3번의 경우 더 큰 집을 3~4년간 렌트 하실 생각이신건가요?

일단 저는 3번은 좀 비추천 드리고싶네요. (자가가 있는데 구지 렌트할 이유가 없어 보여서요. 3~4년 더 참기로 마음 정하셨으면 지금 집에 사시는게 제가 보기엔 돈 제일 아끼는 길입니다)

현재 집을 팔아버리기엔 2.75% 짜리 모기지가 정말 아까워도 너무 아깝네요. 그래서 저라면 현재 집 팔지는 않을 듯 합니다.

그렇다면 2번인데, 빚이 많아지면서 사실 좀 위험부담이 있죠.

Job security 가 아주 좋은 경우라면 2번으로 갈 듯 합니다.

아니라면 저라면 현재 집에 살면서 3~4년 더 모을 것 같아요.

3번을 헷갈리게 적으신 것 같은데..

현재 집에서 살면서 3~4년 동안 돈을 좀 더 모아 다운페이를 준비하고 그 때(3~4년 뒤)에 새 집을 사고 지금 집은 렌트를 준다... 는 거 겠죠?

그게 제일 정답 같습니다.

현재의 모기지 이율이나.. 말씀하신 렌트의 비중 등을 고려하면요.

근데 어차피 열망이 크면 지르는 거 아니겠습니까?ㅎㅎ

그때는 2번보단 1번이 나을 것 같네요. 모기지는 나중에 내려가면 갈아타도 되니까요.

2번은 무리가 많을 것 같습니다. 렌트 주는 것.. 관리도 생각보다 쉽지 않아요.

아직까지 셀러 마켓에 이율도 높은데,

지금 사실 이유가 있으신가요?

저라면 1년정도는 지켜볼거 같습니다.

저라면 베이스먼트를 피니시 해서 방이랑 공간 넓게 분리하고 그냥 살거 같은데요. 아직 월페이 2300정도의 금액에서 올라가기가 생각보다 많이 부담되실텐데..

저도 비슷한 고민을 하고 있습니다. 저는 뉴욕시티에서 현재 집보다 30% 정도 큰 집으로 이사를 원하는데 (이래봤자 1500 sqft이 안되는게 함정입니다 ㅠㅠ) 모기지가 현재 집 모기지의 거의 2.5배가 되네요. 저희 현재 집도 코로나 중 구매로 2.75 정도 레이트로 구매했고요.

저 역시 1, 2, 3 옵션 모두 엄청 고민했었는데 현재로서 전략은 2번이에요. 현재 집 모기지 이율이 매우 괜찮기 때문에 지금 팔 이유는 없는 것 같고 렌트 수요는 많은 지역이라서요. 다만 렌트를 줘본 경험이 없어 그 부분이 좀 걱정되긴 합니다.요즘 집을 엄청 보러 다니긴 하는데 마켓이 대체 어떻게 된건지 괜찮은 집들은 2주면 다 컨트랙 들어갑니다. 가격도 작년 대비 더 올라가고 있고요. 중간중간 아 그냥 3번 전략으로 몇년 더 모으고 살까 싶기도 한데 집값 오르는거보면 나중엔 더 못살 것 같기도 하고 아주 복잡한 마음입니다 ㅠㅠ

요즘 상황에선 지금 계시는 곳에 더 거주하시면서 다운페이를 모으는게 좋죠. 이미 자가에 거주하고 계신데 굳이 바이어가 불리한 상황에서 구입할 이유가 없으니까요. 이건 질문하신거와는 또다른 질문인데 1,500sqft이면 3인 가족이 살기 괜찮지 않나요? 개인마다 집면적에 대해 느끼는게 다르긴 하겠지만 아이가 더 커가는걸 감안해도 좁다는 느낌이 들만한 면적은 아닌거 같아서요. 좋은 집 찾으시길 바라봅니다. 

지하실 피니쉬하셔서 놀이방으로 꾸미시고, 랜치라 하셨으니 2층으로 확장하시면 되겠는데요. 공사하는 동안 어느 정도 호텔생활은 감수하셔야겠습니다만.

현재 주택을 소유하고 계신 상황에서 비싼 이율을 내시면서 이사 가시는 것 보다는 윗글에서 조언해주신데로 좀 기다려 보는 것이 좋을 것 같습니다. 대신 basement 업그레이드 하시면 공간도 늘어나고 또 나중에 판매하고 이사 가실때도 주택가격 상승에 도움이 되고, 3-4년뒤에 렌트할때도 긍정적인요소가 될 것 같네요!

