2021년 부동산 투자 #1
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2021년 부동산 투자 #2
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2021년 부동산 투자 #3
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보통 부동산 투자에 대한 자세한 내용은 올리지않지만 이번엔 마모 회원님들께 제가 투자하는 동네가 어떤분위기인지 그리고 서부 동부가 아닌 남쪽은 아직도 이런곳이 있구나 하는정도로 참고하시라는 목적으로, 집 클로즈하고 한달도 안된 Buy a Rental Property with Other People’s Money (with Credit Card)에 대해서 소개를 시켜드리려고 합니다. 마적단으로써 너무나 사랑하는 신용카드 혜택을 이용해서 다운페이 및 클로징 Fee등을 처리했습니다. 원래는 현재 거주중인 집에서 HELOC을 뽑아 다운페이를 하려고 했으나, 제가 거래하는 SunTrust Bank에서 (최근 좋은 고정 이자율 3.59%가 있어서…) 갑자기?? 바뀌었거나 혹은 담당자도 몰랐을수도 있는 모기지 맥스에서 발목이 잡혔습니다. 현재 5개의 모기지가 있다고 말했고 모든 부동산 투자에서 발생하는 현금흐름과 주식계좌 등등 모두 증명하였고 브렌치 담당자도 문제없을거 같다는 말을 듣고 하루만에 모든 서류 준비해서 보내주었건만…젠장 시간은 시간대로 끌고 결론은 현재 모기지 갯수와 DTI가 좋지않다는 이유였습니다. 다른 로컬 은행은 클로즈하고 가봤는데 론갯수 신경안쓰고 투자용 부동산은 PITI+HOA를 제외하고 Expense계산하지 않고 Cash Flow만 보더군요…다만 변동 이자라서 결국엔 스킵했지만…결론은 SunTrust 미워하게 되었습니다. 이짓을 제 앞으로 한번 그리고 와이프는 될것 같다해서 와이프 앞으로도 신청했지만 두번다 리젝먹었습니다. 원래 안되는거였는데 브렌치 담당자가 계속 밀어붙이는 바람에 시간이 많이 걸렸습니다. 그리고 SunTrust에서는 투자용 부동산이 있으면 Expense 처리한것도 계산을 하더라고요. 혹시나 HELOC을 하실 계획이 있으시면서 모기지가 3개이상 되시는 분은 SunTrust 은행은 피하세요.
서론이 너무 길었네요…
이번 투자는 갑작스럽게 온 기회라 현재 부동산 투자보다는 주식투자에 많은 비중을 두고 있어서 현금이 거의 없었습니다. 이번에 산 부동산은 저희 부부의 가족들과 친구들이 저희 동네에 투자한 부동산중에서… 와이프 삼촌이 테네시 말고 다른 지역에 투자하고 싶다고 하셔서 소유하신 부동산 1채를 저희가 산다고 하면 팔겠다하셔서 좋은 기회였습니다. Off Market 이었고 거기다 리얼터없이 For Sale By Owner로 진행하였고 저희가 2년넘게 잘 관리해줘서 고맙다 하시면서 정말 착한 가격으로 주셨습니다. 서부 동부 계시는 분들한텐 정말 충격적인 가격일거예요. 그래서 눈을 좀 돌려보면 중부나 남부에도 투자할 곳이 있다는걸 알려드리기 위해서 가격정보 알려드립니다.
Location: Middle Tennessee이며 주위에 큰 군부대와 4년재 대학및 아마존, 구글 데이터 센터, LG 가전, 한국타이어등 많은 Manufacturing 회사들이 많이 있습니다.
Property Information: 2 Bed / 2.5 Bath, 1226 sqft의 Townhouse (Inside Unit) built in 2018
Current Value: $175k (몇주전에 팔린 가격)
Sale Price: $150k
Loan: $120k
Down Payment: $30k (20%)
Closing Cost, Point & 이런저런 Fee: 대략 $7k
Interest Rate: 4.75%
클로징을 하기위해서 저희한테는 총 $37k정도의 현금이 필요했습니다. 문제는 HELOC 리젝먹는 바람에 제 명의로 론을 신청해야되서 와이프 앞으로 온 Bank of America & Barclay에서 프로모션 나온 Balance Transfer w/ 3% fee를 이용해 크레딧 카드 2장에서 Total $38k + fee $1,140을 Checking Account로 트렌스퍼해서 다운페이를 만들었습니다. 발란스 트렌스퍼가 그래도 15개월정도 시간이 있어 갚아내는건 다른 발란스 트렌스퍼로 갚아도 될것같고, 어차피 1년안에 HELOC을 로컬 뱅크나 1금융권 은행이 아닌 다른렌더 아니면 Credit Union에서 받을수 있을것 같아서 갚아내는건 차차 생각해 보기로 했습니다.
모기지 페이먼트는 대략…
PITI ($625.98 + $ $107 + $28.50) + HOA $100/Monthly = $861.48
현재 렌트: $1250/Monthly (Leased until 12/31/2021)이지만 1년 연장한다고 하고 Lease Agreement 다시 하나 쓰기로 했습니다.
Equity는 위에서 보여드렸던 것처럼 다운페이 제외하고 $25k입니다.
결론적으로…
Cash Flow: 매달 $378.52이 들어오네요. 어차피 이돈은 다운페이로 썼던 발란스 트렌스퍼 갚는데 써야겠지만 착한 가격에 Equity $25k가 있고 일단 지역 학군도 모두 9 or 10을 받는 나름 시골 동네지만 학군도 좋은 A Class 지역입니다. 앞으로 렌트상승및 추가적인 Appreciation이 있을거라 기대해 봅니다.
서부 동부에서는 힘들지만 아직 중부 남부에는 부동산 가격상승과 현금흐름의 혜택을 보면서 투자할수 있는 지역들이 꽤 많이 있습니다. 요즘엔 남부지역으로 많은 투자자들이 몰리고 있는건 맞는거 같습니다. 그럼 도움이 되셨길 바라면서 투자하시는 분들 모두 성투하세요~~
부르셨어요?
클락스빌이 계속 발전하고 있죠... 내쉬빌은 두 말 할 것 없구요. 축하드립니다.
