북부 뉴저지.. 집 사는 과정 하소연 겸 조언 요청입니다

가끔은 그냥 과감히 워크어웨이 하시는 게 좋다 봅니다.. 저 주인은 참 짜증나네요.

감사합니다. 계약서대로만 풀리면 좋겠습니다. 제 변호사가 론 컨틴전시.등은 꼭 해야 한다고 조언하네요. 클로징 날짜도 현실적으로 해야 한다고.. 셀러 얼굴 안봐도 되니 저도 클로징 싸인 했으면 좋겠네요.ㅜㅜ

잘될겁니다.

애키우는게 제일 힘들고, 두번째는 집사는거, 세번째는 집공사 입니다. 마지막것이 남앗을수도 잇으니 힘내세요!

세상에서 젤 힘든게 애 키우는 거 둘째가 집 거래.. 완전 공감입니다. 저희 애들이 쌍둥이라 ㅎㅎ 애들 땜에 집 살 생각했는데 두 번째로 힘드네요. 어느정도는 셀러에 맞춰야겠지만 너무 과한 요구까지 들아줄 정도의 셀러 마켓은 아닙니다. 홧김에 딜 깨는 일은 없게 감정은 빼고 딜에만 집중해 보렵니다. 감사합니다.

ㅎㅎㅎ

뉴저지에서 리얼터가 하는 일은  아무것도 없습니다.  그러니 리얼터한테 기대는 안하시는게 좋습니다.

제경우에는 집 제가 다 찾아서 오픈하우스 가서 보고 저희 리얼터한테 이집 있으니 중계 해 주세요.  했습니다.

그리고 나서는  변호사가 일 다 했습니다. 변호사가  오죽하면 이런사항은  자기가 말 하는것 보다는 리얼터가 넌지시 물어보는게 나을꺼다 라고 조언까지 주더군요.

(결론... 암것도 안함)

2월말 클로징이라는 다른 딜을 들고 있다면  이건 캐쉬 딜일 가능성이 높은데요. 상대방이 캐쉬딜 갖고 있으면 방법 없습니다.

그냥  워크어웨이 하셔야 합니다. 셀러 입장에서는  가격이 별차이 안나면 오래 걸리고 불확실한 론보다는 좀 돈이 적더라도 확실한 캐쉬딜을  선호 합니다.

론이  정말 빠르면  2월말 클로징이 가능이야 하겠지만, (론나오고 안나오고는  어차피  1-2주면 결정 난답니다.)

서류 미리 다 들고 있어야 할 겁니다. 이역시도  모기지 브로커나 이런사람들이 빠르게 움직이는 사람이 있어야 할꺼구요.  

지금은 아마도  조금 릴렉스 하게  생각 하셔야 할것같습니다.

그리고 지금 집이 나오는 철이 아니기 때문에 집이 없을것 같아 초조 하시겠지만, 봄 되면 정말로 집 많이 나옵니다.

그리고 클로징 하자 마자 집 바로 들어 가기 힘들어요.  하다 못해  페인트 칠이라도 하셔야 하는데, 그러려면  1-2주 그냥 지나가지요.

혹시 조금이라도  집을 손봐야 할 곳이 있고 한다면,  퍼밋도 받고 하다 보면  1-2달 그냥 갑니다. 그러니 집에 대해서는 좀 천천히 생각을 하시는게  건강에 좋으세요.

집 가격이 어느정도인지 모르겠지만 다운페이가 5%면 대출이 거절될 가능성이 매우 높기 때문에 그런것 같습니다.

론을 해주는 은행에서 산정한 집 가격이 님이 사려는 가격보다 낮으면 차액은 순수히 님이 부담해야 하는데 그럴 경우에는 다운페이 비율이 더 내려갑니다.

대출이 가능한지 여부 먼저 확인해 보심이 좋을듯 합니다.

alphaKim 말씀이 현 상황에 가장 가까울 것 같아요.

현재 loan을 상담하는 은행 직원이 "될 것 같다"라는 말은 은행의 최종 입장이 아니에요.

나중에 underwriter가 서류 보고서 깨버리는 경우도 있거든요.

특히 downpay가 낮은 경우에요.

그래서 대출 상담 직원이 호의적으로 말했다고 해서, 그대로 된다는 보장은 없다고 생각하시구요.

5% 다운이면 모기지 거절을 당할수도 있거든요.

집주인은 그걸 염려하는거에요.

막판이 모기지 안나와서 딜이 깨지면, 집주인도 손해가 막심해져요.

차라리 조금 싸더라도 다른 사람에게 팔았으면 하고 후회도 하구요.

조금 싸게 집을 팔더라도 "안전한 거래"를 할 사람에게 집을 파는 경우는 아주 많습니다.

예를 들어 캐쉬로 사거나, 다운페이가 아주 높거나...

