안녕하세요, 부동산 고수들이 많은 마일모아에 저희의 계획을 점검 받고자 글을 씁니다.
우선 배경설명을 조금 드리자면, 저희는 부부+1살 아기의 3인 가족입니다. 원래는 오하이오에서 렌트로 살고 있는데, 2월에 배우자가 메릴랜드 애나폴리스로 직장을 잡게 되면서 일단 현재 당장은 배우자만 에어비앤비로 볼티모어에 살고 있고, 저는 아직 지금 있는 직장 계약이 덜끝나서 오하이오에 남아 이산가족으로 살고 있습니다. 제가 5-6월에 계약이 끝나서 5-6월 정도에 매릴랜드에서 아예 첫집을 사면서 합치려고 합니다.
일단 위치는 볼티모어로 잡고 애나폴리스로 30-40분 정도 출퇴근하는걸로 생각하고 있습니다. 굳이 애나폴리스로 안 정한 이유는 애나폴리스는 한적한 작은 부자 타운 같은 느낌이라, 집값은 비싼 편인데 즐길만한 곳 갈곳은 잘 없어요. 저도 배우자도 일단 저렴하면서도 북적북적한 더 도시같은 곳에서 살고싶다는 것에 의견일치를 보았어요. 워싱턴DC 쪽은 너무 비싸고 멀티패밀리 매물 자체가 없더라구요. 배우자는 1주일에 3일만 출근하면 되고 나머지 일수는 재택이라 출퇴근이 매일이 아닌 것도 있고요. 애나폴리스나 다른 교외 타운은 나중에 아기가 학군이 중요해질 나이가 되면 그때 고려하기로 하고 일단 지금 아기 어릴때는 볼티모어 도시 내에서 살자가 되었습니다.
그래서 일단 볼티모어 내로 위치를 정했고, 구체적으로는 실거주+투자 겸용 멀티패밀리 하우스를 사는게 어떨까 방향을 정하고 있습니다. 제가 계약이 끝나면 사실상 파트타임잡이나 백수가 되는데, 부동산 투자에 평소에 관심이 있었고 이 기회에 첫집으로 작게나마 시작해보면 어떨까 해서요. 사과님 맥주한잔님 부동산 투자 글을 보고 비거포켓 글도 보고 하니 멀티패밀리 하우스를 사서 한 유닛에는 거주하고 다른 유닛은 렌트놓고 몇년 살다가 투자집 2호 3호 4호 하나씩 늘려가고... 이렇게 house hacking이라고 하는것 같아서 아이디어를 얻었습니다. 생각하는 예산은 20k-30k 정도로 10% 정도 다운해서 200-300k 정도 집을 사는거구요 (pre-qualified 레터는 받았어요). 다운페이를 더 늘려서 전체버짓을 늘릴수도 있어요. 지금 제가 손에들고있는 현금이 20k인거고 물려있는 주식(ㅠㅠ) 한국 계좌에 있지만 환율이 높아서 송금못하고있는 저축 (ㅠㅠ) 등등 포함하면 예비금이 150k 정도 더 있긴 해요. 손해보고 주식팔고 손해보고 환전하고 하면 150k 다운해서 이론적으로는 밀리언집도 살수있기는합니다...