감사합니다~이 지역을 잘아시네요...이동네 핫하긴 한데 좋지만은 않네요 너무 올라서 ㅠㅠ
흙돌님 오랜만에 부동산 글 보네요. 벌써 5개, 아니 이제 6개 되신거에요? @.@ 아니 무슨 레고도 아니고 부동산을 이렇게 쉽게 수집하십니까? ^^;;; 예전에 쪽지 주고 받고 이멜도 했던거 같은데 저는 오하이오에 남쪽보다 더 말도 안되는 가격의 진정한 캐쉬플로우 외에는 볼게 아무 것도 없는 작은 집을 작년 4월에 하나 수집했습니다. 요즘 캐쉬플로우 있는 집들을 찾아보려는데 흙돌님처럼 저도 대부분이 주식에 들어 있고 (게다가 올해는 코인까지 하는 바람에 코인으로도 돈이 좀 들어가고) 캐쉬가 많지는 않은데 작은 집은 그래도 다운페이할 정도는 가능한데 집을 찾으려고 막 액티브하게는 안하게 되네요. 아직도 그 쪽에 뭐 남아 있으면 소개 좀 시켜주세요. ^^ 전에 말씀 하신 곳은 appreciation 도 작지만 있을거 같고 게다가 캐쉬플로우도 있고, 마다할 이유가 없네요.
예전 닭다리?님이시죠?예전에 쪽지로 연락했던거 기억합니다 ㅎㅎ 캐쉬플로우는 오하이오에 많죠...저도 아직 지켜보고는 있습니다. 언제든 투자하실려면 연락주세요~이동네가 좀 미쳐가는게 걱정이긴해요. 점점 캐쉬플로우가 힘들어지고 있네요. 그런데 예전에 타운하우스 정보와 저랑 일하는 리얼터 연락처 드리지 않았나요????어떤분한테 정보두린 기억이 있긴한데 가물가물하네요...늙었나봐요 ㅠㅠ
중부 지역은 진짜 부동산 하기 좋은거 같아요. 집값 대비 렌트도 더 쎌거구요. 클락스빌 근처인가보네요. 작년 여름부터 약 8개월간 내쉬빌-스미나 쪽 열심히 출장다녔는데 생각보다 맘에 들은 지역이었습니다. 아무래도 내쉬빌이 다른 중부의 메인 중소도시들보다 국내 관광이 커서 여러모로 발전이 더 된 느낌이에요.
최근 3-4년 동안 많이 발전하고는 있습니다. 트레픽도 심해지고 다운타운엔 점점 주차할곳이 없어지고있죠
...도시계획 제대로 안된것 같은데 회사들이 너무 많이들어오니 그게 걱정입니다. 모든게 점점 비싸지네요 휴...
정말 좋은 기회 잡으셨네요. 축하드립니다.
상세한 정보 감사합니다. 흙돌이님의 열정과 번뜩이는! 아이디어도 좋네요^^
저도 카드 여러게 있는데... 어떻게...
감사합니다 ㅎㅎㅎ 점점 힘들어지는게 문제네요...언제 한번 진지하게 대화를 ㅎㅎ
ㄷㄷㄷ 부럽습니다. 저도 하고 싶은데 저런 집들은 너무 멀어서 ㅜㅜ
맞아요...내가 사는곳에서 2시간 거리 이상은 무조건 PM맡기셔야 하는데 이 PM이 가장 중요한 키인데 잘하는 PM 찾기가 쉽지않더라고요. 그래서 저도 가족들 친구들이 여기에 투자한 집들 저랑 와이프가 관리해주고있어요. 어디 맡겨야 하는데 마음에 안들어서 그게 쉽지않네요 ㅎㅎ
저도 지금 언더 컨트랙 중입니다. 저는 이제 시작이라 아직 경험이 많지는 않지만 제가 알던 지식외에 뭔가 방법을 많이 아시는거 같아 존경스럽습니다. 제 론오피서는 다운페이를 HELOC에서 꺼내 쓰면 안된다고 하여 저희는 가지고 있는 돈에서 (사실 주식으로 가려고 했는데) 내게 되었습니다. 더구나 다운페이도 투자용 부동산은 무조건 30% 이상 하라고 하더군요. 그런데 적으신 글을 보면 다운페이도 카드를 통해서 하셨고 20%라 이렇게도 론이 가능한지 몰랐ㅇ요. 그렇다면 저도 조금 다르게 생각하고 접근하고 싶어서요.
HELOC으로 다운페이 가능한데 지역에따라 부동산 가격에 따라 틀릴수 있고 렌더마다 틀리겠지만 리스크가 큰걸 원하지 않아서 그럴수 있습니다. 그리고 첫 렌탈 프로퍼티가 론받기 힘들어요. 그 이후부터는 20%다운후 렌트비가 PITI커버한다면 문제없이 받을수 있으실거예요. 전 첫 2부동산을 1031 Exchange로 사서 30%이상 다운페이후 그 다음부턴 모두 20%만 다운하고 사거든요...그때그때 포인트도 사야하는 상황이 생길수도 있지만 전 최대한 제돈 안들이고 레버리지를 끌어다 쓰ㄴ는 마인드이기 때문에 다운페이는 20%만 합니다. 렌더는 1금융권?? 미국은행보다 전 개인/론만 전문적으로 하는 렌더들을 선호합니다. 무조건 3군데 이상 컨텍하시는걸 추천 드립니다. 처음이 어렵지 그다음부턴 쉬우실 거예요 ^^
자세한 설명 감사드려요. 처음이라 그냥 아는 론 오피서가 권하는데로 했는데, 다음부턴 조금 더 초이스가 생길 수도 있다면 더 좋을것 같아요. 로컬 렌더들로 저도 담에는 컨택 해봐야겠어요.
비교는 필수입니다. 저도 친구가 론 오피서인데 그 친구 회사가 여러주를 커버하지만 대도시 타겟이라 저희동네 로컬(TN만 커버하는...) 렌더와 비교하면 이런저런 fee가 많이 비싸서 아직 같이 일해보지는 못했습니다. 작년에 술마시면서 나중에 필요할때 무조건 어떤 상황이던 한번은 해주기로 약속받아놨는데... 기억할려나 모르겠네요 ㅋ
투자관점과 소중한 후기 감사드립니다. 항상 성투하시길 바라겠습니다.
