안녕하세요.
코로나초기인 2020년, 제로금리시절 모기지 이자율 2.85%로 첫집으로 콘도를 구매했습니다.
당시 집값이 오르기 직전에 구매해서 콘도 가격도 주변시세에 비해 좋은편으로 샀어요.
그 뒤로 집값도 이자도 급격히 올라서 당분간 이 집에서 오래오래 버티면 되겠다~라고 남편이랑 얘기하곤 했어요.
근데 최근 새로운 국면을 맞이합니다. 출산계획이 생기면서 부모님이 손주들이 더 환경 좋은 하우스에서 살았으면 하는 바램이 있으시다며
추가 다운페이를 도와줄테니 조금 나가서 안전한 동네의 하우스로 이사하자는 얘기가 나왔습니다. (현재 사는 콘도는 LA 한복판이라 치안이 좋지 않아요!)
저희야 당연히 땡큐니 덥썩 기회를 잡으려고합니다만, 근데 보니까 요즘 모기지도 비싸고.. 집값도 비싼 상태라 현재 집 론받은것과 같은 액수를 다시 론 받더라도 월페이가 매우매우 올라가더군요 ㅠ
그래서 고민하며 계산기 뚜드려본 결과 두가지 옵션이 나오더라구요.
옵션1,
1. 현재 집을 팔면서 리얼터 피 다 내고나면 저희손에 26만불정도가 남음
2. 그것을 high yield savings account(오늘자 bankrate 기준 4~5% APR나오네용 or CD에 1~2년 묵히기!) = 대략 월 800~1000불의 이자가 나옴
3. 이사하고자 하는 지역의 하우스 or 타운하우스 렌트 (이때 렌트비에서 위의 2번에 넣어놓은 이자를 빼면, 현재 사는집 총 비용과 비슷하더라구요!)
4. 렌트살면서 이자율이 떨어지길+원하는집이 나오길 기다림-> 원하는집이 나오면 구매!
-> 이때 장점, 하우스는 안살아본지라.. 그리고 안살아본 동네인지라 덜컥 집사기 조금 겁이 나던터라, 현재랑 집에 나가는 비용은 동일하면서 새로운 동네에 미리 살아보고 결정할수 있다는것이 장점이고
-> 단점은 제 출퇴근이 좀 멀어지네요 ㅠ 거리상 현재의 2배정도.. 남편은 어차피 풀 재택이라 괜찮구요.
-> 또 다른 단점은 언제 모기지가 떨어질지.. 집값은 내려는 갈지.. 모르겠어서 불안한 저의 마음?
옵션2,
1. 현재 집을 킾하구 더 살며 마지막 도시생활을 즐긴닷
2. 모기지랑 집값이 떨어지면 그때 집을 팔고 하우스를 구매!
-> 이건 장점은 운이 좋다면 이사를 한번 더 안간다는것..?과 제 출퇴근이 가깝다는것!
-> 또 다른 장점은 남편이 1년안에 자격증 시험을 볼 예정이라 당장 콘도판매, 이사 등으로 신경을 쓰지않아도 된다는 것이구요.
-> 단점은 저희집도 집값이 떨어진상태로 팔게된다는건데 어차피 콘도라 새로 살 하우스 가격 떨어지는거에 비하면 별로 안떨어질것이라 이정도는 감수하려구요.
현재 사는 콘도에 당분간 오래 있으려고 했는데, 더 좋은환경의 하우스가 월페이가 같다고 생각하니 굳이 여기서 버틸필요가 있나 싶어서 이렇게 생각하기 시작했어요. 이자율을 엄청 싸게 했는데도 이렇게 계산이 나오는데 제가 뭘 잘못 계산한걸까요?? 제가 뭘 빠뜨린게 혹시 있는지..
저는 옵션1로 기울고, 남편은 옵션2를 얘기했지만 저희 설득결과 당장은 아니어도 올해안에 집을 팔자 쪽으로 얘기하고있긴합니다.
근데 이 외에도 분명 저희가 생각못한 다양한 시장상황과 변수, 문제가 있을거같아서 마모님들께 의견물어보려구요!
두 옵션의 제가 생각못한 문제나 단점이 뭐가 더 있을까요??
그리고 마모님들이라면 어떻게 하시겠어요??
