모기지중 일부 원금상환을 하려고 하는데요. 조언부탁드려요

제 개인적으로는 먼저 지금 살고 계신 집에 얼마나 오래 머무르실 것인지 여쭈어 보고 싶습니다.

만약 장기적 계획이 세워져 있으시다면 빨리 원금을 갚아 나가는 것이 좋을 듯 하지만, 아직 유동성을 가지고 계시다면 14만불은 다음 집을 위한 다운페이 먼트 금액으로 남겨 두겠습니다. 물론 현재 모기지 갚아 나가시는데 문제가 없다라는 전제하 입니다.

원금을 꼭 갚고자 하신다면 리피이낸싱이 가능한 시점에 원금을 갚고 나머지 금액 6만불 정도는 15년 또는 더 빠른 년차로 이자를 줄이겠습니다. 비슷한 내용을 변호사와 상의한적 있는데요, 다음 집을 위한 현금을 가지고 계신 것이 더 좋다라고 말씀하시더라구요. 

지금 원금을 더 갚으셔도 월 납부금액이 변하지는 않습니다. 대신 mortgage에서 더 빨리 해방되십니다.

예를 들면 30년짜리가 17년후 payoff된다던가 (계산은 안해봤어요).

그렇게 되면, 지금 생각하시는 시나리오가 바뀌겠지요?

돈을 다른데 투자하시거나, 새로 모기지를 얻으시거나, 아니면 지금 모기지를 갚아버리거나는 다시 계산하시고 행동을 하시면 되겠네요.

원금을 갚아도 월페이먼트 줄지 않아요. 다만 기간이 줄 뿐이죠.

사신지 1년이면 리파이넨스 가능한지 모르지만 한번 알아보시구요. 

윗분들처럼 그 집에 오래살거면 모르지만 아니라면 현찰로 가지고 계시라고 말씀드리고 싶구요.

미국에서 보통 첫집은 5년내에 다른집으로 이사갈 확율이 아주 높아요. 

월페이먼트는 줄지 않는것은 알겠는데요 

월페이먼트에서 원금 비율이 올라가고 이자가 줄어드는 휴과가 있나요? 

맞습니다.

같은 2000불이라고 치면 처음에는 500불이 원금에 1500불이 이자였다면 중간에 많이 원금을 갚아주면 반대로 원금이 1500불이 되고 이자가 500불로 줄어들겠죠. 

그래서 중간에 목돈이 생겨서 넣으면 Principle only로 페이 넣어야지 그냥 monthly payment로 이자와 원금을 같이 해서 넣으면 손해인것 같아요. 원금이 줄어야 이자도 주니까요. 

우..우연히 한국에서 생긴 $140k 부럽습니다 @_@

참, 근데 전 모기지에대해서 하나도 모르는데 에스크로가 뭔가요? 그게 원금 + 이자만큼이 붙네요.

보통 집의 세금 + 집 보험료 입니다.

세금은 모든 빚에 대해서 1순위를 가집니다.

그래서, 모기지 빌린 사람이 세금을 안내거나 돈을 안갚으면 집을 팔아서 돈문제를 해결하는데요..

가장 일순위가 세금입니다.

일단 밀린 세금 내고, 그 다음에 은행이 못받은 돈을 챙기죠.

은행은 이런 사태를 좋아하지 않기 때문에, 모기지 + 세금을 같이 받아버립니다.

그리고 세금은 은행이 대신 까먹지 않고 내주는 것이구요.

그래서 세금 비싼 동네, 집값이 비쌀수록 에스크로가 같이 올라갑니다.

그리고, 집의 보험도 모기지가 살아있는한 mandatory에요.

불이 나서 집의 가치가 없어지면, 은행이 허탈해지잖아요.

그래서 집 보험료도 은행이 내버리기도 합니다.

모기지 서류에 써있구요..

저는 보험료를 먼저 카드로 내버립니다.

은행도 자동적으로 보험료를 내줍니다.

그럼 보험 회사가 중복된 보험료를 저에게 체크로 보내줍니다. --;

카드 스펜딩/포인트 채울 기회를 날릴 수는 없죠.

@_@

*

그런데 에스크로 금액이 크게 보이긴 하네요.

일년에 한번씩 정산해서 남으면 돌려주고, 모자라면 더 받아가니 큰 문제는 없을겁니다.

그리고 금액도 일년에 한번씩 계산 다시하거든요..

아..그렇군요. 자세한 설명 정말 감사합니다.

저도 언젠가 집을 사야할텐데 미국에서는 정말 집살 때 생각해볼게 많은 것 같아요.

좋은 공부 되었습니다.

보험료를 카드로 내는건 생각도 못했네요...저는 1년치 보험료를 카드로 미리 내 버리면, 내년도에 원금+이자+에스크로 만 내는걸로 재책정되는줄 알았습니다. 좋은 정보 감사합니다.

저는 보험료를 먼저 카드로 내버립니다.

은행도 자동적으로 보험료를 내줍니다.