한가지 궁금한것이 크레딧카드 밸런스 트랜스퍼를 이용하셔서 체킹 어카운트로 금액을 트랜스퍼 하셨다고 하는데 혹시 캐쉬어드밴스를 이용하신것인가요?
캐쉬러드밴스하고는 틀립니다. 글에 적은것처럼 크레딧카드 회사에서 자주 나오는 발란스 트렌스퍼 3% fee를 이용한거예요. 가끔 은행에서 수표같이 생긴 메일을 집으로 보내주는걸 보셨을거예요. 매번 프로모션이 있는게 아닌데 그걸 이용한 겁니다. 캐쉬어드밴스는 한도가 많지 않은걸로 알고있어요.
캐시 플로우 참 좋네요. 물론 그만큼 리서치하고 준비를 하셔서 이렇게 좋은 기회를 만드신것 같습니다. 화이팅!
감사합니다 ㅎㅎ 많아 준비했다고 생각했는데 한두번 일이 꼬이니 당황을 많이했어요 ㅎㅎ
은행에서 안된다고 해도 길은 있나봅니다 ㅎㅎ이것이 마적단웨이! 축하드립니다.
테네시는 한번도 가본 적 없는데 정말 미국 땅은 넓고, 기회는 많네요. 나중에 기회 되면 동네 견학 시켜주세요!!
좋은 글과 정보 공유 감사드리고 화이팅입니다!
요즘엔 남부가 많이 뜨는거 같네요~점점 힘들어지지만 아직도 투자할곳은 많이 있는거 같아요 ㅎㅎ 테네시 관심있으시면 아는선에서 답변드리겠습니다. 오실 기회가 있으시면 연락주세요~^^
글 보고 관심생겨서 찾아봤는데, Balance Transfer를 체킹 어카운트로 보낼 수 없다는 글만 보이던데요. 방법이 따로 있는지요?
발란스 트렌스퍼가 카드회사마다 많이 다릅니다. 어느 회사는 A 카드의 발란스 트렌스퍼로 다른 내 명의의 B 카드의 스펜딩을 갚을수만 있는 경우가 있고요. 어느 회사는 체킹 어카운트로 돈을 트렌스퍼 할수 있습니다. 저도 몇군데 써본결과 BOA와 Barclay는 메일로 발란스 트랜스퍼 할수있는 첵을 보내주는 경우가 많습니다. 그러면 그 첵을 가지고 내 체킹어카운트에 디파짓을 하시면 되고요. 만약 그런 메일을 못받으셨으면 카드뒷면의 번호로 전화하셔서 프로모션에 대해서 물어보시길 추천 드립니다. 가끔 안된다고는 하는데 저희는 지금껏 문제없이 잘 사용했습니다. Barclay의 경우 프로모션이 이메일로도 많이 오는데 그럴땐 어카운트 들어가셔서 발란스 트렌스퍼 받으실 곳을 지정할수가 있습니다. 위에서도 몇번 언급했는데 일단 한 크레딧 카드에 크레딧리밋이 좀 높아야하고 일단 Fee가 좋은 카드를 선택하세요. 필요한 경우 카드에서 크레딧 리밋 넘기실수도 있습니다. 마일게임과 마찬가지로 발란스 트랜스퍼 하실때는 꼭 스케쥴 관리에 신경 많이 쓰셔야 합니다. 잘쓰면 약이되지만 잘못쓰면 독이되는 리스크가 엄청나게 큰 돈돌이 입니다. 저희는 이번에 와이프 명의의 BOA & Barclay 크레딧 카드 2장으로 하였습니다.
마모에서도 가끔 부동산 소식을 공유해주셔서 공부도 되었지만 좋은 팁 공유 감사드립니다. 저도 처음으로 투자용 부동산을 언더 컨트렉중이고 장소는 테네시의 멤피스 부근입니다. 테니시는 가본적도 없고 현재 캘리 거주중인데 테니시라고 하니 웬지 반갑네요 ㅎ 부동산은 처음이 힘든거 같아요 6개나 있으시다면 내공이 상당히 많이 있으실듯합니다 ~ 축하드립니다 !!
캘리 살고 계시면서 어떨게 테네시 멤피스 부근 부동산을 구입하셨어요?
아직 클로징은 안한 상태이구요~ 부동산 관심있는데 실행은 잘 안되더라구요.. 일단 서부쪽에선 좀 캐쉬플로우가 힘들다보니 서부에서도 많이들 자신이 거주하는 지역 이외에 Out of state투자를 하시더라구요.. 저도 그래서 관심을 가지게 된게 테네시쪽이였구요.. 렌트관리는 PM회사에 맡기게 되는 방식이 될거구요...
캘리에선 덩어리가 너무커서 많이 힘들죠...이번 펜데믹이후로 가격이 더 올랐더라고요. 저도 아는 지인때문에 작년까지 싸우스 LA, 컴튼, 샌페드로쪽 투자용 MF 찾는거 도와드렸는데 거래가 주춤할땐 페닉와서 투자 못하시더니 가격이 오르기 시작하면서 다시 알아보시다 결국엔 가격이 너무올라 포기하셨네요. 예전에 캘리 갔더니 라디오에서 캘리사는 젊은 투자자가 멤피스에 투자하고 있다는 방송을 들은적이 있어서 신기했었습니다 ㅎㅎㅎ 멤피스 지역은 cash flow 좋고 일단 렌트디멘드가 엄청나죠...지역만 잘 고르셨으면 열심히 사는 블루콜라 패밀리도 많고 화잇콜라들도 찾기 쉬운곳이죠...저도 몇년전까지 멤피스에 캐쉬플로우 부동산을 투자해서 익숙한 곳이기도 하고요. 경험상 멤피스는 좀 트리키한 곳이더라고요. 스트릿 한두개 차이로 투자하기 좋은곳과 나쁜곳이 갈리기도 하고요. 저도 현재 다시 멤피스 지역의 캐쉬플로우 프로퍼티를 보고있어서 나오는 매물을 계속 받아보고는 있는데 가격이 많이 올라서 1% Rule 기대하기 힘든곳도 많더라고요. 멤피스 지역에 투자하실때 주의하실점이 이 동네는 투자자도 많고 턴키 컴퍼니들도 많고 PM 회사들도 많아서 공부를 좀 많이 하시고 난후에 회사들 특히 PM 필터링 많이 하시는걸 추천드립니다. 저도 현재 알아보고있는 지역이라 정보교한 하면 좋겠네요 ^^ 일단 첫투자 성공적으로 하시길 바라겠습니다. 축하드립니다!!!
