시간 내어 소중한 경험담과 현실적인 조언 등 달아주신 모든 분께 감사드립니다.
정말 어디에 어떻게 물어봐야 할 지 전혀 감이 안 잡히고 약자가 된 듯한 상황이어서 답답했는데 귀한 글들 힘이 되었습니다.
소중한 댓글들 거듭 읽어보겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요.
처음으로 마일모아에 쓰는 글로 조언을 구하게 되어 죄송스런 마음입니다.
이미 일 년 정도 고민했던 내용입니다.
최근에 다시 논의하게 되어 정말 결정을 하셔야 하는데 물어볼데도 없고 마지막으로 마모 지성집단의 힘을 빌리고 싶습니다.
부모님이 이제 연로하셔서 리스크가 큰 결정을 하셔야 하는데 걱정이 많이 됩니다.
어떤 조언이든 감사하게 듣겠습니다.
부모님께서 늦다면 늦은 나이에 미국에 이민 오셔서 비지니스를 하게 되셨고, 업종은 그로서리 관련입니다.
이번이 세 번째 가게인데요, 리스는 7년이 남았습니다.
가게가 세 든 건물은 단층짜리 단독 건물에 전체 리스이고 파킹랏이 딸려있고 접근성이 좋습니다.
이제까지 하신 가게 중 제일 안정적이고 동네 특성상 고객층도 꾸준합니다.
이제 부모님이 연로한 연세가 되어 가시는데 직원들 두고 관리만 하셔도 두 분 생활하기에 괜찮으세요.
아직은 은퇴하시긴 좀 이르고 십 년 이상은 생활비가 필요하실 것 같아요.
그냥 이렇게 세입자로 비지니스 쭈욱 해도 되지만
부모님은 가게가 잘 되니 건물을 인수해서 낡은 건물 마음대로 고치고 투자하면서 편하게 운영해도 좋겠다고 생각하셨었죠.
그런데 마침 몇 년 전 랜드로드가 저희에게 건물 사겠냐고 의사를 먼저 물어보더라구요.
랜드로드는 많이 연로해서 재산 정리를 좀 하려고 해서 윈윈이었어요. 여러 채 있는데 머리아프니 정리해서 큰 건물로 갈아타겠다구요.
건물 가격도 저희는 현재 비지니스 하고 있으니 시세만큼 받던 깎아주던 인수할 수만 있다며 좋은거니까요.
거기까진 좋았습니다.
제시한 건물가를 올캐쉬로 살 형편은 안되니 대출을 받아야하는데요.
은행을 통해서 론을 받으려 하는데 절차가 있더군요.
그 절차를 밟다보니 건물 히스토리가 나오고 2차 환경평가를 해야 대출이 나오는 상황이 되었어요.
요약해보자면,
이 건물의 히스토리가
~1940년 (일반 가정집)
1940~70년 (주유소)
1970~90 (차량정비소?)
1990~현재 (가게)
이 쯤 되겠습니다.
이 건물이 있던 자리가 20년 정도 개스 스테이션이었고 그 때 묻힌 기름 탱크가 몇 개 있었습니다.
랜드로드가 인수하면서 다행히 기름탱크 몇 개 있던 걸 다 팠습니다.
그런데 주유소였던 히스토리가 있기 때문에 2차 환경평가를 해야지 론이 나온다고 했어요.
저희는 그런 히스토리를 전혀 예상 못했기 때문에 당황했고
랜드로드는 누구한테 팔던 상황을 알아야겠다 싶었는지 업체를 찾아서 우선 2차 환경평가를 했어요.
그런데 실제로 토양 오염을 발견했습니다.
그게 주유소 때 문제가 아니라
랜드로드가 인수한 후 오토샵 같은 걸 운영했는데, 거기서 쓴 윤활유 같은게 흘러서 토양이 오염된 모양이에요.
총 네 곳을 드릴로 파서 토양 깊이 별 샘플을 채취해 검사했는데 한 장소에서만 구체적인 오염을 발견했습니다.
랜드로드가 저희에게 보고서를 공유해줬고,
아마 오염수치에 따라서겠지만 환경평가 검사한 전문업체는 주정부 보고 의무가 있을 수 있다고 하더라구요.
업체에 의하면 검사상의 수치는 심각한 건 아니라곤 하나 어쨌건 2차 환경평가에서 오염이 나오면 금융권에서 돈을 빌려주진 않는 리스크이구요.
랜드로드는 금융권 대출을 받을 수 없으니 오너론을 해주겠다고 제안했어요.
그러다가 주식시장과 부동산시장이 얼어붙으면서 건물 안 팔겠다고 하더라구요..
흐지부지 미뤄졌습니다. 차라리 저희에겐 잘 된 것 같았어요.
