401k 몰빵 vs 부동산 투자

저는 안전하게 1번하고 있어요. 대박날일은 없지만 무난하지 않나요? 집 사서 렌트하는거는 아무나 못하는거같아요. 생각보다 손도 많이가고 테넌트도 주기적으로 찾아야되구. 집값이 떨어질 수고 있고 리스크가 생각보다 많은거 같아요. 물론 하시는분들은 잘 하시지만 아무한테나 추천은 못할거 같아요. 

네 저도 같은 생각은 하고있습니다만, 그래도 한번 집에 투자를 해보고 싶은 생각이 생겨서요^^

1.  6개월치 정도의 돈은 은행에 저축(비상시의 생활비)

2.  401k 회사에서 매칭 해 주는 만큼 넣는다.

3.  IRA max 넣는다.

4.  그리고도 여유가 되면 (회사에서 제공하는 401k 수수료가 너무 과하지 않으면 ) 401K에 더 넣는다.

제 생각에는 이러시는게 어떨지. 

제가 답글을 드리지면 회사에서 하시는 401k는 펀드나 주식 선택에 폭이 IRA에 넣는것보다 훨씬 좁습니다. 이율도 결국 선택의 폭이 넓으니 결과도 좋더라구요. 401k보다 저같은 경우 IRA가 성적이 세배정도 좋아요. 또 저같은 경우는 Roth로 했기때문에 발생하는 이자에 대한 텍스가 하나도 없다는게 결국 큰 차이를 보일거라고 예상되구요

감사합니다 장금이님 

한가지만 더 여쭤볼께요.. 401K는 회사에서 매치해주고 세달만에 한번씩인가 몇퍼센트넣을거냐는 서류가 나와서 금액을 붓거나 확인하는데 제가 뭐 따로 해야할게 없더라고요 근데 IRA에대한 말은 없던데... 이건 개인이 따로 오픈을 해야하는건가요? 은행계좌처럼? 휴... 모르는게 너무많네요 제가 마일모아에서 히든고수님, 개골개골님 등 들의 조언을 보긴하는데... 다들 어느정도 기초지식이 있다는 전제후에 말씀을 하시는거라... 공부해야할게 참 많습니다 ㅠㅠ

 IRA는 개인은퇴 계좌 맞습니다. 은행, 보험회사, online stock brokerage에서 여실수 있어요. 은행과 보험은 대체로 수수료가 비쌉니다. online stock brokerage에서 여시고잘 모르시곘음 거기 커스터머 서비스로 전화나 온라인 채팅으로 도움을 요청하심 도움받으실 수 있을거예요.

 기본 아이디어는 여기보고 참조하시고  https://www.irs.gov/retirement-plans/individual-retirement-arrangements-iras-1

전 Suze orman이라는 파이넨셜 어드바이져의 책과 방송을 보고 기본적인 아이디어만 이해한 상태입니다. 본인이 공부를 좀 하셔야 하는게 여기서 팁을 줘도 너무 생소하다보니 이해차체가 안되는 상황이 발생해요. ㅠㅠ. 차근차근 시작하세요. 전 요링크들에서 http://www.suzeorman.com/books-kits/  THE MONEY CLASS라는 책으로 공부했어요. 은퇴계획 잘세우시길 바랍니다.

장금이님. 참고로 401K와 IRA의 성적차이는 Roth인것과는 아무 상관이 없구요. 그냥 IRA에서의 선택종목이 훨씬 좋았기 때문입니다.(아니면 반대로 401K에서의 Fund가 여엉 맥을 못추던지, Expense ratio가 아주 높던지 등) Roth IRA와 401K의 차이는 수익률내에서는 상관이 없고 추후 금액을 거기서 Withdraw 할때, Roth IRA에서 빼시는건 세금을 따로 안내셔도 되고, 401K에서 빼시는건 income으로 잡혀서 소득세를 내는 차이만 있구요. 

제가 말한 성적에 관한 언급은 401k vs IRA에 관해서 였는데 제가 오해의 소지가 있게 답글을 달았었나요? Roth에 관한건 이미 택스를 낸 돈으로 투자한거라 어마무시하세 불어있을 제 이자(!!!!!!!!!)에 대한 세금을 안내기에 Traditional 보다 성적이 좋을것 같다는 제 생각이였는데요.

