22:03 PDT update
작년에 렌트수입과 지출을 계산해보니깐 1099-MISC 에 나온 금액이 실제로 받은 렌트비보다 $8600을 더 적어놨네요.
지출(수리비+management fee)은 안 적혀 있지만 대부분의 영수증은 가지고 있으니깐
스케쥴E에 넣는건 별 문제 없을것 같구요.
-----------------
어머니가 집을 렌트 주고 있는데 집 관리하기가 힘들어서 매니지먼트 회사를 통해서 렌트를 주고, 관리회사가 렌트비를 받아서 어머니한테 통장으로 보내줍니다.
그런데 이번에 1099-MISC를 보내왔어요.
관리회사를 통해 집을 렌트를 준건 이번이 처음이라 전후사정을 잘 몰라서 물어보니깐
오바마케어의 일환으로 2012년부턴 무조건 보고해야 한다고 하네요.
그래서 코드섹션을 달라고 하니깐 2천페이지가 넘는걸 어떻게 알아서 설명해 주냐면서
IRS 1099-MISC로 구글해 보라고 하네요.(결국 자기도 모른다는 얘기죠?)
IRS 홈페이지에서 찾은건 ( http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1099msc.pdf )
File Form 1099-MISC, Miscellaneous Income, for each person to whom you have paid during the year:
At least $10 in royalties (see the instructions for box 2) or broker payments in lieu of dividends or tax-exempt interest (see the instructions for box 8);
At least $600 in rents, services (including parts and materials), prizes and awards, other income payments, medical and health care payments, crop insurance proceeds, cash payments for fish (or other aquatic life) you purchase from anyone engaged in the trade or business of catching fish, or, generally, the cash paid from a notional principal contract to an individual, partnership, or estate;
600불이 넘는 렌트비를 받아서 보고를 해야 한다.
그렇다면 여기에 대해서도 어머니가 인컴택스를 내야 하나요?
저도 올핸 IRS에서 받는건 하나 없고 내는 것만 2개 있는데 어머니까지 하면 스트라잌 3갭니다.
하셔야 되는 것 아닌가요? 저는 제가 관리하는 것으로 해서 스케줄 E 로 처리합니다. 렌탈하우스 모기지 비용등을 처리하기 위해서 스케줄 E 도 추가로 하여야할 것 같은데요...
저는 전문가가 아니라... 이 정도 써서... 위로 올립니다. ^^
1099-misc 는 일단 IRS 에 보고가 먼저 들어가있습니다.
세금 보고 하셔야 합니다...ㅠㅠ..(몇프로인지는 전문가 나오세요..)
오바마가 들어선후로 어떻게든 서민들 삥을 뜯을려고 하는지..에휴~~ (wall street 사기꾼들만 챙겨주죠...ㅋ)
보통은 schedule E 로 처리하시는 것 맞아요.
보통은 1099-misc 없어도 그냥 적어넣고 신고하죠. 직접 관리하는 경우가 많으니까요.
경비 들어갔으면 그거 계산하시면 되구요 (아마 관리회사가 처리했을듯.. 그러면 중복 계산 못함).
렌트 들어갔으면, 집의 value에 대해서 amortization도 하셔야 해요.
이것은 하던 안하던 나중에 집을 팔때 IRS에서 감가상각 계산해서 세금 때립니다.
따라서 지금 amortization 계산하셔서 세금 적게 내시는게 이익이에요.
터보텍스에서도 지원해주는 기능이라 직접 하실 수 있습니다.
슬슬 가이드 읽으시면서 직접 하셔도 됩니다.
정 부담스러우시면 회계사 만나시구요..
"경비 들어갔으면 그거 계산하시면 되구요 (아마 관리회사가 처리했을듯.. 그러면 중복 계산 못함)."
경비가 들어간거라면 집 수리한거랑 관리회사에 매달 지불하는 경비 2개를 말씀하시는건가요?
그리고, amortization도 꼭 해야 세금이 적어지는군요.
분위기를 보니깐 어머니한테 터보택스로 직접 하시라고 해야 할것 같아요.
예를들어.. 집의 보일러가 고장났는데 수리했다..
이럴경우 누가 비용을 냈느냐를 봐야죠.
어머님께서 내셨으면, 비용처리 하시면 됩니다.
이럴 경우 수입이 적어져서, 그만큼 세금도 적어집니다.
(생각해보니.. 회사가 냈더라도 결국은 어머님께 청구했을 것 같네요.. 결국은 어머님의 비용 부담)
그리고, 매니지먼트 회사에 낸 돈도 (매니지먼트 회사가 일해서 주는돈) 비용처리 됩니다.
렌트 유지에 들어간 돈이 있으면 다 적으세요 (광고비, 수리비, 등등).
합리적인 이유가 있으면, 그리고 거짓이 아니면 다 비용처리 됩니다.
그리고 만일을 대비해서 영수증은 모두 잘 보관하시구요.
광고비는 따로 청구를 받은게 없고, 수리비만 청구받은걸로 기억해요.
그 영수증을 찾아서 스캔해 둬야겠군요.
상세하게 알려주셔서 감사합니다.
TAX 프로그램을 사용하시던지 어카운턴트를 만나시던지...
이런 질문이 있습니다.
Did you actively participate in your a rental? ==> 이게 Yes 로 하셔야 됩니다. 아래 내용을 참조하시고요.... 제가 처음 Turbo Tax 를 써서 그냥할때, Agent가 좀 도와주어서 그냥 No 로 했었거든요... 좀 손해 보았죠...
에이전트를 고용한 것도 주인인 나요... 메니지먼트를 선택하고 일을 주고 관여한 것도 액티블리... 관여한 것으로 되는 것 같습니다. ... 꼭 챙기시길 바랍니다.
Active participation. You actively participated in a rental real estate activity if you (and your spouse) owned at least 10% of the rental property and you made management decisions or arranged for others to provide services (such as repairs) in a significant and bona fidesense. Management decisions that may count as active participation include approving new tenants, deciding on rental terms, approving expenditures, and other similar decisions.
Example. Mike is single and had the following income and losses during the tax year: The rental loss was from the rental of a house Mike owned. Mike had advertised and rented the house to the current tenant himself. He also collected the rents, which usually came by mail. All repairs were either made or contracted out by Mike. Although the rental loss is from a passive activity, because Mike actively participated in the rental property management he can use the entire $4,000 loss to offset his other income.
네. 무조건 Yes로 할께요. 좋은 팁 감사합니다.
정정된 1099달라고 요청하세요.
잘은 모르겠는데, 뭔가 구린 냄새가....
반응에 따라 ("아.. 실수야.. 정정해줄께" vs. "이건 힘들고 블라블라") 매니지먼트 회사를 바꾸실 필요도 있을것 같네요.
1099 정정을 안해주면 override로 금액을 쓰고 사유를 적으면 될 것 같은데.. 이것은 확인해 보실 필요가 있겠네요.
댓글 [17]