새 콘도 계약을 포기하려고 하는데, 곤란한 상황이 생겼습니다. 도와주세요.

론 컨틴전시가 프리어프루벌 수준의 론만 거부나면 행사할수 있는지 아니면 열심히 노력해서 다른 방법까지 알아봐야 사용권리가 나오는지 그 중간 어디인지 변호사랑 상의해 보시죠. appraisal contingency 는 없으신거죠?

지금 변호사한테서 방법을 찾아보고 있는 중이라는 문자를 받았는데, 이거보니 appraisal contingency 계약은 아닌 것 같아요 ㅜ.ㅜ 새 콘도라서 필요없다 생각한건지, 저희가 첫 집 구매잔데, 변호사가 이런 것까지 예상을 못한건지..저희가 너무 변호사만 믿은 것 같아요 ㅜ.ㅜ

(추가)처음에 은행에서 본인들이 제시한 이율로 받으려면 first time home buyer 프로그램을 들어야한다 그래서 이수했고요. 이게 나라에서 무슨 혜택을 주는게 있어서 좋은 이율로 해줄 수 있는거라고 했습니다. 그리고 집 감정 이후에 론에 대해서 문의하니 은행은 변호사랑 상의하라고 답변을 주지 않았고요. 계약 내용은 이 은행에서 어떠한 이유로 론이 안나올 경우에 계약을 깰 수 있는거였어요. 

새로 지은 건물의 경우는 주변에 비교대상이 될만한 비슷한 상태의 집이 없어서 appraiser이 잘안나오는 경우가 있습니다. 기분은 나쁘겠습니다만, 그것만 갖고 바가지를 썼다고 결론을 내릴 필요는 없을것 같습니다. 근데, 신규 분양이라면 따로 계약서를 쓴게 아니라, builder 계약서 대로 하는 거 아닌가요? 거기에  appraisal contingency없었다는 거죠? 근데, 어차피 계약서 리뷰한 변호사가 젤 잘 알겠죠. 애초에 그런거 처리할려고 변호사 쓰는거 아닌가요?

빌더 계약서는 아니고 저희 쪽 변호사가 따로 작성한 계약선데, 지금 변호사가 곤란해하는거보니 appraisal contingency 계약은 아닌 것 같습니다. 

같은 단지 내에 비슷한 시기 혹은 최근 3개월 내에 팔린 같은 sqft/bedroom/bathroom 의 가격은 어떤가요? 특히 새로 만들어진 단지 같은 경우에 appraiser가 아무 생각없이 하진 않았을 것 같아요. appraisal value의 기준은 나의 sale price가 아니라 비슷한 조건의 최근 팔린 매물로 보셔야해요.

콘도 가격이 아주 이해가 안되는건 아니에요. 고급 자재를 써서 저희도 처음에 살 때 자재값이려니 하고 계약한 것도 있고요. 그런데 같은 콘도에 최근 계약된 다른 유닛이랑 비교를 해도 감정가가 5만불 이상 낮게 나왔습니다..문제는 저희가 이 콘도를 더이상 사고 싶지 않다는거고 어제 렌탈계약까지 해버려서 더 큰 문제가 되버렸네요..

아... 그렇군요... 

최근 팔린 비슷한 조건의 그 유닛보다 5만불정도 낮게 나왔으면, 렌더한테 그 유닛 sale price를 주면서 value reconsideration 해달라고 요청할 수 있습니다. 렌더가 리뷰해보고 너무 터무니 없는거 아니면 렌더가 감정사한테 밸류 다시 봐보라고 연락은 갈거에요. 물론 감정 밸류를 조정하고 안하고는 감정사 마음이긴합니다만 아무쪼록 잘 해결되기를 바랍니다. 

감정을 다시 받아보는 것도 생각해봤는데, 사실 은행에서 95프로까지 대출을 해준다고 하니깐 별로 의미가 없는 것 같아서.. 암튼 감사합니다. 

한마디로 마음이 바뀌었는데, back out하는 조건은 없는 상태인거 같은데, 사실 그런경우를 대비해서 contingency가 들어가는 거니까요. 다른 contingency가 아예 없나요? 보통 appraiser/inspection/loan contingency 하는 경우가 있고, loan contingency가 제일 마지막이긴 합니다만. 근데, 아마 신규 분양이라 appraiser이나 inspection contingency가 없는 가 보네요. 근데 보통 집 살때 (특히나 첫집이면), 마지막까지 고민 되긴 합니다. 뭐 한개만 어긋나도 사기 싫고 그렇더라구요.

