15. 테넌트 문제유형, 대처방법과 멘탈관리 (1)

[사과의 부동산 이야기] 15. 테넌트 문제유형, 대처방법과 멘탈관리 (1)

 

이글은 부동산을 시작하시는 분들에게 괜한 겁을 주는게 아닌가 걱정도 되고, 다 이런것도 아닌데 내가 너무 오버하나 싶기도 하고...

암튼 호러 테넌트 스토리도 듣고 싶다하는 분들이 많으시니, 일단 기억에서 꺼내본다.

흔히 부르는 '진상' '웬수' 이란 단어는 나혼자 욕할때 쓰는 말이긴 한데, 여긴 점잖은 게시판이고, 오래 남는 온라인 글이고 하니 최대한 자제해서 본질을 간략하게 또 드라이하게, 유형별 분석으로 써야겠다.

테넌트 스토리는 내가 감정적이 되는 부분이라, 장황하고 내위주의 글이다. 정보가 모 많은것도 아니니 알아서 패쓰 하시기 바란다. 

 

1. 렌트비를 안내고자 집에대해 꼬투리를 잡는 경우와 이빅션

J (여자, 20대 중반), 그녀를 들이는게 아니었는데, 첫 렌트집 이었고, 완판의 꿈을 속히 이루려는 욕심에, 처음에 약간의 느낌이 이상했지만 받았다.

그 약간의 느낌은, 그녀의 이빨이 젊은데도 많이 상해 있었고, 싸인할때 손이 덜덜떨려 자기 이름도 오래 꾹꾹 눌러 흔들려 쓰는것. 일한다는 직장은 진짜 직장인지 거짓말인지. 크레딧은 매우 낮았지만, 나이가 어려 사회초년생은 그럴수 있겠다 나는 쓸데없는 이해심을 발휘해 이해를 했고,

그녀의 엄마가 같이와서 Law Office에서 일한다며, 코사인을 해주었다. w2 인컴이 있는 샐러리 명세서를 보내주었고, 순진하게 하는 말을 다 믿었다.

이때는 몰랐었다. 법좀 안다고 자청하며 협박을 일삼는 진짜 진상을

렌트비는 석달째부터 늦게 조금씩 나눠내기 시작하고, 텍스트를 정말 많이 보내는 여자였다. 

봐줄때는 하트와 엄지척 윙크 이모티를 팍팍 날렸고, 렌트를 안내는 이유는 아프고, 다치고, 기타등등

그리고, 싱글 여자에게 렌트를 주었는데, 어느날 남친이 와서 소리질러 싸우다 경찰서 출동이 여러번, 급기야는 나중에 접근금지

그녀의 엄마도 주말에 와서, 집에대해 불평하는 텍스트를 잔뜩 보내고, 집주인의 도리에 대해 엄청 가르쳤다. 그녀의 엄마는 전화 블락!

(테넌트 가족들까지 텍스트 Harrasement를 들을 필요 없다. 쿨하게 차단! 문제있으면 테넌트가 이메일과 서면으로 연락하면 됨)

렌트비가 쌓인게 두달치 째부터 이빅션을 하기위해 변호사를 여럿 컨택했는데, 집 클로징한 부동산 전문 변호사는 $1800불을 불렀고, 쓰라는 신청서는 거의 논문급의 수많은 질문들이 가득이었다. 지레 질려서 그분은 패쓰. 직접 한번 해보자 하는 마음으로, Plaintiff 란에 내이름을 넣고, 직접 진행했다. (어디서 그런 용기가 나왔는지. 역시 무식하면 용감하다.) 일단, non payment rent에서의 기본서류인 5 Day notice of non payment를 보냈고, 코트에 직접가서 하나하나 물어가며 서류를 써서 Non payment Eviction을 접수했다. 

그리고, 판데믹 모라토리움으로 이빅션이 막혔다. 기가 막혔지만, 어쩔수 없었다. 

