안녕하세요 회원님들
텍사스 부동산 관련 문의드리고자 합니다.
다름이 아니고 제가 2021년 1월에 구입한 텍사스 집을 2022년 Tax year부터 homestead exemption을 신청하여 적용받게 되었는데요,
며칠전 2022년 tax appraisal을 받게 되었는데, 전년대비 감정가가 상당히 올랐습니다. 자연스럽게 내야하는 재산세도 늘었구요.
제가 이해하기로 homestead exemption은 세금에 적용되는 집의 감정가를 전년대비 일정 %이상으로 인상되는걸 막아주는 것으로 이해했는데요, 올해 책정된 집의 감정가를 보면 그렇지 않아보입니다. Exemption 되는 부분들이 있어 보이긴 하는데 큰 영향은 없어보이네요..
제 현재 상황은 아래와 같습니다.
혹시 정확히 homestead exemption의 혜택이 어떻게 되는지, 아래 적용된 부분이 max exemption인지 알려주시면 대단히 감사드리겠습니다.
감사합니다.
2021년 1월 집 구매
2021 appraised: $500K (Homestead 미적용)
Property Tax @~2% = $10K/year
2022년 appraised: $800K (Homestead 적용)
Exemption: County 5% ($40K)/ County College 1% ($8K)/ ISD $25K = $73K
Exemption 적용 후 감정가: $727K
Property Tax @~2% = $14.5K/year
2022 vs 2021
= 감정가 $227K (전년대비 45%) 인상
= 재산세 $4.5K/year 인상
카운티마다 차이가 있겠지만 제가 사는곳의 텍스 웹사이트엔
아래와 같은 컬럼들이 있고 Net Appraised 컬럼엔 Homestead 최대치 상승분이 있습니다. 아마 비슷한게 있지 않을까요?
Appraised Value Limitation Adj (-) Net Appraised
저도 이번에 어프레이졀벨류가 40%정도 올라서 찾아봤습니다. 제가 사는 카운티 기준, 홈스테드면 taxable value는 최대 10프로 인상인듯 합니다.
Homestead Exemption and may not go up more than 10% in one year in most cases as long as the exemption was in place for the prior year for the current owner. This number is calculated using the previous year’s Assessed Value and a “cap” of 10%. For example: In 2020, a property with a Homestead Exemption had a market value of $226,360 and an assessed value of $226,360. For 2021, the subject’s market value increased to $265,042, but the assessed value is limited to the previous year’s assessed value ($226,360) plus 10% of that value ($226,360 x 10% = $22,636). The assessed value for 2021 is $248,996. This taxpayer’s value for taxes is starting at $248,996 instead of $265,042 in 2021.
From <https://nextdoor.com/p/s_ymG4T9YrWz?view=detail&init_source=search&query=property%20tax>
The market value for residential properties increased an average of 31% from 2021 to 2022. The market value for properties with a homestead exemption increased an average of 28% from 2021 to 2022. However, properties with a homestead exemption will have a 10% cap or limit on the increase of their taxable value.
From <https://www.fbcad.org/fbcad-mailing-2022-notices-of-appraised-value/>
Homestead 적용되면 10% cap 이 있는데요.
작년 1월에 집 사셨으면 올해 homestead 신청하셨을텐데..... 저도 기억이 확실치는 않은데 아마 올해 신청하면 내년부터 10% cap 이 적용될거에요. 카운티마다 이름은 좀 다르지만 homestead cap loss 뭐 이런 사항으로 캡 조정되니 한번 봐보세요
신청한 다음해부터 10%cap이 적용이 되는군요 ㅠㅠ
저도 궁금하던 점을 올려주셨네요. 저는 작년 3월 달라스 카운티에 집을 샀고 appraisal value가 2021: 244,000 에서 2022:306,000 로 올랐습니다. 상한폭이 10%에서 제한된다고 알고는 있는데 약 20%정도 올랐어요. 카운티 레터를 보면 실 거주자는 25k exemption이 가능한데 무슨 투표(?)에 따라 40k까지 받을수 있다하네요.
제가 검색한 바로는 1월 1일부터 살아야 그 다음해 부터 적용이 된다고 나온 곳이 있는데요.
아래 사이트 한 번 참고 해보세요.
"The cap applies to your homestead beginning January 1st of the tax year following the year a home was qualified for a homestead exemption."
