은 리파이낸스 피가 비싸서 남는게 5.2만불이 아닌 3만 얼마정도 됩니다. 거기다 금액자체가 40만보다 적으니 그것보다 더 떨어질거구요. 15년간 그정도 이득이라면 그냥 의무적으로 페이오프 하는게 나을수도 있죠. 말씀하신것 처럼 돈이 남으면 더 쓰게 되니까요.
지역과 금액 그리고 나이에 따라 15년이 30년보다 꼭 나쁘만은 않을수도 있습니다.
매달 1000불씩 온갖 유혹을 참고 꼬박꼬박 QQQ에 15년간 적립해서 얻는 혜택이 5만2천불이라는거네요. 물론 선택의 여지없이 모기지 페이먼트로 내야했던 경우에 비해서겠죠. 그정도 의지력을 가지신 분이라면 뭘해도 성공하실 듯 싶네요.
울 QQQ를 너무 박하게 보신거 아임꽈? ㅎㅎ 10%로 보아도 무방하리라 봅니당.. (7%는 S&P500에 좀 더 가깝다고 보는게..) 여하튼 결론은 똑같지만유..
제가 계산기(엑셀)를 두드려보진 않았지만 매달 페이먼트는 고정이지만 그 금액내에서 이자와 원금이 일정하지 않고 이자는 줄고 원금이 늘어나는데 손익계산할때 반영이 된건가요?
저는 깊은 생각없이 그냥 15년 했습니다
좀 후회스럽기도 합니다만
그냥 자기 합리하면서 삽니다
저도 전에는 여유 있는 분들은 15년 모기지가 무조건 낫다라고 들었는데.. 막상 계산해보니.. 뭔가 이상하네요.. ^^
요즘 이자율이 기록적으로 낮아서 이런 현상이 생기는 걸까요? 그런데, 위에 계산외에도 돈으로 셀 수 없는 마음의 평화도 클 듯 합니다.
일반적으로 빚을 진다는 거에 대한 거부감과 복리효과가 장기간에 미치는 효과(non-linear effect)가 피부에 잘 와 닿지가 않아서 대부분 빚을 빨리 갚을려고 하거나 빚을 적게 질려고 하는데, 위에 다른 분들이 말씀하신 것처럼 "계산기를 두드려 결정하는 걸 선호"하신다면 30년이 훨씬 좋습니다.
저금리에 빚을 낼 수 있다는 것 자체가 현대신용사회에 엄청난 혜택입니다.
이런 비슷한 걸로는 생명보험중에 원금보장형과 비보장형이 있습니다. 비보장형으로 들고 보장형 프리미엄과의 차액만큼 적립투자하면 말도 안되게 차이가 나게 됩니다. (Future value of 비보장형 >>>> future value of 원금보장형)
이 모든것이 나는 회사 잘 다니면서 월급 꾸준히 받고 살것이다라는 전재 입니다.
하필이면 공황이 왔을때 나는 회사에서 레이오프 되었고, 당장 현찰은 없는데, 펀드 혹은 주식은 곤두박칠 치고... 그러다 어설프게 갚아 나가던 집을 빼앗긴다... 그럼 머리 아프죠. 그걸 대비해서 어느정도 분산 투자 (비교적 안전한, 그러나 수익은 미미한)를 한다면 계산은 다시 해야 합니다.
저같이 보수적인 사람에게는 30년으로 해서 투자 몰빵은 좀 두렵더군요. 그래서... 20년으로 했습니다. 이게 무슨 막장 논리인건지...
아악~~ 20년 옵션이 있는 걸 깜박했군요. ㅜㅜ
자, 이제 15, 20, 30년 비교를 론 + 주식투자 + 복리투자 + 불황 까지 고려해서 해주세요..
사실 가장 근본적인 차이 즉 금리가 "빌릴때 2.5%" 대비 "수익률 7%" 를 가정하고 계산을 하고 계시기 때문에 필연적으로 더 많은 액수를 빌리면 빌릴수록, 더 오래 빌릴수록, 무조건 계산이 끝난 후에 주머니에 들어있는 돈의 액수가 커집니다. 심지어는 이지율이 7% 만 안넘는다면 cash out refi, heloc 최대로 땡겨서 주식 사는게 무조건 이득이 됩니다. 계산해볼 필요도 없죠. ㅎㅎ
의외로 간단한 계산법이 있었군요. 그러니까 이자율 < 수익률이면 , 더 많이 빚내고, 더 오랫동안 갚아라 이군요..
ps.