대부분 부동산보다는 은퇴자금이 우선이시더라구요.

"최근에 철이 들어서 돈 모으기에 관심을 드디어 가지게 된 1인입니다."

시작이 반이죠! 

우선 401k로 50만 모으기를 목표로 하면 

싸이드 투자할까 말까는 목표 달성후 

스스로 대답할 수 있어요.

히든고수님이 다신 댓글들 전부다 정독했습니다. 이해가 가지않는 글들이 대부분이였지만, 또 읽다보면 언젠가는 이해가 가겠죠?

그런 방법이 또 있군요! 50만불 언제모을까요 ㅎㅎ

두 부부가 401k에 각자 일년 맥스를 붓고 있는데,

나머지 돈은 어찌해야 좋을까요???

IRA에 추가로 부으려했더니 이미 맥스되어서 아무런 혜택(?)이 없더만요....

Roth IRA도 이용하셨나요?

401k나 traditional IRA 처럼 tax season때 tax credit을 받을수는 없지만, Roth IRA 이용하시고 59.5세 이상이실때 인출하시면 세금이 전혀없습니다. 연간 한도가 $5500입니다.

두분이서 버시는 금액이 184K이상 (개인은 117.5K) 이면 Roth IRA에 불입이 안되요. 그래서 개골님이 Back door로 넣을 수 있는 방법을 이야기해주신듯요. 

@개골개골 님, @빈둥빈둥 님, 그리고 @Dan 님께 한꺼번에 답하겠습니다.

일단 Dan님 말씀처럼 둘이 저 금액이 넘습니다.

저 금액이 넘어서 Roth IRA에 불입이 안되는 것은 몰랐습니다.

전 여태까지 매년 4월에 뱉는 세금이 많아서 Traditional IRA에 넣으려 했는데, 택스크레딧이 없어서 안하고 있었죠.

개골님 백도어를 검색해봐야겠네요...

애가 있으니 529도 알아보겠습니다.

감사합니다.

401K Matching 되는 부분까지 넣고 나시면 가능한 선택이

1. Roth IRA

2. 401K Max

3. 나머지 돈 그냥 Taxable account에 두고 투자 (혹은 그냥 CD / Saving에 두는거 다 포함) 인거 같은데요.

은퇴계좌냐 아니냐의 선택은 일단 얼만큼의 유동성을 확보하시느냐에 따라 틀린거 같아요. 질문하신것중에서 1번의 경우는 유동성을 좀 많이 포기하셔야 하는거고, 3번의 경우가 그나마 유동성이 높은데 부동산에 돈이 좀 묶여 있을수가 있겠네요. 

부동산쪽은 일단 Cash flow (중소도시)를 바라시는건지, Capital gain (주로 대도시)을 보시는건지 생각을 먼저 해보시구요. 아무래도 단순 투자(Passive investment) 라고 하기에는 고려해야할것이 많고 또 약간의 Extra hour를 감안하셔야 할것 같아요. 어디 글에서 보기로는 Low income 사람들을 상대로 하는 Rent가 Profit은 가장 높은데 그만큼 Maintenance에 신경을 많이 써야 하고, Established income 사람들을 상대로 하는 경우 Maintenance할건 많이 없는데 그만큼 Profit %는 좀 떨어진다고 하네요. 전 여력이 된다면 뭐 하나라도 더 배운다는 생각에 부동산쪽도 괜찮을것 같네요.  

아... 어떠한 점이 그런가요? 웬만한거는 다 해결해준다고 들어서요...

왠만한것은 다 해결해주는데 모든 것에는 돈이 듭니다

저는 거의 새집을 렌트 주었는데

디시워셔부터 스크린도어, 덱 등등 오만가지가 다 문제라고 티넌트가 어필하면

매니지먼트회사는 백불이하는 묻지도 않고 알아서 고치고 청구하고

백불 넘어가면 어떻게 하겠냐고 물어봅니다.

거기에 가라지 도어 앞을 고압 분사기로 청소하고 덕트 청소 등등

끝이 없네요.

아.. 그렇군요..

새집인경우 1년간 워런티가 있지 않나요?