+ 그리고 캐쉬 26만불의 투자에 더 좋은 방법이 있을까요? 몇년안에 다운페이로 써야하니 너무 묶이거나 위험도가 높은것은 지양하려합니다!
옵션1 계획에 헛점이 여기저기 보입니다.
일단 이자를 4~5% 받는다고 해도 여기서 세금을 내야하고요. 대략 세 후 3~4% 나온다고 이게 몇년이나 갈지 아무도 모릅니다.
지금 현재 이자율은 높아도 너무 높다고 생각하는 사람들이 대다수고요. 앞으로 내려갈 일만 남았다고 봐도 과언이 아닙니다.
저라면 일단 부모님을 잘 설득해서 돈을 받아 챙긴 후, 2번 옵션으로 갈 것 같습니다.
일단 3% 미만으로 빌려놓은 모기지가 포기하기에는 정말 아까워도 너무 아깝네요.
그 다음에 집을 보고 있다, 좋은 집이 안나온다, 이러면서 1~2년 정도 버티시고요. 그동안 이자 받아먹으시고요.
옵션1에서 하우스나 타운홈을 단기간 렌트하는건 이득이 크지 않아보이네요. 지금 당장 아이들 학군이 필요한 경우에나 렌트로 1년 살면서 그 동네 분위기 본다 이런 케이스가 말이 되기 시작하더라구요.
아.. 생각해보면 당연한건데 세금이 있네요 ㅜㅜ
저도 이자 높은게 얼마나 갈지 모르겠어서 안전하게 CD1~2년짜리 이런걸 넣을까도 생각은 해봤어요.
일단 부모님이 한번에 돈을 보내기가 어려워서 나눠서 슬슬 돈은 보내기 시작하실건데 그거 받아서 이자 받아먹고있음되겠네요!
제가 첫집만 사봤지 팔아본적이없어서그런데, 말씀대로 버티다 집을 살 시기가 오면
집을 팔았다가 바로 사서 이사가는게 보통 가능한가요?? 에스크로끝나면 집을 비워줘야하는데 그사이에 새집을 고르고 에스크로가 끝나서 이사를 들어가야하는거면 이게 타이밍상 가능은 한건지... 아님 어떻게 뭔가 방법이 있나요?
어차피 렌트로 한번 이사를 가야할거같다면 미리 갈까 ?이렇게 생각해서 옵션1이 나오긴한거거든요!
열심히 저금 하시고, 부모님한테는 명심하세요 항상 우는소리가 최곱니다. 잘 살고 있다 우리 돈 많다 이런 말씀 마시고 (실제로 그렇더라도). 아기 키울라면 하우스로 가야하는데 집이 없다 지금 집은 임시로 사는거다 이런 식으로 계속 우는소리 하시고요. ㅎㅎㅎ 마일리지 열심히 모아서 미국방문 표 자주 보내시고요. 올 때 마다 만불씩 현금 들고 오시는것도 좋고요. 그렇게 모아서 다음 집은 그냥 현재 집 팔지 않고 클로징 한다고 목표를 정하시죠. 그러면 현재 콘도는 렌트로 줄 수도 있고요.
마일리지 더 열심히 모을 명분이 또 생겼네요ㅎㅎㅎ 넵 명심하겠습니다! 조언 감사합니다!
저랑 거의 같은 고민을 하고 계시네요...저랑 구입시기도 비슷하시구요.
근데 저는 26만까지 남질 않네요..ㅜㅜ....
저는 한가지 옵션을 더 생각했는데 공유합니다...지금집에 살면서 좀더 모아서 집값떨어질때 두번째 집을 구매한다입니다.
근데 요즘 LA살면서 돈 모으기가 쉽지 않네요.
저는 약 3달전에 에이전트 만나서 리스팅 올리려다가 와이프가 좀더 기다려보자고 해서 잠깐 스탑했었는데...정확히 3달만에 4만불 올랐습니다.
지금같은 이상한 타이밍에는 욕심내볼만 할것 같아서 지금 다시 고민중입니다.
와 3달만에 4만불 엄청나네요.. 핫한 지역이신가봐요!! 아님 엄청 비싼집?!
저도 말씀하신옵션 생각이 스치긴 했는데 지금 모기지론 그대로 가지면서 새로운집 모기지가 안나올거같애서요 .. ㅠ
어차피 이집을 팔아야 새집 모기지를 받을수 있을듯하여..