그래도, 코트에 파일을 해논 터라, 기다렸고 그사이 그녀는 개를 한마리 데려왔다. 개가 핏불류였는데 참 버르장머리가 없이 아무나 발뒤꿈치를 쫒아다니며 이를 들어냈다.

개 관리에 대한 노티스를 찾아 주면서, 최대한 참으며 텍스트로 컴플레인 했다.

렌트비는 나가주던가 돈을 내던가 5일 노티스가 갔고, 코트 문서도 발송되었지만, 판데믹이므로 그녀는 당당하게 살았다.

텍스트로 나가달라고 하는 말은 집주인의 Harrasement라고 오히려 나를 협박하고 가르친다.

법 들먹이며 문자 많이 하고 말 많이 하는 사람들이 집주인을 협박하는 방법은 Harrasement 이다. 

최대한 모든 방문은 48시간 노티스를 주고 정해진 시간에 해야한다. 집관리도 제대로 해야한다. 물을 끊거나 전기를 끊으면 안된다. 큰소리를 치거나 물리적으로 내쫒으면 더더욱 안된다. 모든 법적인 노티스는 우편으로 서면으로 보내야 한다. 미국법이 그렇다.

4개월정도 모라토리움 끝에 잠깐 코트가 열렸다. 그때 적체된 접수들이 잠깐 히어링이 잡혔다. 

떨리는 마음으로 법원에 나가 판사앞에 서니, 그녀는 울며 굉장히 힘든 여러가지 사연으로 공략한다. 나와의 문자는 다 프린트해서 수십장으로 들고온 모양이다. 

나는 딱히 크게 나쁜말을 한적도 없고, 왠만하면 집관리 요청에 대부분 대꾸를 잘 했다. 집도 깨끗이 수리한 집이라 사진을 보면 너무 좋았고.

옆에 스티퓰레이션 하라고 조정을 도와주는 방으로 보낸다. 그리고 판사가 나에게 애처로운 눈으로 조언한다. 담부터 변호사 써. 직접하면 힘들어.

과거 그녀는 계단이 낡아서 계단앞에서 넘어져 유산이 될뻔했다는 공격을 했었다. 안되겠다 싶어, 나는 바로 다음주에 거금 만불을 들여 집앞 대문으로 들어가는 나무계단을 새로 한 바가 있다. 어차피 집을 살때 하려고 했던 공사지만, 돈이 모이면 하려고 계획했던것을 무리해서 바로 했다. (자금이 빠듯해 결재를 두세번 나눠서 했다.)

혹시나 해서 공사 영수증과 집수리 리스트를 정리해서 프린트해서 갔지만, 별 필요 없었다. 

Non payment Eviction의 경우는 돈 얼마얼마 합의해서, 언제언제 내라는거, 그리고, 언제가지 나가라는 내용이 전부였다. 

그외에 집에대한 불만과 여러가지 자잘한 스토리들은 대부분 논의되지 않는다. 

그녀는 코트날 합의하며 내야할 렌트비를 깍아주면, 바로 나가겠다고 했고 그러라고 하고 좀 깍아주고 (어차피 못받을 돈이다) 열쇠를 돌려받았다. 

그렇게 Stipulation (합의서)에 싸인을 하고, 다시 판사 앞으로 가서 확인하고 결정을 받고 나오자, 

법을 좀 안다는 그녀의 엄마가 화를 냈다. 왜 열쇠를 돌려줬냐고. 몇달 더 살수 있는데.... 라고 하며. 

그리고 나서 보니, 그녀가 나가고 나서, 그녀의 엄마는 쓸모없는 어디서 길에서 주워온 가구들을 남겨놓았었다. 테넌트의 짐이 있으면 그것이 쓰레기라도 보호를 받는게 미국법인가보다. 코트 명령이 나와도 집행까지 가려면, 더러운 매트리스와 소파 하나라도 남긴 집에서 거주하는 테넌트는 Constable 약속잡고 무버들 약속 잡힐때까지 또 몇주간의 시간을 벌게된다.  집의 열쇠는 천만 다행으로 받납 받았으니, 번거로워도 약속잡고 짐찾으러 오라고 했고. 그렇게 쓰레기를 남겨놓고, 그녀들은 약속에 오지 않았다. 