당시엔 저도 너무 막연한 내용이라 정보를 얻고자 여기저기 알아봤는데
토양 오염이란게 참 접근하기 어려운게 주정부 프로토콜을 모르니 섣불리 주정부 환경보존부에 문의했다가 원상복구 오더가 떨어지면 하던 비지니스도 타격이있을까봐 다 털어놓고 알아볼 수가 없더라구요. DEC랑 카운티 마샬에 대략적으로 물어보면 주소부터 물으니까요. 한 번은 정말 허심탄회하게 상황을 털어놓고동네만 밝혔더니 그 지역 땅이 지반이 깊지가 않다고 나라면 그런 모험 안하겠어 라고도 unofficial 하게 답해주기도 했구요. (혹 지하수까지 오염되었다면 심각하다고 하네요)
대략이라도 오염된 정도가 주정부에서 알게 된다면 당장 시정 여부의 정도인건지,
혹시 오염을 원상복구 하게 된다면 그 자리를 들어내서 흙을 파내고 다시 채워야 하는데 비용이 얼마가 들 건지 전혀 감이 잡히지 않는 미지의 영역입니다.
간단하게 5만불 든다 10만불 든다, 하면 그건 투자라고 생각하고 감수할 수 있는 영역인데 이건 정말 미지수입니다.
그러다가 최근에 랜드로드가 다시 한번 저희에게 건물을 사겠냐고 의사를 물어보고, 부족한 캐쉬는 owner's loan으로 해주겠다고 제안했습니다. (나중에 오염복구 비용이 얼마 들지 모르는데 별로 깎아주진 않더라구요)
물론 건물을 인수하게 된다면 토양 오염에 관한 부분은 그냥 덮고 인수하는 게 되겠지요.
저희가 걱정되는 사항들, 리스크를 감당하더라도 건물을 사야하나 고민하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 저희는 아직 7년의 리스가 남아있고 랜드로드는 건물을 팔기 희망합니다. 저희가 아니라면 누구에게든 팔 것이고, 다른 바이어를 찾고 바이어가 론을 알아보면 또 이 토양오염 부분이 불거질 거에요. 1밀리언이 넘는 금액을 캐쉬로 낼 투자자는 없을 것 같아요.
혹시나 다른 바이어와 진행하며 토양오염 사항이 주정부DEC 에 보고가 들어가서 시정 명령이 떨어지거나 하면 저희 리스 계약에 우선하나요? 그럼 당장 비지니스에 타격이 큽니다. 이럴 경우에 테넌트 보호를 받을 수 있는지도 모르겠습니다. 특수하고 구체적인 전제 상황이 있어서 물어볼 데가 없습니다.
저희가 걱정되는 건 이 가게 계약금 몇십 만불 정도 부모님이 투자금이기도 하고, 보호받지 못하고 비지니스 영업 정지 사항이 생길까봐도 우려가 큽니다. 저희 부모님도 그렇고 종업원들까지 모두의 생업이 걸린 문제라서요.
2. 사실 1의 이유 때문에 그냥 다 덮고 건물을 인수해야 하나 생각하는데, 그 다음 스텝도 걱정이 되네요. 기존에 고용했던 변호사는 이런 리스크가 있는 건물+토지 계약을 다 덮고 진행할 수 없다고 거절하였습니다. 당연히 이해가 갑니다. 바이어가 보호를 받지 못하니까요. 이렇게까지 해서 건물을 사야하나 싶다가도 안 사고 다른 사람이 사도 가게에 영향이 가지 않나 싶어 진퇴양난입니다.
솔직히 다른 사람이 건물을 사려 진행하려 해도 재건축이 아니라 렌트비 받을 투자라면, 저희가 유일한 테넌트인데 이 건물이 저희 말고 투자자에게도 매력적인지 의심스럽기도 해요. 결국 리스크가 많은 건물인데 저희가 여기서 비지니스 하는 입장이라 약자가 되네요. 더 고민하게 되는 것 같습니다.
정말 궁금합니다.
현재 비지니스 하고 있는 테넌트인데, 혹시나 환경평가가 주정부에 리포트 되서 시정명령이 떨어지면 저희 7년 남은 리스는 보호받지 못하고 원상복구에 우선하는건지요? 정도에 따라 다르다고 하는데 그 정도를 알기 위해서 긁어부스럼 만들수도 없고 어찌해야 할 지 모르겠습니다.
이 상황에서 저희가 할 수 있는 선택지가 어떤 게 있을까요?
여러분이라면 어떤 선택을 하시겠어요?
나중에 되팔때도 똑같은 상황이 반복될거 같습니다.
보통 변호사 고용해서 전 비지니스 수하고 그전사람이 그전사람 수하고 쭉가서 보험으로 할수있다고 들었는데 정신적인 피폐함이 말로 못하는더 같더라고요. 주위에 세탁소 팔라고 하신분이 오염이 나와서 고생하시더라고요. 그래서 주유소나 드라이클리닝 했던 건물은 왠만하면 사지말라고 들었고요. 보통 이런상황이면 아무도 안살거 같습니다. 기다리면 건물주인이 새로운 가격을 제시하지않을까 싶은데요? 20-30만불 더 내려서...
주변에 비슷한 유형의 건물이 없어서 시세를 정확히 가늠하기 어려우나 크게 비싼 것도 저렴한 것도 아닌 것 같습니다.
재작년 얘기할 때 마켓에 내놓으면 20만불은 더 받을 수 있는데 직거래라 좋게 제시하는 거라고 버티시더라구요.
미국분이신데 연세가 많고 고집이 있으세요. 가격이 내려가면 고민이 덜할 것 같습니다.