잘 모르는 완전 쌩 초보 질문일지 모르지만, 지금 집은 팔지말고 렌트로 세 놓고 (시간이 걸릴 수는 있지만) 렌트 받아서 모기지 갚게 두고, 부모님이 도와주시는 돈으로 새 집 다운페이 해서 들어가시는 방법은 이미 아웃인가요?
저도 여기에 한표 던집니다. 저희도 역시 조만간 이사가려고 리스팅 보고 있는데 여의치 않으면 지금 집 렌트 주고, 학군 좋은 동네 아파트에서 살면서 리스팅 보려구요.
것도 얘기가 나왔었는데, 집을 렌트 줘본적도 없어서 좀 무섭고(?)
렌트로 돌리면 26만불을 못뽑는데 그럼 부모님이 도와주시는 돈만으로 다운페이를 했을때 저희 수입으로 새 하우스 모기지가 안나올거같아서요 ㅠ
저도 초보라 확실힌 모르는데 렌트줘도 모기지로 잡혀있는론이 조금 풀리기는하는데 다는 아니라고 하더라고요.
그러면 모기지 맥시멈이 부족할거같아요ㅜ
현재 살고 계신 집을 담보로 HELOC으로 돌리시면 26만불까지는 안나와도 지금 당장 20만불 넘게는 나올겁니다. 우선 급한대로 그 돈으로 다운페이에 보태고 나중에 집 팔면서 원금도 추가로 갚으시면 될것 같아요.
HELOC 이 그렇게 많이 나오나요?? 와.. HELOC은 집사고 첫년도에 10만불짜리 신청했다가 리..젝..됐던 쓰라린 기억이 있..
들어보니 HELOC도 좋은방법인거같아요 다시 알아봐야겠네요 조언 감사합니다!
첫해는 LTV가 높아서 대부분 리젝먹어요 ㅎㅎ 하지만 시간이 지나면서 집값 (House value)는 오르는 반면, 론 금액은 조금씩 감소하기 때문에 저절로 LTV가 감소하는 마법(?)이 생깁니다;; 간단한 예를 들어 10만불 집을 20%다운페이하고 사셨으면 론은 8만불이겠죠? 근데 시간이 지나 집값이 20만불이 되었다면 론을 한푼도 값지않았어도 LTV가 40% (=8/20)가 됩니다. Equity는 12만불이 되구요. 제가 직접 HELOC을 해보니 보통 equity의 80%까지는 해주더라구요. 즉 12만불의 80%까지인 9.6만불까지는 HELOC으로 해줄거에요 :)
아 첫년도여서 리젝이었던건가요?! 따흑.. 제가 이런게 다 처음이라 너무 무지해서... 공부한다고 이거저거 찾아보고 생각하는데 어렵네요..
현재 이퀴티의 80%라면 정말 괜찮은데요 ..?! 진짜 이쪽으로 다시 상의해봐야겠어요
에타님 궁금한게 하나 더 있습니다! HELOC받아서 돈을 빼게되면 두번째집 모기지론받을때 HELOC 만큼은 빼고나오나요? 예를들어 원래 50만불론 나올수 있었는데 HELOC 으로 첫집에서 20만불 빠져있는 상황이면 30만불만 나온다던지..?
받을 수 있는 론 금액에서 HELOC 월 페이먼트만큼 빠지겠죠. 만약 파는 집의 오퍼가 있다면 그건 빼달라고 할 수 있습니다.
지금 살고계신 집에서의 liability 계산 공식은
(Future Rental Income x 75%) - PITIA (Mortgage + Tax + Insurance + HOA) 입니다. 만약에 렌트가 $3,500 쯤 나올 것 같고 나갈 돈이 총 $3,000 이라면 $3,500 x 75% - $3,000 이므로 $375 를 hit 하는 거죠.
계산해보시고 받을 수 있다고 예상되는 rental income 이 어느정도 나오면 두개 다 가지고 가실 수 있을 것 같아요.
저도 이 옵션에 묻어갑니다.
1. 집은 사고싶은 마음이 있을 때 사지 않으면 진도가 잘 안빠집니다.
2. 지금 사서 나중에 이자율이 좋아지면 리파이낸스 하면 됩니다. (솔직히 저는 이자율이 제로 금리때로 다시 돌아갈거 같지 않아요[100% 제 생각입니다] 그러면 경제가 또 굉장히 안좋아 져야 하는데, 별로 생각하고 싶지 않은 시나리오네요.)