그렇게 길고긴 8개월간의 징한 첫번째 테넌트와의 싸움이 끝이 났다. 

다른 렌트에서 나오는 렌트로 잘 버텼기에 망정이지, 이런 테넌트를 가진 유닛 하나였다면, 절대 8개월을 버틸수 없었을 것 같다.

 

배움:

(1) 법법 따지며 아는척 하며 말을 아주 많이하는 테넌트는 피해야 한다. 그뒤로, 테넌트 스크리닝에 변호사 직업은 피한다. 아주 사소한일로 매우 무섭게 협박하기 때문이다. 그리고, 그뒤로는 크레딧스코어와 직장, 인컴, 그리고 법원 레코드를 철저하게 본다. 나중에 보니 public history로 법원에 이름만 넣으면, 법원 기록을 알수 있다. 그녀들의 법원 기록들은 주로 싸움, 접근금지, 이빅션, 마약류소지, 보험 컴펜세이션 ( 호텔에서 넘어졌다고 injury 변호사를 사서 소송중이었다.) 등등 이었다.

 

(2) 이빅션은 전문 변호사를 구하자. 

법원에 가서 복도에 앉아 보니, 정말 일잘하는 변호사가 눈에 보였다. 현장에서 이빅션 케이스만 여러개 다루는 이빅션 전문 변호사의 이름을 땄다. 

비싸게 받지도 않으신다. $500/케이스. 이렇게 나는 이빅션 킹을 알게되어, 향후 고생 안하고 재빨리 처리를 할수 있는 능력+10을 득템하게 되었다. 

이 능력은 멀티홈 렌트에서 가장 중요한 부분이 되었다.

 

2. 텍스트로 제정신 아닌 문자를 많이 보내 괴롭히는 유형/ 고의로 집을 교묘하게 망가뜨리고 나가는 유형

나도 왠만하면, 인류애를 가지고 존중하며 살고 싶다. 돈과 자산을 위한 비지니스 이지만, 여기에도 서로 존중하고 배려하는 인간관계가 베이스가 되어야 한다고 생각한다. 

하지만, 이 경우는 진짜 힘들었고, 진짜 미친사람을 이전에는 만나보지 못했기에, 한동안은 맘고생을 했다. 

이분도 J여서 (남자, 30대 중반) J2라고 하겠다. 

처음엔 렌트를 잘내지만, 엄청 예민하고 OCD 였다. 그리고, 소셜연금 SSDI로 생활하는 분이었다. 렌트를 커버하는 SSDI 인컴이 있어서 정부보조라 안정되겟군, 하는 안일한 마음으로 받았다. 집청소를 잘하는건 고마왔다. 

하지만, 이웃들 다른유닛의 작은 소리나 쓰레기 등에 참지 못하고 아주 많은 텍스트를 보낸다. 

그래도 좋은 관계 일때는 일일이 대꾸하며 자주 이웃들에게 노티스를 보내며 집관리를 하였다. 지금 보면 엄청 피곤하게 살았던듯 싶다.

그러다가, 이분의 증상이 점점 심해지는 계기가 있었다. 이웃에 남자가 여친을 데리고 들어왔는데, 밤에 소리가 좀 난다고 한다.

이웃들의 생활소음이면 집주인이 어쩔수 없는데, 이사람은 지붕(애틱)에서 여자소리가 난다고, 사람이 잡혀있다고 하고, 경찰을 불렀다. 

동물이 들어왔나 하고, 약도치고, 구멍도 막고 암튼 매우 애를 쓰는 와중에, 밤이고 새벽이고 약기운이 떨어질때인가 새벽 2시쯤이면 텍스트가 왔다. 