그런데, 사실 작년에 30년 Fixed로 리파이낸스 했거든요.. 매달 $1000 씩 덜 내니, 어쩐지 내가 돈을 매달 더 벌고 있다는 착각에 빠지는 것 같은 착각? ^^
그래서, 그 남는 $1000 을 꾸준히 QQQ 에 넣었냐 하면 고렇게는 안되더군요.. ㅎㅎ 괜히 씀씀이가 더 커진 것 같아요.
스테이크도 더 자주 구워먹고, H-mart 에서 과자/과일도 더 사고, 외식도 더 자주하고... 잘 타지도 않는 전기자전거도 사고?
왠지, 누가 $1000 강제 저축하게 하는게 더 이득일 것 같기도 하구요. ㅋ
QQQ의 장기 투자 수익률이 참 대단하죠.
그런데 이거 따먹는게 지금와서 5년전 그래프 보면서 "이 때 얼마 넣었으면 지금은 얼마 후훗?" 하듯이 쉬운 일은 아니더라구요. ㅎㅎ
저만 해도 refi 하는 동안 돈이 좀 쌓이니 (페이먼트 건너 뛰는거, 기존 론 에스크로에서 남은 돈 등) 엄하게 잘 쓰지도 않는 (그러나 있으면 기분이 좋은?) 전자제품 같은 것들 몇개 샀구요. 코로나 때문에 운동 못하니깐.. 이라는 핑계로 집에 운동기구 좀 투자했구요 ㅎㅎㅎ (이미 비싸고 무겁고 크기만 큰 옷걸이 되고 있는건 안비밀...)
term 짧은 모기지의 장점은 강제성인 것 같습니다. ㅎㅎ 다만 요즘같은 이자율에 돈 빌릴 수 있으면 빌릴 수 있는 만큼 빌려서 s&p500 인덱스 같은 안정적인 상품에 투자하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 인덱스가 좀 거시기 하믄 요즘 risk parity etf 상품들도 많이 있으니깐요. 다만 주식이라는게 항상 그렇듯이 조용히 쭈욱 uniform 하게 상승하는건 아니니깐요. 물리면 10년 안뺀다 이런 깡따구가 있어야 겠죠. 그래서 꼬리표 붙은 (쓸데 정해진) 돈은 투자하기가 힘든 것 같습니다.
인공지능보다 명석한 ml대장 님도 낭비를 하셨다니, 저만 그런게 아니라서 나름 안도가 됩니다. ㅎㅎ
** 누가 제 돈 좀 매달 천불씩 강제로 뺏어가서 제 명의로 QQQ 에 몰래 좀 넣어주세요. 이런 서비스 있으면 fee 매달 $10 이라도 냅니다.. ㅋ
이게 핵심이죠. ㅎㅎ
경제적 인간(Homo Economicus)가 아닌 다음에야 현실적으로 저렇게 세이빙된 걸 적립투자할 수 없습니다 (하기가 매우 어렵습니다).
7% 수익률도 평균적으로 그렇다는거고, 개인의 건강이나 직업의 안정성도 영향을 미칠 수 밖에 없고...
이런 것까지 고려하면 30년이나 15년이냐는 개인의 성격/선호도가 더 중요한 팩터가 될 것 같네요.
저 개인적으로는 아이들과 함께 지내는 동안에는(대학가기전까지) 그렇잖아도 없는 여윳돈이지만 더 빡빡하게 살지는 말자주의로 살고 있습니다.
P2와는 다른 세계관이라 실제는 어정쩡하게 재정관리를 하고 있고요. 어찌보면 그래서 자산배분이 더 골고루 된 측면도 있는 거 같고...
