저를 위해, 다른 부동산 투자가들을 위해, 렌탈홈 클로징후 체크리스트를 몇가지 정리해 봤습니다.
로디의 멀티홈 기준으로 몇자 정리한 것이니, 각자 맞게 업데잇 하셔서 사용하세요
* 클로징 2주전에 새로운 비지니스 카드를 만들어, 스팬딩도 채우고, 프라퍼티마다 구분하여 사용하고 있습니다.
보험과 각종 유틸리티, 리페어를 각집 전담 카드로 분류해서 사용하니 나중에 택스보고때 관리하기 편했습니다.
Before Closing, Final Walkthrough Checklist
1. * Lead inspection:
a. Contact to lead inspector: (RI) theleadpaintguy@gmail.com Theresa Nocera, LeadSafe Inspections, 401-475-5858
b. Schedule a lead inspection for each unit, for the insurance/mortgage purpose, do at least 1 unit in each building
c. Online lead training: 3 hours, simple quizzes. Online certificate.
d. Preparation: Call handyman, Whte semigloss paint for window and trim, Wall paint for patch up.
e. Key Checklist: Patch & Cover (1) All windows trim and all Door has no chipped paints. (2) Cover bare soil, No bare soil exposed (Mulching or pebble), (3) Common area, stair has no paint chip (4) wipe out window casing (벽뚤린거 컴파운드로 막고, 페인트 벗겨진곳 칩 난거 패치로커버하고, 흙 드러난거 멀칭하면 됨)
f. Lead inspection, (PM or tenant should be home), collect dust and send it to lab
g. Lead certificate
2. * Plumbing: Each unit, bathtub & vanity plumbing : 이번에 운좋게 한집에 슬로우 드레인을 파이널 웤뜨루에서 발견하여, 셀러에게 클로징전 바로 처리하라고 했습니다.
3. * Basement, Boiler & Hot water leaking: 이미 인스펙션 한 이후이기 때문에 집의 수리내용은 미리 아는터이지만, 새로 새는게 없는지, 보일러가 돌아가는지만 확인하면 됩니다.
4. * Each unit, Security deposit, Confirm to tenant. (Important! Often the seller mistakes security deposit): 벌써 두번째인데, 멀티홈인 경우 셀러가 시큐리티 디파짓을 떼어먹기 일쑤입니다. 클로징 며칠전부터 변호사가 계산하며 확인하는데, 디파짓이 $0 이라고 받은경우 반드시 테넌트에게 직접 연락해 진짜 시큐리티 디파짓이 0인지 확인하셔야 합니다. 셀러는 PM에게 맡긴경우, 계산이 틀리거나, 이전에 이미 디파짓을 사용했거나, 그 이유와 증거를 반드시 달라고 해야합니다. 아니면, 디파짓을 미리 렌트로 사용할수 없으므로 반드시 달라고 해야합니다.
5. * Tenant name, contract, phone, email: 연락처 자세하게 받아야 하는데, 게으른 셀러/PM의 경우 잘 주지 않는경우 많은데, 그때는 직접 파이널 웤뜨루할때 물어보아야 합니다.
6. * Exterior/Interior additional damages after inspection
7. * All Key working & labeled.: 열쇠 다 넣어보고, 잘 돌아가는지 확인 필수
8. * Pay insurance to activate: 보험사에 연락해서 보험 activate
9. * Closing documents CD, HUD, all fees & my fund at Bank is ready & Cashed check for closing: 은행가서 캐쉬드첵 다운페이 할금액 확인후 발행.
After Closing Property Management Checklist 클로징후 체크리스트
1. (1) First class Mail out first new owner info 메일보내기 (클로징 당일 또는 다음날)
a. New Owner Information (Name, Address, Phone, Email) with new
b. Renew or Termination Notice
c. Rent renew offer (30 days notice effective 1st day of next 30 days month) : Refer the marketable rent, www.rentometer.com, Fair market rent data in each city.
d. Rent renew addendum to sign (New rent amount, effective date, new options, *** Renter's Insurance: Tenant must provide active renters insurance policy by 00/00/0000. Minimum liability $100,000.
e. Termination of Tenancy (30 days notice1st day of next 30 days month), in case tenant do not agree the rent renew by 5-10 days certain time, then this termination of tenancy will be effective.
f. Request section 8 agent info
g. Request house repair list
* 여기서 동시에 터미네이션과 재계약 서류 두가지를 보내는게 중요한데, 재계약 할거면 언제까지 싸인해서 보내라, 아니면 무조건 터미네이션이다
안그러면 재계약이 질질 끌어질수 있습니다.