환청도 들리고 하나보다. 다락에 여자가 납치되서 밤새 운다고 하니, 할말이 없었다. 경찰도 이미 아는 내용이라, 와서 빈 다락 확인하고 달래주는수 밖에.

점점 심한말 무례한말로 하고, 법을 들어 집주인의 할일과 도리를 나열하고, 급기야는 협박하는 상소리도 했다.

정신적으로 너무 피곤했고, Month to month 여서 나가달라고 termination notice를 보내자 막말은 더욱 심해졌다.

그리고, 집 부엌에 faucet이 망가졌다, 히팅이 조절이 잘 안된다, 춥다, 덥다, 쓰레기장에 쓰레기 있다. 여러가지로 이삼일마다 불러댔다. 

다행인건, 이사람이 한달치 렌트를 안냈다. Eviction중에 집의 문제로 싸우거나 non payment eviction이 아닌 이유로 다투는건 분쟁의 소지가 많고 증명이 어려워서 피곤하다. 오래걸리기도 하고. 잽싸게 서류보내고 non-payment eviction을 접수했다. 이빅션 킹 변호사를 통해.

그사이에, 너무 밤낮으로 말이 심한 문자가 더욱 심해지고, 정신적으로 문제가 많은 사람이라 나도 미칠것 같아서, 차단을 했다. 

나중에 변호사에게 알아보니, 테넌트가 심한 말로 문자로 협박할경우 차단해도 된다고 했다. 

이메일로 심한말이 왔다. 조목조목 법률을 따져가며. 그리고 계속 집을 일부러 망가뜨렸다. 

코트 히어링에 떨리는 마음으로 갔다. 변호사가 중간에서 물어보자, 갑자기 매우 순한 양이되는 J2. 놀라웠다. 

아뭏든, 그렇게 이빅션 명령을 2주후로 받았고, 이사람은 문짝과 벽에 구멍을 내고, 문을 미친듯이 꽝꽝 닫아 소음을 내고 망가뜨리다가, 전등의 전기선을 뽑아버리고 전기커버를 덮어놓아 교묘하고 감쪽같이 해놓는 마지막 선물을 주고 떠났다. 그정도라도 괜찮다. 나갔으니.

약기운 떨어졌을때 누구하나 해칠까봐, 스스로 다치게 할까봐 진짜 내심 걱정했었다.

 

배움: 그뒤에 SSDI 인컴 소스인 어플리케이션이 오면, 어디가 아픈지 자세하게 묻는다. 정신적으로 아픈 사람을 감당하기 힘들기 때문이다. 

일하는 사람을 뽑는게 매우 중요하다. 하루종일 집안에 지내며, 외로운 은둔형 외톨이는 집주인과 집을 상대로 외로움을 달래려 하기 때문이다. 

집수리는 하나도 힘들지 않지만, 정신적으로 괴롭히는 문자Harrasement는 정말 괴롭다. 

테넌트 스크리닝 과정에서 반드시 만나 관상을 보고, 쓸데없는 말을 아주아주 많이 하는 사람이나 직없이 없이 하루종일 집에 있는 사람은 피한다. 

 

3. 막말형, 그리고 역시 법을 잘 알고 렌트비를 내지 않아도 몇달 버틸수 있다는 사실을 잘 이용하는 테넌트

J(20대 남자)는 역시 내 비지니스에서 역대급 진상3로 기억한다. J3 라고 하자. 다들 왜 J가 이렇게 문제인지 모르겠지만, 암튼 내게온 최대의 강적 1,2,3는 다J 엿다. 

처음부터 렌트비를 내지 않으려고 마음먹은 사람이다. 첫달렌트와 디파짓은 일단 낸다. 그래야 들어올수 있으므로.

좋은 동네의 유명한 카페 매니저라고 했다. 알아보니 거기서 일한것은 맞다. 매니저인지는 모르겠지만. 젊기도 하고, 캐쉬잡일수도 있으니, 부모의 코사인을 받았다. 

