안녕하세요, 항상 좋은 정보와 소식 공유해주심에 감사하며 지내고 있는 회원입니다. 이번에 렌더 은행에서 에스크로에 돈이 부족할 것으로 예상된다며 매달 에스크로에 들어갈 돈을 4백불 가량 올리겠다고 메일이 왔습니다. 작년에 다운 10퍼센트로 구입했기 때문에 당시에 에스크로를 반드시 해야 했습니다(론 requirement). 다운 20퍼센트까지 갚으면 에스크로를 뺄 수 있다고 하더라구요. 지금 론 상황 상 원금 40K 정도를 한꺼번에 갚으면 에스크로를 뺄 수 있는데, 제가 숫자 계산에 약해서 어떤 쪽이 장기적으로 봤을 때 유리한 건지 감이 잘 안옵니다(갚으려면 인덱스펀드에 들어가있는 돈을 빼서 갚으려고 합니다). 또 올라갈 프로퍼티 택스와 집보험을 계산해봐도 매달 400불은 좀 과한 금액 같고요. 어떤 선택을 하는 게 좋을지 조언 부탁드립니다.
선택1) 원금 40K 갚고 에스크로를 뺀다.
선택2) 매달 400불씩 추가로 낸다.
선택2+a) 렌더에 연락해서 다시 계산해달라고 요청한다 (이게 가능한 옵션인지 모르겠습니다. 혹시 경험있으신 분 계실까요?)
[덧붙임] 론 받을 때 렌더 딜로 10퍼센트 다운이지만 PMI 없이 구입했습니다. 처음부터 PMI는 내고 있지 않고요. 작년에 모기지 페이먼트 시작하자마자 매달 페이먼트를 몇백불 올리겠다고 해서 (올해와 같은 이유로, 에스크로 잔액 충당) 렌더 찾아가서 원래대로 되돌려 놓은 적이 있습니다. 그때는 자기네가 계산을 잘못했다고 재깍 수정해주더라고요. 올해 또 비슷하게 계산해서 메일이 왔길래, 매년 이럴거면 에스크로를 빼버리고 싶다는 생각이 들어서 여쭤봅니다. 렌더가 다운 20퍼센트 금액까지 원금 갚으면 에스크로 뺄 수 있다고 했구요.
에스크로는 왠만하면 빼는 것으로 하십시요.
요즘같이 이자율 좋은 상황에서 공짜로 돈 빌려주는 셈이 되겠네요.
낼 돈은 내가 직접 내는 것이 가장 정확하고 속 편하구요.
세금은 시, 카운티에 내야 해서 보통 체크나 데빗 카드로 내야 하는데요.
보험 같은 경우는 크레딧 카드로 되니 스펜딩 채우기도 좋습니다.
선택1로 가시되 원금 갚고 + 에스크로 빼고 + Recast 가능한지 물어보십시오.
Recast 가 말씀하신 다시 계산하는 방식의 일종인데요.
Refinance 와는 달리 이자율, 남은 기간 그대로 놔둔 상태에서 줄어든 원금 바탕으로 월페이먼트 다시 조정해주는 방식입니다.
대부분의 렌더가 무료나 아주 적은 금액만 받고 Recast 해주는데요, 월 페이먼트가 낮아지는 장점이 있습니다.
온라인에 계산기 있으니 한 번 사용해 보세요.
https://amortizationschedule.org/recast
조언 감사드립니다! 좀 전에 렌더와 통화하면서 물어보니 일단 에스크로 빼는데는 fee 같은 건 없다고 하네요. 에스크로 빼는 쪽으로 결정하게 될 것 같습니다. Recast 옵션은 몰랐던 부분인데 알려주셔서 감사합니다. 돈을 조금 내더라도 월 페이먼트가 낮아진다면 좋은 옵션이 될 것 같아요. 지금 월 페이먼트가 수입대비 꽤 높거든요. 계산기 돌려보니 꽤 줄어드네요.
에스크로는 tax 와 insurance 라서 은행에서 빼면 본인이 직접 내야합니다. PMI 와 혼동 하신건지 진짜 에스크로를 말씀하시는건지 모르겠지만 PMI 라면 빼고 제거가 가능한데 에스크로는 빼도 본인이 직접 내야해요. 에스크로 액수가 오른건 재산세와 보험이 올라서일 가능성이 매우 높습니다.
네, 에스크로를 빼고 나면 제가 직접 택스와 보험 내야하는 것은 알고 있습니다. 다운 10프로였지만 렌더 쪽 딜로 PMI 없이 론을 받아서 현재 PMI는 내고 있지 않습니다. 말씀하신대로 에스크로 액수 오른 게 집 보험과 재산세 올라서 그렇다고 메일에 적혀 있는데, 좀 터무니없이 많이 올렸다 싶어 매년 이걸 겪느니 에스크로를 빼버릴까 고민하게 되었습니다.
