한국에서 부동산 구매를 할 계획이 있다면, 미리 외환 적금을 붓는게 좋은 생각일까요?

한국 은행에 영주권자가 외환적금 계좌를 개설할 수 있는지 알아보세요. 지난 여름에 주 거래은행인 국민은행에 달러를 좀 예치하려고 외환계좌 개설을 하려고 했는데, 영주권자는 신규 외환계좌 개설을 할 수 없다는 답을 들었습니다. 집구매나 기타 사용으로는 가능한 옵션이 별도로 있을지도 모르겠네요

한번에 안 보내고 나눠서 보내면 나중에 금액을 인출 할 때 자금출처 증빙 절차가 매우 귀찮아 질 수도 있습니다? (이건 제 짐작).

한국에서는 대포통장 방지한다는 목적으로 어지간해서는 입출금이 자유로운 통장 개설이 어렵습니다

얼마 보태주실테니 -> 비거주자가 돈 받으면 0원부터 증여세 부과 됩니다. 

적금 부으시면 붙는 이자를 미국 소득신고에 포함시키셔야 합니다. 

미리 사둔다음 세를 주실 생각이면 주인이 외국거주라는 이유로 세입자가 입주를 꺼려할 수 있습니다. 

큰돈이 환율 리스크에 노출됩니다. 좋을 수도 나쁠수도 있습니다. 

저라면 복잡하고 귀찮고 해서 거절합니다.

1. 제 3자로써 팩트만 이야기해보자면, 부모님이 부담하셔야할 세금과 귀찮음을 미국에 거주하고 계시는 망고주스님에게 더 일을 크게 만들어서 전가하시려고 하는건데 (한국내 부동산의 비거주자 매매, 외환송금, 세금보고의 귀찮음 등등). 가족안의 일을 제가 뭐라 말씀드릴 수는 없지만 부모님은 왜 망고주스님이 한국에 부동산을 사셔야 한다고 생각하시는지 궁금합니다.

2. 기존 계좌의 계속적인 사용은 시스템 상 어찌저찌 되기는 하는데, 새로운 계좌 개설시는 비거주자일 경우 제한이 꽤 많았던 것으로 기억합니다. (이것도 은행마다 달랐던 기억입니다.) 직접 주거래은행에 문의하시거나 아니면 비거주자라고 말하지 않고 한국 방문하셨을 때 쓰윽 해달라고 요청해보시면.... 그런데 한국에 돈이 가 있으면 매년 택스보고 해야하는데, 그 돈을 미리 한국에 보내 놓는 것과 필요할때 한국에 송금하는 것과 차이가 전혀 없을 것 같다는 생각인데요. 단지 큰 돈의 외화를 한국에 송금할 때는 한국은행쪽에 돈의 출처를 증명하라는 이야기를 듣게 되는데, 그냥 솔찍하게 집사려고 한다고 하고 수입증명이나 미국 계좌의 잔고 증명 등을 하시면 됩니다.

저도 같은 생각입니다.

한국 부동산 시장에 대해서 모르는 망고주스님이 영주권까지 받으신 마당에 한국 부동산을 떠안을 이유가 전혀 없어요.

그냥 처분 하시라고 하시고 망고주스님은 혹시라도 부동산 투자에 관심 있으시면 미국에서 투자하시는 걸 추천합니다.

비거주자라고 말하지 말고 쓰윽....ㅎㅎㅎ

한국의 일하는 시스템이 지금 그렇게 녹녹치 않습니다.

거주자 확인을 위한 출입국사실확인증명을 가져오라고 합니다.

한눈에 모두 나타납니다.^^ 

+1

얼마전에 한국에 가서 휴면통장 조회를 했는데 생각지도 않았던 하나은행에서 10원짜리 통장이 튀어나왔습니다. 이걸 살려볼까하고 지점에 갔더니 휴면계죄를 살리는 것도 새로 만드는것과 동일하고 금융거래가 필요한 이유와 증빙서류를 가져오지 않으면 해주지 않을 정도로 굉장히 힘들더라구요. 

제가 보는 관점에서 단점만 있고 장점은 거의 찾아볼 수 없는 아이디어인데요.

미국에 사는 영주권자로써의 거래 과정과 유지의 불편함은 이미 다른 분들이 잘 말씀해 주셨고,

제 생각에는 기본적으로 이제 한국 부동산을 투자 목적으로 구입하는 것은 별로 좋은 생각이 아니라고 봅니다.