3. 렌트는 누가 tenant가 되냐에 따라서 굉장히 복불복이긴 합니다. 95%는 문제없겠지만, 내가 만약 5% 문제 tenant에 걸리면 삻의 질이 굉장히 나빠진다고 들었습니다. 연락하고 그런 번거로움, 문제가 생겼을경우의 처리등을 생각하면, property 회사를 끼고 렌트를 주면 됩니다.(다만 피가 좀 많이 세죠.)
저도 같은 고민하는 사람입니다. 큰 관련은 없지만.. 훗날 이자율이 떨어진다하더라도 집값도 같이 떨어질지가 관건인거 같아요. 현재 SoCal은 집값이 여전히 오르는 추세인데 전 지금이 오히려 저점같단 생각이 계속 들어요. 물론 이자율 떨어지면 홈오너들도 더 큰집으로 이동하기위해 매물들이 많이 나올 것 같기도 하구요. 타이밍 잡기가 참 어렵네요.
맞아요 타이밍이란게 너무 어렵네요.. 얼마전까지만해도 집값이 떨어질거같더니 요즘 보니까 또 리스팅가격에 잘 팔리는것처럼 보여요.. 이러다 지금이 저점일수도 있지않나는 느낌 저도 스쳤어요. 지금이 저점이라면 옵션1은 완전 손해인데 말이죠 ㅠ
정말 기가막힌 타이밍에 집을 사셨네요. 이율 낮고 집값 낮은 때.
가장 높은 확률의 시나리오가 금리가 내려가는 것인데 그러면 집값이 떨어지거나 그대로 있을 확률은 낮지 않을까요?
그러면 1번 계획은 엉망이 될 듯 보이네요. 실패할 때 FOMO가 오지 않을까요?
2번 계획은 리스크는 없지만 아파트에서 오래 살아야 할 확률이 높아지네요.
넵 그땐 몰랐는데 사고나서 일년 지나고보니 기가막힌 타이밍에 샀더라구요! 운이 너무 좋았죠
말씀하신대로
1번은 금전적인 리스크를 가지고 욕망을 쫓는거고
2번은 리스크가 없지만 버텨야하는 상황이네요 하 ㅋㅋ
렌트를 줄수있으면 렌트로 돌리는게 좋을거 같네요. 일단 렌트로 돌려놓으면 렌트비받은걸로 렌트비내면 되고요. 나중에 집살때 지금 집을 팔고 그돈으로 다운하시면 월 페이를 많이 줄일수 있죠.
미래 일은 아무도 모르는거라.. 저는 5.5% 에 모기지 얻어서 1년여 가량 페이 했고, 모기지 얻을때는 이율 떨어지면 리파이낸스 할 생각으로 모기지 얻었는데요, 그래도 향후 4-5년 이상도 모기지 이율이 안떨어질 수도 있다는 것을 감안하고 있습니다..
제 의견은.. 일단 남편분 자격증 시험 끝날때까지는 변화를 만들지 않는 것에 한표이고요. 둘째로 자격증 시험이 끝나고 그때 이율상황 봐서 집을 팔고 옮기든 아니면 지금집을 월세 주고 월세로 옮기든 하는걸 생각할 것 같습니다.
그쵸 미래일은 아무도 모르죠.. 부모님이 갈거면 빨리가자 하시는중이라 저도 가고싶은마음에 얘기를 꺼내고있긴한데, 찬찬히 생각해볼수록 남편 시험에 집중하는게 먼저가 맞는거같긴해요..그렇게 다시 상의해보도록해봐야겠어요, 의견 감사합니다!
반드시 지금 콘도에서 나가야 되는 상황이 아니면 '굳이' 이사 두번하면서 렌트를 하실 필요는 없을 것 같습니다.
로케이션 좋아보이는 곳에 렌트를 한다고 해도 더 좋은 지역이 나중에 나올 수도 있구요, 고른 지역이 생각보다 안 좋아서 다른 지역을 볼 수도 있고요.
게다가 렌트 종료하는 시점에 집 가격, 금리, 원하는 집이 나와서 타이밍 맞게 나간다는 보장도 없습니다.
지금 집에서 충분히 리서치를 많이 하셔서 이사를 한 번에 하시는 것이 좋을 것 같습니다.