어찌 결정하든 다 장단점이 있는거니 결정하셨으면 장점 위주로 생각하며 살자구요. ㅎㅎ
전 투자로 크게 재미를 못 봐서 그런지 무조건 이자는 일단 작게 내자고 해서 일단 30년으로 시작(4.375%)해서 15년 fixed(2.176%)로 변경했고, 다음달에 10년 fixed (1.75%)로 한번 더 변경할 예정입니다. 사실 목표는 3년내에 페이오프긴 하네요.
남은 기간이 작으니 이자가 그만큼 작게 나가더라구요. 일단 모기지 페이오프하면 좀 더 투자에 자유로워질 거 같네요. 차도 웬만하면 론없이 그냥 캐시로 사는 편인데, 집은 그러기에 좀 힘들긴 하더군요.
(그런데 제 방식은 완전 투자면에서는 가장 안 좋은 거 같네요. 지금도 다운페이한다고 테슬라 주식 매도한게 두고두고 후회되네요)
슬라~~~ ㅜㅜ 저도 슬라 생각만하면 ㅎㄷㄷ
저는 차는 빚지고 잘 사는데, 집은 주미스님 처럼, 30년(6%대), 15년(4%대), 10년(3%) 식으로 몇번의 재융자 끝에 딱 15년걸쳐서 다 갚았습니다.
일단 첫집은 최대한 빨리 페이오프 하고 난후, (초반 타이트하게 살면서 젊었을때 돈 모으기 모드)
세컨 홈 부터.. 30년으로 하기 좋죠. 요샌 30년 이자가 워낙 좋아서, 30년해도 무방해 보이더군요.
화폐의 가치까지 따지면 더더욱 30년으로 하는게 옳다고 생각은 되지만,
주식과 부동산 투자에서 부동산 투자 성공 사례가 많은 이유 중 하나가 "강제 장기투자" 라고 생각됩니다.
15년은 강제 장기투자에 강제로 참여하는 것이 장점입니다.
인간이라 계산기처럼 QQQ에 $1,000씩 넣을 수 있을까란 고민이라면 지금은 Roth IRA 와 401K 둘 다 Max 로 하고 있는가로 자신에게 되물어봅니다.
고용의 안정도 생각하다보니 향후 지출을 지금 줄일 수 있을 때 미리 줄여보자는 생각에 저도 30년 대신 20년 했다가 15년으로 줄였습니다.
(15년으로 줄였지만 그동안 기간 생각하면 2-3년 밖에 혜택을 못 보네요.)
이거 전제조건이 30년으로 할 때의 월페이 차액을 사용하지 않고 고스란히 투자한다는 거잖아요. 저는 돈이 통장에 있으면 쥐도새도 모르게 나가기 때문에 이론으로 이해는 하지만 저같는 사람들한테는 현실적으로 굉장히 어렵네요. ㅎㅎ 그래도 저는 같은 상황에서 30년 했습니다. 약간 여유있게 살면서 돈 남으면 저축/투자도 해야지 하는 생각으로요. (역시나 현실은...)
어떤 방송에서 애널리스트가 그러더군요. 20세기 기록적인 수익률을 올린 조지 소로스 펀드의 일반투자자는 오히려 평균수익이 마이너스였다고. 즉 개인투자자는 시장의 부침에 따라 너무 쉽게 반응하기 때문에 컴파운드 적립이율의 잇점을 누리가 어렵다는 말이겠죠.
매달 생활비 다 쓰고도 여윳돈이 수천불이 있어서 한달에 천불씩 7%수익나는 펀드에 15-20년 매달 넣으면서 존버하는 사람들이 과연 몇이나 될지 모르겠네요. 한달 몇천불씩 흑자가 나도 401K에 넣는것도 주저하는 사람들도 부지기수죠. 401k야 넣으면 사실상 최소 59세까지는 locked in되는 돈이니까요. 즉 이건 옳고 그름을 떠나 지금까지 개인/가계의 소비성향에 따라 결정한 문제라고 봅니다. 여윳돈이 생겨도 통제못할 변수가 많은 소비성향이거나 앞으로 예측못할 일이 많이 생길거라면, 이런 30년 매달 천불투자 컴파운드이율은 실현되지 않을 가능성이 훨씬 높다 봅니다. 가령 매달 천불을 펀드에 넣기보다 새로나온 쌔근한 SUV를 사고 달 페이먼트로 그 중 600불을 쓰거나 갑자기 자녀 대학학비가 늘어나서 여기서 1년에 몇만불이 들어갈지 아무도 모르거든요.