모기지 프리어푸르벌 한번 받아보세요. 크레딧 하드풀이 들어가기는 하지만 답이 나올거 같아요.

저도 1년동안 집 보러 다니면서 1,2,3 번 옵션을 고민했었는데

2024년 가을 (첫째 학교 들어갈때) 전까지 이사하자라는 목표로 3번 옵션을 행하다가 (다운페이 모으고, 집값 좀 떨어지기 기다리고) 최근 맘에 드는 집을 찾고 에스크로 들어가면서 프리어부르벌 받으면서 1번으로 할지 2번으로 할지 답이 나왔어요.

이번에 프리어푸르벌 받으면서 론 오피서에게 첫 집을 팔지 않고 다운 10%로 프리어푸르벌을 받고 싶다. 그게 안되면 15%, 그것도 안되면 20%를 하겠다. 이렇게 얘기 하니 이런 저런 숫자들을 다 집어 넣어보더니 "집을 팔지 않고는 10% 다운은 안되는데 15%로 해볼께. Debt-to-income ratio가 아슬 아슬 하니깐 15%는 될거 같은데? 어? 되야 되는데 왜 안되지? 아! 너가 빌리려는 액수가 좀 커서 DTI가 50%가 아니라 43%여야지 어프루브가 나와. 집 파는 contingency로 해볼까? 싫어? 싫으면 20% 다운으로 해볼께. 아! 집 안팔고도 20% 다운하면 어프루브 됐어." 뭐 이렇게 대화가 진행 됐어요.

하지만 결국 저는 다운을 할 현금은 15% 밖에 없고 나머지 5%를 HELOC이나 401k 론으로 해결해야 되는데 첫 집을 안팔면 다달이 내야되는 모기지(PITI)+HELOC/401k론이 렌트 수익보다 커지더라구요. Cashflow 마이너스라는 얘기죠. (401k 론이 없으면 cashflow 플러스 입니다). 저는 원글님보다 한달에 모기지를 훨씬 적게 내는데도 수익이 안나는데 원글님도 세금, 인슈런스, HOA 등등 다 합쳐서 다달이 나가는 돈에 비해서 수익이 생기는지 잘 계산해 보세요.

저는 첫집을 렌트로 킵 할 목적으로 조금 싼 집으로 계속 찾아볼지, 첫 집을 팔고 마음에 드는 비싼 집으로 갈지의 선택에서 후자를 택했습니다. 심지어 모기지는 코로나때 리파이난스 해서 2%, 상환기간은 10년도 남지 않은 집인데 말이죠. 너무 아깝죠. 하지만 모든걸 가지려 하니 은행 잔고가 빵구나게 생겼더라구요. 에퀴티 많이 쌓인 집 팔고 나면 또 다시 목돈이 생기니 투자용 부동산은 그 돈으로 무리 하지 않는 선에서 살 수 있는 매물을 찾아보기로 했습니다.

저도 비슷한 고민중입니다. 현재 집도 2년밖에 안살았는데, 더 새집으로 이사가고 싶어서 고민중이네요.

다들 올해부터는 집값이 폭락할꺼라 하여, 올해나 내년쯤에 사는게 적기라 생각하고 있었는데, 왠걸 오히려 계속 오르고 있네요..ㅠ

큰 조언은 아니겠지만, 집값들이 아직도 셀러 마켓이라 하면, 현재 살고 있는 집도 팔게되면, 가격도 높게 받지 않을까 생각해요. 그럼 쌤쌤?

결국에 문제는 너무 높은 이자율이겠지만, 나중에 내려가면 리파이낸싱 해볼수도 있고요. 다만 코로나때처럼 낮아지진 않을듯 하구요.

집값이 이렇게 계속 점진적으로 오른다면, 지금사는게 제일싸다라고도 할수 있겠네요.

저는 일단 리스팅 계속 확인하면서 올해 중반 넘어갈때까진 대기 해보려고요..

저도 같은 고민을 했는데 결국 1번으로 갔습니다. 