멤피스에서도 투자를 하셨다니 반갑습니다 ^^~ 인사이트 감사드립니다. 일단 PM은 빅거파켓에서 리뷰보고 선정준비중이구요.. 저도 뭐 미약하지만 멤피스지역정보 교환 같이 해요 ^^ 쪽지 드릴게요 ~
많은걸배울수있게 해주셔서 넘감사합니다.
선 추카추카...후 감사인사. 급전 필요할때 하드 머니보다 낫네요. 감사합니다.
근데, 흙돌님이 아직도 부동산 카톡방에 없으시다니 새삼 놀랐습니다. 왕부자님께 민원넣겠습니다. 얼렁 들어오세요
감사합니다 ^^ 하드머니도 필요하면 잘땡겨 써야죠 ㅎㅎ
부동산 카톡방이 있는줄은 몰랐네요~~알려주시면 가입하겠습니다~
부동산 카톡방 저도 좀 알려주세요~
저도 부동산 카톡방 관심있습니다!
저도 부동산 카톡방 관심있습니다.
부동산 카톡방좀 알려주세요~ 저도 렌트 프로퍼티 늘려가는 중인데 정보교환하면 좋겠어요~
혹시 카톡방 정보 알 수 있을지 궁금합니다
혹시 저도 부동산 카톡방 초대받을 수 있을까요? 메릴랜드 주에서 이제 막 렌탈 비지니스 시작했어요
상세한 정보를 공유해주셔서 감사합니다. 생각만 해오던 렌탈 부동산 투자의 실제 사례를 접하니 관심이 생기네요. 결국 현금 3만7천불을 5배로 레버리지해서 투자한 후 매달수익이 $378이면 월 1%의 수익률이 되는거네요. 이 정도가 렌탈부동산 투자의 기대수익률인가요? 염치없지만 세금이나 fee 그밖에 예상되는 리스크에 대해 한 말씀 부탁드립니다.
이 투자의 핵심 포인트는 내돈이 한푼도 안들어갔고 Equity $25k이라는 것입니다. 부동산 처음 시작하시는 분들이 생각하실땐 카드에서 돈을 끌어왔던 자기돈이 들어간게 아니냐 하실텐데 이게 결국엔 내가 몇달 몇년 모은 투자금이 들어간게 아니라 내 크레딧을 이용한 레버리지를 땡겨서 투자했다라고 이해하시면 쉬울것 같아요. 내돈이 아닌 크레딧카드 회사의 돈으로 투자를 한게 포인트 입니다. 결국엔 내돈 $0에 매달 $378의 수익률 그리고 첫해 $25k의 Equity...수익률은 무한대인거죠...좀있다 크레딧 카드로 빌린돈은 현재 이자율이 낮기때문에 다른 렌탈 프로퍼티나 현재 거주중인 집에서 cash out refinance로 돈을 뽑아 갚으면 결국엔 내 체킹이나 세이빙에 있던 돈으로 갚는게 아니라 은행이나 렌더한테 돈을 끌어서 처리하는거기 때문에 이또한 내돈 $0인거고요. 부동산 구매할때 들어간 모든 세금이나 fee는 모두 크레딧카드에서 빌린 돈으로 처리했습니다. 이후에 발생하는 세금이나 보험 모든것들은 제 테넌트가 내주는 Monthly렌트비로 다 해결이 가능하고요. 텍스신고 할때는 교통비 수리비등 익스펜스로 모두 처리하면 세금은 거의 안낸다고 생각하시면 됩니다. 모든 투자가 마찬가지겠지만 부동산 투자의 꽃은 레버리지와 절세라고 생각합니다. 궁금증이 조금이라도 해결되셨나 모르겠네요. 이게 하나의 글로 설명하기가 힘든부분이라 최대한 간단하게만 설명드렸습니다. 이해가 되실런지 모르겠네요 ^^;
자세한 설명 감사드립니다. 물론 자기돈이 들어간게 아니니 수익률이 무한대라 할 수도 있겠네요. 하지만 다양한 레버리지 투자방법의 수익률을 비교하는 입장에서 수익금을 종자돈과 비교해서 계산해본겁니다. 예를들어 출처가 어디든 $37K 현금으로 주식 margin을 이용해서 S&P 500 High Dividend ETF (SPYD)를 3배정도 레버리지해서 산다고 생각해보죠. SPYD의 연 배당률이 약 4.7%정도되니 3배하면 14%의 배당금에 2%정도의 마진 이자를 내면 비슷한 연 12%정도의 수익률을 얻을 수 있을듯하네요. 그렇다면 예상되는 리스크를 비교해보는게 중요할 것 같습니다. 배당주식 투자의 경우 다양한 시장의 급락요인들이 있겠지만 렌탈 부동산 투자의 경우 공실률이나 수리와 유지/보수 비용등을 생각해볼 수 있겠네요. 암튼 아직은 주식시장 쪽에 관심이 더 많은 편인데 덕분에 부동산 쪽에도 관심이 가네요. 개미가 되느냐와 갓물주가 되느냐의 차이겠죠.