네, 새 콘도라 굳이 인스펙션 할 생각을 못했고 론 컨틴전시만 했습니다. 집은 처음부터 마음에 들었는데 감정가가 너무 낮게 나와서.. 나중에 제 값에 팔 수 있을까 하는 고민도 들었고요. 

감정가는 그냥 은행에서 모기지 참조하는 데이터 일 뿐 실제 가격하고 맞는건 아니예요. appraiser따라서 몇만불은 쉽게 왔다갔다 합니다. 비교 대상을 보수적으로 잡으면 내려가고, 시장상황을 좋게보면 올라가고 그래요. 감정가가 비싸게 나왔다고 누가 그 가격에 사주는 것도 아니고, 싸게 나왔다고 그 가격에 살수 있는 것도 아니예요. 집이 맘에 들지 않으면 그건 또 다른 문제입니다만, 애초에 집이 맘이 들었고 사는데 문제가 없다면 그냥 사시는게 맞는거 같은데요. 이 경우에는 어차피 seller가 builder이니 얘기해서 appraiser이 너무 낮다고 하고, 좀 깍을수도 있지 않을까 생각은 들지만, 어차피 builder 맘이겠죠. 계약을 파기하면 계약금을 날릴 가능성이 있긴 하지만, seller 입장에서도 중간에 계약파기 되면 골치아프긴 마찬가지입니다. 다시 구매자를 찾아야 하고, 계약 파기 된 이유를 공개해야 하거든요.

기분은 나쁠 수 있으나 바가지라고 보기는 어려울 것 같습니다.

변호사도 처음부터 본인이 계약서를 너무 잘 썼기 때문에, 문제 없을거라고 했고요. -> 근데 계약서 잘 쓰는 거랑 walk out를 페널티 하는 거랑 상관없는데... apprasial 혹은 loan contingency넣었으면 넣은 거지 이걸 더 멋지게 쓸 수 없을 것 같은데요.

대출이 95%까지 나온다면 론 거절 편지가 안 나오는게 이해가 갑니다. 예를 들어 109만불에 계약했는데 지금 집 감정가가 100만불인거잖아요. 95%까지 해준다는 건, 95만불 융자가 되고 14만불이 최소 다운페이를 해야 하는 상황인데, 만약에 처음에 109만불에 사인하고 25만불 정도를 다운하겠다고 계약을 했다면 loan이 decline되었다고 보기는 어려워 보이거든요. 다만 appraisal이 계약한 가격(109만불) 보다 낮으면 해지할 수 있다는 contingency가 있다면 해당은 될 것 같구요.

변호사가 설명해 줘야할 부분이라고 봅니다.

네, 그리고 저희가 빚도 없도 신용점수도 좋은편이라 은행 입장에서도 굳이 론을 거절할 이유가 없을 것 같긴해요. 아무리 생각해도 변호사가 첫 집 구매하는 사람은 95프로까지 대출이 나올 수 있다는 사실을 간과한 것 같습니다..

론 컨틴전시 넣고 계약하신거면 론이 안나와야 계약을 깰 수 있는데 95%까지 론 해준다니 성립이 안되네요. 근데 은행에서 론 95%나 나온다고 했으니까 결국 현금으로 막을 필요 없이 애초에 계획한 다운페이만 넣어도 진행 가능한거고 문제 해결 된거 아닌가요? 그건 해결됐지만 어프레이절 낮게 나온것에 기분이 안좋아서 깨시려는거면, 9만불 감정가 차이는 별로 큰것도 아닌데요. 집 값이 얼마인지는 모르겠지만 예를들어, 1밀리언 집에 9만불 어프레이절 낮게 나온건 일도 아니에요... 마켓이 핫한 지역은 이런 일 꽤 있어요. 

콘도 구매한 동네는 매물과 렌트 자체가 많이 없는 편이고, 요즘 여러가지 개발 이슈가 있어서 셀러측도 그것까지 가만해서 가격을 매긴 것 같긴 해요.