오염이 되었다고 리포트가 나온 후에는 다시 오염을 제거하고 다시 2차 환경평가를 해서 통과하기 전까지는 은행에서 론을 받을 수가 없습니다. 한 번 오염이 되었다고 나온곳은 살 생각을 말라는 조언을 은행다니던 제 친구에게 들은 적 있습니다. 왜냐하면 오염을 제거하고 다시 2차 환경평가를 받는데 추가 비용이 얼마가 더 들지는 아무도 모르기 때문이라고 들었습니다.
키쿠님의 경우에는 이미 지금 비지니스가 있으신 상황이니 조금 특수한 경우이긴 하네요.
오너 캐리로 건물을 사는것은 리스크가 커 보입니다. 그렇다고 이번에 오염을 제거하고 2차 환경평가를 잘 받아서 어렵게 어렵게 은행에서 론을 받았다고 해도, 다음번에 팔 때 오염이 되지 않았다라고 리포트가 나온다고 100% 장담할 수도 없습니다. (10년 20년후에 2차 환경평가했던 곳에 수를 할 수는 있겠지만, 그 과정이 만만치 않겠죠.) 혹시 은행을 통해서 사실거면 Contingency 가 붙을게 분명하고요, 거기에 그 부담은 seller가 해야하는게 당연하다고 생각합니다. 아무쪼록, 어떤 결정을 하시던 비지니스가 운영되는데 큰 무리 없이 지나가길 바랍니다.
말씀 정확하세요. 땅 파보기 전까진 아무도 모르니까요. 저희도 이론적으로는 이런 골치아픈 건물을 왜 사나 생각했는데 실제 비지니스를 하고 있고 앞으로도 잘 꾸려나갈 자신이 있기 때문에 렌트 걱정 없이 운영하고 싶은 마음이었습니다. 만약 건물을 구입하게 된다면 은행 론을 받지 않고 최대한 오너 론을 덜 받고 캐쉬를 끌어와서 구입하려 했습니다. 오염이 발견된 곳이 건물 내부쪽이라 정화 작업을 한다면 단기 혹은 중기간 비지니스도 닫아야 합니다. 아마 저희가 오염을 제거한다면 십 수년 후가 아닐까 예상합니다. 격려 감사합니다.
제 지인이 주유소 옆쪽 건물에 식당하나 오픈하려고 공사하려고 토양조사를 했는데 기름유출이 나와서 결국 허가가 안나와접었구요. 그 공간엔 오피스로 임대되었어요. 그런데 그 건물에 이미 그로서리,식당이 있었는데 기름유출에도 불구하고 영업하는데 따로 제재를 주지 않았던 기억이 있어요. 케바케인 만큼 법률조언을 더 받아보시길 바랍니다.하지만 혹시라도 새 건물주가 나타나더라도 현재 비즈니스에게 타격을 입히리라고는 생각지 않아요. 변호사도 거절한 골치아픈 건물에 나중에 어떤 문제가 다가올지 모르는 상황에서 건물구입은 하시지 않으셨으면 좋겠네요
섣불리 법률전문가를 생각해보진 못했습니다. 저흰 이 오염 해결에 대한 전문가만 촛점만 맞춰보았네요. 말씀대로 법률조언을 받아보는 게 정확할 것 같습니다. 감사합니다.
앉고 가야할 risk를 어느 정도 감수하고 계신다면 environmental due diligence를 해주는 전문회사 혹은 법무법인(하청을 줄 것으로 예상...)을 이용해 보시는 것은 어떨런지요. 비용은 (몇)만불단위로 나갈 가능성이 크니 quote을 한번 받아보셔요. 일단 건물가와 비교해서 cost/benefit을 생각해 보셔야 할 것 같습니다. 운이 좋다면 서비스 이용후 negotiation tool 로도 쓰일 가능성이 있겠습니다.
(해당이 될경우) corporate M&A시에 이용되는 서비스입니다.
개인적으로 (소심한) 저는 추진하지 않을것 같기는 합니다. 개인의 성격과 딜의 성격을 다 보시고 결정하시면 되지 않을까 싶습니다.
네. 저희도 이 quote가 정말 궁금합니다. 부모님은 아무래도 전문 영어는 불편하신데 한인 변호사분들도 계신지 좀 알아봐야겠습니다. 재작년에는 찾다가 포기했었거든요. 랜드로드가 번복하기도 했구요. 조언 감사합니다.
건물 인수하는 건 현재 오너가 가진 리스크를 키쿠님 부모님이 떠앉는 것 밖에 되지 않는 듯 합니다.
말씀 정확하세요. 저도 그게 많이 우려됩니다. 부모님은 비지니스를 유지하고 싶은 의지가 강하시구요.
페이즈 검사 2 까지 하셨고 오염물질은 발견되었지만 문제되는 수치가 아니니 더 조사하지 않고 종결해도 된다는 전문가 보고서를 받으신건가요? ( 그럼 은행론도 나올수 있으니 아마 아닐것 같지만요;; )
추가조사를 더 해야하지만 비용의 문제로 하지 않았다는 말씀이신가요? 비용의 문제로 추가조사를 안한 경우라면 랜드로너와 얘기하셔서 비용을 나눠내시더라도 추가조사를 하시는건 어떠세요?
저희 세탁소건물 자리 페이즈 2했을때도 오염 물질이 발견되었다는 소견서 받았지만 추가조사 후에 문제없음 판단 받았습니다.