아 그러시군요. 모기지 내역서에 보면 에스크로가 얼마나 남는지 모자라는지 나오는데 아마 오른 재산세와 보험이 충당되지 않아서 좀 더 높게 잡은거 같아요. 아래 댓글에도 있지만 다음해에 에스크로가 좀 많이 남으면 다시 내려가게 될거에요.
엄청 큰 차이는 아니지만 그래도 짜증 나실 정도면 빼달라고 요청하실 수 있을거에요. 다만 뺄 때 LTV 를 맞춰야하는 것도 있겠지만 빼는거 자체에도 fee 가 있을 수 있습니다. 예전에 스몰렌더였는데 에스크로 빼달라니까 one time processing fee 가 $250 이었습니다.
말씀하신대로 모기지 내역서에 나와있더라구요! 한 번 올라간 게 다시 내려가기도 한다는 것은 몰랐습니다. 에스크로 빼는데 fee 있는 것도 몰랐네요..많이 배웁니다 :) 내역서 계산을 좀 더 꼼꼼히 살펴보고 금액이 터무니없는 건지 아닌지 좀 더 고민을 해보겠습니다.
결국엔 에스크로가 택스, 집보험 부분인데, 어차피 본인이 내지 않나요? 물론 에스크로가 이자를 안주긴 하지만, 목돈 나가는거 생각 하면, 그냥 에스크로 유지 하는것도 괜찮다고 생각 합니다. 현재 모기지 이자율을 얼마로 가지고 있으신지 모르겠지만, 이자율이 높다면 차라리 에스크로 보다는 모기지 원금을 갚아서 이자를 줄이는게 낫지 않나 생각 합니다.
그런데 한달에 모기지가 $400 이나 오른다 하셨는데, 이유가 뭐죠? 1년이면 $4800 인데, 보통에스크로가 오르는건 프라퍼티 택스 인상 때문인데, 집이 아주 비싼집이면 모를까 택스가 일년에 $4800씩 오를일은 그리 흔한 일은 아니라 봅니다. (혹시, 처음에 escrow casting이 잘못 되었었나요?)
현재 이자율은 5.25로 가지고 있고요, 원금을 한꺼번에 40K 갚으면 이자도 줄일 수 있긴 합니다. 제가 에스크로를 빼고 싶다고 생각한 이유가, 렌더가 작년에도 모기지 금액을 매달 몇백불 올리겠다고 하길래 (모기지 내기 시작한지 1달만에) 따져서 그쪽에서 잘못 계산한걸로 인정하고 원래 금액으로 돌려놨었거든요. 그런데 올해 또 400불이나 더 받아놓겠다고 하니까 제 입장에서도 좀 짜증이 나서요 ^^;;; 이 렌더 자체가 에스크로 많이 땡겨놓는 스탈인가봅니다.
저 같은 경우는 에스크로가 오른 이유는 - 작년에 오늘 보험과 세금에 비해 에스크로를 덜 거두어가서, 내년에 더 받아서 충당하려고 하더라구요. 한번 결정난건 다시 안 바뀌고.. 올해 다시 에스크로 어날리시스를 해서 보내준것을 보니, 다시 그 전으로 내려갔더라구요
제 경우에도 비슷합니다. 덜 거두어간 소액과 내년에 오를 금액을 더 받아서 미리 에스크로를 채워놓으려는 건데, 매달 오르는 금액이 이해가 잘 안 가게 커서 질문 드리게 되었어요. 공유해주셔서 감사합니다.
저도 글 읽고 PMI를 이야기하시는건가 생각했는데.1년지났다고 하셔서 에스크로를 말씀하시는건가 모르겠네요.
20퍼센트 혹은 그 이상 다운페이를 했어도 크레딧이 좋아도 에스크로 어카운트 안빼주는 랜더들도 있어요.
1,2,3번 모두 조금 더 알아보고 결정하셔야할 것 같습니다.
근데 다운페이 10퍼센트 하셨다면 저라면 현금 들고 있고 그냥 2번택하겠습니다.
PMI 인슈런스 안내려면 얼마 갚아야하는지도 알아보세요.
일단 렌더 쪽에서 20퍼센트 다운까지 원금을 갚으면 에스크로 뺄 수 있다고 합니다. 렌더 딜로 PMI는 안 내고 있고요. 매달 오른 금액을 내더라도 목돈을 들고있는 걸 추천하시는 거죠? 혹시 어떤 이점이 있을지 추가로 여쭤봐도 될까요?
처음에 쓰신 글만 읽고 PMI 인슈런스 내셨다고 생각했고 집 사셨을때 현금이 타이트하셨을거라 생각했어요.
그래서 여유분의 현금을 좀 쥐고 있는 게 어떨까 생각했습니다.
생각지도 못하게 집에 큰 돈 나가는 일들이 생기기도 하니까요.
