먼저 이사 축하드립니다. 기존 집을 팔지 않아도 이사가 가능한 것 같은데요, $200-$300 캐시플로우에 모기지 principal을 더해서 생각하시면 어떨까요? 위치가 좋으니 집값도 오르겠죠. 이사후 3년 이내에 기존 집을 파시면 오른 차액중 $500K 까지 세금 안 내는 것도 고려하세요.

렌트 스트레스의 대부분은 누가 들어왔느냐에 따라 결정되는거 같아요. 평소에 사람상대하는데 자신 있으시고 당장 돈이필요하지않으면 렌트주셔도 되지만, 스트레스받는 스타일이시면 정신건강을 위해서 파는게 좋겠죠.

그리고 렌트로 들어오는 케쉬플로우가 너무 작네요. 고쳐달라는 컴플레인 한번들어오면 고치는데 이익본거 다 쓸거같아요. 

렌트도 적성에 맞아야 할수 있는것 같아요,,

집이 두체 이번에 한채 정리 했습니다.정확히는 다음주에 판매가 끝나네요..

한채는 렌트로 돌려서 가지고 있었는데 정말 테넌트 이상한 사람 받으면 답이 없더군요..

반 전문가 이신 분들에게는 모르겠지만 정말 저같은 렌트 주고 렌트비 받아 모게지 내고 버티다 보면 집값오르고 그럼 이득 훗룻룩 이라고 생각했었는데.

정말 문슨 문제 생기거나 렌트비 문제나 생기면 참 힘들어 지고 아 팔걸 왜 렌트는 줘가지고 라며 한탄 하고....반복 이었습니다.

물론 부동산 끼고 할수도 있겠지만 또그럼 나가는 비용생각하면 아깝고...부동산 끼고 해도 결국 문제생기면 별 도움 안되고....

내삶에 이벤트 가 가끔 있었으면 좋겠다 추천 

내삶은 이벤트 가 없이 평온하게 살고싶다 비추천 

개인적으로는 비추천 살아가는데 예기치 못하는 태클이 들어오면 뜨뜨레뜨로 머리가 휭해져요..ㅜㅜ

북부 뉴저지 살고 있습니다. 

세컨 하우스(싱글 하우스)를 포트리에 렌트주고 있지만 거의 새집 컨디션이 현재는 많이 나빠졌습니다. 

처음에는 많이 신경 쓰였지만 지금은 많이 내려놓은 상태고요.

아무리 깨끗하게 사용한다 해도 집주인 마음 만큼 소중히 다루고 사용하는 사람은 극히 드물꺼에요. 

북부 뉴저지(학군과 동네에 따라)는 공급보다 수요가 많은 동네라 자금의 여유가 있으시다면 개인적으로 아직은 팔지 말고 렌트 주는것이 좋을 것 같습니다. 

물론 해당 스트레스를 어느정도 견디실 수 있다면요..
 

파시는데 한표입니다

가장 중점적으로 보는것이 재산축적인데요, 수치에 의한 접근을 해보시기를...

지금 파실때 Capital Gain이 얼마나 되어서 세금공제의 혜택을 받는것과 만약에 렌트를 주어서 3년이내에 파신다면 양도소득세 면제혜택을(싱글 $25만불, 부부 $50만불까지) 받으실수 있지만 그 이후가 지나 면제혜택이 없어지고, 또 렌트를 주면 감가상각이 이루어져서 나중에는 오리지널 하우스 산가격이 $0 가 되기도 합니다. 무슨말인가 하면 예를 들어 처음에는 $20만불을 주고 구입했다면 렌트를 주면서 세금보고에 렌트주택에 대한 감가상각을 해나가면 결국에는 나중에 처분할때에 $20만불이 렌트를 주는기간동안 세금혜택을 보느라 감가상각으로 공제가되어 기간이 흐를수록 $15만불.. $13만불...$10만불.. 등등으로 적어져서 결론은 오랜기간 렌트를 주다가 처분할때 많은 Capital Gain 세금을 내야만 합니다. 결론은 그동안 주택가격이 많은 상승이 생기지 않으면 푼돈 챙기고 목돈으로 세금내는 결과가 나옵니다. 잘 생각(계산)해보시고 결정하시기를...  