현재 투자를 하고있다는게 중요한거죠...투자를 안하고 있는게 가장 큰 리스크라 생각됩니다. 그리고 투자는 자기한테 맞는 스타일대로 하는게 좋은거 같아요. 렌탈 비지니스 스타일이 안맞는 분들 많이 봤거든요. 저도 주식투자를 같이하고 있지만 워낙 부동산 비중도크고 오래해오다 보니 주식도 비슷한 스타일로 가더라고요. 우량배당주나 가치성장주에 투자하는게 성장주나 스펙보다 저같은 경우 더 맞더라고요. 매달 배당금도 나오고 오르락 내리락 변동은 있지만 그래도 롱텀으로 우상향하는 주식들에 더 관심이 많이가네요 ㅎㅎ 부동산도 말씀하신것처럼 리스크가 상당합니다. 그걸 버티면 투자에 성공하는거죠 ㅎㅎ 개미냐 갓물주??냐 보다는 어디에든 꾸준히 투자해서 노후에 얼마나 편하게 사는지가 답인것 같아요~
평소에 관심있는 주제라서 눈여겨 보고 있었습니다. 이런 질문도 괜찮을지 싶은데, 너무 실례가 되는 질문이면 노코멘트 하셔도 괜찮습니다. 흙돌이님께서 저런 프로세스를 위해 법인이나 비즈니스로 계약, 세금 등 처리하시는지, 아니면 개인으로 처리하시나요? 만약 비즈니스로 하신다면 부부 각각으로 설립하셨는지 궁금합니다. 물론 상황 따라 다르겠지만 궁금해서 여쭤봅니다!
질문하신 내용을 제가 이해한대로 답변드릴께요. 와이프 명의로 발란스 트랜스퍼를 한 크레딧카드는 개인 크레딧 카드입니다. 일단 이런 프로세스는 특별한 법적인 절차가 필요없습니다. 다운페이만 와이프 크레딧카드로 해결을했고 이다음부터는 일반적으로 집을사는 과정이 같습니다. 물론 비지니스 하고는 상관이없는 제 개인의 크레딧과 인컴을 가지고 론을 받은겁니다. 현재 LLC는 오픈한게 없지만 조만간 프로퍼티 마다 각각 오픈할지 아님 몇개의 프로퍼티를 하나 두개로 묶을지는 결정을 못했고요. 프로퍼티 숫자가 늘어나면서 필요성을 느끼고있긴 합니다. 그렇게되면 세금문제가 더 복잡해지겠지만 개인자산 보호에는 좋을것 같고요. LLC로 인컴이 생기기 시작하면 나중에 론을 더 추가로 받을수있다는 장점이 있겠지만 아직은 다 계획만 가지고 있습니다...결론은 이번 부동산을 살때는 모두 개인으로 처리했습니다. 도움이 되셨나 모르겠네요.
저도 사실 LLC를 설립했지만, 이번 투자에는 적용시키지 못했습니다. 흙돌이님의 경우는 이미 가지고 계신 프라퍼티가 몇개 있으셔서 그 프라퍼티에서 나오는 인컴으로 LLC의 론이 가능하시겠지만, 저는 LLC가 아직 Zero인컴이라 완전히 캐쉬로 사지 않는 이상 처음에 LLC로 론을 받기가 쉽지 않더군요. 거기다 저 같은 경우는 학군이 좋은 곳으로 골랐더니, 그쪽은 셀러가 LLC로 된 오퍼는 받지 않는경우도 있었구요. 저도 개인 자산 보호를 위해서 하고 싶었는데 못해서 아쉬웠습니다. 나중에라도 하려고 보니, 저희 회계사 말로는 론이 다 갚아지지 않은경우 개인에서 LLC로 옮길경우 세금 문제(?)와 비용이 상당하다고 들어서 페이오프 될때까진 그냥 둬야 하나 생각중입니다. 제가 아는 정보 외에 혹시 다른 방법이나 그런게 있으시면 공유 부탁드립니다.
LLC 설립할때 가장 큰 문제가 개인에서 넘길때가 힘들어요...그래서 CPA의 도움이 필요하죠...보통 LLC는 충분한 수입이 생기면서 하시는걸 추천드립니다. LLC전엔 Umbrella Insurance로 Liability Coverage를 높이는 방법이 최선인듯 합니다. 혹시나 모를 테넌트의 Sue때문에 부동산 투자하시는 분들은 많이들 하십니다. 저는 LLC로 부동산 투자하는 지역은 리스크가 어느정도 있지만 캐쉬플로우가 좋은 C or D Class 지역을 생각하고 있어요. 이것도 투자자마다 스타일이 다르지만 전 인컴을 생각하면 이렇게 가는게 가장 합리적이라고 생각하고 있습니다.
5월에 개인명의로 렌탈하우스를 사고 8월에 LLC설립/DEED transfer 했습니다. Single member LLC여서 굳이 기존의 모기지업체와 따로 진행한건 없고요 LLC설립은 CPA도움을 받았고 (온라인으로 하면 더 저렴하게 해주는곳도 있고 본인이 직접도 가능하다지만 처음이라 한번 cpa와 해봤습니다) Deed prep / file은 변호사를 통해서 했습니다. 대략 cpa 750불, 변호사 350불 정도였는데 저 비용도 나중에 익스펜스 처리가 된다고 알고있습니다. 특별히 위험한 동네는 아니지만 언제 어떻게 sue당할지 모르는게 렌탈프로퍼티라고 들어서 LLC를 했습니다. 지금은 LLC로 비지니스.체킹/크레딧 열었고 이제 그쪽 경비는 다 거기서 진행하려고 합니다.
자세한 설명 감사합니다. 이미 CPA를 통해 설립한 LLC가 있는데 저와 배우자 이름 모두 들어간 상태고 현재 구입한 프라퍼티도 저와 배우자 모두 이름이 들어갔습니다. 비슷한 경우인듯해서 저도 시도를 해볼까 합니다. 변호사에게는 어떤 부분을 요청해서 진행해야 하나요? 변호사는 real estate lawyer와 일 하신 건가요?
갑자기 의욕이 막 생기네요 ㅎㅎ
딱히 real estate lawyer는 아니였고요 부동산/cpa에게 소개해달라 그런다음 구글리뷰/금액으로 결정했습니다. 종종 찾아보면 한 사람이 변호사 / 부동산 / CPA를 모두 다 하는 ! 엄청난 사람도 있더라구요...