전문가들이 이야기 하기로 3% under 모기지는 수십년 내로는 안 올수도 있다고 하는데요.
지금 모기지 없애기는 아까우니, 이율 좋은 모기지를 가지고 계시면서 렌트로 돌리면 좋을 것 같습니다.
콘도는 plubming 이슈 있으면 위아래층 이랑 같이 진행해야 하고, 콘도 HOA 랑 의견 조율해야 하고 하는 것이 조금 까다롭지만
하우스 보다는 아무래도 손이 덜 가기 때문에 첫 부동산 투자로 해보시기 좋지 않을까 합니다.
지금 살아보셨으니 콘도시설, 관리, 그리고 주변 지역 선호도 등 대충 감 오실 건데요
그 동안 가격이 빠르게 올랐다고 하니 나름 디맨드가 있고 렌트 잘 나가는 콘도 아닐까 합니다.
부모님 보태주시는 돈으로는 다운 페이가 모자라니 위에 @에타 님 댓글 처럼 지금 살고 계실 때 HELOC 을 열어둔 다음에,
다운페이 + HELOC 으로 목돈 마련하시면 될 것 같습니다.
만약에 관리가 힘들다고 하면 매니지먼트 쓰셔도 되구요, 정 안되면 나중에 팔면 되니까요.
부모님께서도 도와주심 + 이자율 낮음 + 가격이 많이 상승 했음 이라는 좋은 조건이니 부동산 투자도 시작해 볼 좋은 기회가 아닌가 합니다.
20만달러 넘는 목돈의 경우는 저 같으면 Treasury Bill 사지 않을까 합니다. 현재 5.3 - 5.5% 정도 이자율 나오는데요.
3, 6, 9, 12 개월 이런식으로 나눠서 사 놓으시면 만기되는 것은 은행에 넣어 놓고나 시간 여유가 더 있으면 다음 채권 사고 하는 식으로 상황에 맞춰서 쓰실 수 있겠습니다.
선택 잘 하셔서 좋은 집 장만하시길 바래요.
화이팅~!
부동산 투자라는거를 아직 고려해본적이없어서 괜시리 겁이나네요 ㅠㅠ 근데 지금 제 조건이 투자를 시작하기 좋다고 하시니 그것도 다시 남편이랑 상의해보도록 하겠습니다. 일단 이 글을 쭉 남편이랑 같이 정독해야겠어요 ㅎㅎ 알려주신 Treasury Bill에 대해서도 알아보도록하겠습니다. 조언과 응원 감사합니다!
옵션 2에서, 하우스들 집값이 떨어진다면 콘도는 더 떨어지지 않을까요? 적어도 NorCal은 그런듯해요.
맥주한잔님, 사과님 글 읽어보시면 이런 고민 안 하실 것 같은데...
옵션 1, 2 모두 언젠가 금리가 내리고 모기지 이자가 내려서 좀 좋은 상황이 올 걸 전제하고 있는 듯 한데... 그럴까요?
지금 갖고 계신 3% 미만의 모기지로요?
자산(증식?) 투자에만 집중한다면 지금 집은 절대 팔지 않고 킵하셔야죠.
그 정도 모기지 이자면 렌트를 돌려도 캐시 플로우가 생길 것 같은데요..
윗 분들 말씀처럼 그 동안 오른 집값 에퀴티로 받은 HELOC (20만불) + 부모님 도와주시는 목돈을 다운페이로 원하시는 새 집을 구하시는 게 정답일 것 같습니다.
렌트 관리하는 품, 새로운 동네의 환경, 출퇴근 문제 등등 까지 다 잡으시려면 욕심이겠죠?
자산에만 집중해서... 저라면 저정도 수고는 기꺼이 돈 번다 생각하고 할 것 같습니다.
2%대 모기지 너무 부럽습니다. 저라면 바로 세컨 홈 갈 것 같네요
댓글들 읽어보니 제가 옵션1을 너무 저한테 유리한 최상의 시나리오로만 생각하고있었던것같네요..
머리속이 꽃밭 느낌으로 ㅋㅋㅋ
맥주한잔님 글은 옛날에 읽어보았는데 대단하다고 느꼈고 좋은글이맞지만 저한텐 엄두가 안나서 나도해볼까라고는 생각못했어요. 약간 그렇게 프로펄티수를 늘리고 관리 할수있는건 능력자분들이 하실것같은...(?!) 대충 계산해보니 만약 지금집 렌트주고 제가 렌트가면 캐쉬플로우는 200~400정도 생길것같은데 이정도면 할만할까요?