그래서 볼티모어에 멀티패밀리 하우스 매물들이 뭐가 있나 보니까, 도시 특성상인지 특정 구역에만 멀티패일리 하우스들이 주로 있더라구요. 다 낙후된 슬럼지역이예요. 버짓을 늘린다고 해도 아예 비낙후 지역에는 멀티패밀리 매물 자체가 딱히 없어요... 극과 극으로 선호지역, 비낙후지역에는 매물 자체가 없고 낙후지역이면 200k면 2-3유닛짜리 타운하우스 스타일 집을 살수 있는.... 일단 광고 상으로 현재 테넌트가 있는데 렌트 얼마받는다 등을 따져보면 ROI도 꽤 잘나와요 집가격 대비 렌트 비용이 1프로 넘구요. 섹션8 하우스도 있고 그래요. 일단 저희 부부는 이전에도 다른도시 낙후지역에서 렌트 살아본적이 있고 성격도 좀 무던하고 스트레스 안받고 느긋하고 그런편이라 그냥 저희가 한 2년 이런 동네에서 사는거 자체는 상관없어요 어떻게 이런동네에 살아!! 이런건 아닙니다 ㅎㅎ 살면 사는거지 뭐... 이런 ㅎㅎ 다만 실거주로도 부동산투자로도 첫집인데 처음부터 이런 방향으로 집을 사는게 맞나 싶기는 합니다. 잘 모르는데 테넌트 관리 등 너무 하드모드로 시작하는게 아닐지, 낙후지역이라 나중에 되팔일이 있을때 비선호라 힘들지는 않을지, 그냥 평범하게? 괜찮은 동네에 괜찮은 싱글하우스 사는게 좋지 않을지 등등...
너무 의식의 흐름으로 글을 쓰긴 했는데 마모님들의 경우 어떻게 생각하시는지 궁금합니다. 볼티모어나 DMV 지역에 사시는 분들의 인풋도 좋고, 이런 househacking 방식으로 투자해보신 분들의 인풋도 좋고, 첫집구매 하신 분들의 인풋도 좋고... 저희가 놓치는 부분이 있는지, 이런식으로 진행을 해도 좋을지 의견 부탁드려요.
학군 생각안하고 집 사서 살면서 세도주고 하면 정말 좋죠. 그런 취지로 전 칼리지파크를 마지노선으로 봅니다. 볼티모어 시내요? 새로 조성된 단지라도 괜찮을까 싶은데 낙후된 동네요? 뜯어 말리고 싶네요. 믿거나 말거나 존스홉킨스 의대가 최고가 된 배후에는 넘쳐나는 마약/총기 환자 덕이라던데요... 물론 직접 경험해본 적은 없습니다. 평소에 그 근처는 얼씬도 안하니까요.
아... 볼티모어 시내라니.. 우선 차로라도 원하시는 동네를 한번 돌아보시는게 어떨까요. 볼티모어 시내는 정말 차로도 지나가기 부담스러운 곳도 많거든요. 홉킨스 다니는 많은 포닥/교수들이 왜 좀 떨어진 타우슨이나 엘리컷시티에 주로 살고있는지... 다 이유가 있지요. 다들 선호하는 엘리컷시티 집값이 좀 부담스러우시다면 좀 내려와서 (그리고 애나폴리스와도 더 가까운) 엘크리지나 하노버 추천합니다. 엘리컷보다 학군이 좀 떨어지지만 새로 지은 타운하우스들도 많고 집 상태들도 더 좋아요.
아기가 있다면 전 볼티모어 낙후된 지역은 반대요.. 지나가 보시면 알겠지만 밖에 다들 다와서 약에 취해 있거나 차 태워 달라고 길에서 서 있거나 그런데 저는 돈 주고 살라고 그래도 못살꺼 같아요. 낮에도 총 소리 나고 낙후된 지역 근처에 리쿼스토어 정도 밖에 없어요.. 일단 한번 둘러 보세요.
작성자) 남편이 지금 볼티모어 시내에서 1달째 살고 있고 저도 휴가내서 남편네 방문해서 살아보긴 했어요... 방문했을시 차로 도시 안 구석구석 돌아보기도 했구요. 저랑 제 남편이 지낸 동네는 존스홉킨스 바로 옆동네 (Middle East) 에어비앤비였고 거기도 낙후동네로 유명하긴 한데 솔직히 제 인상은 생각보다 괜찮은데?? 였어요. 존스홉킨스 바로 옆동네는 저희기준으로는 살만하긴 했고 다른데에 정말 안좋은 블럭이 있기는 하더라고요 블럭 전체가 거의 블로운아웃 하우스이고 정말 마약취해있는 사람들이 돌아다니는... 거기는 일단 제외하고 생각하기는 합니다.