제가 요청한건 llc는 이미 있다 내 프로퍼티의 deed를 트랜스퍼 하고싶으니 prep해달라고 하면 1) 진짜 프렙만 해주고 파일은 너가 해라 혹은 2) 파일까지 해주는 곳이 있습니다. 처음이기도 하고 저는 새 세입자가 들어오기전에 llc로 넘겨서 새 계약서는 llc 이름읋 나가고 싶었던지라 빨리 efile을 하려고 해서 이번엔 변호사에게 모두 맡겼습니다.
다음엔 직접해봐야지 하고 생각했는데 변호사가 작성해서 카운티에 제출한 letter는 제가 읽어봐도 무슨 말인지를 모르겠고 또 deed transfer를 저 혼자 할수있는건지 조차도 잘 모르겠더라구요...
한명이 전부 다 하는 용자는 정말 넘사벽이네요. 저도 CPA는 좋은 분을 만나서 잘 하고 있는데, 변호사를 찾아야 하는게 일이긴 하지만 이번기회에 좋은 변호사 한분 알고 있으면 앞으로 일할때 좋을거 같아요. 경험 공유 감사합니다.
좋은정보 정말 감사합니다. 이것저것 알아보신다고 힘드셨겠지만 론 트랜스퍼 쉽게?? 하셨네요. 이게 제일 힘든 부분이라 들었거든요. 저도 LLC는 플립할때 한번 오픈해본 경험밖에 없거든요. 개인 ---> LLC 론 트랜스퍼 하실때 변경된 사항들은 어떤게 있으신가요? CPA 변호사비 모두 익스펜스 된다니 좋네요...참고하겠습니다.
저도 론 트랜스퍼를 해야하는줄 알았는데 그건 아니고 저희 모기지는 LLC에 론을 주지도 않더라구요. 생각해보면 생긴지 1주일도 안된 페이퍼 컴퍼니를 뭘 믿고 론을 주겠나 싶기도 하고.. 그래서 론은 제 이름입니다. 계속 제가 갚아야 하는거고요. 모기지 업체에는 이게 LLC로 넘어갔지만 이건 sole member LLC고 나 뿐이고 내가 계속 모기지 갚는거야 라고 알리면된다고 저희 cpa는 말해줬습니다
좋은 정보네요. 저도 LLC때문에 예전 도와줬던 cpa를 만나야 되거든요. 이것저것 물어봐야겠습니다. 모기지 업체가 오케해준게 신기하네요.
하긴 페이먼트만 잘들어오면 되는거니까 상관이 없을것 같기도하고요. 모기지 회사에 따라 다른것 같기도 하네요. 저도 진행을 해봐야 알수있겠네요.
자세한 답변 감사해요. Deed transfer 하기전에 모기지 은행과 먼저 얘기를 해봐야 하는건가요? 아니면 변호사에게 맡기면 알아서 다알아봐주는 건지...저도 사실 시간이 한달 남짓 정도 밖에 없어서 그 안에 다 처리할 수 있으면 좋겠어요.
저는 모기지에 먼저 물어봤습니다. 사실 프로세스 자체는 오래걸리지 않습니다. LLC가 대략 1주일 정도 그리고 그 사이에 모기지업체에 물어보시고 변호사 컨택이 되시면 LLC나오자마자 변호사에게 물어보면 DEED transfer 자체는 하루면 되더라구요. 저희 카운티 같은경우는 금요일에 file하니 월요일 아침에 바로 confirmation이 나왔습니다
저도 몇년동안 umbrella insurance를 가지고 있긴한데, 가능하다면 LLC로 가고 싶은 마음이 큽니다. 저도 일단 제가 익숙한 곳을 먼저 하고 용기(?)가 좀 생기면 또 도전하려구요. 일단 계획은 내년에 하나 더 구입 예정입니다.
제 경험으로는 내가 익숙한 학군좋은 동네에선 캐쉬플로우가 잘 안되는경우가 많습니다. 이것도 투자하시는 분들의 투자스타일에 따라 캐쉬플로우인지 아니면 집값상승을 원하는지에 따라 틀리죠...하지만 확실한건 하나만 투자하시는 분들은 없더라고요 ㅎㅎ 성투하세요~~
흙돌이님 감사합니다. 네 처음이라 다운페이도 30% 넘게 했고 학군도 좋은 곳으로 했습니다. 저희는 둘다 풀타임 직업이 있어서 흙돌이님 만큼은 못하고 있지만 시작먼저 해보려구요. 말씀하신 대로 투자를 안하는게 젤 위험한거 같아요. 저도 주식도 하고 다 하는데 각자의 매력이 달라서 부동산도 시작해보고 있습니다. 앞으로도 좋은 경험 부탁드려요. 저도 경험치가 좀 쌓이면 공유하려고 합니다.
네! 제 질문이 명확하지 않았던 것 같았습니다. 그럼에도 상세하게 정리/답변 해주셔서 감사합니다. 제가 궁금했던 부분이 해결되었네요. 론을 고려할 때부터 개인과 비즈니스에서 달라지고 세금이나 관리 부분에서 차이가 명확하니, 흙돌이 님께서 어떻게 하시는지 궁금했었습니다!
개인에서 LLC로 넘길 때 어떻게 했는지도 궁금했었는데, 다른 분들 댓글도 읽으면서 도움이 많이 되었습니다. 감사합니다!
덕분에 좋은댓글이 달려 저도 좋은정보 얻었네요 ^^
주변이 군부대, 대학, 아마존, 구글등등 잘 모르지만 대박 노른자 땅으로 보이네요. 축하드립니다.
그런데, 질문이요..
>> 모기지 페이먼트는 대략… PITI ($625.98 + $ $107 + $28.50) + HOA $100/Monthly = $861.48
>> 현재 렌트: $1250/Monthly
켁... 18만불 정도 집인데도 렌트가 무려 $1250 이라구요?
그럼 대체 여기 세들어 사는 사람들은 차라리 왜 집을 안 사나요 (못사나요)? 다운페이 3만불이 없어서 일까요?
cf.
렌트비 $1250 / 집값 18만불 = 매달 0.7% 네요.
캘리는 비슷한 타운하우스면
렌트비 $3000 / 집값 80만불 = 매달 0.38% 네요.
렌트비가 반 토막. 지금 사서는 도저히 수지타산이 안 맞네요.