1년간 워런티를 사는 방법도 있더라구요. 연식이나 크기에따라 다르겠지만, 1년에 $600정도 하더라구요. 물론 사람이 나올때마다 디덕터블이 있긴 하지만, 스트럭쳐까지 커버해준다고하니깐 이런방법을 생각해보시진 않으셨나요?

네 지금 1,2,3번중에 고민이 되는거에요.

어느정도 시간을 투자하는건 괜찮을거같아요. 정 안되면 매니지먼트 회사에 위임을 하는 방안도 고려중이에요.

달라스에 사는데 지금 집 마켓이 나름 괜찮아서 약간의 캐쉬+집값 어느정도 상승을 바라고 해보려고 합니다.

혹은 시간이 2년정도가 더 걸리겠지만, Ira+401k맥스하고 남는돈 모아서 집으로 가는 방향도 있긴 하겠네요.

함정:

물가상승률을 감안 안한 금액으로,

물가상승률 3% 잡으면,

실제 가치는 1/3 정도 되죠.

한국은 삼성물산건에서 보듯이,

주주권리를 엄한 놈이 백주대낮에, 만인이 보는 앞에서 약탈해 가는 나라라,

증권사 지점장 친구 권유를 잘 무시하셨어요.

재산권이 보장이 안 되는데, 투자라니요.

제가 감히 고수님의 말씀에 딴지를 걸자면요, 401k의 맥스도 상승하고요 (50이상부터는 더 넣을수 있고) 집은 페이오프가 되어서 여전히 401k 맥스 + 소셜연금 = 은퇴후 넉넉한 생활은 맞을듯 합니다.  저도 1,2,3의 옵션으로 고민했었는데요 내가 살집 구입하고 그리고는 #1으로 집중하자가 결론이었습니다. 물론 부동산투자는 타이밍이 맞고 좋은 세입자를 만나면 훨씬 더 넉넉한 노후를 보장할수도 있겠으나 (물론 아닐수도 있고요) 저는 세입자들 때문에 골치 아프지 않고 심플한 라이프를 살고싶어서 내린 결론이었습니다.  본인의 성향 여건은 너무도 다를테니 여러의견들을 듣고 생각해보시고 좋은 결정 내리십시요.

제 생각에도 모자른 삶은 아니지만, 제가 추구하는 넉넉한 삶은 아닌거같아서 젊었을때 조금 더 고생해서 나은 노후가 된다면 한번 해보고싶어서요.

혹시라도 401이 잘못되거나, 소셜연금이 충분히 나오지 않는다는 쓸데없는 걱정을 하는거 같기도 하구요.

일단은 401+ira 내고 모으면서, 안해보고 후회하느니 집 한채정도 해보고 제 취향이 아니면 그때까서 플립해버리면 된다라고 심플하게 결론을 일단 내릴려구요.

좋은 의견 감사합니다.

http://www.physicianonfire.com/calculators/compound/ 여기 가셔서 계산하시면 되구요. 두분이서 Max를 하신다는건 (50넘어서는 추가로 더 넣으실 수 있지만 그건 제외하고요) 매달 3천불 (1년에 36K) 씩 불입한다고 가정하고, 이율 7%에 30년 넣을경우 3.6M라고 나오네요. (어디서 줏어 듣기로는 앞으로도 6-7%씩은 안될 확률도 높다던데 모 미래는 아무도 모르는거니) 

나중에 은퇴해서 얼만큼 찾을 수 있는지는 영어로는 SWR (Safe Withdrawal rate)라고 하더라구요. 여기 사이트 가셔서 http://www.firecalc.com/index.php 나중에 은퇴할 당시의 예상 금액 / 일년에 필요할거라 예상하는 금액 / 은퇴 기간 쳐보시면 대략 어떤 확률(?) 혹은 어떤 모습일지 많은 시나리오에 근거해서 보여주고 https://personal.vanguard.com/us/insights/retirement/withdrawal-in-retirement-tool 여긴 약간 틀리지만 은퇴시 자금 / 투자 방법 / 은퇴기간 넣으시면 얼마정도 안전하게 가져가도 되는지 나오구요. 보통 은퇴기간은 대략적으로 65세 은퇴해서 95세까지 산다(?)라는 개념으로 30년을 잡고 그보다 더 오래 은퇴하는 경우는 Rate가 좀더 낮게 나오더군요. 

https://www.bogleheads.org/ <- DIY Investment의 Flyertalk정도 되는거 같아요. 여기 글 좀 보다보면 대략적인 개념잡는데 큰 도움이 되는거 같아요. 기타 모르는건 @개골개골님과 @히든고수님께. 