둘 다 괜찮은 거 같은데 저 같으면 지금 팔아서 그 돈으로 다른 투자를 생각해 볼 거 같습니다. 앞으로 3년동안 부동산 가격이 별로 오르지 않을 거 같기도 하고 캐쉬 플로우가 너무 낮아서 임차인 스트레스와 혹시 생길지 모르는 수리비를 감당할 수 있을 만큼이 안되는 거 같아서요. 

저는 지난 7월에 타운하우스를 렌트를 줬고 managementcompany에 monthly fee를 주고 관리를 받고 있습니다. American Home Shield warranty 구입해서 수리요청시 테넌트가 service fee는 커버하고 (계약조항에 명시) 저는 monthly fee랑 추가비용이 있으면 내고 있습니다. 아직 2022년 택스보고를 안 했고, 양도소득세는 생각도 안 해봤지만, 일단 집관리에 대한 스트레스는 쉽게 해결할 수 있는 방법이 있어서 글 남깁니다. 테넌트에게 직접 연락이 안 와서 좋습니다. 첫 집이라 사랑을 듬뿍 주며 관리했었는데 렌트주면서는 마음을 놓았습니다. 집주인처럼 집을 사용하지는 않겠지요. 집값은 계속 오르는 지역입니다. 

제생각에도  keeper 입니다.

사실  부동산 만큼  passive  income으로 괜찮은게 또 없습니다.

대부분 많이들 그런식으로 재산을 늘리더라구요.

제가 가장 후회 되는 것 중에 하나가  전집을  팔아 버린거에요.  그당시에는  팔 수 밖에 없었지만,  사실 조금 많이 무리 하면 keeping을 할 수 있었는데,

그게 싫고 또 야드가 너무 넓어서 관리 문제 등 때문에 그냥 팔아 버렸는데,  그집이 지금 보면  제가 팔때보다  20% 이상 올랐네요.  렌트를 돌렸어도 모기지 갚고도 많이 남았을 텐데요.

경제적으로 유지만 된다면 부동산은  그냥 가지고 있으시는게 남는거라 생각 됩니다.

물론 테넌트 골치 아플 수 있지요.  그리고 공실되면  가슴이 아파요.... 돈을 공중에 막 뿌리고 다니는거 같아서...

그런데.. 집에 테넌트가 차 있으면,  그냥  흐뭇해요.. ㅋㅎㅎㅎㅎ

landlord가 갑이 아니라  사실은 을이 였던... 우리집에 뭐 고장나면,  한 몇달도 안고치고 버팅기는데... 테넌트가 고쳐 달람  바로 달려가 고쳐 줍니다.  :)

Cash flow만 보면 파는게 나을것 같네요. 저희도 신경쓰기 싫어서 팔고 주식투자로 돌렸는데 결과가 나쁘지 않더라고요.

팔고 그 돈으로 뭐하실지랑 비교해보셔야 할 것 같아요. 팔고 그냥 통장에 넣어둘 돈이라면 keep하시는게 좋겠지만, 렌트주는 일이 쉬운 일 아닌 것도 맞거든요. 다른 좋은 기회가 있을 수 있는데 굳이 가지고 있을 필요는 없으니까요.   

저도 사실 같은 고민 갖고 있었는데요..팔았는데 후회 하지 않습니다... 멀리 이사 갔거든요..만약 렌트 줬으면 스트레스 엄청 받았을 것 같아요..집 고장나면 확인도 못해보고..기본적으로 한달에 한번정도 그 집 갈 수 있을정도의 시간과 스트레스를 견뎌낼 수 있겠다 싶으면 해보는 것도 괜찮은 것 같은데 저는 개인적으로 파는거 한표..

행복한 고민이신거죠? ㅎㅎ 저 같으면 무조건 Keep합니다. 저는 지금 두체 렌트(남가주 켈리포니아 지역)를 돌리고 있는데요. 그리고 원글님과 같이 한달에 한집은 $300정도 남고 있습니다. 그래도 가지고 갑니다.  저는 만약 문제가 생긴다. 그럼 동네 기술자들한테 전화 돌리고 가달라고 합니다. 그럼 알아서 고치고 인보이스 보내면 저는 페이하죠.  