댓글 모두 감사드립니다.
남편이랑 얘기해봤는데, 저희가 사려는 2ND 집이 비싸서 현재 저희 인컴으로 지금 집 킾하면 다운 최대한 해도 론이 안나올거 같애요..
현재집 남은론 53만불, 이퀴티 약 30만불이고요
부모님지원금+모은돈 약 40만불,
인컴은 W2로 20만불정도고요.
새로 사려는 동네 하우스는 약 100~120만불 정도입니다.
저도 조언 많이들 주신대로 지금 집 킾하고 렌트 돌리는쪽으로 가고싶은데 이 조건으론 못사는거 맞죠..?
새로사려는집을 더 낮추지않는 이상?
W2 인컴 20만불에 다운페이 40만불 있으시면 100-120만 하우스 충분히 살 수 있고요.
지금 살고 계신집 렌트 주고 다른데 렌트 사시다가 집 구입하시려면, 대출 가능 액수 계산할 때 콘도에서 들어오는 렌트를 인컴으로 계산에 넣을 수 있을 것입니다 (택스신고에 렌트 인컴을 포함해야 하고요. 렌더와 물어보시면 아이디어를 얻을 수 있습니다 - 지금 콘도의 모기지+세금 페이먼트가 대출 가능 액수를 끌어 내리지만, 렌트 수입이 반대로 대출 가능 액수를 끌어 올리는 역활을 합니다)
지금 살고 계신 집에 좀더 오래 거주하시다가 나중에 적당한 타이밍에 팔고 사고 (또는 그때가서 인컴과 여유자금이 여건이 되면 팔지않고 다른 집을 사는 것도) 하시는 것도 그때가서 고려해볼 수 있다고 생각하고요. 그때가서 인컴이 오를 수도 있는거니까요.
여기에 보태서 은행에 따라서 앞으로 들어올 렌트비의 몇프로 까지 인컴으로 고려해서 모기지 해주는 렌더들이 있어요. 그 인컴이 DTI계산할때 income을 올린다기보다는 킵할집 모기지를 상쇄할정도라고 보고 현재 모기지를 debit에 넣지 않는 식으로 계산하더라구요. 지금 살고 계신 집에서 받을 예상 렌트비가 내고 계신 모기지보다 높으시다면 이쪽으로도 알아보세요. 저희도 이번에 집사면서 이런식으로 해서 첫번째집 킵하고 집 옮겼어요. 엘에이 지역이에요.
모기지도 집값도 떨어질 거라는 거에 너무 확신을 갖고 계신거 같습니다.
물론 떨어질 가능성이 충분히 높긴 하지만 만에 하나 모기지도 집값도 지금보다 더 올라가 버리면 어떤 상황이 벌어질까요.
모든건 확률에 기반해서 risk taking 하는 것이고, 조금씩 이득을 보거나 또는 조금 손해를 보는 결정을 반복면서 조금씩 앞으로 나가게 되는게 일반적인 사람들의 자산증식 입니다.
그러다가 회복하기 힘든 큰 손실을 보는 상황이 생기면 회복하는데 시간이 오래 걸리게 되거나, 또는 회복불능 상태에 빠지게 될 수도 있습니다.
지금 매우 낮은 (어쩌면 평생 다시는 구경해볼 수 없는) 이자율로 대출받아 멀쩡하게 잘 살고 있는 콘도를 일단 먼저 팔아버리고 나서 기다린다고 하는게 제 생각엔 너무 큰 리스크처럼 보입니다. 몇가지 미래에 대한 예측을 하고 그 예측에 기반해서 현명한 선택을 하는거 같이 보이긴 하지만, 만약에 그 예측이 빗나가면 어쩌나요.
4-5%대 APR 로 돈을 어디 넣어놓는 거에 비교해서
모기지 이자율 7% 시대에 2.85% 금리로 은행돈을 땡겨서 콘도에 묻어두고 있는거 자체가 굳이 파는거보다 제가 보기엔 이익인 거 처럼 보입니다.
옵션2 에서도 앞으로 모기지와 집값이 떨어질거라는 가정은 하지 마시고요
오를수도 있고 떨어질 수도 있고요.