저는 회사를 다니는데, 와이프는 자영업을 하다보니, 401를 맥스로 넣고싶어도 그러질 못하네요.

그러다보니 와이프 401넣을돈+약간 추가해서 무언가를 해야지 다른 부부들 맥스하는 정도만큼 노후자금이 생길거 같아서요.

한때 이걸로 고민을 했던적이 있었는데요, 다른 분들은 모르겠지만 회사내 1-2명을 위해서 Setup하기 위한 비용이 만만치 않아서 포기했었어요. 그리고 employee가 있는경우 다 같이 참여해야하고 기타 등등 제약이 많아보여 (잘 모르면 제약이 많아 보임. ㅎㅎㅎ) 더 이상 진행을 않했었어요. 

댄님, 제가 몇달전에 Vanguard에서 Solo 401K 오픈했는데요. Setup fee는 없었고 홀드하고 있는 fund마다 매년 $20 fee가 있는데 이것고 어카운트에 오만불 이상 있으면 waive 해주더라구요. 제 LLC에는 저 혼자뿐이예요.

일년에 53,000까지 pre-tax로 넣을수 있으니 한번 고려해보세요~

아 그렇군요. 정보 감사드려요~~~~

거참 돈이 엄네............ㅎㅎ

노새 노새 젊어서 노새~

늙어지면 못 노나니~

:)

저는 401K 맥스로 붇고 있긴 하지만, 워낙 401K를 늦게 시작해서 은퇴할 나이 되었을때 별로 도움이 되지 못할 거 같습니다.

전에 스톡옵션으로 10만불 좀 넘는 목돈이 생겼을때 투자용 집을 하나 샀는데요. 주식에 관한 지식이 부족하고 불안한 거 싫어하는 저에게는 이게 나쁘지 않은 투자인 거 같습니다.

그때 토탈 13만5천으로 다운페이+각종 비용 하고 22만 정도 융자 받아서 34만5천불짜리 집을 사서 렌트 준지 2년 반쯤 되어가는데요.

매달 모게지 페이먼트 + HOA + 세금 기타등등등 해서 $1,950 정도 나가고요. 렌트는 $2,100 받습니다. 집 고치는 비용은 운이 좋아서인지 조그만 타운 하우스는 원래 그런건지, 거의 들어간 거 없고요. 테넌트는 처음 렌트 내놓자 마자 바로 구해졌고요. 3년계약 종료를 몇개월 앞둔 지금, 테넌트가 또 3년계약 하자고 먼저 이야기 꺼내네요. 고맙게도.

일단, cash flow 만 보면 1년에 매달 150불 x 12개월 = 1,800 정도 수익이 생기는데, 초기에 캐쉬 13만5천 투자한 거에 비하면 1% 조금 넘게 수익이 생기는 거라고 볼수 있고요.

30년 모게지 페이하고 나면 렌트비에서 HOA와 세금 제외한 수익이 모두 그대로 인컴이 되는 거니까 대박은 아니지만 나름 안정적인 투자인 거 같습니다.

지금 목돈 만들어서 투자용 집 하나 더 사려고 준비하고 있어요.

렌트주는 건 지역마다 다르고 어떤 테넌트 만나느냐에 따라 예측하지 못할 상황도 많지만, 저는 앞으로 구입 할 집도 학군 좋은 동네에(=테넌트 수준이 괜찮고 렌트 잘나가는 동네)  가장 싼 타운하우스를 사서(=투자대비 렌트인컴이 괜찮으려면 주변 시세 대비 싼집이 좋은 거 같아요) 주변 시세보다 싸게 렌트를 주는(=테넌트 쉽게 구하고 테넌트 없이 집 비워놓는 기간을 최소화 하는 방법) 전략으로 나가려고 합니다.