이미 집이 있으신 연세 있으신 분들이 왜 은퇴 후 살 집을 또 미리 사놓으려고 하는지 이해가 안되는데요,

한국의 연세 있는 분들 중에는 어떻게든지 부동산을 사놓으면 무조건 나중에 다 오르고 잘된다고만 생각하시는 분들이 많습니다.

그런데 그동안은 실제로 그래왔지만 한국의 현재 상태로 보아서 앞으로도 그럴 가능성은 높지 않다고 생각합니다. 

한국에 사는 분이라면 지역에 따라서 그래도 좋은 곳을 찾을 수도 있고 할텐데 그것도 쉬운게 아닙니다.

그런데 미국에 살면서 한국 부동산을 잘 모르는 분이 구입한다? 

아는 사람이면 도시락을 싸가지고 다니면서 말릴 일이네요. 

혹시 부모님이 망고주스님이 결국 한국으로 들어와 살거라고 생각하시고

어차피 들어와 살집이 필요할 테니 미리 장만하게 하자는 생각이신건 아닌가 하는 생각도 드는데

그런 상황이라면 모를까 영주권자로 미국에서 계속 사신다면 한국에 새로 부동산을 구입하는 것은 절차, 유지, 투자 모든 관점에서 좋은 생각이 아니라고 봅니다.

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한국은 역시 부동산 투자가 최고라고 많이 이야기 하시더라고요. 한 번 오를 때는 정말 무섭게 오르죠. 그런데 강남 아파트 정도면 저도 확실히 투자의 의미가 있을 것 같은데, 제가 살 수 있는 매물은 그런 게 아니라서, 투자 가치를 확실히 가늠할 수가 없어서 더 고민되는 것 같습니다. 

제 생각에는 부모님이 망고주스님을 한국으로 불러들이고 싶어 하는것 일지도? 라는 생각이 듭니다. 미국에서 직장생활하며 집도 사고 영주권도 있으니 이대로 가다간 미국에 아예 정착하고 한국으로 영영 안 돌아올것 같은 불안감에 자꾸 권하시는 듯...

제가 언젠가 한국에 돌아올 수 있다는 가능성을 열어두고 싶어하시는 것도 느껴지긴 합니다. 지금 당장 계획이 없어도 사람 일이란 게 알 수 없긴 하니까요 ^^ 저처럼 부모님이 한국에 계시면 그 가능성을 완전히 닫긴 어려운 것 같아요. 그래도 현재로선 생활이 좀 팍팍해도 미국이 좋네요ㅎㅎ

저는 부동산 전문가는 아니지만 한국 부동산, 미국 부동산 다 해보고, 한국부동산 추이를 꾸준이 지켜보고 있어서 저 나름  조심스레 몇자 남겨보고자합니다. 

저는 부모님의 그런 의견 내시는게 이해는 됩니다. 한국은 그동안 부동산 신화가 대단했었고, 지금 부동산 폭락장이 와서 이전보다 싼 매물이 보이니, 사두면 언젠가 오르겟지 하는 자식을 위한 재태크 조언이실것입니다. 하지만, 한국의 부동산 및 경제 여건이 현재 그리 밝지가 않습니다. 부동산 TF  줄도산으로 경제가 위태위태하고, 인구감소과 젊은이들의 10년치 부동산 수요를 지난 몇년에 부동산 파티로 다 영끌해온 상태라 일부 지역 (강남정도) 빼고는 부동산으로 수익나기는 쉽지 않습니다.

그리고, 미국에 세금보고하는 사람의 경우, 외국계좌를  보고를 계속 해야하는 부담도 있고요. 

부동산을 살경우와 팔경우 서류를 떼고, 전세계약을 할경우 대리인에게 부탁하고 서류보내야하는 불편함과 부담도 큽니다. 

나중에 한국에 들어가실 경우를 대비해서, 지금 쌀때 살집하나 마련해두시려는 것이라면 그건 괜찬을것같습니다

한국이 양극화가 심화되니 오르는곳만 오르고, 서울, 강남, 신도시, 역세권 이런 키워드들로 대변되는 부동산들이요. 그외의 외곽지역은 미분양물량이 홍수같이 넘쳐나고, 미분양 통째로 단지가 경매에 나오기도 하고 있으시, 너무 서두르지 마시기를 권합니다.

