모기지 포인트(Mortgage points)란?
모기지 포인트(Mortgage points)는 일종의 fees로 바로워가 렌더에게 비용을 지불하고 이자율을 낮추는 것이다. 일반적으로 1 포인트 구입은 론 금액의 1% 비용을 지불하고, 0.25%의 이자율을 낮추는 것이다.
사례: 30년 고정으로 $200,000 론을 받을 때
첫 번째는 포인트를 구입하지 않고 론을 받은 것이고, 두 번째는 2 포인트를 $4,000($200,000 * 2%)에 구입한 경우다. $4,000을 지불하고 2 포인트를 구입해 이자율이 0.5% 내려가서 3.5%, 월 페이먼트는 $56($954-$898) 줄었다.
30년 동안 4% 모기지는 총 $144,016 이자를 내고, 3.5% 모기지는 총 $123,336 이자를 낸다. 따라서, 2 포인트를 구입한 모기지가 총 $16,680 이득이다.
손익 분기점은?
6년 이상 모기지를 유지하면 2 포인트를 구입하는 것이 유리하고, 6년 이하 모기지를 유지하면 포인트를 구입하지 않는 것이 유리하다.
투자 수익률로 비교하면
포인트를 구입하지 않은 $4,000을 투자하는 것과, 매월 절약하는 $57을 투자하는 것을 비교해 보았다. 수익률을 10%로 가정하고, 30년 동안 계산하면 아래와 같다. 원하는 연수와 수익률로 계산해보고 싶으면 “구글 쉬트“를 복사해서 하면 된다.
투자 수익률 10%로 가정했을 때 손익 분기점은 10년 정도이다.
정리하면
모기지 포인트는 모기지를 오래 가지고 있을 수록 유리하다. 따라서, 모기지를 10년 이상 갖고 있을 예정이면 포인트 구입도 좋은 선택이다.
질문
모기지 포인트를 구입 하신 분은 왜 구입하셨는지, 그리고 구입하지 않은 분은 왜 구입하지 않으셨는지 댓글로 남겨 주시면 감사 하겠습니다.
모기지 관련 글들
글 유용하네요. 저도 포인트 구매했어요.
역대급 최저 이자율 + 집을 오래 보유 조건이라면 포인트 사는 것이 나을 것 같습니다.
손익분기점 전에 refinance를 하거나 판다면 포인트 구매가 손해일 수도 있고요.
맞습니다. 5~6년 이내에 이자율이 내려가 리파이낸싱 한다면 포인트 구매가 손해일 수 있습니다.
2년전에 집을 사서 이율이 2점 초반대인데.. 이사를 또 가야될것 같아요. 포인트 구매를 하는건 손해이겠지요?
28년이나 남은 이자율 2점 초반대 모기지를 페이오프 하는 것은 너무 아깝네요.
현재 집을 렌트 주고, 이사가는 것이 좋지 않을까요? 렌트비로 충분히 모기지 커버될 것 같은데...
포인트 구매는 기본적으로 모기지를 리파이낸싱이나 페이오프 없이 7년 이상 유지할 계획이라면 고려해 보세요.
포인트사서 이율을 낮추면 원금이 빨리 줄어드니까 실제 손익분기점은 좀더 짧지않나요? 위 예를 보면 제가보기엔 실질적인 손익분기점은 71개월이 아니고 49개월인데요, 2포인트 산경우가 49개월째에 원금이 1250불 적고 49개월간 2750불 덜 냈거든요.
포인트사느라 론 금액이 불어나면 얘기가 좀 달라져서 204k론은 3.5로 했을때 매달 916불을 내게되고 원금차이를 고려하면 57개월이 제 방식대로의 손익분기점으로 보입니다.
직관적으로 이해가 잘 되지 않아서 어떻게 저게 가능할까 하고 제가 엑셀로 계산을 해봤는데요. 전 약간 다른 결과(?)가 나와서요. 말씀하신대로 이자율 낮은게 원금이 빨리 줄어들긴 하지만 그 차이가 절대 4천불을 넘지 못하던데요? 말씀하신 49개월의 경우 3.5%의 경우 대략 183K 정도의 원금이 남아있고 4%의 경우 185K가 남아있었습니다. 두 모기지사이의 원금 차이가 초반에 계속 증가하다가 214개월 고점으로 (최대차이 $3,581.56) 다시 줄어들다가 결국 0가 되더군요.
49개월간 월 페이먼트를 56불씩 적게 내온거 + 원금 줄어든거 (말씀하신 183k vs 185k) 합치면 49개월째에서 4000불이 되고 그뒤로 계속 증가합니다. 저는 amortization 제공되는 아무 웹사이트를 써서 정확하지 않을수도 있긴합니다.
손익 분기점은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있읍니다. 재정 상황, Marginal Tax rate, 기회 비용, 예상 투자 수익률 등 상황에 따라 손익 분기점 계산이 달라질 수 있을 것 같습니다. 원글은 제일 간단하게 계산한 방법이니 참고해서 각자 상황에 맞게 손익 분기점을 계산해 보고, 포인트 구입 여부를 결정하면 좋을 것 같습니다.
전 포인트를 구입하지 않았습니다. 이율도 2.5%라 만족할 만한 수준이었지만, 무엇보다 사람의 미래는 아무도 모른다는 점이 가장 컸죠. 살 때는 "이 집이 내 평생 보금자리가 될꺼야" 라는 생각을 하면서 구입하고 정성껏 고쳤지만, 살면서 생기는 여러가지 변화(아이들의 취업, 은퇴 후 미래 등)들 때문에 10년 이상 살기는 쉽지 않다는 생각 때문이었습니다. 같은 생각으로 태양광 패널도 안 하고 있습니다. ^^ 역시나 이사온 지 약 2년인 지난 지금, 집은 너무 만족하지만, 아내는 벌써 다른데로 가고 싶어서 들썩거립니다. 아무래도 역마살이 ㅎㅎ
저라면 2.5% 정도로 엄청 좋은 이자율은 포인트 구입해서 30년 동안 가져갈 것 같습니다. 중간에 이사갈 상황이 생기더라도 렌트주고 이사갈 것 같습니다.
저는 포인트 구매했습니다. 제가 포인트 없이 받은 이율은 3% 정도로 조금 높았습니다. 말씀하시기에는 1 포인트 구입에 론 금액의 1% 비용을 지불하고, 0.25%의 이자율을 낮추는 것이라고 하셨는데 론 금액의 0.25%의 비용을 지불하고 0.25%의 이자율을 낮출 수 있었습니다. 제 계산에 원금 고려하지 않고 이자만으로 1년 정도면 손익분기점에 도달했기에 실행했구요. 만족하고 있습니다.
0.25% 비용으로 0.25% 이자율을 낮추었다면 1년에 손익 분기점에 도달하는데요. 이런 조건은 잘 이해가 안가네요. 혹시 렌더가 일종의 크래딧으로 해 준것이 아닐까요?
그럼, 1.25% 비용 지불했으면 1.25% 이자율을 낮출수 있었나요?
최근에 모기지들이 포인트 구입한 경우 이자율이 더 많이 좋습니다.
제경우에는 15년을 했는데, 대략 2년 반 정도에 break even이 되더라구요.
그안에 리파이넨스 할 기회가 올것 같긴 한데, 그냥 했습니다.
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