일단 입주를 하고나서, 정기적인 집수리 방문에도 아주 예민하게 절대 집에 집주인을 들여놓지 않으려고 한다. 

그리고, 이사람 역시 문자를 많이하는 키보드 워리어 였다. 말을 아주 네가지 없게 하는 스타일 이었다. 욕도 아주 잘한다. 문자로는 무슨 은하영웅전설의 영웅같다. 

일단 바로 석달째부터 렌트를 안냈다. 이런 저런 사연을 안타깝게 여겨 기다리다 두어달이 흘렀다. 

5데이 노티스를 보내고 코트에 파일하기 전에 코싸인한 엄마에게 연락을 했다. 렌트가 밀려 코트에 파일하기 직전이다. 

그엄마가 안타까운 설명을 하고, 그청년이 아프다고 하면서 렌트비를 두달치를 주었다. 

그러자 J3는 자기 엄마에게 막말을 하고 소리를 지르며 안내도 되는걸 왜냈냐고 그야말로 막장짓을 하고 소리를 질러댔다. 

그날이 플러밍 이슈로 방문한 날이었는데, 집주인이 왔다고 경찰을 불렀다. 경찰이 와서 48시간 노티스를 주었냐고 묻길래, 플러밍 이슈로 응급이라 24시간 노티스 주고 핸디맨하고 같이 왔다고 하자, 오늘은 집수리만 얼른하고 돌아가라고 나를 달랜다. 어이없지만, 이전에 J1, 2 가 불러 자주본 경찰관이다. 

일단 물러서고, 이빅션 코트에서 만나 정리하고 결정문 날짜 받았다. 다행이 Constable 이 와서 강제집행 하기전에 나갔다. 

이미 앞전에 J1과 J2로 단련된 멘탈이라 J3 부터는 진즉 의도를 파악했고, 빠르게 대응했다.

그 과정에서 막말을하고 텍스트로 괴롭히는 부분은 차단을 하지않고 어떻게 하나 보려고 그대로 받아서 기록해 두었다. 

다른 테넌트들을 위해 집관리는 꾸준히 해나갔고, 세번째 강적은 그 엄마가 렌트를 내주어 2달치 손해로 마감을 하였다. 

 

웃긴건, 그리고, 몇년후, 렌트내는데, 이 J3 가 다시 어플리케이션을 신청한 것이다. 나를 잊었나?

웃음이 났다. ㅎㅎㅎ 여전히 동네에서 누군가를 괴롭히고 떠다니고 사는구나. 현재 괴롭힘을 받고계실 다른 집주인께 심심한 위로를 보낸다. 

 

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가난해서 매달 벌어 근근이 사는 사람들에게 누군가 가족이 아프거나 죽거나 차사고가 나거나, 무슨 사정이 생겨 렌트가 늦는것은 진짜 마음 아프게 이해한다.

두어달 기다리다 안되면, 안타깝지만 서류보내고 나가달라고 하는것은 렌탈 비지니스에서는 필수불가한 요소라서 미안하지만, 밀린렌트 털고 그냥 내보낸적도 몇번 있다. 

기다려주면, 다시 회복한후 정말 고맙다고 좋은 관계로 오래오래 사는 분들도 많다.

위에서 말한 '진상'이라고 표현한 경우는, 그냥 가난해서 렌트를 못낸 분들이 아닌, 처음부터 목적을 가지고 법을 이용해 사는 사람, 

말도 안되게 집을 망가뜨려 오히려 집주인을 협박해 렌트를 안내려는 사람, 등등 의도가 다분히 의심되는 경우이다. 

나쁜 사람들은 인종불문 장소불문 어디에나 있다.

살다보니, 렌탈 비지니스를 하다보니, 직장만 다니며 점잖은 분들만 만날때는 모르던 또 다른 험한 세계가 있다.

인생사 다 그러려니 하며 세상을 배우는 마음으로 이젠 흘려보낸다.