한국 부동산 추이는 한문도교수님 영상들이 큰 흐름 읽기에 제일 좋은것 같습니다.

미국 부동산의 경우, 현재 미국에 사시니 잘 찾으면 아주 좋은 자산이 될것이지만, 결국 본인이 공부하고 노력해야 하는 분야라서 쉽게 추천은 못드리겠습니다.

지역마다 다르고, 시기마다 달라서.

저마다 본인 아는부분만 이야기할수 있어서, 한국부동산이 최고다, 미국부동산이 최고다 의견이 분분합니다. 

정답은 결국 본인이 가지고 있어요.

하신 말씀에 모두 동감합니다. 이런 건 누가 결정해주기가 사실 어렵죠. 부모님께서 예전에 보유 및 거주하시던 아파트를 제게 팔고 싶어 하셨는데, 제가 당시 미국에 집도 없을 때라 거절을 했었고, 결국 파셨는데 그 직후에 가격이 굉장히 많이 올랐었어요. 아마도 그 때 그 경험 때문에 제게 다시 한 번 이런 권유를 하시는게 아닌가 싶습니다. 하지만 말씀하신 것처럼 상황이 예전하고 달라서 앞으로 또 그렇게 부동산 가격이 오를 거란 보장이 없다는 생각도 들고요.. 미국 부동산은, 콘도 구매 후 집 관리가 얼마나 어려운 건지 알게 돼서 투자용 세컨홈은 아직 엄두를 못내고 있습니다. 하지만 공부를 언젠간 하긴 해야하겠지요. 좀 더 차분히 고민해 봐야겠네요. 자세한 설명 감사합니다 ^^ 

적은 현금으로 구매할 수 있는 경기도내 아파트가 앞으로 어떤 투자 가치가 있을지 의문입니다.

위에서 많이들 말씀해 주신 서류상의 어려움도 장난 아니고요.

저같은 경우 한국 부동산은 최대한 빨리 처분하고싶다는 생각 뿐입니다.

왜 2021년에 처분하지 않았을까 하는 생각도 좀 들고요. 쿨럭. 다 지나간 얘기이긴 합니다만.

차라리 돈을 모아서 미국에서 정착하는데 보태시죠. ㅎㅎㅎ

혹시 한국에 보유하신 부동산을 왜 빨리 처분하고 싶어하시는지 여쭤봐도 될까요? 이 목돈을 미국에 투자 하는 것도 생각 중인데, 소심해서 그런지 선뜻 뭔가를 하기가 어렵게 느껴집니다. 

한국의 부동산 가격은 가계대출 총량에 가장 민감하게 반응하거든요.

제가 판단하건데 한국은 더이상 가계대출 총량이 늘어날만한 여건이 안됩니다.

인구 구조상 주택 적극 매수 계층이 yoy로 매년 줄어들고 있고요, 향후 수년간은 그 감소폭이 우려할만한 수준에 이릅니다.

경제성장률이 미국의 절반도 안나오는 것도 큰 부담이고요.

그렇다고 제가 한국 집값이 의미있을 정도로 하락할거라고 예상하지는 않고요. 다만 먹을게 없다는 생각입니다.

대부분의 주담대가 변동금리라는걸 생각해 봤을 때 기준금리라도 내리면 도움이 될 지 모르나, 적어도 올해나 내년에 내릴 수 있을 정도의 체력이 아닙니다. 외환시장이 월달러 환율로 잘 보여주고 있죠. 금리를 내릴 수 있을 때 쯤 되면 수요공백이 더 커질거라 예상합니다.

근데 이건 그냥 개인적인 생각이고요. 저의 개인적인 생각은 맨날 틀리니깐요 ㅎㅎ

지금와서 보면 한국 부동산 팔면 모기지 안내도 되는데 내가 왜 이 고생을 하고 있나 하는 생각이 좀 들고요. 시시때때로 서류작업 해서 한국 보내야 하는 것도 너무나 귀찮고요. 한국 부동산에서 얻은 capital gain을 세금 없이 미국으로 이전할 수 없다는게 가장 큰 문제예요. 세금 내다보면 양도차익의 대부분을 내기도 하는데 이럴거면 내가 왜 이 고생을 했나 싶은거죠.