특정한 한군데에서만 오염수치가 발견되었고 이미 랜드로드가 오일탱크를 다 제거한 상태라면 추가조사에서 종결의견을 받을수도 있을것 같아서요.
phase ii 검사를 하라고 론을 알아본 은행에서 요구했고 그 비용이 저희 부담으로 꽤 되었어요. 저흰 건물 히스토리도 전혀 몰랐고 오염 여부는 상상도 못했던터라 건물 구입 자체를 고민하게 되었는데 랜드로드가 처음엔 반반 하자더니 본인 부담으로 phase ii 검사를 했더라구요. 나중에 그 비용 건물가격에 포함시키겠다구요. 오염이 없을거라고 자신했던거죠. 그러다가 오염이 나오니 저희한테 비밀로 하겠다는 약조 받고 phase ii report를 공유해준거에요. 4군데에 깊이를 조금씩 다르게 해서 채취를 했는데 제일 깊었던 9피트 깊이에서 11개 오염물질이 나왔습니다. 지금 리포트 다시 읽어보니까 주유소 때 탱크는 파서제거했는데 그 전에 히팅용 오일탱크는 그냥 흙 채워서 묻었다네요. 오염이 나온 곳은 오일탱크쪽 있던 쪽이 아니라 차량정비소 할 때 리프트 있던 건물 내부쪽이구요. 이게 너무 오래된 땅이라 주유소 할 때랑 정비소 할 때 정보가 많지 않았어요. 현재 상황에서 필요하다면 추가 정밀 조사를 또 할 수도 있겠네요. 조언 감사합니다.
우선 1번의 이유(건물이 다른 사람에게 팔릴 경우, 환경 오염이 드러나서 현재 영업하는데 문제가 생길 경우 우려) 때문에 건물을 사야한다고 생각하시는 것은 좀 과대 해석하신 것 아닌가 싶습니다. 만약에 현재 건물에 문제가 생겨서 영업을 못하게 되면 건물주에게 피해 보상을 요구하거나, 보험으로 청구하거나 등으로 해결하셔야지 이걸 피하려고 본인이 대신 구매해야겠다는 것은 너무 두려움에 악수를 두시는 것 같아서 말리고 싶습니다. 건물주가 건물을 정상적으로 팔기 위해서는 오염된 부분을 해결해야 하고 아니면 가격을 매우 낮추거나 팔기 어려운 것이 보통입니다. 아직 리스가 7년 남은 상황에서 새 랜드로드로 바뀌더라도 최소 그 기간은 보장받으실 수 있을 것 같구요. 변호사를 고용하셔서 현재 가지고 있는 리스 기간을 보장 받는데 어떤 문제나 허점이 없는지 확인하시면 좋을 것 같아요. 변호사도 각 도시에 스몰비즈니스를 지원하는 단체들이 있으니까 큰 돈 들이지 않고 현재 리스를 리뷰 받으실 수 있어요. 저도 이민자로서 자영업을 하고 있는데요. 제 경험상 문제는 숨기지 말고 적극적으로 드러내고 주변에 도움을 적극 요청하시는 것이 더 나은 것 같아요. 보통 이민자들은 쉬쉬하고 숨기고 지나가길 바라는데 토양오염은 매우 중요한 이슈라서 덮는다고 덮어지지도 않고 해결하기 위해서 돈도 많이 들고 보통 장기간 소송전으로 귀결되는 경우가 많다고 들었습니다. 본인들이 오염 문제 해결하는 방법과 비용을 충분히 알고 대응 가능하시다면 모를까 준비도 안된 상태에서 문제있는 건물을 구매하시는 것은 매우 위험한 것 같습니다.
해주신 조언이 현실적입니다. 건물주는 처음엔 오염된 부분을 해결하고 제값 받고 팔겠다는 의지도 있었어요. 저희가 오염 얘기 듣고 좀 물러났었고 아마 생각도 못했던 오염 - 본인이 오토샵 운영하면서 만든 피해 - 이라 역정이 나셨던 것 같습니다. 그러면서 이거 오염 해결하려면 너희 비지니스에도 손해야 라고 반협박... 같은 말씀을 하셨어요. (연세 많으신 미국 할아버지고 귀가 좀 어두워서 하고 싶은 말만 하시는 경향이 있습니다.) 당장 가게 문 닫게 될까봐 걱정했네요. 소송을 걸어서 피해보상 받는 건 나중 문제고 당장 가게에 종업원들에게도 큰 일이니까요. 예전에 주유소 탱크를 팠다고 영수증을 보내줬는데 정말 옛날 fire marshall 영수증이라 내용이 없어서 카운티에 정보 확인차 문의했었어요. 그거 확인한다고 하니 건물주가 저한테 화를 엄청 내더라고요. 왜 마샬 같은데 카운티에 함부로 전화하냐고 건물 정보 제공하면 긁어부스럼 나고 큰일난다고 해서 저도 순간 겁을 집어먹었네요. 카운티, 주정부에 대한 불신이 아주 큽니다...