집값은 오르든 떨어지든 더 오르고 덜 오르고 또는 더 떨어지고 덜 떨어지고의 차이일 뿐, 일단 하나 팔고 곧바로 하나 사면 아무 자산을 갖지 않은 상태에서 폭등을 맞이하는 리스크는 피할 수 있습니다.
맥주한잔님 등판해주셨네요.. 안그래도 댓글들 보고 제가 너무 긍정적으로만 생각하고있다는걸 깨닳았습니다.ㅠㅠ
쉽게 생각하고 결정할일이 아닌거같다고 느꼈어요.
말씀해주신대로 현재 좋은 이자율의 콘도를 당장은 킾하는쪽으로 다시 가족들이랑 상의해봐야할거같습니다.
나중에 봐서 1. 집을 팔고 새집을 사던, 2. 이집을 렌트로 돌리고 제가 다른 렌트를 살던, 3. 아님 가능하다면 투자용집으로 킾하고 새집을 사던
그 후 상황을 봐서 다시 결정하는쪽으로.. 저도 가능하다면 3번으로 할수있음 좋겠네요! 열심히 살아야겠습니다
조언감사합니다!
저는 3번 추천해요.
Zillow 가면 Rent estimate 나오는데 그 어마운트랑 지금 나가는 총 비용을 비교하면 Postive Cash flow 가 나오는지요? 지금 당장 Plus amount 가 아니더라도 또 몇년후면 Positive 가 될꺼에요 렌트는 오르기 마련이거든요. 엘에이는 렌트주기 쉬워요. 한국분들 테넌트 구하기도 쉽구요. 저는 제가 직접 테넌트도 엘에이 한인들이 자주가는 사이트에 올려서 구하고 간단한 수리도 직접합니다. 미국 특히 엘에이는 꾸준히 인구 증가와 비효율적인 집 건설등해서 집값이 빠지지 않구 꾸준히 상승할꺼 같아요 롱텀으로 보면요.
싸게 구입한 콘도와 낮은 이자률 그냥 팔기 너무 아끼워 보여서요 자산을 늘려가는 좋은 방법이거든요. 2025년 되면 이자가 내려가도 제로 금리시대가 아주 오래동안 안올수도 있어요. 그때 돼서 지금 보다는 낮은 모기지 금리와 낮은 다운 페이로 해서 budget 에 맞는 집을 구하면 어떯까요? 렌트 인컴 또는 예상 렌트 인컴도 Morgtage 신청할때 소득으로 넣을수 있어요.
HELOC 저도 항상 궁금했는데요..
이거 빌리면 이자율이 지금은 높지않나요? 그거도 빚으로 계산해서 세컨홈 모기지회사에서 모기지 오케이가 안되는게 아닌가 하는 ...
Historical mortgage rate 보세요. 금융위기 전으로 보시면 이자율이 정상 이자율이지 3프로가 정상 이자율이 아닙니다.
콘도 가격 상승은 싱글을 못따라갑니다. 바꾸는게 계획이라면 하루라도 빨리하세요. 계산해봐야 어차피 답은 안나옵니다 왜냐면 이렇게 변수가 많으면 하나 둘만 틀어져도 아무 의미가 없어지거든요
가장 좋은건 지금 집 렌트 돌리시고 하나 더 사세요.
원하시는 답변에서 조금 벗어난 듯 하지만, 한가지 주의하셔야 할 점은 통장에 현금이 많이 있으면 이상하게 금방 없어지더라구요. 파시더라도 잘 관리하시거나 빨리 집을 사시는게 좋지 않을까 생각해봅니다.
제 지인이 겪은 최악의 시나리오.
1. 오 집 값 많이 올랐네. 돈 벌었다. 집 팔아서 더 큰 집으로 옮겨야지.
2. 집 팔고 아파트로 이사 후 하우스 헌팅
3. 사람들이 웃 돈을 지르기 시작해서 오퍼 넣는 집 마다 미끄러짐. 그 사이에 집 값은 계속 올라서 버짓으로 살 수 있는 집들이 점점 크기가 줄어듬
4. 슬슬 불안해짐. 원래 살던 집 검색해보니 지금 예산으로 이 집도 다시 못 사네. 망했다.
5. 안 되겠다. 집 값 좀 내릴 때 까지 기다려야지.
6. 모기지 이자 미친 듯이 오름.
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