만일 401K에 부부가 맥스로 넣고 있다면 전 그걸로 노후투자는 충분하다고 보고 나머지는 부채를 최대한 빨리 없애는 방향으로 갈것 같습니다.
30년으로 길게 가져가면서 달달이 남는 여유자금에 대한 투자가 이상적(?) 이지만, 투자에 대한 견해와 리스크가 상황마다 다를 수 있다고 봅니다. 그럴 경우에는, 30년으로 가지고 계시더라도 여유자금으로 투자도 조금 하시고 원금도 다달이 조금 씩 더 갚아 나가시면, 더 짧은 시간에 원금을 갚고, 그 원금에 대한 이자 금액도 달라지는 것이니 15년이나 10년 등으로 재융자 하기 전에는 그것도 괜찮다고 생각이 드네요...
미국 주식시장 (또는 QQQ) 가 앞으로도 계속 +로 성장한다는 가정이 있어야 30년 모기지가 유리 할 수 있을것 같습니다.
역사적으로 미국 주식시장은 우상향 했지만, 한 자연인이 1965년부터 사회생활 하면서 30년간 주식 투자를하고 1995 전량 매도 했다면 수익율은 거의 0% 그나마 존버해서
역사적으로 우상향 이라지만 내 투자 라이프 스팬에 해당하는 20년-50년 동안 시장이 어떻게 움직이냐도 중요한 요소일것 같습니다 - 이부분은 어떻게 콘트롤 할 수 있는게 아니라 대분분 투자 전문가는 적립식 장기투자를 추천하고요.
단순히 수익율 뿐 아니라 가정 경제, 취미 생활, 주식 외 다른 자산에 대한 투자 (자산 배분 - USD 포함) 등 여러요소를 고려하셔서 본인이 선택할 문제 같습니다.
저는 15년 했으요
말꼬리 잡아서 죄송하지만, 1965 ~ 1995 이면 +22% 수익인데요? ㅎㅎ
https://www.macrotrends.net/2324/sp-500-historical-chart-data
근데, 1973년은 오일쇼크 때문이네요.. 자고나니 주식 -50% 폭락 ㅜㅜ
2008년 서브 프라임도 장난 아니네요.. 자고나니 -40% 폭락 ㄷㄷ
이런 차트를 보자면 돈 벌기 쉬운데요? 현금 쟁여두고 있다가, 주식 떡락할때 구글/애플/MS 잔뜩 사면 되는거네요. 이 쉬운걸 왜 못했나 싶네요.. ㅋ 아 쉽다 쉬워.
-40% 폭락할 때 그 쉬운 걸 사실 아무도 쉽게 못함다. ㅎㅎㅎ 패닉셀에 이게 과연 바닥을 다진 것일까? 더 떨어지지 않을까라는 두려움 때문에.... 또한 현금을 계속 쟁여두다가 언제 폭락이 올 줄 모르는데 그걸 노린다는 것은 또 쉽지 않은 일같아요. 현금을 쟁여두면서 상승하는 주식에 대한 기회비용도 다 놓치게 되는 부분도 있구요.. 물론 대세 상승장에서 현금의 비중을 늘려나가는 것은 바람직한 방향이라고 볼 수 있을 듯요..
일케 따지면 40%폭락했을 때 TQQQ같은 거 사면 더 쉽겠죠.. ㅎㅎ 쉽지 않슴다.. ㅎㅎ
이건 65년도에 몰빵으로 전량매수하고 95년에 한번에 전량매도하는 경우라 얘기가 다르죠.. 저 구간에서도 매달 $1000씩 적립식 매수 하셨으면 +++입니다. 이래서 적립식 분할매수가 망할 수 없는 투자방법인건데 실천하기가 쉽지않죠ㅎㅎ
그것도 결국 운의 영역아닐까요. 원글이 30년 모기지 선택했는데 생기는 여윳돈 1000/month를 어찌할까에 관한 이야기인데, 적립식 분할매수를 한다는 건 그때그때 매수금액과 범위를 달리한다는 거잖아요. 주식이 2008년 이후 3-4년간처럼 계속 하향곡선을 찍어도 아랑곳하지 않고 매달 천불씩 펀드에 넣을 담대함과 그럴수 있는 재력이 있기는 쉽지 않을거라 봅니다.