말씀대로 저도 테넌트로서 어떤 보호를 받을 수 있는지 법적 조언을 구해봐야겠습니다. 부모님이 계시는 곳은 동부 대도시라 한인 변호사 조언을 얻기 어려울 것 같지 않네요. 말씀대로 리스 리뷰도 받아보겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 계신 곳이 어디인지 모르겠으나, California 기준으로 말씀드리자면, 예전에 주유소 및 Auto Repair shop이 있었다면, Phase I에서 Phase II recommendation이 나왔을테고, 직접 구멍 뚫고서 샘플링 추출해서 검사한 결과,오염이 발견된 상태로 파악이 됩니다. 오염이 되었다는 게 어떤 오염 물질이 검출 되었는지, 수치가 기준치보다 얼마나 높은지, 지하수가 아래 가까운 위치에서 어느 방향으로 흐르고 있는지에 따라 토양오염 clean-up 비용이 천차만별로 알고 있습니다. 다음 단계가 clean-up 단계이기 때문에, Phase I & II를 진행한 환경평가 전문업체에서 대략적인 Clean-up cost estimate을 받아보실 수 있으실 껍니다. 은행에서는 오염이 되었다 하더라도, 예상 clean-up 비용의 150%를 escrow account에 넣고 관리하는 조건으로 승인도 가능하기는 합니다.
글의 맥락상 몇년전에 얘기가 오고 가시다가 다시 진행되는 것으로 여겨지는데, 기준치가 주마다 매년 바뀔 수도 있으니, 새로 확인하시는게 필요할 듯 싶고, 거래하는 은행이 계시면, 은행마다 승인받은 환경평가 업체 목록이 있으니, 융자담당자 찾으셔서, 업체 소개 받으시고 문의 하시는 것도 가능할 것으로 판단되어 집니다. 은행이 의뢰를 주는 입장이다 보니, 환경평가 업체와는 관계가 없을 수 없고, 개인적으로 연락하시는 것보다 융자 문의 겸 은행통해서 알아보시는 것도 방법일 것 같습니다.
제 장황한 글을 잘 파악해 주신 것 같습니다. 윗 댓글에 오염의 출처에 대해 추가로 썼어요. 말씀대로 정확하고 지하 9피트 샘플에서 11가지의 오염이 발생되었고 오토샵 하면서 차량 리프트 하는데 쓰는 기름같은 윤활유가 한통 이상 흐른 걸로 추정됩니다.
우선은 phase ii를 랜드로드가 개인적으로 받고 오염이 발견되니 이거 감수하고 건물 구입 고려하라고 저희에게 비공식적으로 공유해주었습니다. 제가 의뢰자가 아니라 업체에 clean-up estimate를 받긴 어려울 것 같은데 건물주에게 양해를 구하고 속시원하게 문의를 해보고 싶습니다. 그때 건물주의 말에 따르면 clean-up 비용이 몇만불 정도일거라고 자신있게 얘기했지만 솔직히 그 말을 믿을 수는 없네요. 그 때는 다시 건물 안팔겠다고 하니 그냥 덮었습니다.
말씀대로 개인적으로 업체에 문의하는 것보다 은행 통해서 알아보는게 공신력이 더 있을 수 있겠습니다. phase ii 리포트를 론이나 딜에 이용하려면 6개월 이내 기록이어야 한다고 들었습니다. 이미 수 년 된 기록이고 저희가 직접 받은 것도 아니기 때문에 필요하다면 자비 들여서 다시 받아야 할 것 같아요. 조언 감사드립니다.
와.. 정말 비지니스 프로퍼티는 저에게는 미지의 신세계네요.
원글과 댓글에서 많이 배우고 갑니다.
만약에 "비지니스만 계속 문제없이 이어갈 수 있다면 구매하지 않고싶다" 라는 마음이시라면, 구매 하지 않으시는게 좋겠습니다.
그냥 보장 받은 7년만 채우고 손 터는게 골치아플 일 없겠네요.
특히나 이제 연로하신 부모님의 비지니스의 경우 "뒷목 잡을 일" 안생기는게 좋다고 봅니다.
근데 또 긴세월 아니지만 나름 이런저런 투자기회 엿보며 살아보니 이런 "리스크 커 보이는 상황" 이라는게 항상 가끔 대박이 납니다.
싯가보다 수십만불 싸게 잘 사서, 토양 오염도 몇만불 선에서 잘 해결하고, 은퇴하신 후에 안정적인 소득원이 되고. 이럴 수도 있는거죠.
셀러가 owner loan 해주겠다고 하는건 근데 좀 앞뒤가 안맞네요.
왜냐면 셀러 입장에서는 모든 재산을 정리하고 큰 빌딩 하나 사서 발뻗고 자고싶다는 거잖아요.
근데 론을 해주면 명의는 넘기지만 돈을 회수하지는 못하게 되는데 이게 큰 빌딩 사는데 어떻게 도움이 되는건지 잘 모르겠네요.
셀러가 정말 그냥 던지고싶어하는 눈치라면, 저라면 있는 돈 없는 돈 다 땡겨서 반값에 사겠다고 해볼 듯 합니다. 아니면 말고요.
수 년 전에는 회원이 아니어서 정말 조언을 구하고 싶었지만 글을 쓰지 못했습니다.
다행히 가입이 열려서 이렇게 글도 쓰고 마모분들이 이렇게 진심어린 조언을 주셔서 감사합니다.
부모님은 비지니스를 문제없이 쭉 이어가기 위해 건물을 소유하고 싶다는 마음이십니다.