"This means that if someone bought a house for $400,000 in April 2014 and the tax valuation was $300,000, the appraisal district is allowed to adjust the 2015 value to $400,000 since the 10% limit does not go into effect until after January 1st, 2015"
https://mortgagemark.com/mortgage-resource-library/closing-costs/mortgage-prepaids/property-taxes-basics/homestead-exemption/
저도 어필 하려고 자료 모으는 중인데요. 작년에는 질로우, 레드핀에서 근처에 조금이라도 싸게 팔린 집 스크린샷 넣어서 어필 했는데요. 요즘은 주변 집들 가격이 다 올라서 자료로 쓰기도 그렇고... 어떻게 할지 고민 중입니다. 에고..
텍사스 재산세 어필 하는 법
https://www.youtube.com/watch?v=6SpYye47LCc
어필 후기
https://www.youtube.com/watch?v=kUHCAXpp2NU
보통 첫 해에는 재산세가 낮게 나오는것 같아요. 전 주인이 사는 기간동안 내고 남은것을 내거나 새 집인경우는 더 낮게 나오는거 같습니다. 저도 택사스 인데 집 가격이 제가 살때 보다 현 매매 가격이 2배가 되었으니 맴찟 입니다...
전년도 대비 감정가 60프로 이상 나온 저는 웁니다.
집을 얼마에 구매하셨나요? 첫해는 총 어프레이절에 대해서 택스를 매기지 않습니다. 집을 50만에 구매했는데 80만이 올해 책정된것이라면 반드시 어필하셔야합니다. 다만 80만에 구매하셨다면 크게 문제가 없을 수 있습니다.
카운티 마다 다를수 있겠는데요, 해리스 카운티는 집을 산 해는 지난 집주인의 어프레이졀을 따라가고, 다음해 어프레이절 업데이트가 될때 구매 가격으로 업데이프 됩니다. 10% 캡이 적용되지 않아요. 윗님 말씀대로 구매한 가격으로 어프레이절이 나왔다면 그냥 그만큼 앞으로 내시는 거구요, 그보다 높다면 어필하셔야 합니다. 어필하시면 구매한 가격까지는 내려줄거에요.
맞습니다, 10% cap은 2023년 Appraisal 에 적용될거에요.
저도 작년 5월에 구매, 올해 초 Homestead Exemption 신청했는데요, 2022년 Appraisal 금액이 2021년에 비해 2.3배 올랐습니다.
그럼 올해 초 신청한 Homestead Exemption은 2023년부터 적용되는거고 2022는 공지받은 appraisal value로 가는건가요?
네 맞습니다. 다만 지금 저는 Property Tax Protest 회사를 통해 Appraisal Value를 낮추고 있습니다. 하지만 10% cap은 적용받지 못합니다.
저도 텍사스 거주 하고 있는데, 어느 회사 통해서 Protest 중이신지 회사명 쪽지 부탁 드려도 될까요?
쪽지 보내드렸습니다.
프로테스트 회사로 세금이 낮춘 적 있으신가요? 한 몇번 정도 사용해봤는데, 별로 딱히 하는게 없어 보이더라구요.
저도 회사통해서 하는게 과연 이득이 있을가 싶어서 혼자 해볼려고요.
저는 7-8넌전 쯤 새로 생긴 회사를 고용해서 매년 Appraisal Value를 내려서 7년 전 Appraisal Vaule 보다 15%정도 증가한 정도 입니다. 운이좋은 것인지 일을 잘하는 것인지는 모르겠는데 매년 낮춰준 세금 금액의 40%를 비용으로 지불하구요, 고용 후 매년 지불했습니다.
구글 서치에서 나오는 큰회사도 사용해 봤는데 한 번도 낮춘 적이 없었습니다 말씀하신 것처럼요,
리모델링 마치고 작년 말에 이사들어온 집 Apprailsal Value가 2배 이상 올랐습니다. 물론 집 전체를 다 공사해서 더 크게 오른 것 같은데요 이번에 어찌 될지 결과가 나오면 공유해 드리겠습니다.
아 그렇군요. 회사 이름 쪽지로 부탁 드려도 될까요?
보냈습니다.
저도 부탁 드려요~
저도 부탁드립니다!
저는 O'Connor와 Ownwell 두 군데 써봤습니다. 올해엔 다른 회사도 써보고 싶어서 그러는데, 저도 쪽지 부탁드립니다.
전 올해 Ownwell을 처음 써보는데 예년에 쓰셨을 때 어떠셨는지 궁금합니다.