이렇게 하는 이유가? 

1. 위에 많은 분들이 이야기 하셨지만 어차피 제가 살지 않는이상 새집이건 흔집이건 모든걸 내려 놓아야 마음이 편합니다. 집을 깨끗이 안쓰면 나중에 나갈때 받은 Deposit에서 제외하고 그것도 안되면 청구해야죠. 참고로 저는 렌트준집은 기존 테넌트 이사가고 새로운 테넌트 이사들어 올때 빼고는 가지 않습니다. 사실 제가 가서 고칠것도 아니니 갈일이 없죠. (저는 지금 사는 집도 잘 못고치는 똥손입니다. ㅎㅎㅎ) 

2. 세금관련 부분은 위에 분들은 집을 판다는 기준으로 공제 금액을 많이 말씀 하셨는데 어차피 렌트 돌리면 Depreciation비용 제하기 때문에 세금 거의 안낼꺼예요.

3. 그리고 저는 이게 제일 중요하다 생각하는데 아마 지금 집을 굉장히 낮은 이자율로 가지고 계시겠죠? 거기다 25%오르셨다고 하셨고요? 다시는 지금 가지고 계신 이자율로 지금 집 사신 가격으로는 살수 없다고 생각합니다. 이집 팔아서 새로운집 다운페이먼트를 하거나 주식에 넣는다고 또 그만큼 오른다는 보장도 없죠. 

저 같으면 지금 가지고 계신 이자율 유지하시고 대신 Equity가 많이 쌓이신거 같은데 차라리 HELOC를 뽑아서 필요하신데 사용하시는게 좋으 실듯 해요. ( 위에 EFT에 넣는다고 하셔서요) 

혹시 학군이 좋으신가요? 저는 테넌트 들일때 애들 학교때문에 이사오시는분들이 많으셔서 무조건 애들 학교때문에 이사 오시는 분들을 일순위로 봐요 + 테넌트 크레딧하고요. 그럼 왠만하면 애들 학교 다니는 동안에는 큰 문제 없이 살다가 나가세요. 여러가지가 Risk를 그나마 줄일수 있더라고요.

그러니 테넌트 구하시게 되시면 테넌트가 지금 사시는 곳에 꼭 들어와야 할 이유가 있는 분들을 1순위로 보시면 괜찮지 않을듯 합니다. 

고민은 되시겠지만 Keep하시는 쪽으로 한번 생각 해보세요. 집이 조금 망가지고 험하게 쓴다고 부동산의 실제적 가치가 떨어지는 건 아니잖아요. ㅎㅎㅎ 

뭐 어디가서 돈을벌든 남의돈 받을려면 힘들니깐요 ^ ^ 

현재 경제적으로 여유 있으시다면 일단 1-2년 렌트 주시면서 고민하셔도 괜찮을 것 같습니다. 저도 현재 남부에서 싱글하우스 2개 렌트 주고 있는데요,,, 사실 캐쉬플로우가 그렇게 크지 않습니다. 사실 2020년에 코로나때 모기지 2.99로 받고 산 집만 올해 재계약(렌트비 상승) 하면서 캐쉬플로우가 700불 정도 되고 나머지 5%로때로 받아서 그런지 거의 또이또이네요. 그냥 단순히 원금 갚아지고, 세금/감가상각하면 오히려 세금 혜택이 있어서 일단 두번째 렌트집은 향후 집값/렌트비 상승 기대하며 유지하고 있습니다 (집값 조금 오른 상태구요). 최소 5년은 가지고 있을거라서 지금 당장 나가는 돈이 없는 것으로 감사하고 있습니다. ㅎㅎ경험있는 메니지먼트 회사를 써서 렌트하니 아직까지는 다행히 크게 스트레스 받는 일은 없습니다. 렌트 받는거며 나중에 집 수리도 본인들이 해야하니 테넨트도 까다롭게 뽑는 것 같았습니다. 메니지먼트 비용이 들지만 직접 관리하시는데 익숙하지 않으시면 처음엔 비용이 들더라도 도움을 받으시는걸 추천드려요. 처음부터 너무 스트레스 받으시면 다음부터는 부동산 투자 안하고 싶어질 것 같더라구요. Landlord보험 가입했고 입주자들은 rental보험 들고 들어오고 있구요, 보험은 자동차/프라이머리/렌트 홈 다 묶어서 하니까 디스카운트 폭이 크더라구요. 좋은 선택하시길 바랄께요!