어쨌든 건물을 갖고 있으면 재건축이든 clean-up이든 나중의 일이고 비지니스는 관리자를 두고 쭉 해나갈 수 있으니까요.
지금 제시한 가격보다 20프로 정도 깎을 수 있다면 리스크 끌어안고 그냥 사도 괜찮을 것 같습니다.
셀러의 계획은 이 건물 외에 다른 건물을 다 팔고 타 주에 큰 대형 컴플렉스를 사서 매니지먼트에 맡기고 신경 안쓰고 지내고 싶어합니다.
그 계획에 제일 걸림돌이 아마 저희 건물인 것 같네요. 아마 누군가 투자로 이 건물을 고려한다면 다 밀어버리고 재건축할 것 같아요. 파킹랏도 넉넉한 편이라서요. 토양 오염과 저희 리스 계약이 애매하지만요.
아 그리고 owner loan에 대해서는 건물주 말로는 건물을 팔면 45일인가 안에 다른 건물로 갈아타야 절세가 된다고 하더라구요. 저희와 얘기가 잘 되면 클로징 날짜 조절하는건 사실 문제가 없으니까요. 그래서 최대한 캐쉬를 많이 내주길 바랍니다. 가격 조정이 조금 더 된다면 저희도 최대한 맞춰줄 계획이었구요. 머리가 복잡하네요.. 우선 지레 겁먹지말고... 여러 분야에서 전문가 조언을 좀 구해봐야 할 것 같아요.
간단하게 생각해도 오염때문에 론이 안나오는데 나중에 그 오염이 없어지지 않았다면 다시 파실때 똑같은 문제가 생길꺼에요. 오너도 지금 오너 파이낸싱 해주겠다는거 보면 론이 안나올꺼 아니깐 그렇게 손 터는거죠. 제가 보기엔 폭탄돌리기 같습니다. 오염을 몰랐으면 몰라도 알게 되고 보고까지 되면 나중에 비지니스 건물 보험료 등등에도 영향을 미칠꺼고 결국 키쿠님 부모님도 팔때 오너파이낸싱해줘야 팔 수 있겠죠. 하던거 인수 받으면 몰라도 혹 새로운 비지니스가 들어오려고 할경우 더 문제가 복잡해질거 같아요. 10년 정도 생활비가 필요하셔서 일하셔야 하면 저라면 7년 하고 손 털던가 아니면 근처 비슷한 몫의 다른 건물을 알아보던가 할꺼 같아요.
맞습니다. 말씀하신 부분도 수년전에 고민했었어요. 그 주변에 현재 입지 같은 건물은 찾기도 어렵고 지나치게 비쌌어요. 거의 1.5배는 줘야하는 시세인데 업종이 다르니 건물도 다시 세워야할 판이었어요. 7년하고 털던가, 건물을 인수해서 다 감당하던가 해야겠지요. 말씀대로 오염이 오피셜하게 되면 보험료에도 영향을 미치겠네요.
현재 비지니스 하고 있는 테넌트인데, 혹시나 환경평가가 주정부에 리포트 되서 시정명령이 떨어지면 저희 7년 남은 리스는 보호받지 못하고 원상복구에 우선하는건지요? 정도에 따라 다르다고 하는데 그 정도를 알기 위해서 긁어부스럼 만들수도 없고 어찌해야 할 지 모르겠습니다.
고민이 많으시겠네요? 주마다 환경법이 달라서 리포트를 보기전까지 구체적인 답변을 드리긴 어려울거 같네요.
일단 Phase I and Phase II 를 제데로 하셨기 때문에 worst case scenario 는 아니에요. 만약에 Phase I 에서 예전 주유소, 정비소 문제가 제데로 검증이 안돼었다면 지금 더 큰 문제를 안고계실거에요.
옵션 1. 건물을 안 사시는경우. Worst case 지하수까지 오염이되었다면, 여러번의 공사가 있을것이구요 (another Phase II, groundwater well installation and sampling, remediation machine installation 등등). 하지만 비지니스를 (특히 커머셜) 닫게 한다는것은 제가 이 필드에 20년있었지만 들어본적은 없어요. 정비소가 문제였다면 보통 큰 오염으로 불거지지는 않는데 아마 예전 주유소에거 검출된 residual contamination 이랑 섞인듯 하네요.
옵션 2. 건물을 사실경우. 일단 Phase II findings 을 토대로 건물주와 negotiate 를 해서 건물 가격을 깍을수 있구요. 오염문제가 이미 제기돼었기 때문에, indemnification agreement 라고 건물주가 오염에 관해서 모든 책임을 진다라는 문서를 진행해서 건물을 살수도 있읍니다. 건물주가 건물을 샀을때 제데로 due diligence 를 안했기때문에 사실 지금 건물주가 현재 오염문제에 대해서 자유로울수가 없구요. 오염문제가 커지면, 예전 정비소 주유소 주인들까지도 책임이 전가될수 있어요.