포이트맨 님 !!
저도 작년에 텍사스로 이사를 왔는데, 30 % 정도 Appraisal Value 가 올랐는데요, 저도 쓰고 계신 회사 이름좀 쪽지로 얻어 볼수 있을까요 ?
혹시 괜찮으시면 저도 회사 정보좀 공유 부탁드립니다.
저도 쪽지 부탁드립니다!
저도 쪽지좀 부탁드립니다...!!ㅜㅜ
저는 직접 프로테스트도 해보고 Texas Tax Protest라는 업체를 써서도 진행을 해봤는데요, 두 차례 다 절세에 실패했습니다 ㅎㅎ
올해는 Ownwell이라는 업체를 써서 진행 중인데 Texas Tax Protest (절세 금액에 40% + $50?)보다 Ownwell이 fee가 적어서 (절세 금액에 25%) 선임했습니다. 예년처럼 절세에 실패할 경우 별도 비용이 없어서 한번 맡겨보려고 합니다.
전 텍사스 맥키니 지역입니다. 지난달에 notice를 받았습니다. total market value 32% 오른 금액 그리고 10% homestead limitation 적용한 금액이 나와 있어요.
23% 올랐는데, HS를 안해서 cap 못받았네요 ㅠㅠ
혼자서 protest 를 해서 appraisal 25%오른거를 20%까지 조정해준다는 settlement 오퍼를 받았습니다. 재밋는게 새로운 appraisal 가격이 제가 작년에 구매한 집 가격입니다. 여기서 오퍼를 수락하지않고 hearing을 갈 경우 기존에 받은 settlement가 무효화 될 수 있나요?
Protest 및 Hearing 업데이트 공유합니다.
제가 사는 곳은 Tarrant County 소속이고 지난 번 조정해달라고 입력한 금액이 받아들어 지지 않아서 Hearing 하러 오라고 메일이 날라왔구요.
메일에 적힌대로 지난 6/3에 Appeal Hearing 을 하러 직접 County Office 방문하였습니다.
Hearing 은 10분내로 일찍 끝났습니다. 중재자가 있고 집주인측과 County 측에서 왜 이가격이 맞는지 증거를 제출하면서 이야기 하는데요.
저는 골라골라서 싸게 나온 집을 레드핀에서 프린트 해서 갔고, County는 같은 도로/커뮤니티의 이웃집 가격을 보여주면서 지금 측정한 가격이 맞다고 이야기 하여서. 중재자가 카운티 의견을 받아들였습니다.
작년에는 입력한 가격이 바로 받아들여져서 종이에 사인해서 보내고 끝냈는데요, 올해는 hearing 스케줄 잡혔을 때 가능성은 낮다고 생각하였습니다.
그래도 다행인 것은 Homestead Exemption 10% 캡이 적용되어서 실제 세금 가격은 감정가보다 낮게 나와 있는 상태구요.
아직 모르시는 분들이 많은데 이번 5월 Texas Runoff election 에서 Homestead 관련 법안 몇개가 통과된 것이 있었습니다.
그 중에 하나가 그 동안 $25k exemption 주던 금액을 $40k 로 늘린 것입니다.
올해 바로 적용이 될 것인데 연말에 세금 나오는 것 보시면 School Tax 는 4만달러 뺀 가격에서 측정될 것입니다.
https://www.kxan.com/news/texas/texans-vote-to-lower-property-taxes-but-how-much-will-you-actually-be-saving/
저도 공유합니다. Williamson county Georgetown office입니다.
작년 12월 초에 leander에 집을 샀는데, 22년 1월 1일 appraisal이 3만 7천이 더 올랐습니다.
그래서 제가 준비한 것은 "20일 정도 밖에 안되는데 너무 많이 올린것 같다, 레드핀 data만 봐도 11월 말에서 12월 말까지는 오히려 market price가 떨어 졌다." 했더니, 자기네 data에는 4.x% 정도 올랐다고... 그래서 2만 6천만 올린 가격으로 쇼부 봤습니다. 그래도 11k 깍은 걸로 위안 삼으려구요. 250불정도 save 했네요.
저는 appraiser랑 단 둘이 얘기 했습니다. 한달치 증가분이 4.x%이니 increment를 (4.x%) x (20일/31) 으로 하려 했으나, 얼마 차이도 안날 것 같이 그냥 ok하고 나왔습니다.
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