여러가지로 저와 생각이 비슷하시네요. (저도 개인적인 생각이 잘...^^)

한국의 부동산이 현재 가계대출 총량에 가장 민감하다는 말씀은 아주 정확한 지적이시라고 생각합니다. 

인구가 장기적으로 줄어드는 것도 당연히 상당한 부담이고요.

긍정적으로 보시는 분들은 인구는 줄어도 가구수는 늘어나고, 양극화 되어서 수도권은 괜찮을 거라고 하시는데

가구수가 늘거나 가구당 인원이 준 것은 2010년대 활발하게 일어났고 앞으로 얼마나 더 진행될지 모르겠습니다.

(하긴 1인가구가 증가하고 있다고는 하는데 1인가구라면 전통적인 크기의 부동산과 좀 다른 얘기가 되는 거 아닌가 싶습니다)

기준금리는 빨라야 올해 말이 될 거고 이제 다시 코로나 시기의 낮은 금리는 쉽지 않을 거 같습니다. 

다시 말하면 코로나 가격이 다시 오려면 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있고

정작 그 시기가 왔을 때 과연 구매층이 받쳐줄 지 의문입니다. 

저같은 경우 오랫동안 소유했기에 그래도 적더라도 이익은 결국 볼 거 같은데

(정 안되면 은퇴후에 한국에 들어가 살면서 매도라도 해야...ㅜㅜ)

지금 들어간다, 그것도 서울 핵심지도 아니고 경기도에... 

생각보다 먹을 게 별로 없을 수도 있을 거 같습니다. 그것도 외국에서 투자라면 더 할거 같은데요. 

아무리 생각해도 이 건은 나중에 한국에 들어가서 정착하시는 것을 염두에 두어야 이익이 될 수 있는 투자 같습니다. 

미국에 집이 한채도 없는 상황에서 한국 부동산을 산다는 건 별로 좋은 아이디어가 아닌듯 보입니다.

첫째 부동산 투자에서 가장 중요한게 양도소득 면세 부분인데 한국에 거주하시지 않으니 바로 과세대상입니다. 세율도 낮지 않구요

둘째 은행에서 론 얻기 쉽지 않아요. 

세째 전세 한 번 주고 나면 머리가 빠집니다. 믿고 거래할 만한 공인중개사 있어야 하고 모든 거래는 대리인 선정해서 해야하는데 영사관 여러차례 다녀야 해요. 

그리고 세입자가 집 보고 대리인이 왔다고 하면 미심쩍어해서 가격을 후려치거나 거래를 안하려고 하기도 하죠. 역전세 난이라도 나면 너무 복잡해지죠.

네째 택스보고 할 때마다 꽤나 신경쓰입니다. 

모두 제가 겪은 일 들입니다.  나머지들은 다 참을 만한데 첫번째 이유때문에 저라면 권하지 않습니다.

위에 댓글 달 때 생각하고 적지 않은 내용들인데, 사실 요즘 제가 겪고 있는 문제인지라 한마디 보태지 않을 수가 없네요.

말씀하신 부분들이 전부 상당히 중요하고 직접 겪어보지 않으면 알기 힘든 부분이죠.

첫째는 나중에 한국 들어가서 살 집이라면 큰 문제가 아닐 수도 있습니다. 하지만 미국에 계속 거주하고 있으실 거고 결국 한국 집을 팔게 된다면 한국에서 살면서 받을 수 있는 비과세나 장기특별공제는 제대로, 아니 잘못하면 하나도 받을 수가 없게 됩니다. 이게 생각보다 굉장히 큽니다. 세제가 계속 바뀌고 조정지역지정도 한해가 멀다하고 변하긴 하긴 합니다만, 현재 제도 하에서 15년을 보유한다고 해도 비거주자는 공제를 하나도 받을 수 없거나 기껏해야 30%를 받는 반면, 거주자는 최대 80%%까지 받을 수 있어요. 물론 이 제도가 나중에 바뀔 수도 있지만, 개인적인 예측은 한국 세제는 결코 외국 거주자에 우호적이지 않더군요. 가끔 외국 나가 사는게 무슨 죄를 지은 것으로 생각하는 건가 싶기도 합니다. 거기다가 한국은 워낙 변화가 빨라서 미국 생활하다보면 모르는 사이에 팔 수 있는 좋은 시기가 지나버릴 수도 있고 막상 팔려고 하니 세금이 생각보다 많을 수도 있습니다.