감사합니다. 우선 phase ii 까지는 건물주가 개인적으로 했고 다행히 저희에게 공유해주어서 상태를 파악할 수 있었습니다. phase ii report에 따르면 주유소 탱크 묻혀있던 부분에서는 오염이 검출되지 않았습니다. 이 부분은 현 건물주가 구입하면서 기름 탱크를 제거했고 제거 당시 기름 유출은 발견되지 않았다고 아주 옛날 기록만 있습니다. due deligence를 제대로 했는지 여부는 저도 잘 모르겠습니다. 오랜 시간이 흘러 계속 환경법이 달라지기도 했다고 하네요. 이 기록에 토양검사를 했다 여부가 따로 명시되어있지 않아서 은행에서 phase ii를 요구하는 거라고 들었었습니다. 그리고 히팅 오일 탱크는 주유소 이전 residential 이었을 때 기록인 것 같은데 흙을 채워서 그냥 묻은 것 같고 이 스팟에서도도 오염이 검출되지 않았습니다.
문제는 건물주가 스스로 운영했던 정비소 자리에서 오염이 나왔고 report에서는 주유소랑은 관련없어 보인다고 해요. 대략적으로 말씀드리면 차량 리프트 있던 자리 9피트 깊이에서 21개 물질 중 11개의 오염물질이 나왔습니다. (4군데 스팟에 7-9피트 깊이로 채취했고 여기가 제일 깊습니다. 더 깊이까지 있는지는그래서 알 수 없습니다) 말씀대로 큰 오염은 아닐수도 있습니다. 건물주도 그렇게 얘기하구요. 다만 저희가 문외한인지라 리포트를 수치를 보아서도 심한 정도를 어림잡기 어렵네요. 조언을 구하고 싶은데 한국분은 찾을 수가 없었어요. 관련된 업무를 하신다면 소개받을 수 있을까요. 저흰 전문가 조언이 필요합니다.
저라면 반대하겠습니다.
두어 가지 정도 생각해 보실 만한 점이 있는데요.
1) Seller입장에서 한 번 생각해 보세요. 만약 다른 투자자에게 $1 이라도 높게 팔 수 있었다면 그렇게 했겠죠. 지금 Grocery 를 하고 계신 점은 오히려 다른 buyer보다 더 건물값을 쳐 주게될 확률이 높은 거죠. 영업권을 포기하고 싶지 않으실 테니까요.
즉, 이 딜은 buyer보다는 seller에게 더 이익이 되는 상황이란 느낌입니다.
2) 있어서는 안 될 일이겠지만, 부모님께 건강상의 문제가 생길 가능성은 생각해 보셨나요?
만일 건물 인수를 하신 후 건강문제든 사고이든, 혹시라도 비즈니스를 접으셔야 할 상황이 되셨을 때 건물을 파셔야 할 텐데, 지금 상황이라면 쉽지 않을 것 같네요. 어쩌면 스몰 비즈니스를 하시는 분들이 가장 나락으로 떨어지는 경우가 이렇게 갑작스런 사고 상황인 것 같습니다.
받을 건 못 받고, 줘야 할 건 다 줘야 하고요. 그런데다 이런 건물을 급매로 팔 가능성이 있을런지요.
생각치 못한 부분을 꼽아주셨습니다. 깊이 생각해봐야겠어요.
셀러는 저희 협조를 얻어 건물 팔고 다른 부동산으로 넘어갈 시기도 잘 맞출수 있고 리얼터 fee 부담도 없구요.
이런 경험이 전무해서 넓게 멀리 보기가 어려웠네요. 잘 생각해보겠습니다. 감사합니다.
보통 그 주의 dept of environmental quality 부서에서 이런 관리를 하는데요, 은행에서는 이 부서에서 주는 no further action required letter 없이는 론을 안 내줄겁니다. 오염정도가 심한 것 같진 않은데요, 이 경우 하고 계신 사업에 지장을 주거나 문을 닫게 하진 않을 겁니다. 저라면 랜드로드 통해 전문업체를 고용해서 오염을 청소하고 은행통해 론 받아서 제값주고 살 것 같아요. 그냥 사시는건 폭탄돌리기구요. 건물주 입장에선 무조건 청소해야 처분이 가능할 겁니다. 살고 계신 곳에서 environmental consultant를 구글에서 찾아보세요.
시세보다 저렴하고, 현재 비지니스를 하니 로케이션의 잇점을 안다는 게 장점이지만 냉정해지기 어려운 단점도 있었네요. 여럿분들이 말씀해주신대로 법적자문도 구해보고 말씀하신 environmental consultant도 찾아보겠습니다. 감사합니다.
저도 작년에 건물 하나 사보려 하다가, 기름유출이 있어서 dept of environment 모든게 전부 remediate 되었다는 서류를 받은 다음에서야 저희 변호사가 그다음 스탭을 진행을 하더군요. 결국엔 다른 문제 때문에 인수를 하지 않았습니다만, 저희 변호사가 상당히 까다롭게 리뷰를 하고 opinion을 주더군요.
현재 remediate 이 안되었다면, 저라면 그 건물 인수 안하겠습니다.
여러분들이 의견들을 주셨는데, 한번 오염이 되었더라도 remediate 되면 레러가 나오는데, 그 레러만 있으면 그다음에 건물 파는 데에는 문제가 없는 걸로 알고 있습니다.
꼭 그 건물을 사셔야 겠다면, remedation을 해야 그 건물을 팔 수 있는 걸로 알고 있습니다. 아마도 오너가 owner loan으로 해결 하려는 이유가 그 contingency를 떠안으려 하지 않으려 하는 것 같습니다.