진정한 볼티모어를 보고 싶으시면 동물원이있는 드루이드 파크를 한번 돌아보시는걸 추천합니다. 낮에 가신다면 그렇게 위험하진 않습니다. 이너 하버 개발에 제외된 곳이 어떻게낙후되었는지 생생하게 보실 수 있습니다. 놀랍게도 거기도 사람들 많이 살고 출퇴근 트래픽도 있습니다.
어떤 사람은 맥주한잔 님의 글들에도 느낄수 있듯이 거기서 비즈니스 찬스를 잡을수도 있을 것 같습니다. 제 생각엔 잘 아는 동네가 아니면 어렵고, 직접 사는 건 더 어려워 보입니다.
남편분이 계신 곳은 이너 하버 주변에서 약간 위험한 곳으로 인식되는거지 볼티모어 전체로 본다면 아주 안전한 지역이라고 생각합니다...
맞아요. 저 아는 분은 볼티모어에서 리쿼스토어 하면서 돈은 많이 벌었지만 여러가지 이유로 털고 나오고는 그쪽으론 운전도 하기 싫어하세요.
재마이님이 말씀하신 드루이드파크쪽, 오리올스 경기장 서쪽지역은 낮에 가도 무섭더군요. 물론 거기서 비지니스 하시고, 거주하시는 분들도 계시고 결국 사람 사는 동네이긴 하지만요. 저희 어머니는 구글 맵이 알려주는대로 그쪽으로 잘못 들어갔었는데, 신호받고 기다리는데 흑인들이 와서 본넷을 막 치면서 지나가서 저한테 울먹이면서 무섭다고 전화하신적도 있었죠.
남편분이 지금도 생활하고 있고, 휴가때 방문해보셔서 볼티모어가 어떤느낌인지는 이미 아실거라 생각됩니다. 솔직히 존스홉킨스 부근 동네도 유동인구가 많긴해도 밤에는 그리 안전한 동네는 아니죠. 다른도시 낙후된 지역에서도 생활해보셨다고 하셨지만, 이제는 아이도 있으신데 투자도 좋지만, 조금 안전한 동네에서 지내시는게 좋지 않을까요? 에어비엔비나 임시숙소에서 지내시는거랑, 후에 집 구매하시고 실거주가 되면 또 느낌이 다르실거라 생각됩니다. 거기에 집 구매나 투자도 처음이신거 같은데, 볼티모어 낙후된 지역 멀티패밀리 구매 후에 한 유닛에 사시면서, 다른 테넌트를 관리하시는건 다시 고려해보시는것도 좋지 않나 생각됩니다. 개인적인 생각으론 실거주 집이 안전하고 안정이 되어야 아이와 편안하게 지낼수 있다고 봅니다. 다만, 요새 Hanover, Elkridge, Columbia, Severn 부근 집값도 많이 올라서 타운하우스도 500k정도 되죠. "난 무조건 볼티모어에 살아야돼" 가 아니시라면 멀티패밀리 홈이나 조금 오래된 싱글, 타운홈은 비슷한 느낌에 Catonsville이나 Glen Burnie, 혹은 요새 많이 발전한 볼티모어 하버 이스트 근처 Canton, Fells Point 쪽도 알아보셔도 될듯 싶네요.
디트로이트, 볼티모어, 멤피스...학군이 문제가 아니라 안전을 먼저 생각하셔야 할꺼 같은데요. 지금 말하시는 지역 주변 안전하지 않습니다.