둘째, 빨간구름님 말씀대로 은행에서 론 받기가 힘듭니다. 미국에서는 소득도 있고 하니 론이 잘 나오는데 한국 은행에서 미국 수입은 한국 론 줄 때 고려대상이 아니더군요. 극단적으로 말하면, 은행에서 보기엔 비거주자는 그냥 백수와 다를바 없어요.

세째, 현재 미국에서 1~2억 정도를 가지고 계신다고 들었는데 현실적으로 이 돈으로 경기도 투자를 하려면 갭투자를 하셔야할 거 같은데요, 결국 전세를 들여야 하겠지요. 빨간구름님 말씀처럼 역전세가 생길 수도 있고, 모든 거래를 믿고 맡길만한 공인중개사를 알고 있어야 하고 매 거래마다 위임장을 보내야 합니다. 영사관이 가까우면 좀 낫겠지만 멀다면 영사관 가는 것도 일이지요. 그리고 요즘 한국이 전세가 난리입니다. 전세사기 때문에 자살한 젊은이들도 있고 언론에서 내보내기 아주 좋은 소재라 모든 국민들이 상당히 민감하게 받아들이더군요. 아파트면 상대적으로 낫겠지만 행여 비아파트에다가 주인은 외국에 살면서 위임장으로 거래한다고 하면 요즘 한국에서는 바로 사기꾼 당첨이죠.

네째 택스보고는 그냥 돈 더주고 회계사에게 맡겨야죠. 

이런 저런 일 겪으면서 생각하는 건데, 투자용 부동산도 내가 사는 지역에 가까울 수록 좋은거 같습니다. 먼 지역 부동산도 못할 건 없지만 비용이 더들고 아무래도 피곤해지고 수익도 떨어지게 되더군요. 위에서 한국 부동산이 장래에 전망이 안좋을 거 같다고 말씀드렸는데 전망이 좋고 수익이 있다고 해도 그 수익을 외국에서 투자하면 온전히 다 가질 수가 없는 구조더군요. 

위에서 우리동네ml대장님 댓글처럼 저도 요즘 2021년 정도에 팔지 않은 것을 상당히 후회하고 있습니다. 당시 한국 부동산이 상당히 가격이 올랐지만 이 댓글의 첫번째처럼 장기특별공제를 받을 수가 없어서 나중에 팔아야지 생각하고 넘어갔는데, 지금 생각해 보니 당분간 그 가격은 오기 힘들거 같아요. 어쩌면 다시 못보는 거 아닌가 하는 생각마저 듭니다. 모르죠, 제가 너무 한국 부동산을 부정적으로 보고 있고, 몇년 지나면 이런 시각이 우습게 보일 정도로 다시 한국 부동산이 올라올 수도 있겠지요. 

만약에 한국에 집을 사서 임대를 하게 되면 어려움이 있을줄 압니다.  누나의 권유로, 나중에 한국에서 살아보고 싶어서 17년전에 아파트를 하나사서 임대하고 있는데 제 경험을 공유하고 싶네요.

-  일단 부모님이 좀 부동산 투자를 해본신 분이면 부모님의 말을 따르는 것도 나쁘지 않다고 봅니다.  왜냐면 장시간을 통해서 보는 눈이 있기때문이고.  그리고 부모님이 어떻게 부동산을 통해서 재산을 증식하셨는지를 본다면,  원글님이 부모님의 의견에 대해서 판달할수 있으리라 보입니다. 

- 처음에는 부모님이 사시다가 나중에 이사를 가시게 되면 임대를 하는데,  약간 어려움도 있습니다.  위에서 많은 분들이 말씀하신 것처럼 위임장 문제가 있는데요.  저같은 경우는 위임장을 저희 누님에게 써주어서 누나가 임대에 관한 계약을 해주셔서 제가 커다랗게 어려움을 겪지는 않았습니다.  아마도 원글님도 부모님이나 형제들 중에서 확실히 도와줄 분이 계셔야 할 것 같습니다.  그렇지 않으면 임대와 관리에 들어가는 것들을 미국에서 일일이 해결을 할수 없으니까요.