즉, 건물을 사셔야 겠다면, remediation contingency 하시고 은행론을 받고 구입 하세요.
조언 감사드립니다. remediation 자체는 현재 비지니스 운영중이기에 당장 오염을 해결하고 건물을 인수할 생각까진 해보지 않았어요. 말씀대로 remediation contingency 조항을 넣어 컨트랙을 할 수도 있겠어요. 랜드로드가 협조적일 것 같진 않지만요.. (랜드로드-테넌트 관계로는 아주 잘 지냈는데 딜을 하려니 어렵네요)
솔직히 remediation이 통상 기한이 얼마나 걸리는지, 건물을 얼마나 들어내야 하는건지 규모를 전혀 몰라서 아예 그 생각을 못하고 있었던 것도 있습니다. 예로 일주일은 그렇다쳐도 한 달은 타격이 크니까요.
일반적이고 보편적인 방식으로 진행하지 않으려다 보니 고민이 깊은 것 같습니다. 여러번 읽어보겠습니다. 감사합니다.
현재 셀러는 키쿠님이 말씀하신데로 1031exchange란 방법을 통해서 키쿠님 부모님께 건물을 팔고 45일 안에 구매 대상을 찾아서 180일 안에 거래를 마무리해야 건물을 팔게 됨으로써 내야할 capital gain 택스를 이연할 수 있게 됩니다. 따라서 오염 건도 그렇고 이를 위해서도 키쿠님 부모님이 구매하는 것이 셀러에겐 가장 혜택이 큰 상황입니다. 큰 혜택을 줄 수 있는 상황인 만큼 건물 구매시에 가격이나 다른 조건에 대해서 강하게 요구할 수 있는 상황인 것 같아요. 그런데 이민자 테넌트라고 셀러이자 랜드로드가 겁줘서 거래를 빨리 성사시키려고 하는 것은 안 좋은 것 같습니다. 이런 식으로 거래하시는 것은 피하시는 것이 좋습니다. 저도 자영업하는데 과거 경험을 보면 상대가 윽박질러서 어쩔 수 없이 한 거래는 두고두고 후회되는 것들이 대부분이었습니다. 부모님 입장에서 우려하는 것은 오염으로 인하여 비즈니스 운영에 큰 피해가 생기는 경우일 텐데, 오염 부분을 remediation 하는 경우에 운영하시는 비즈니스에 랜드로드가 피해를 주면 당연히 보상 요구하실 권리가 있구요. 요즘은 기술도 좋아져서 필요하면 터널(땅굴) 파서 들어가서 건물 바닥 아래에서 배관작업도 하는 세상입니다.(실제로 제가 투자하는 싱글패밀리 집에서 이렇게 15피트 파고 들어가서 작업했었습니다. 그리고 이 비용은 다 보험에서 커버되었구요). 그러니 비즈니스 운영에 피해 부분에 대해서는 너무 걱정하실 필요는 없지 않나 싶어요. 문제가 생겨도 피해자 입장이시니까 두려움만 떨쳐내시면 보험이든, 소송이던지 다 보호 받으실 수 있는 조건으로 보여집니다. 대신 부모님께서 저렴한 가격에 건물을 사실 수 있는 좋은 기회이니 Owner Financing도 나쁜 조건은 아닐 수 있습니다. 대신 이자율을 4% 이하로 요구하시고 클로징 코스트도 크레딧 받으시고 해서 부모님 입장에서 최고의 조건으로 거래를 요구하셔도 될 듯 합니다. 보통 오너캐리는 셀러가 바이어를 믿지 못하기 떄문에 잘 안해주는데, 지금은 셀러가 오염 문제로 건물 못 파니까 많이 아쉬운 상황이라서 해주고 싶어하는 것 같습니다. 그리고 세금 문제로 오너캐리해서 판매 대금을 매년 조금씩 나누어서 받으면 케피탈케인 택스를 셀러가 줄일 수 있는 혜택도 있으니, 현재 상황은 테넌트이신 키쿠님 부모님께서 셀러(랜드로드)에게 매우 많은 혜택을 주실 수 있는 상황이므로 꼭 사고 싶으시다면 remediation 비용을 전문가에게 요청해서 견적을 받으셔서 그 비용 이상으로 건물 가격을 깍으시면 좋을 듯 합니다.
세심한 조언에 정말 감사드립니다. 여러 옵션이 가능하다는 것을 댓글들을 통해 알게 되어 너무 기쁩니다.
부모님께도 여러 의견 참고하시고 향후 결정하실 때 구름속의산책 님 조언이 큰 힘이 될 것 같습니다. 다시 한번 감사합니다.
문제 자체는 안타깝고 어려워 보이는 게 사실이지만, 오고가는 대화만 보면 정말 훈훈합니다. 키쿠님이 이런 질문과 대화를 하시기에 정말 좋은 인품과 매너를 가지신 분 같습니다. 어느 쪽으로건 좋은 선택으로 잘 마무리하시기를 바랍니다.
몇 년동안 비회원으로 눈팅만 해왔던 지라 duruduru님을 비롯해 눈에 익은 회원분들이 답글 달아주시는 것만으로도 너무나 감사할 따름입니다. 따뜻한 격려 감사합니다.
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