저도 늘 이게 궁금했는데 제가 사는 동네는 아니지만 제 경험에선
1. 집을 자주 비우는 사람들이 관리하는거를 싫어하는 경우도 있었고요
2. 특히 군부대/큰 병원 근처는 단기 (3년정도)로 오가는 사람들이 많더라구요
저도 오래 렌트를 돌려보진 않았지만 여기 추가로 관리하는 렌트가 많다보니 제 경험상 군인들이 캠프 근처나 좀 오래된 동네보다는 새로지은 집에서 사는걸 좋아하고 근처에 제일 큰 병원이 있다보니 간호사나 근처 메디컬 그룹빌딩에서 일하는 사람들이 많이 들어옵니다. 직업이 좋은 테넌트들이 많은데 이 사람들 백그라운드 첵을 해보면 결국엔 학생때 받은 론이나 크레딧카드 빚도 있고 크레딧 점수도 낮은 경우가 많더라고요 거의다 600-650이고 좀 높아봐야 700점을 넘지를 못합니다. 제일 중요한 다운페이도 없고요. 어떻게 집을 사는지 모르는것 같기도 하고...뭐 사정이 있겠죠...제가 이 원글을 쓴 이유가 대도시 말고 중부나 남부도시들에 눈을 돌려서 투자하시면 이정도 가격에 캐쉬플로우가 어느정도 된다는 정보를 드리는게 목적이었습니다. 그리고 마적단으로써 크레딧카드를 이용했기 때문에 다른 분들도 참고하시면 좋겠다 생각했던거고요...다른 지역들도 공부해보시면 좋은 동네가 꽤 있는것 같습니다.
제가 가지고 있는 곳은 렌트비 $1850 / 집 최근 팔린 시세 23만불, 입니다. 뉴잉글랜드 시골 대학가 이고요. 주로 포닥이나 결혼한 대학원생이 제 테넌트 입니다. 다른건 몰라도 캐쉬풀로는 괜찮습니다
좋은 투자하셨네요...시골이 캐쉬플로우가 좋더라고요. 닉때문에 정말 저희동네 근처 남쪽에 사시는줄 ㅎㅎ
좋은 정보 공유 감사합니다^^
필요한 자금을 3% 이자의 Balance Transfer보다 주식 계정 Margin Loan을 이용하는 것이 더 저렴하고, flexible 할 것 같습니다. https://www.milemoa.com/bbs/board/8275962
그리고, 부동산 투자로 절세하는 방법(The Magic of Real Estate)도 적용해 보면 좋을 것 같습니다. https://www.milemoa.com/bbs/board/8300399
좋은정보 감사드립니다. 주식계정 Margin Loan은 대충은 알고있었는데 이번ㅐ 기회에 공부해보면 좋겠네요. 내년쯤 이 방법을 이용해보면 좋을것 같네요. 부동산 투자 하고 계시는것 같은데 어디에 하고 계시는지 질문드려도 될까요?불편하시면 답안해주셔도 ㅎㅎ
부동산에 투자하고 있지 않습니다. 해 본적도 없구요.
부동산에 투자를 못한이유는 부동산을 관리하고, 세입자와의 관계가 자신이 없어서 입니다.
그동안 이론적(?)으로만 알고 있었는데 부동산 투자 사례를 보니 좀 더 확실히 이해가 되네요. 은퇴 후 포트폴리오 분산 또는 소일거리 차원에서라도 부동산에 은퇴 자산 일부를 투자하는 것도 괜챃을 것 같다는 생각이 듭니다 ㅋㅋ
투자 안하시는데 많은 정보를 알고계시네요...부동산관리와 세입자의 관계가 제일 힘듭니다. 그래서 많은분들이 선뜻 투자를 못하시는 가장큰 이유이기도 하고요. 아시는것처럼 절세에도 좋고해서 전 부동산 투자 추천드립니다.
그 부분도 있지만 일단 좀 거금을 투자해야하는 부분도 좀 거시기한 부분이긴 합니다. 주식이야 분산투자를 통해서 위험을 분산시킬 수 있지만 부동산은 그러기가 좀 어려워서 선뜻 나서기 쉽지 않은 부분도 있는 것 같슴다. 주변에 있는 집을 사서 렌탈을 주면 관리하기도 쉽겠지만, 제가 사는 북가주는 집값도 너무 비싸서 쉽지도 않구요.. 또 다운페이가 있다고 해도 DTI도 걸려서 추가로 집을 사는 것도 쉽지 않구요.. 흑흑... ㅠㅠ
흙돌이님 계신 남쪽으로 롱디로 부동산 투자를 하려니 또 PM도 따로 구해야되고..
다 핑계겠지요.. 저두 용기를 내서 언젠가는 부동산에 투자할 수 있는 날이 오길 기대해봅니다.
제가 이것저것 해보니 주식이나 부동산이나 비슷하더라고요. 차이는 말씀하신것처럼 작은 투자금과 큰 투자금이죠...투자자 스타일마다 틀리겠지만 전 주식은 무조건 여윳돈...부동산은 레버리지 맥스로 쓰는걸 좋아합니다 ㅎㅎ 투자에대한 지식이 많으시니 부동산도 잘하실거예요. 용기를 가지고 적당한 리스크 감수와 추진력만 있으면 부동산 투자 충분히 하실수 있을거예요 ㅎㅎ 응원합니다~
은덕님 글도 잘 보겠습니다.
매일매일 배울게 생기고, 참 새롭네요.
흙돌이님 땜에 남부 테네시를 언제 한번 가봐야 겠다는 생각을 하게됩니다.
부동산 후기는 언제 읽어도 흥미진진 하네요.
ㅎㅎㅎ 테네시 마켓이 궁금하시면 한번 보러오세요~~언제든 환영입니다!!! ^^
지금 캐쉬아웃 리파이 & 리파이 진행중인데 요것들 정리되면 결과한번 올리겠습니다.
글솜씨는 꽝이지만 카드깡 갚아나가는 후속편 기대해주세요 ㅎㅎ
지역이 같아서 항상 눈팅만 하다가, 훌륭한 솜씨에 감탄하고 댓글 남깁니다 ㅎㅎ.