멋지시네요!  근데 렌트도 인컴으로 잡혀서 세금을 더 내야하지 않나요? 아니면 이자랑, HOA, 세금외 여러가지 deduction으로 세금을 zero로 만드시는지요?

예 렌트 인컴에 대해서 세금은 내야 합니다.

그런데 그게 월 렌트 전체에 대해 세금 내는 게 아니라 이자, HOA, 세금 등등을 다 공제 받으니 실제로 세금 내는 건 그보다 아주 적은 액수에 대해서 세금을 내게 되지요 (zero 는 아니고요). 렌트수입에 대한 세금 고려하면 월 순익이 150이 아니라 그보다 적게 나는 거네요. 그런데 세이빙에 넣어서 이자소득이 나거나 주식투자 해서 버는 거에도 어차피 세금은 떼잖아요.

맞습니다. 세금은 죽을때까지 함께하는듯요. 사실 제와이프는 렌트를 해보고 싶어하는데 제가 하지말자고 해서요 이렇게 성공적으로 렌트를 하시는분들 보면 부럽기도 하고 멋져보이기도 하고요. 홧팅하시고요 저는 그래도 그냥 #1으로 집중하려고요.

렌탈인컴은 총 인컴에서 이자, HOA, 재산세, 메니지먼트비용, 리페어비용 이런것을 전부 제한 나머지가 인컴으로 되어요

그리고 나중에 집을 팔았을때 capital gain tax 를 내야해요 (최근 5년중 2년 이상 primary residence 면 25/50만까지 waive 되고요)

제가 지난 2년간 렌트를 줘봤는데 쉽지는 않아요  굉장히 좋은 테넌트들이었지만 역시 고장났다고 연락이 오면 고쳐줘야하니까요 

저는 타주에 있어서 그게 더 힘들었어요

그리고 진짜 힘들게 하는 테넌트 만나면 법정까지 가야할 수도 있고 손해를 많이 볼수도 있어요 

그렇지만 테넌트가 내 집 페이를 해주면서 거기에 집값이 상승하면 꽤나 괜찮은 투자인 셈이죠 

예 맞습니다.

나중에 집 팔았을때 택스 내는 건 말씀하신대로 2년이상 살았으면 부부기준 50만까지 면제되는 것도 맞고요.

그렇게 하지 않더라도, 팔고 나서 더 비싼 부동산 취득하면 그 새로산 부동산 팔때까지 또 유예됩니다.

부동산을 팔고 숫제 손터는 경우가 아니라면, 매번 팔때마다 그보다 비싼 부동산을 취득하게 되는 경우 사실상 capital gain tax 는 낼 일이 없게 되고요.. 그렇게 계속 더 큰 부동산으로 갈아타며 계속 유예시키다가 나중에 자식에게 (물론 상속세 내고) 상속을 해주면, 그동안 유예된 capital gain tax 부분은 다 리셋 되는 걸로 알고 있어요.

고장날 경우 말씀하신 대로 얼른 가서 확인할 수 있는 집에서 가까운 거리에 있어야만 한다는 거에 절대동감 합니다. 타주에 있으면 정말 어려울 거 같아요.

맥주한잔님 개인 경험을 쉐어해주신거 정말 감사합니다.

제가 투자할려는곳은 보통 찾아보니, 20%다운하고 저의 cost (페이먼트+세금 등등) + $500-600정도를 더 올려서 받더라구요.

집 가격은 30만불정도 언저리가 괜찮을거같더라구요.

타운하우스가 하우스보다 나은가요?

집에 1-2개는 제가 매니지해보려고하는데 그 이상이 되면 매니지먼트를 이용해보는거도 고려중이구요.

투자 목적으로는 싱글패밀리 하우스가 타운하우스보다 월등히 낫습니다.

1. 싱글패밀리 하우스가 값 오를때 훨씬 더 많이 오르고요

2. 타운하우스의 HOA가 은근 비싸서요.

그래서 여건이 된다면 싱글패밀리 하우스가 정답입니다.