그럼 보험 회사가 중복된 보험료를 저에게 체크로 보내줍니다.

이것도 좋은 방법이네요~

근데 일부 보험사는 카드를 안받는 곳이 있어요...

가이코에서 로컬 보험사가 삼백불 정도 싸길래 옮겼는데, 집보험은 카드를 안받는다고 하더라구요...

앞에서 말씀하신분들처럼, 현재 몰게지에서는 원금을 갚는다고, 월페이먼트가 주는게 아닙니다. 

향후 7~8년이상 지금집에 사실 계획이라면 원금을 5~10만불을 얹어서 리파이낸스를 하라고 추천드립니다. 15년 고정 몰게지 하시면 3% 초반때 이자율이 가능할겁니다.(현재 대충찍어봐도 3.2% 15년에 10만불 몰게지하면 원금+이자 = $700정도 나오네요) 기간은 15년이나 줄이고, 월페이먼트는 약 300불 세이빙 되네요..어차피 에스크로는 줄일수 없는 부분이므로, 월페이먼트를 줄이고자 하시면...리파이낸스 밖에 답이 없네요..향후 15년치 이자만 안내도...왠만한 투자보다는 훨씬 수익율이 좋습니다.

요즘 No point, No fee 로 리파이낸스 해주는데 많으니, 잘 알아보시고 선택하시기 바랍니다.

저도 람보누구니님과 같은 의견입니다.

조만간 제가 얼마 전 리파이낸스한 이야기 올려볼게요.

모기지 줄일려면 리파이넨스가 답인데 현재 20만불이고 이걸 10만불 갚고 10만불만 리파이넨스 하실경우 론 액수가 작아서 no cost no fee로 진행하기가 쉽지 않을수 있으니 확인해보시기 바랍니다.

저는 항상 삐뚤게 나가니까.. 다른 의견요.

그게 액수에 따라서 전략이 바뀌어야 합니다.

저의 경우로 대략 계산해 봤는데요..

일단 추가적인 돈을 갚지 않는다고 보면

만약

(1) 현재 30년에서 내는 금액: A (이자율 3.75% 가정)  --> 은행에 30년간 내는 총 이자: A'

(2) 15년으로 refinance 했을때 내는 금액: B = A + a (3.25% 가정) --> 은행에 30년간 내는 총 이자: B'

(3) 현재 30년 모기지에서, 매달 a를 그냥 더 내는 경우 --> 은행에 내는 총 이자: C'

1은 그냥 현재 모기지를 가지고 있는 것이구요.

2는 15년으로 재융자 받는 경우. (지금 모기지보다 돈을 +a만큼 더 내야죠. 총 융자 기간이 15년으로 줄었으니.)

3은 현재 모기지에서 매달 자발적으로 +a만큼 추가로 더 내는 경우에요.

여기서 재융자를 받느냐, 그냥 추가적으로 더 내느냐를 따졌을때,

은행에 가져다주는 이자의 총 합이 2와 3의 경우 별로 차이가 나지 않네요. 

물론 2의 경우가 이자를 더 많이 가져다 바칩니다.

저는 3으로 가서 좋은점이 (a라는 액수가 큰경우)

- 돈 있으면 아무때나 추가로 갚으면 된다. (2나 3이나 은행에 가져다 바치는 돈의 차이가 별로 안나니까)

- 사실상 a라는 돈을 매달 모아서 index fund를 사서 모으는데, 여기서 생기는 돈이 짭짤하다

- 세월이 가면 갈수록 돈의 가치는 떨어진다 (지금 1000불에서 느끼는 부담이랑, 15년후 1000불에서 느끼는 부담은 다르다)

  15년후에는 모기지에 대한 부담이, 금액은 지금과 같지만 현실적으로는 부담이 별로 안될것 같더라구요.

 -  갑자기 목돈이 나가서 cash가 후달려도 걱정 없다. 이번달은 a를 건너뛴다.

그래서 fund 적당히 오르면, 하니씩 팔아서 모기지를 10k나 20k 단위로 추가로 갚고 있습니다.

이런 측면에서 그냥 30년짜리 가지고 가고 있습니다.

아직까지는 이게 빚갚는 속도가 약간 빠릅니다.

**

이 계산은 사람마다 다 다르고, 상황마다 다른건 아시죠?

그냥 항상 삐뚤게 나가는 제 생각입니다.

그리고, 작년 겨울부터는 모기지를 추가로 갚지 않고 있습니다.

펀드가 커져서 불어나는 속도가, 모기지를 미리 갚는 것보다 낫습니다.

이게 언제까지 지속될지는 모르는데요.

적당히 봐서 빠져야겠죠.

**

오타가...
2보다는 3이 이자를 더 내겠죠.. 당연히. - -a

대단!! 저도 도움 많이 되었습니다.

하지만 지금은 2,3 옵션이 낫지요. 왜냐. 1. index 이율이 주춤 2. 이율이 오르고 있음.. 14년에 사고 16년에 리파했다 c로 추가금 갚는 1인 한마디입니다.