거주지역도 클락스빌인건가요?
같은 지역이시군요. 반갑습니다. 저는 내쉬빌 근처에 거주중이고 렌탈 프로퍼티가 클락스빌에도 있습니다.
저도 레버러지로 부동산 투자를 해 보기 위해서 공부 중입니다. 하나 궁금한게 있는데, 아내분의 밸런스 트랜스퍼로 다운페이를 하신거면 그걸 2개월정도 은행에 묵혀뒀다가 내신건가요? 다운페이의 출처가 아내분으로부터 받은 기프트 머니? (밸런스 트랜스퍼 -> 아내분 통장 -> 흙돌이님 통장) 로 처리되어서 렌더가 문제삼지 않은것인지 궁금합니다. 이 경우에는 흙돌이님 명의로만 집을 구매하는게 되니까 렌더가 아내분의 크레딧 상황에 대해서 전혀 관여를 하지 않게되나요?
론은 제가 받은것이고 와이프의 이름은 Deed 에만 들어가는거죠...다운페이는 와이프로부터 받은 기프트머니가 되는겁니다. 조인트 어카운트가 아닌 와이프 명의의 다른 어카운트에서 넘어와서 제 개인 어카운트로 들어오게 하였고요. 기프트머니는 렌더의 재량이 많이 필요한 부분입니다. 그리고 저희는 따로 장모님과 같이 조인트 어카운트가 있어서 거기 스테잇먼트와 스탁 & 401k 스테잇먼트도 같이 제출을 하였습니다. 투자용 부동산을 사시려면 리져브 머니가 중요하기 때문에 제출할 서류가 많으실거예요. DTI도 신경을 많이 쓰셔야하는 부분이고요. 도움이 되셨나요?직접 설명해드히는게 편한데 글로 설명하기가 어렵더라고요
너무 늦게 답글을 다네요. 잘 이해가 되었습니다. 설명 감사드립니다!
개인 DTI가 꽉차갈때즈음 LLC를 고려해 보시길 권합니다.
커머셜 론으로 일단 가면, 개인 DTI 는 안보고, 매물의 Income & Expense를 위주로 보니, 캐쉬플로우 있는 매물은 커머셜론으로 몰게지가 가능해집니다.
네~~열심히 다음매물 찾고있습니다 ^^ 이번주 클로징하나 하고나면 이번이 마지막 싱글패밀리/타운하우스 투자일듯 합니다. 이제는 캐쉬플로우에 포커스를 맞춰볼려고 합니다. 조언 감사합니다~
이해하기 쉽게 설명해주셔서 감사합니다, 흙돌이님. 21년에 집값이 많이 올랐다고 그러셨는데 지금은 더더욱 많이 올랐겠죠? ㅠㅠ 저도 내년에 그쪽 Austin peay 학교를 2년정도 다닐것 같아서 타운하우스나 싱글홈을 사려고합니다. 혹시 실례가 되지 않는다면 Austin peay나 한국타이어와 가까운 괜찮은 동네 추천해주실수 있으신가요?
학교는 다운타운에 위치해있는데 후에 부동산 투자까지 생각하신다면 24번 하이웨이 근처에 사시는게 좋습니다. 다운타운이나 군부대 근처도 많이 오르긴했지만 그래도 가격상승이나 렌드디멘드는 24번 근처가 더 많이 오르고 찾는 사람도 많거든요. 가격대를 알려주시면 더 정보를 드리겠는데 쪽지로 연락주시면 자세히 알려드릴께요.
혹시 실례가 안된다면 저는 중부 대학가 근처에 살고 있는데요. 열심히 매물을 찾고 계신다고 하셨는데 어떻게 찾는지 방법을 여쭤봐도 될까요? 투자용 집을 사려면 리얼터를 고용해야하는지 계속 zillow 만 찾아보는게 맞는지요. 첨이 어렵다고 매물은 어떻게 찾아보시는지 궁금합니다.
일단 매물을 보시는 지역의 렌트시세를 알고 계셔야하는데 처음이시라면 리얼터를 찾아서 하시는걸 추천드립니다. 렌트시세, 지역의 크라임 레잇을 확인하시면 되고 제일 중요한건 20%-25%다운페이 하시고 집을 구매하시는 경우 Principle, Interest, Tax (Property Tax), and Insurance (PITI)를 알아보시고 렌트가 이 PITI를 커버하고 남는 금액이 캐쉬플로우 입니다. 이 캐쉬플로우가 매우 중요합니다. Zillow에서 Payment 계산해주는거 보면 대충 비슷합니다. 꼭 리얼터하고 같이 하시고...리얼터 찾으실땐 구글링 통해서 리뷰좋은 사람으로 찾아서 하시고요. 처음 시작은 이렇게 하시면 됩니다.
글도 댓글도 꼼꼼히읽었습니다! 몇년째 렌탈프라버티 관심만있다가 제가 거주하는 동부 이쪽 동네는 1%가 안나와서 포기했었는데 중부로 눈을 돌려봐야겠어요. 거리가 좀 있어서 PM도 알아봐야겠지만 at least now I know where to begin! 좋은글 감사합니다
1% rule은 빠르게 분석하기 좋은 계산법이라고만 생각하세요. 그외에 생각할건 너무 많습니다. 잘하는 렌더를 찾으셔야하고 개발호재가 있는지 인구증가가 꾸준한지도 중요하고요. 마켓 렌트시세 잘 파악하셔야하고 그 렌트가 내 PITI커버를 하면서 현금흐름이 나오는지도 보셔야하고요. 생각하고 분석할것이 많기때문에 투자지역에 대한 공부가 많이 필요합니다. 시간나실때 임장도 열심히 다니셔야하고요. 현재 사시는 동네에서 다운페이가 부족하거나 캐쉬플로우가 안생긴다면 무조건 타주투자 추천드리고요. 많은 사람들이 뉴저지 뉴욕만 사람사는 동네라고 착각하시는 경우가 많은데 나한테 돈벌어다줄 투자용 부동산은 테네시 오하이오 켄터키 인디애나에도 있거든요 ㅎㅎㅎ 좀 넓게 보시면 좋습니다 ^^
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