* 30일 노티스이므로, 클로징이 6/10일이면, 30일이 지난 다음달 1일부터 유효하다고 해야합니다. 8/1일까지 터미네이션 또는 8/1일부터 새로운 렌트내야함
* 섹션8 렌트 인크리즈는 60일이 걸리므로, 한달 더 시간을 주어야하고, 하우징 에이전트와 원활하게 소통해야합니다. 그리고 터미네이션노티스외에 위에 노티스 한통을 우편으로 섹션 8 담당자에게 따로 보내야 합니다. (반드시)
2. (2) Utility registration
a. Trash: (Commercial dumpster) : Next day of closing: Sign the contract of dumpster, Mega disposal, Cindy 508-336-8466, 866-4200-6342 Customer service 쓰레기는 클로징 당일 또는 다음날 당장 빨리 전화해서 계약 해야함
b. Individual trash bin: replacement at Providence city trash department (online) $50 per bin (개인 쓰레기통 쓰는 유닛은 잃어버리거나 망가진 쓰레기통 교환 (요청시)
c. Water: Providence Water, Pawtucket Water (Central Fall), Autopayment with credit card, When you have the first bill, then register online.
1-2주일후 물세 빌이 집으로 배달되어 오면, 스캔해 보관하고, 어카운트 번호 새로 온라인 등록할것, 오토페이먼트 반드시 할것 (카드됨)
d. Sewer: Narraganssett Bay (Providence), When you have the first bill, then register online.
1-2주일후 하수도세 빌이 집으로 배달되어 오면, 스캔해 보관하고, 어카운트 번호 새로 온라인 등록할것, 오토페이먼트 반드시 할것 (카드됨)
e. Electricity / Gas: Household, National Grid (www.nationalgridus.com Electric: 1-855-RIE-1101, Gas: 1-800-870-1664)
내셔날그리드 전화해서 집주인 전기/개스 등록할것
f. Mortgage:
1-2주후 첫 몰게지 스테잇먼트 나오면, 스캔해서 보관할것, 은행에 오토페이먼트 등록할것
3. (3) Visit the property & repair/upgrade list
a. Change the lock/Keypad lock: Amazon basic keypad lock ~ $60 (Manager code, one time code, new user code)
b. Stair: Hand rail fix, door repair, siding patch
c. Surveillance Camera for parking lot
d. Meet tenant, decide renew or terminate : 만나서 이야기해보면 딱 각이 나옴. 내보낼지 재계약 할지는 빠른시간에 정하는게 좋음
e. Pest control: Give pest control treatment kit ( mice glue trap, mice toxic food TOMCAT green block, Roches treatment (Boric acid powder, HD/Amazon)) 대부분의 멀티홈은 페스트컨트롤이 중요함. 기본키트 구비후 1유닛씩 나눠 배포.
4. (4) Section 8
a. Contact to each section 8 agent, & report new owner info
b. Transfer ownership in each section 8 account: Deed, Ins-binder, W9, ETA form, Void check
c. Section 8 rent increase required 60 days and inspection as well. Do ASPS.
d. Section 8 rent termination of tenancy need to send it to section 8 too. Non-waiver form of landlord right against pay the rent form required, when the tenant/section 8 pay the rent
e. After Section 8 inspection, resolve repairs list.
5. (5) Renew the lease
a. 1 year lease renew with new rent amount.
b. Renter’s insurance: Tenant must purchase renter’s insurance (minimum liability $100,000), www.lemonade.com (cheapest), active for 1 year
c. Tenant background check authorization form: all adult occupants name, ssn, email, phone, all occupants number confirm, job, salary, supervisor contact
d.
6. (6) Repair list – plan to hire handyman or contractor within budget and time
7. Moving out checklist-
a. Damages: Take a picture & charge from security deposit
b. Trash: Mattress charges $150, large furniture charges $75 per item, Trash charge per volume, Dumpster $1000
c. Make a Remodeling list & Contact to contractor
d. Flooring: LVP or tile
e. Painting: Wall, Ceiling, Trim/Door
f. Bathroom: Batutub/vanity/shower/tile floor
g. Kitchen: Cabinet (painting or replacement), faucet plumbing
h. Appliance: Homedepot new purchase with warranty or Dannys Appliance. Repair: Jeffery appliance (401-500-9012)
i. Professional deep cleaning: Super cleaning Almira 508-651-6163 ($300~600 per unit)
8. (7) Leasing
a. Take a nice picture
b. List on Zillow rental manager: $15.99 for 90 days
c. Schedule the showing time
d. Select the strong candidates in applications
e. Showing/Interview: Occupant number, job, income, child age (child under 6 need lead certificate), pet, parking, section 8 etc
9. (8) Check in new tenant
a. Final cleaning: Mopping with strong detergent the day before moving in
b. Check the payment of Security deposit & Rent: Prorated rent calculation to set up rent payment on 1st of each month
c. Keypad lock code
d. Utility registration guide
e. Trash guide: Trash date,
f. Electricity/boiler guide: How to turn on/off circuit breaker, boiler
g. Plumbing: Use strainer for bathtub & sink, No use of wet wipes/flushable cotton wipes
10. General Maintenance
오우,,,드뎌 정리글 올리셨군요...