이런건 어떨까요? 

1. 14만불 중 10만불을 Fidelity account에 넣고 Delta 마일 획득

2. 나머지 4만불 얹어서 refinance--> 5/1 ARM (혹은 가장 이자율 낮은것), 5/1이 초반 원금 납입 비율이 높음 (Mortgage: 15만불).

3. 이후 허리띠 졸라매고, 5만불 저축 (4000불씩 12개월, 혹은 3000불씩 16개월 등등…)

4. 5만불 + 3개월치 생활비가 생기면, fidelity에서 10만불 찾아서 mortgage payoff. 빚에서 해방~ 

통상 서민들이 가장 나중에 갚아야 할 빚이 모게지라고 하죠.

좋은 빚이라는 표현을 쓰기도 합니다.

세금 디뎍션과 최소한의 여유자금 확보라는 측면에서 

급하게 갚아야 할 빚중에 모게지는 최하위 순위로 미루는게 좋다라는 것이..파이낸스 어드바이져들의 공통적인 의견인 듯 합니다.

모기지에서 원금 값는것은 사실 내돈되는 거니까 아깝지 않은데 이자내는게 아까운거죠. 저라면 이렇게 하겠습니다.

현재 내시고 있는게 에스크로 빼고 모기지가 1000불 정도 되는데 5만불 정도 더 넣어서 15만불을 15년 리파이넨스 하시면 현재 이율을 3.2%로 잡고 모기지가 천불조금 넘게 나와서 현재와 비슷해집니다. 단 원금:이자 비율이 1:2에서 2:1로 바뀌고 이자가 줄고 원금을 갚아나가는 비중이 커집니다. 그리고 남는돈 9만불에 만불 더 보태서 10만불 만들어서 fidelity에 넣어 UA 5만 마일 타먹고 주가가 좀 빠질때 S&P index (SPY)에 넣어놓고 계시면 어떨까요?

소득세 감면 받는,

퇴직저축이나 (401K 또는 IRA) 대학 학비 저축는 (529) 

다 최대한으로 넣나요?

주변에서,

모기지 내느라 세금 감면받는 저금을 못하는 경우를 자주 보는데,

만약에 이런 소득세 감면 저축을 맥시멈으로 활용하지 못하고 있다면,

모기지 프리페이 대신에,

소득세 줄일 구멍을 메우는게 더 낫다고 봐요.

모기지 프리페이는 일년 세이빙이 고작 4%, 세후로 치면 2-3%에 불과한데,

소득세 감면은,

소득 수준과 거주하는 주에 따라 10%-40% 의 돈을 아끼지요.

저라면,

올해도 이제 한달 정도 남았으니,

우선 못 채운 면세 저축들을 우선 다 채우고,

나머지 돈을 어쩔까 생각해 보겠네요.

네. 현재 401k만 겨우 넣고 있습니다. 모기지내느라 힘들어서요.

현재 첫째가 세살이고 둘째가 뱃속에 있어 대학학비저축도 생각중입니다.

그래서 원금을 좀 빨리 상환하고 그민큼 들어가던 이지를 학비저축에 넣을까도 고민중입니다

마일모아님들에게 다시한번 놀랍니다. 와이프가 댓글을 보고 이런사이트가 있었어?하네요 ㅎㅎ

음….월급을 꼬박 꼬박 받아서,  early mortgage payoff를 할지, 410K max (+a) 할지를 1대1로 놓고 보자면, 후자로 소득세율 구간을 최대한 낮추는게 더 좋은 방법인데요 (히든고수님 설명 참조).

지금은 "목돈"이 생긴 상황이기 때문에 조금 사안이 다르지 않나 생각이 되는군요.

결국은 소득세 없는 14만불을 어떻게 투자 하는게 좋으냐는 건데…. 

만약 14만불을 어떻게든 굴려서 662$/month 보다 좋은 수익을 올린다면 Early payoff보다 나은 옵션이 될듯 합니다.  

그런데, 이정도 수익이 완전보장되는 안전한 투자 옵션이 별로 없지 않을지….. 

그리고 말씀하신것처럼, payoff 추에 이자부분을 401K로 돌리면, 건강한 가계재정의 완전체가 되시는게 아닐까요…. :)

Mortgage의 경우, 소수를 제외한 대다수의 사람들이 어쩔수 없이 져야 하는, 그리고 미국에서는 당연히라고 믿게끔 되어있는?, 빚이다보니, 좋은빚이라는 표현을 쓰는데, 아마도 우선순위의 빚 정도가 맡는 표현이 아닐까 싶네요. 

근데, 돈이 있는데 빚을 진다면 결코 좋다고 하지는 못하지 않을런지요. 

mortgage recasting 하고 싶다고 따로 은행에 요청하면 만기는 그대로 유지하고 줄어든 principal을 가지고 월 payment를 다시 계산해줍니다. 보통 100불 안팎의 fee를 내야 하고요.