볼티모어 시내요? 볼티모어 시티는 미국전체에서 가장 위험한 도시 Top 5안에 들어가는 곳입니다... 아기도 있고 한데... Homicide Cases per Capita가 전미 1위일거에요...볼티모어에서 아기와 함께 거주하시는 걸 넘어서 렌트 비지니스까지 하신다니... 솔직히 지인이라면 말리고 싶어요. 이너하버에 재미있는 곳 많고 볼티모어 여기저기에 맛집도 많고 좋은데요, 다 한낮에 가셔야 하는 곳이고 여기저기 정말 위험한 곳 많아요. 차로 들어가도 위험한 곳도 있구요..
약 2년 전까지 직장이 볼티모어 시내에 있어서.. 볼티모어 시티에는 약 2년(기억에 2015-7), 895와 95가 만나는 greektown에 새로 개발한 타운하우스에 살았네유. 그 이후부터 2년전 까지는 college park에서. 일단 흠... 솔직히 제가 아는 한, 200k로 구입가능한 동네 중엔 안전한 곳이 한 곳도 없네유.. inner harbor commercial district에서 동쪽으로 이어지는 boston st. (제가 살던 곳은 이 도로 동쪽 끝) 에 있는 동네들은 그나마 안전한 축에 들지만, 아마 200k 근처의 집은 없을거구유.(당연히 학군은 고려 x) inner harbor에서 북쪽으로 charles st.을 따라 가면 peabody conservatory, johns hopkins, 그리고 mica(미술대학)이 쭉 이어지는데, 여기가 그나마 중산층 가족들이 사는 구역이 좀 있어유. 물론 당연히 200k는 거의 없을거고, 사건사고 역시 끊이지 않아유..:( 참고로, 2016년 시위/폭동이 일어났을 때, 이 지역 역시 초토화 됐고, 제가 살던 동네도 약 3-4마일 앞에까지 시위대가 진출했었네유.... 마지막으로 볼티모어 시내에서 가격과 취향에 맞는 집을 구입하셔도, 나중에 renting 하실 때 좀 부담을 안으셔야 해유. 특히 흑인 평범한 가족이라면, 대부분 city, state, or fed.에서 housing subsidy를 받는 경우가 많고, 이게 좀 risky 할 거에유. 하우징 도움을 받는 많은 가족들이 현실적으로 안정적인 직장이 없는 경우가 많아서유. 결론적으로 제가 보기에도, 오히려 위에 어떤 분이 말씀하신 Elkridge나 Hanover, 아님, Severn 지역(친구들이 많이 살아서 잘 아는 편)이 안전, 학군, 렌트라는 면에서 더 나은 선택이 될듯 하네유.. 물론 현재 시세는 당연히 대부분 350k이상은 생각하셔야 하구유... 여튼.. 행운을 빕니다!
장기적으로 멀티하우스를 렌트 놓으실 생각을 하신다면 주 고객층이 가족단위일텐데 학군 안좋고 위험한 동네에 감수하며 들어오는 고객분들은 실례지만 그리 좋은 테넌트는 아닐거 같다는 느낌이 듭니다.. 렌트주면서도 고생하실거같아요..
볼티모어 빡신동네 차로 한번 지나가보니 이제 웬만한 동네는 게토라는 생각도 안 들어요...그나마 디트로이트가 근접?
아이 학군을 고려해야 할 나이는 5살 부터인데 현재 아이가 1살이라 하더라도 생각보다 시간이 금방 갑니다. 저렴하다고 우선 학군이 안좋은 곳에 집 샀다가 팔아야 할 때 안 팔려서 고생한 사람도 (저 포함) 많이 봤고요.
애나폴리스면 하워드 카운티쪽에서 32번 이용하시면 될텐데 차라리 하워드 카운티에서 지하를 렌트 놓을 수 있는 형태의 싱글하우스를 사시는게 어떨까요? 하워드 카운티는 물론 학군에 따라 또 다르지만, 예산을 좀 더 쓰셔야 해서 갖고 계신 주식을 처분하시던지, 몇년 더 다운페이를 모으시던지 하셔야 싱글하우스를 사실 수 있긴 하시겠지요.