-  요즘에 들어서 전세에 대한 공포심을 자극하는 뉴스가 많아서, 위임을 받으신 분에 대해서 꺼리는 경우도 있는데요.  약간 임대가 메리트가 있다면 또한 그리 어렵지 않게 나가더군요.  부동산 업자분들이 교포 물건을 해보신분들이 요즘은 많아져서 서류,  위임 이런 것을 잘 알고 있더군요.  미국에서 다만 위임을 해서 일을 처리하니 답답한 부분이 있습니다.

-  집을 살때 부모님이 도와주신돈이 그냥 증여로 원글님에게 주어지는 것이라면 융자가 없을 것이고.  그리고 나중에 임대를 할때, 월세로 한다면 커다랗게 임차인을 바꾸는 부분이 어려운 부분이 없으리라 보입니다.  만약에 이런 경우가 아니라면,  임차인이 바뀔때,  임대인이 보증금을 해결해주어야 하는데. 예전에는 임차인이 새로운 임차인이 들어올때 까지 기다려주고 그랬는데, 요즘은 임차인들이 나가는날 그냥 돈을 빼주기를 원하더군요.  나가는 임차인과 새로운 임차인의 이삿날에 달라서 공실이 생기는 경우에는 보증금이 있다면 원글님이 해결하지 못한다면 부모님이나 형제들중에서 누군가 이것을 마련해주어야 합니다.  그리고 새로운 임차인이 보증금을 줄때 다시 되 갚아야죠. 아마 이런 부분은 가족간에 실뢰가 있다면 가능하다고 봅니다.  부모님이 이런 부분에 경험이 있다면 좋겠네요.  제 경험상으로는 제가 경험한 임차인들은 차분하고 서로 도와가면서 여유롭게 해주셔서 그리 큰 어려움은 없었습니다.  

- 일단 세입자가 들어가면 그냥 새로운 계약일까지 세입자들이 너무 조용해서 놀랐어요.  아파트라서 그런지 고장날 부분도 적었구요.  세입자들이 자기집처럼 관리를 하면서 쓰던구요.  왠 만한 것은 세입자가 알아서 쓰고 임대인은 큰 부분만 고쳐주는 시스템인것 같아요.  반면에 미국에서 렌트를 해보았는데요.  집관리도 안하면서 요구하는 것이 많아서 사실 연락이 올때마다 스트레스를 받았습니다.  

- 만약에 부모님이 사시는 경우는 전세처럼 될 것 같은데.  이런 경우는 수익이 창출이 되지 않아 미국에도 법이 없는데.  다만 나중에 월세를 주게 된다면 미국에서 렌트를 하듯이 수입을 보고해야 합니다.  p2가 세금일을 해서 조사를 해서 매년하고 있는데요.  p2의 말을 빌리면 거의 미국집 렌트나 비슷한데,  다면 30년 depreciation 스케줄을 따른다고 하네요.  세금을 잘 모르시면 미국이던 한국이던 좀 공부를 하셔야 합니다.  참고로 저희는 터보택스로 보고합니다. 

- 한국에 실거주나 아니면 임대시 렌트를 적게올리면 양도세 혜택같은 것들이 있습니다.  이런 부분은 하도 국회의원과 정부가 복잡하게 만들어서 너무 복잡한데,  아마 부보님과 상의를 하면 혜택에 대한 정보를 받으실수 있으리라 보입니다.  제 생각으로는 나중에 집 팔기전에 실거주로 바꾸어서 세금혜택을 받지 않는다면 무지 막지한 한국의 세금을 떼면 수익이 거의 없으리라 보이기도 합니다. 

- 투자의 관점에서 수익만을 본다면 ,  다른 더 좋은 곳이 있으리라 보입니다.  sp500도 있구요.  다만 집이라는 것은 등치가 큰 목돈이 들어가는 것이라.  나중에 한국에서 살고 싶을 때,  큰 목돈이 있지 않다면 쉽게 살수 있는 것은 아니죠.  왜냐면 아주 안좋은 곳에 집이 있지않는 이상, 부동산은 장기적으로 가격이 오릅니다.  저희 누님도 비슷한 말씀을 하시구요. 원글님의 부모님도 아마 오랜 인생의 경험에서 이런 부분을 보고 사라고 하시는 것 같아요.  