만일 집을 융자로 사셨고 새로 살 집도 융자를 끼고 사실거라면 어떻게 융자를 받을지 잘 알아보셔야 할 겁니다. 동일인이 첫번째 융자를 계속 keep하면서 두번째 융자를 받으려 하는 경우 투자용으로 간주되어 융자가 어렵거나 이자율이 올라갈 수 있거든요. 그래서 저희는 와이프와 제가 두 집에 대해 따로 융자를 받아 이 문제를 해결했었습니다. 그런데 세입자 문제 때문에 너무나 스트레스를 받아 곧 팔아버리긴 했지만요. 세입자 잘못 만나면 지옥을 오가게 되더군요.

본인 스스로에게 답이 있습니다. 

질문) 팔고서 그돈으로 뭘할건가요?

케이스 1) 집관리에 신경 많이 안쓰고 투자의 미니멈만 하시려는 경우는 살던집을 렌트주면, 그집을 잘 알아서 그나마 관리하기가 쉽고, 부동산 투자의 기초를 배워갈수 있는 좋은 기회입니다.

그리고, 시절이 좋아져서 향후 에퀴티가 쌓이면, 리파이낸스해서, 그간 배운 부동산투자 테넌트관리 집관리 세금 등등 여러가지 기본 공부를 가지고, 본격 캐쉬플로우가 나는 투자를 할 종자돈을 모을수 있습니다. 

케이스2) 내가 주식이 재미나고 나에게 맞는 투자일경우.

집판돈으로 지금 하락장에 주식 포트폴리오를 잘 짜서, 향후 부동산보다 더 큰 수익을 낼수도 있습니다. 

가늘고 길게 안정적인걸 좋아하면 배당주왜 배당주 재투자,

지금 엄청 떨어진 성장주 할거면, 수량늘리는데 집중, 줍줍의 대바겐세일기간이죠 

케이스 3) 부동산 집중투자를 해보고자 하면, 집팔고 이자율이 높은 잠시 머니파킹에 안정된 배당주에 잠시 넣어두고 때를 기다렸다, 뉴저지에서 2시간 거리위쪽 코네티컷에 멀티홈을 사서 캐쉬플로우를 잘 나는 매물로 투자할수 있습니다. 이경우는 액티브 부동산 투자이고, 수익률이 높은만큼 많은 고생과 시간이 들어갑니다만 확실한 캐쉬플로우면에서는 배당주나 성장주 주식을 능가합니다.

본인이 스스로를 가장 잘 아니, 남의말은 조언정도로 흘려듣고, 스스로 판단 잘 하시길 바래봅니다.

팔지 않고 킵 할수 있는 상황이면 무조건 킵 이라고 생각합니다.

그 집 모기지 이자율은 몇%인가요?

지금 그만한 돈을 그 이자율로 얻을 수 있는지 생각해보면, 웬만한 경우라면 요즘 집은 팔지않고 킵할 수 있다면 무조건 킵 하는게 현명하다는 생각이 들게 됩니다.

근데 일단 팔라고 올려보세요 생각보다 안팔릴수도 있어요 ㅡ.ㅡ;;

저는 팔라고했었는데 안팔려서 렌트로 돌렸거든요 근데 렌트로 돌리자마자 어떤사람이 오퍼를 때리더라고요

렌트로 마음에 돌아가서 안판다고 했더니 다시오퍼를 하고 다시 안판다고했더니 거절할수 없는 오퍼를 때려서 바로 팔았습니다

4일전에 돈 들어왔던데 일단 속은 시원하네요 다운타운근처인데 최근에  전집근처에서 흑인들이 총으로 사람이 죽는 사건이 2건이나 발생했습니다 (2주안에요) 이사건 전까지는 아.. 렌트했어야하나 했는데 지금은 천만다행으로 생각이되네요