그런데 지역마다 다 다르지만, 딱 제가 집을 알아본 동네의 경우엔 싱글패밀리 하우스가 비싼데 렌트비 차이는 그리 크지가 않아서 싱글패밀리 하우스를 살 경우 캐쉬플로우가 마이너스 나기 쉽기도 하고요 (이건 지역마다 다릅니다). 그리고 일단 비싼 싱글패밀리 하우스 사기엔 다운페이가 부족해서요. 그당시 제 상황에는 조금 후진 동네로 가서 싱글패밀리 하우스 사는거보다, 값싼 타운하우스 라도 좋은 학군인 것이 렌트주기 쉽다고 판단했습니다. 물론 나중에 집값 올라서 이득을 보는 것은 싱글패밀리 하우스 쪽이 거의 항상 나은 결과일 겁니다.

계약서 작성하는 거 비싸지 않은 가격으로 도와줄 수 있는 부동산 중개업자 하나 알아놓고, 믿을만한 핸디맨 하나 알아놓으면, 집이 몇개라도 굳이 매니지먼트 회사 고용하지 않아도 스스로 매니지 할 수 있을 거라 생각 됩니다.

제가 타운하우스는 알아보지않아서 모르겠는데요, 싱글 패밀리 하우스가 제가 사는 지역에서는 (달라스) $500-600 정도는 버는거로 알고있어요.

경험담 자세히 알려주셔서 감사합니다. 많은 도움이 되었어요.

아마도 달라스 같은 곳이라면 싱글패밀리 하우스가 정답일 거 같습니다.

저는 엘에이 지역인데 싱글 패밀리 하우스는 너무 너무 비싸서, 학군 좋은 동네의 경우 렌트비 받은 걸로 모게지를 절대 못낼 상황이더라고요.

401K/IRA 붓고 나서 적당한 여유자금 있으시면 주식 직접투자(단타 말고 10년이상 오래 들고 있는다는 각오로)도 고려해 보세요.

저는 Amazon을 $79에 사서 10년 넘게 들고 있는데...오늘 보니 $760이네요.

물론 살때는 이정도 대박을 기대한건 아니었고요.... ^^

어느정도 리스크를 감수할 자신 있으시면 자신이 잘 아시는 인더스트리 위주로 한번 직접투자 해보세요. 여유자금 있으실때.....

아마존 대박이네요!
마이다스의 손요!

900프로 수익률은 사기수준인데요!

근데 대박나면 왜 그때 그만치만 샀는가 하고

오히려 아쉽지 않아요?

글게요....그런데 그당시는 그렇게 대박날줄 누가 알았겠어요 ^^

와 정말 감이 대단하십니다...

제 간댕이가 주식할만큼 크진 않아서요... 어차피 큰돈벌자고 노후자금 준비하는 성향은 아니에요.

저희 아버지께서 한국에서 주식회사 다니셔서 절대 하지말라고 말리실거 뻔히 알기도 하구요.

저는 401k에 max로 붇고 있는데, 여유자금이 생기면 https://fundrise.com/ 같은걸 해볼 생각입니다. middle man을 많이 없애서 수익률을 높힌 리츠 상품입니다. annualized return이 8%-10%정도 된다고 하고, 집관리하느라 진을 뺄 필요가 없는 점이 좋아보입니다. 혹시 경험이 있으신 분이 계신지도 궁금하네요.

몇몇 사이트 들어가서 Review를 봤는데, 사실 대부분의 언론매체 내용으로 봐서는 와 이거 정말 괜찮은거 같다 싶었는데, 막상 전문 블로그들 몇군데 들어가서 보니 상당히 위험한 투자라고 생각하느거 같아요. 특히나 부동산 구매 내역이라던지, 실제 이익에 대한 신뢰문제도 좀 있는거 같구요. 어떤 경우는 예전에 버니 매도프 사기류일 수도 있다는 이야기까지. 저도 넘 장미빛 이야기로 들려서 패쓰하려구요. (혹시나 하는 마음에...대략 조그만 금액넣고 지켜봤더니, 실제 Dividend도 잘 주고 가격도 상승하고 그래서 1-2년 뒤에 큰 금액을 투자하시는 분들도 있던데 항상 "조심"하라고 말씀드리고 싶네요) 

Roth IRA 최대한 넣는 것 추천드립니다. 이게 세금 미리 내고 넣는 것이고 컴파운드 효과를 빨리 넣을 수록 볼 수 있고...심지어 자녀에게까지 넘겨줄 수 있습니다.