- 올해부터 이자가 떨어지면 한국의 환율이 좋아지리라 보입니다.  저는 왜 한달에 한번씩 외환은행에 보내야 하는 지 잘 이해를 하지는 못 했습니다.  아마 목돈이 없어서 그러시다면,  그냥 한국의 집을 사기보다는 그 돈으로 sp500 같은 펀드로 저축식으로 하시는 것이 좀 더 좋아보입니다.  그리고 어느 정도 돈이 모아진 다음에 결정하셔는 것이 좋을 듯 하네요.  목돈이 있다면 지금 미국 달러 환율이 좋고 이자가 높아서 침체일때 사시는 것이 좋지요.  미국에는 비용도 작고 좋은 펀드들이 많은데 한국에 왜 외환으로 저축을 하는지 그 부분은 잘 이해를 하지 못 했네요.  

도움이 되었으면 합니다. 

저도 부동산 비전문가이지만, 집이란게 한두푼도 아니고 사고 파는게 쉽지 않은 물건이라 사실때 주의하셔야 한다고 봅니다. 

앞으로 한국의 부동산추이를 생각한다면, 저는 무조건 한국의 인구구조를 참고하시라고 말씀드리고 싶네요.

아래 그래프는 2017년까지 인데, 아시다시피 그 이후로는 더 심각했죠.  작년 2023년 23만명 출생입니다.

한국은 극도로 이민을 꺼려하는 나라라서 출생아수 만큼만 실제로 산다고 생각하면 거의 맞습니다.

집값의 결정 요인에는 이거저것 금융적인 요인부터, 정책, 경기 등등 여러가지가 있을테지만, 가장 큰 팩터는 역시 인구라 봅니다.

인구가 올라갈때는 안 살던 땅에 집 지어서 집값을 유지하는 게 가능하지만, 

인구가 폭락할때는 이미 지어진 집을 헐 수도 없으니, 집값이 함께 폭락하는게 맞습니다.

그동안 한국의 중년과 노인들이 부동산으로 꾸준히 성공을 이룬건 본인세대 60 ~ 70년생들이 인구가 가장 많았기 때문입니다. 한정된 집으로 경쟁을 하니 집값이 천정부지가 된거죠.  게다가 여러가지 의도된 정책들이 부동산 버블에  크게 일조했죠.

이제는 비싸서 집을 못 샀던 20대 ~ 40대 (80년생 ~ 2000년생) 들이 집을 사줘야 하는데... 보시다시피 인구도 몇명 없을뿐더러.. 50~70대들이 싸게 샀던 아파트를 어마무시한 금액으로 인생 걸고 사야합니다. (부동산 폭락하면 수억원의 빚).  실지로 청약과 공포 구매로 영혼까지 끌어서 산 젊은이들도 있긴합니다만, 청약 뺀 많은 부동산 거래가 50~60대들끼리 사고 팔고 하는 거라고 합니다. 더 오를 것 같다는 부동산 정보 믿고 전세 투기하는거죠.  게다가, 최근의 코로나 때는 역사상 최저 금리로 영끌을 도와주었죠. 

하지만, 한국의 대다수 주택 융자는 고정금리가 아니라, ARM (변동금리)이죠. 그래서, 오늘도 모기지 내는데 힘들어하죠.

앞으로를 봐야하는데, 그래프에 보시다시피, 40 ~ 50대 100만이던 인구가, 30대는 60만으로 거의 반토막 나더니, 20대는 40만, 10대는 30만, 앞으로 태어나는 애들은 20만명 이하까지 내려갈게 거의 확실합니다.
한마디로 샴페인 버블 파티는 끝난거죠. 

하지만, 이 와중에도, 인구가 줄어들고, 더 도시로 몰려드니, 일부 지역은 부동산이 더 오르는 지역이 있을거라며, 부동산 불씨를 살리려는 사람들도 있습니다. 

일견 맞는 의견이기도 하지만, 그것도 일시적일거라고 봅니다.  쓰나미가 몰려오고 있죠.

답글 달아주신 분들 진심으로 감사드립니다. 글 모두 읽어 보고 시간을 갖고 생각을 해봤는데, 많은 분들께서 의견주신 대로 한국에 부동산 구매를 하는 것은 보류하기로 했습니다. 제가 미처 생각해보지 못한 부분들까지 세세하게 설명해 주시고 경험 공유해주셔서 큰 도움이 되었습니다 :)