음... 올해 3월에 2.999%로 30년했는데, 지금은 이율이 더 내려갔네요... 지금 Refinance 해도 될까요? Refinance하는 적절한 시기는 언제일까요?
40년 모기지도 나오려고 준비 중인거 아시죠?^^
외부 투자처가 없다고 생각하면 15년이냐, 30년이냐의 차이 보다는 이율이 낮기 때문에 15년 모기지가 이익인데요. 다만, 계산하신 5.7만불은 화폐의 시간가치를 감안하지 않았기 때문에 실제 차이는 더 줄어들 것이구요.
30년 모기지가 나은 상황은 여러분들이 언급하셨듯이 높은 수익률을 거둘 수 있는 '외부' 투자처가 있기 때문이죠. 그러면 정확히 얼마만큼의 수익률을 거둘 수 있으면 15년보다 30년이 나은지 보면 될 것 같습니다. 30년 모기지를 선택하면서 매달 아낀 돈을 재투자해서 15년 후 남은 원금 ($237K)을 모두 갚아버릴 수 있는 15년 복리 수익률을 손익분기수익률로 볼 수 있겠죠.
계산기를 돌려보면, 매달 아낀 $995를 15년 (180개월) 동안 연 3.6%의 복리 투자수익률을 거둘 수 있으면 15년 후 투자 밸런스가 남은 원금 ($237K)과 비슷해지니까 연 3.6%를 손익분기수익률로 보면 될 것 같습니다. 물론 연 3.6% 이상 수익률을 거두면 30년 모기지로 돈을 아껴서 투자를 하는 것이 까까 좀 사먹더라도 이익인 상황이고요. 보통 S&P 500 역사적 수익률을 7% 이상 잡으니 강제저축만 할 수 있으면 어렵지 않게 달성할 수 있겠습니다.
문제는 하락장이나 횡보장이 앞으로 15년간 발생할 가능성인데요. 인덱스 레벨만 고려한 price return만 보면 그럴 위험이 높게 느껴지지만, S&P 500 배당수익 재투자까지 고려한 total return을 보면 위험이 많이 낮아집니다 (여기서 기간별로 직접 계산해 보실 수 있습니다). 실제로 S&P 500 배당수익률이 평균 2% 정도인데요 (올해는 코비드 사태로 조금 낮아졌습니다). S&P 500 Mutual Fund에 배당 자동재투자 설정만 잘 해두면 인덱스가 전혀 오르지 않더라도 연 2%는 자동으로 적립되니 위에서 계산한 손익분기수익률 3.6%의 상당부분을 달성가능합니다. 그리고 앞으로 15년 횡보장이 온다는 극단적 가정을 하더라도 위에 @에반님이 언급하셨듯이 기계적인 Dollar Cost Averaging을 통해 하락/횡보장의 낮은 수익률도 일정부분 상쇄할 수 있고요.
결론적으로 높은 위험회피 성향을 가진분들은 15년 모기지의 낮은 이율로 인한 확정적인 이익을 누리시면 될 것 같고요. 어느정도 위험감수를 하실만한 분들은 S&P 500의 역사적 수익률 + 배당이익률을 고려하면 30년 모기지가 낫다고 생각합니다. 이자율이 너무 낮아져서 S&P 500의 배당수익률만 고려해도 해볼만한 베팅(?)이 된 상황이 되었기 때문이고요. 그림하나 투척하고 마무리 하겠습니다. 모기지 이율(파란차트와 주황차트)과 S&P 500의 배당수익률(회색차트) 추이입니다. 역사적 추이를 봤을 때 지금 시점은 15년 모기지보다는 30년 모기지를 선택하며 차액으로 투자하는 것이 꽤 편안한 선택지가 된 것으로 해석됩니다.
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