미부동산 투자 정보글 관련 책 내시면 대박칠듯..글도 깔끔하게 머리속에 속속 들어오게 쓰시니....
정보글..땡큐 배리 마치!,,,
납 페인트 인스펙션을 실제로 하시나요?
이거 하는게 완전 판도라의 상자 여는격이라...
한번 검출되면 디스클로즈 의무 생겨서 빼도박도 못하고 다 걷어내는 공사 해야한다고 들어서요.
무서워하실필요 없어요. 페인트 벗겨진것을 일단 다 덮으시는게 중요해요. 공동공간하고 내부. 특히 6세미만 어린이 있는경우 더더욱
일단 구멍난 벽 뚤린거는 다 막고요
내부 페인트 새로 많이 해서 대부분 납 안나와요
다만, 창문 윈도우 오래된거는 납이 많이 나오는 부분이라 바이닐로 대부분 갈아야 해요. 교체된 창문들은 주변 트림 페인트칩난거만 패치하면 안나와요.
페인트 칩만 다 커버하고,
밖에 땅에 흙만 덮으면 대부분 통과되어요
섹션 8은 반드시 lead certificate 있어야 하고, 집보험, 몰게지도 있어야해요. 피할수 없으니, 미리미리 준비해서 인스펙션 잘받으면 금방 통과되요.
준비안하고 그냥 인스펙션 받으면 빠꾸맞아요.
제가 Cleveland 에 렌탈홈이 있는데 여기가 최근에 법이 바뀌어서 법적 의무가 되어버렸습니다. Lead-safe certificatino 을 제출해야하는데 Cleveland 가 아주 작정하고 달려들어서 거짓말 조금 보태서 lead 나올 때까지 집을 검사한다고 보시면 되겠습니다. 사실 예전에 lead paint 사용한 집은 새로 페인트 칠하면 대충 하면 검사할 때 안나오거든요. 사실 그게 맞구요. 근데 문제는 창!문! 창문은 자주 열고 닫고 하다보니 (오래된 집은 또 central air 도 없어서 더 그러죠, 오래된 집은 당연히 lead paint 사용했구요.) 페인트 덧칠해도 다른 부분은 해결이 되는데 (거실, 방, 계단 등등은 다 뻬빠질하고 페인트 다시 칠하면 괜찮습니다.) 창문만큼은 어차피 벗겨져서 교체를 해야합니다.
제가 어쩌다보니 여기에 걸려서 창문을 무려 39개인가 교체하는 작업을 준비중이에요. ㅋㅋㅋㅋ P2 가 너는 돈먹는 하마라고 ㅡ,.ㅡ
그리고 어른들은 대부분 납중독에서 크게 우려할 점은 없는데 테넌트 가족중에 어린아이가 있는 경우 납중독에 더 쉽게 노출된다고 합니다. 바닥에 기기도 하고 아무래도 어른들보다는 좀더 노출이 되겠지요.
이번에 이 납 관련 일을 겪으면서(?) 드는 생각이 처음에는 왜 하필 Cleveland 에서 이런일이..... 라고 생각했다가 이왕 이렇게 된거 좋은 유리창으로 다 교체하고 (주식, 코인과 함께 ㅠ.ㅠ) 이 렌탈홈도 존버해야겠다고 다짐했습니다... (자산 종류에 상관없이 한꺼번에 7개월을 내리 뚜드려 맞으니 이제 딱히 아프지는 않아요..... 맺집 엄청 좋아졌네요. 후....)
막상 하기로하니 오히려 기분이 더 좋아지는 점도 있습니다. (약간의 최면이에요) 솔직히 생각해보면 테넌트 입장에서 더 쾌적한 환경일테고 건강상 아이들에게 충분히 위험할 수 있는데 창문 교체와 내부 일부 리페인트해서 깰끔하게 하면 뭐 좋은거지요.
근데 하필 인플레이션에 사람 구하기 힘든 때에 (EPA certified lead technician 인가 뭔가가 해야한다네요.) 레이버 비용 한창 올랐을 때 하느라 그 전에 했으면 반 값에 될거같은데 몇만불 견적이 나와버렸....
한줄요약: Cleveland 에 렌탈 홈 사지 마세요.
두줄요약: 집 살 때 창문 보고 사세요. 나무에 페인트 되어 있는 창문만 아니면 다른 lead 관련 문제는 대부분 페인트 새로 칠하는 선에서 끝납니다.
에구... 한참 레이보 올라서 비싸졌는데, 창문 다 교체하려면 큰돈 깨지겠네요...(제일같이 마음이 아픕니다.)
맞습니다. 창문이 문제예요. 그래서 집고를때, 꼭 창문교체된집 꼭 삽니다. 한두개면 모르는데, 전체 창문 교체비용 만만치 않습니다.
새창문 있는집은 대부분 페인팅 만으로 쉽습니다.
선 스크랩 해갑니다...정리글 감사합니다!
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