제가 글을 정확하게 쓰지 않아서 괜한 혼란을 드렸네요..집 살 적에 20퍼센트 할 돈은 조금 부족하고 PMI를 빼준다고 해서 10퍼센트만 했기에 그때 남은 현금을 인덱스에 넣고 추가로 조금씩 저금을 해오고 있었습니다. 에스크로 뺄 정도로 갚고 조금의 현금 여유분이 있을 것 같아 아무래도 에스크로 빼는 쪽으로 마음이 기울고 있네요 ^^;;
목돈으로 원금을 갚아 Loan to Value (LTV) 비율을 낮추면서 없앨 수 있는건 PMI입니다. 뭔가 혼동하신거 같으네요. (다른 댓글에 랜더 딜로 PMI 면제라고 달아주셨네요)
예전 경험이라 요즘은 어떤지 모르겠지만... 모기지 융자 받을 때 Property Tax용 impounding escrow account를 여는 조건으로 0.125-0.25퍼센트 사이 모기지 이자율을 낮춰주는 혜택이 있었습니다. 이후에 다음 집을 구매하며 모기지 론 오피서에게 이런 혜택이 적용 가능한지 물어보니, 이자율이 워낙 낮아져서 (당시 4%언저리로 내려왔었던 시절..) 그런 혜택은 사라졌다고 했는데요. 요 근래는 다시 이자율이 높은 시기라 혹시 모기지 이자율이 에스크로 유지 조건이 연계된 사항이 아닌지 모기지 서류를 한번 검토 해 보시는게 좋겠습니다.
렌더와 통화해보니 다행히 에스크로 빼도 이자율 변동은 없다고 합니다. 그래서 빼는 쪽으로 마음이 기울고 있습니다.
자몽님 상황이 저와 상당히 유사해서 제가 내린 중간결론을 공유하고자, 또한 다른 분들의 의견도 있으실까 싶어 댓글 남깁니다.
특히 집 사신 시기가 저랑 거의 겹치시는 것 같고요. 5.25% 이자율도 같네요. 저는 다음달부터 에스크로가 약 $1000/월 올라갑니다.
저도 상당히 충격을 받아서 계산을 여러번 해 봤는데요, 렌더에서 프로퍼티 택스를 이전 연도 (2022) 기준으로 계산하여 에스크로 금액을 책정했으나 올해 (2023) 내야했던 실제 택스는 훨씬 높아서 Escrow shortage가 발생했고, 그 모자랐던 금액과 내년 (2024) 내야할 금액을 합하여 매월 약 $1000 더 내라는 얘기 같았어요.
매달 내야하는 금액으로 프로퍼티 택스의 예를 들어 정리하면 (실제 금액은 아닙니다)
기존 2022 택스 = $200/월
에스크로에 책정되었던 2023 택스 = $200/월
실제 2023 택스 = $600/월
=================
여기까지 제가 2023년에 $400/월 만큼 덜 냈고요 (ㄱ이득)
내년 예상 2024 택스 = $600/월
================= 위 두 가지가 합쳐져서 $1000/월 만큼을 더 내야하는 상황으로 판단했습니다.
2024년과 2025년에도 택스가 같은 금액으로 유지된다고 가정하면, 1년 후에는 에스크로는 $400/월 만큼 다시 줄어든 금액이 될 거라 예상합니다.
- 덧붙여서 택스가 오른 이유는 새집을 지으면서 (그 전엔 땅만 있었으므로) 갑자기 상승했을거라 생각중인데, 이 부분은 아직 조사해보지 않아서 틀릴 수도 있습니다.
참고가 되셨으면 좋겠네요. 틀린 부분은 지적 환영입니다.
상세하게 공유해주셔서 감사드립니다. 저도 가격이 확 오른 후에 집을 사면서 아마 그 영향으로 프로퍼티 택스가 올라갔구나 싶더라구요. 알려주신 정리법대로 계산해보니 터무니없는 금액은 아니었던 걸로 밝혀졌습니다...저의 불찰이었죠. 이제 에스크로를 유지할지 아니면 뺄지 그 고민 및 결정을 해야될 것 같습니다.
어휴 저는 올해 매달 10불씩 올린대서 그것도 기분 나빴는데 월 400불이라뇨..;;
이래서 에스크로 저도 안하고싶었는데 이번 렌더는 LTV가 40%인가 그 이상 되야한다고 무조건 해야한다더군요 ㅠㅠ
전 에스크로 빼는게 더 좋은게 카드 수수료는 내지만 스펜딩 채우는데 전혀 걱정이 안되서 ㅋㅋ 마적단이라면 에스크로 빼는게 좋은거같습니다.
에스크로에 내는돈 = 내가 직접 내는돈 결국 내가 내야하는돈 금액은 같은거죠?
직접 낸다고 더 싼건 아닌건지 ..
요즘에 전 뱅크에 에스크 (property tax) 를 내는데,모기지를 , Bilt 로 내고있긴하거든요. 근데 에스크로를 내가 직접 낸다는 생각은 아직 못해봤어요.~
제가 경험한바로는 에스크로를 미리 많이 걷어가서 나중에 돈이 남으면 다시 체크로 돌려주더라구요. 뭐 조삼모사인것 같기도 하고 직접내기 귀찮기도 해서 저는 그냥 킵합니다.
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