몇년전만해도 appraisal contingency는 필수였지만 요새는 다들 빼는 분위기이긴 해요. 최근 몇번 오퍼넣었는데 셀러마켓들인지라 다들 빼더라구요 ㅠ

다른분들도 말씀해주셨는데 95%론 받을수 있다면 그에 따라 그냥 계약하시면 되지 않나요? 추가로 다운페이에 지불하시는 비용이 없다면 그냥 진행하시면 되지 않나요?

솔까말 감정가는 appraisal 빼고는 아무 의미 없긴 합니다. 감정가가 낮게 나왔다고 해서 집이 그 가격에 팔리는 것도 아니고, 사기받은 것도 아니세요.

그래도 싫으시다면 earnest money포기하시고 계약파기 하셔야할듯 합니다.

맞아요. 새 콘도같은 경우는 어프레이절 컨틴전시로 하면 계약 자체가 성립이 안되는 경우가 많아서.. 그래서 저희 변호사도 안 넣은 것 같고요. 사실 어니스트 머니를 포기하기엔 너무 아깝고 집은 마음에 듭니다. 조언 주신 분들 의견을 참고해봐도 지금 상황에서는 그냥 콘도를 사는 방법 밖에는 없는 것 같네요.. 

인스펙션할 때 뭐 하나 잡아서 캔슬하면 되지 않나요?

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증빙가능한 돈이라 그건 힘들 것 같아요 ㅜ.ㅜ

제 개인적인 느낌으로는 콘도 계약을 파기하는 것보다는 리스계약을 파기하는게 쉽지 않을까 싶은데 (경제적으로나 심적으로나), 어떤 방향으로 해결이 나든 좋은 결과 맺으시기 바랍니다.

네, 전체 콘도 중에 딱 저희 유닛만 고급 쿼츠를 사용한 아일랜드형 주방이에요. 처음에 집 볼 때도 이 주방이 마음에 들어서 혹했던 것도 있고요. 이런것들이 다 감정가에 포함될 줄 알았는데 아니더라고요. 지금 상황에서는 조언주신대로 렌탈 콘도를 해결하는게 급선무일 것 같네요. 감사합니다  

렌탈을 취소하는게 나을듯하긴 한데, 매매의 경우 저희 주는 HOA doc을 받고 며칠 이내이면 contingency waive 상관없이 계약 취소가능합니다.

콘도이시면 HOA doc 및 condo doc이 있을텐데 언제 받으셨나요? 비슷한 규정이 있나 알아보세요. 

따로 받은건 없고 제 기억엔 계약서 안에 그런 내용이 있었던 것 같아요. 

헐 이걸 보고 저도 계약서를 보니 Financial contingency가 있는데 appraisal 관련 말이 없네요

appraisal contingency waive 하네 마네 하다가 waive없이 가기로 결정된건데 저도 급걱정이 밀려오네요 ㅠㅠㅠ 첫집이라 95%이상 대출이 나오는 똑같은 상황이구요

그나저나 감정이 너무 낮게 나와서 진짜 충격적이시겠어요 잘 해결되기를 바랍니다 ㅠㅠㅠㅠ

감정이 낮게 나오면 그만큼 재산세가 낮게 나오니 꼭 손해는 아닌것같아요

+1 저도 이렇게 생각했습니다.

이게 구입하면 구입가격이 재산세 base로 반영되지 않나요? 구입전 감정가격은 어디까지나 loan하고만 관계가 있는 걸로 알아서요. 극한(?)의 예로, 새로 짓는 집을 현금 주고 산다, appraisal 필요없...ㅎㅎ

+1

구입가보다 타운에서 따로 평가해서 반영하지 않나요? 그때 옆집들이랑 비교해서 높다고 하면 될거 같아요.

Appraisal이라는게 결국 market value가 얼마냐를 보는 건데, 바이어가 특정 금액을 주고 그 해에 집을 샀다면 그 가격이 그 해의 market value죠. 그 다음해부터는 주변 시세를 감안한 추정치가 되는 거구요. 타운에서 올해 109만불에 집을 사서 올 해 base를 109만불로 잡았는데, 타운에 가서 우리 집 base가 더 비싼 것 같은데? 라고 하면 앞뒤가 안 맞는 거 아닐까요? 물론 그 다음 해부터는 주변 시세 참조해서 base가 높다면 타운에 어필해볼 수 있겠죠.

동의합니다. 감정가는 감정가일뿐 그 가격에 파는건 아니니 기쁘게 사셔서 잘 살다가 나중에 잘 파시면 됩니다.