저희 부모님이 한때 볼티모어에서 가게를 하셨는데요, 정말 치를 떨면서 싫어하십니다. 일단 안전도 문제지만, 약하는 사람들이 많아서 제 정신이 아닌 사람들 많아요. 가게 들어왔는데 화장실 못쓰게 하니까 그냥 가게 중간에서 오줌싸고, 가게에서 마리와나 딜링하고. 조금만 뭐 잘못되면 침 뱉으면서 화내고. 경찰 여러번 왔습니다. 그리고 안전으로 넘어가서, 아기도 있으면 가끔 데리고 나가서 산책도 하고 놀이터도 가야되는데, 거기선 그게 안돼요. 그냥 잠깐만 나가 바람 쐬는것도 위험해요. 볼티모어는 한 블럭은 괜찮다가, 그 다음 블럭 넘어가면 총 맞는 곳이에요. 합킨스 다니는 많은 학생들이 강도 당한 적이 있어서 누가 강도 당했다 그러면, "야 너도? 야 나도" 이런 느낌입니다. 그냥 사서 렌트만 주신다면 뭐.. 그럴려니 하겠지만 아이도 있는데 거기 사시는건 정말 아닌듯 합니다.
진심으로 말리고 싶습니다.
볼티모어가 한블럭 단위로 괜찮은 동네와 위험한 동네가 섞여있기 때문에, 그곳을 속속들이 아는 사람이 아니고선 괜찮은듯 같다는 감으로 접근하시는 것은 매우 위험하다고 생각합니다. 멀티패밀리하우스를 첫집으로 사서 하우스 해킹하는 성공 사례를 글로만 보시고 장점에만 몰두하지 않았으면 좋겠습니다. 멀티패밀리 하우스의 테넌트가 곳 내가 사는 집의 이웃인데 이들을 내가 잘 관리? 핸들링 할 수 있는지 냉정하게 분석해보셨으면 좋겠어요.
가끔 볼티모어 다운타운을 지나가야 할 때가 많습니다. 낮시간에도 유리창에 비눗물 뿌리는 틴아이들을 수두룩 하게 볼 수 있는 곳입니다. 어린 아이와 마음편히 공원 산책을 할 수 있을까요? 서두루지 마시고 이사오시고 천천히 둘러보시고 판단하세요.
위에 많은 분들이 써주신 것과 같은 이유로 저 역시 볼티모어는 도시락을 싸들고 다니면서라도 말리고 싶습니다. 얼핏 보면 괜찮은 것 같아도 절대 보이는 것이 다가 아니고, 특히 아기가 있으시면 볼티모어 내에서 사시는 것은 많이 위험합니다. 그나마 괜찮은 곳이 Canton, Fells pt 지만 아이가 놀만한 공간이 전혀 없습니다. 특히 Fells pt 같은 경우는 옛날 길 그대로 유지중이어서 걷기도 쉽지 않고요. Charles street을 따라서 홉킨스 메인 캠퍼스까지는 아파트가 주로있고 원하시는 유형의 주택은 잘 없어요. 투자를 하고 싶으시다면 저 역시도 Hanover를 추천합니다만 바로 투자하지 마시고 살아보시면서 판단하셔도 늦지 않으니 시간을 가지시라고 말씀드리고 싶네요.
작성자) 댓글 달아주신 것들 꼼꼼하게 하나하나 읽어보았습니다. 이구동성으로 말리시는 걸 보고 계획을 수정하고 지역을 다시 알아보는 쪽으로 생각하고 있습니다. 조언들 정말 감사드려요.
잘 생각하셨습니다.위에 댓글 다신 분들 말씀 모두 맞는 말씀들입니다.. 어쨌든 메릴랜드 거주하시는 동안 즐거운 일만 생기기를 바랍니다.
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