1. 집으로 돈을 버는것/아끼는 것 vs 좋은 경험을 누리는것: 저도 4살 아이가 있는데 아이가 없던 20대때와는 마인드셋이 달라지더라고요. 특히 아이가 활동적이다보니 둘이살땐 충분하던 집이 좁게 느껴지더라고요. 지금 고민하시는게 저와 비슷한 것 같은데 (크기도 비슷해요 저희가 2000이 조금 안되요) 저희도 못살 것까진 아닌데.. 아이가 없으면 고민도 안했겠지만 여러가지 해 주고 싶은 마음이 들었고요

2. 수요가 충분한가요? 제가 사는곳은 정말 공급 자체가 달려서.. 해가 가면 갈수록 인벤토리 사정이 나빠졌어요. 타 지역에서 이사는 많이 들어오는데 이자가 오르니까 그 전에 낮은 이자로 모기지를 하신 분들이 (저희도 15년 2.5 에요) 이사를 왠만하면 안나가시는지 물량이 정말 줄었어요. 이런 상황이 되니까 렌트가 더 많이 오르더라고요 (이게 나쁘다는거 아니고요, 마일모아에 랜드로드 분들도 많으시니까 오해 없으시길 바랍니다..). 수요와 공급 이겠죠? 평균 20퍼센트 정도 올랐다고 합니다. 어떤 곳은 한달에 600불이 올라서 계약 연장을 못하고 3bd에서 다운그레이드를 하던지 집을 사던지 해야겠다고 reddit에 나오더군요.. 참고로 지역은 미드웨스트에요. 

3. 그러면 이게 거품인가? 이건 아마 지역 특성인 것 같은데.. 일단 타주나 타지역 사람들이 집을 보러 많이 오더라고요. 리얼터한테도 확인해봤고요.. 그리고 지역에 있는 employer들도 많이 뽑는데 도시가 작으니까 아마 감당이 안되는 것 같았어요. 

4. 만약 1-2년 더 기다리면 상황이 나아질까? 이걸 알면 돗자리 깔아야겠죠.. 그런데 이자가 올라가서 수요가 줄어들 줄 알았더니 여전히 그렇지는 않고.. 앞에서 고려한 2,3번 때문에 만약 이자가 내려가서 내가 집을 사기에 괜찮아지려면 수요가 적어도 고정되거나 공급이 올라가야할텐데 그건 또 아닐 것 같더라고요. (그 동안 참다가가 업그레이드 하려는분들은 어차피 나랑 집을 보는 레인지가 겹칠 가능성이 높겠죠. 저도 업그레이드 하려고 하니까요). 반대로 이자가 지금보다 더 올라가면 정말 가격을 푸쉬할 수 있는 상황이 오겠지만 그러면 또 어차피 내 먼슬리는 올라가겠죠. 

5. 내 집은 잘 팔릴까? 2번을 따져보니 작년만큼 미친듯이는 아니더라도 4-5일 안으로는 팔릴 것 같았습니다. 

그래서 결국 저는 이런 몇 단계에 걸친 자기합리화를 하고 집 삽니다... 

저 역시 같은 고민을 하다 1번으로 가기로 하고 지금 집을 보러 다니고 있습니다.  

고민이 되시겠네요. 지금 사시고 계신 동네를 모르겠지만 수요가 충분하다는 전제하에 현재 2.75% 이율에 1500sq 크기의 집은 렌트주기는 좋은 집인 것 같습니다. 우선 렌트 계약서만 있으시다면 론을 받는데는 크게 문제가 없습니다. 그리고 원하시는 집을 10% 다운하고 구입을 하시는게 나을 것 같습니다. 렌트에서 수익이 있다면 새로 구매하시는 집의 원금을 추가로 갚는데 사용하고 초반에는 추가로 모기지 원금을 페이해서 모기지 인슈어런스를 없애는데 집중하시고 몇년뒤에 이율이 낮아지면 새로 리파이낸스 하시면 될 것 같습니다. 30년 모기지로 하시면 몇년 이자 더 내시더라고 크게 손해 보지 않고 가족들이 원하시는 집에 사시고 몇년뒤에는 추가로 Passive income도 만들 수 있기때문에 좋은 선택일 것 같습니다.

다른 분들 의견도 읽어보시고 좋은 선택하시길 바라겠습니다.

다운페이를 얼마나 하고 집을 사야 좋을지는 잘 모르겠지만

2.75% 이자율의 모기지를 안고 있는 1500 sqft 집은 **절대로** 팔면 안된다고 생각합니다.