저도 북부 뉴저지에 보금자리 마련을 위해 2년째 집을 보고만 다니는 터라 하나 여쭙니다. 
저는 처음 본집에 덜컥 오퍼를 넣었다가 하늘이 도와서 오퍼가 리젝되었는데요. 그 이후로 몇번 넣었지만 번번히 리젝됩니다. 
20% 다운에 직장경력이나 이런것도 좋은 편이니 론이 안나올까 두려워서는 아닌것 같은데요. 

그 이후로 주변에서 셀러 에이전트에게 직접 연락할 것을 많이 권유합니다. 어차피 저희가 이제껏 본 매물은 저희가 인터넷으로 골라서 에이전트에 연락해서 집을 봤거든요. 북부뉴저지가 꼭 아니더라도 집 사보신 여러분들의 고견 부탁드려요. 

따로 글을 올리기 뭣해서 여기 댓글로 올렸는데, 원글님 죄송요~~

저도 이론으로만 배운지라 큰 도움은 안 되지만 이런 경우 상대방 입장에서 한번 생각해보고 이해가 가면 go 아니면 no-go라고 생각합니다.

위에 많이들 말씀하셨듯이 5% 다운은 high risk고 보여지고 그로인해 셀러도 론 문제로 나중에 계약이 틀어질 바에는 차라리 조금 덜 받고 확실히 파는게 낫죠.

다만 원글님 오퍼를 accept했다는 건 셀러가 가능하면 비싼 가격에 팔려는 의도가 있었다는 거구요.

오퍼 어셉트했으니 이제와서 상호간에 가격가지고 어떻게 하기는 어렵겠네요. 클로징의 경우 일단 2월 말로 하더라도 론프로세싱이 지연될 경우 어떻게 되는지 변호사에게 론 때문에 지연되면 어떻게 일이 진행되는지 물어보시고 은행/브로커에게 프로세싱이 대략 얼마나 걸리는지 물어보고 참고하시는게 좋을 것 같네요. 프로세싱이라는게 담당자가 일처리 능력 및 서류 준비를 얼마나 잘 하느냐에 따라 차이가 나니까 일단 서류 준비를 잘 하시는 걸로...(담당자 일처리 능력은 out of control이니까요).

"컨트랙에 자신들이 가져가야 하는 커튼과 전등 등이 명시 안 됐다며 컨트랙 고치자고 하고" -> 사실 이 부분은 저라면 좀 걸리는 부분입니다. 커튼은 보통 집을 산다고 할 때 포함되는 부분이 아닌 걸로 알지만, 벽에 붙어 있는 전등을 떼어가겠다고 하면 이 부분은 집 보여줄 때나 포스팅시 명시했어야 하는 부분일 것 같고 굳이 떼어가겠다면 그 부분은 가격조정이 있어야 할 것 같거든요. 다만 전등이 벽에 붙어있는게 아니거나 원글님이 처음부터 전등을 집과 함께 구입하는 부분이 아니라고 생각했으면,뭐 셀러가 좀 확실히 하고 싶어하는 정도로 받아들있 것 같구요.

가격 조정은 여전히 가능합니다. 은행에서 책정한 가격이 제시한 거래 가격보다 현저히 낮을 경우에 가격 조정을 요청할 수 있습니다. 바이어 브로커의 역량이 중요합니다.

아. 그렇군요. 전 사인하면 끝인줄 알았네요. 덕분에 배워갑니다.

네..위에 alphakim님 께서 말씀하신 의미가 아마 appraisal을 말씀하시는 것 같습니다. 렌더에서 appraisal을 받은 후에,  오퍼가격과 아주 높거나 아주 낮을 경우에 가격조정을 합니다. 셀러가 100% 오퍼가격이 밸류보다 높다고 생각하는 경우를 제외하고는 바이어나 샐러를 위해 보통 appraisal contingency를 왠만하면 다 추가하죠.

원글님 보니 주마다 부동산 contract 절차가 조금씩 다른 것 같아서, 확실하게는 말씀을 못드리겠습니다만..

메릴랜드주 경우에는 오퍼를 넣을때 디파짓을 같이 하는 것이 의무 입니다. 그리고 일단 오퍼를 accept해서 싸인할때 contingency no kick-out이란 조건이 붙으면 셀러가 아무 이유없이 바이어 오퍼를 terminate 할 수가 없습니다. 에이전트나 변호사 이런 것도 한 번 물어보시면 좋을 것 같습니다. 그런데 디파짓을 빨리 해달라는게 여기 상황에서는 이해가 안가는 부분이네요. 디파짓이라는게 셀러에게 가는 돈이 아니고 리스팅 에이전트가 홀드하고 있는거라 어차피 셀러가 사용을 할 수가 없거든요. (뉴저지는 다를수도 있으니 확인해 보시고, 같은 룰이라면 굳이 빨리 달라고 할 이유가 없는데...)

어쨌든 론 어마운트를 줄이는 것은 은행입장에서 큰 문제는 아니니, 다운페이 조금 더 하실 수 있고, 이집이 정말 마음에 드시며, 2월말 클로징이 가능하시다면 다른 마모님들 말씀대로 눈꼭감고 버티시다가 클로징하시는게 좋을 것 같습니다. 그리고 인스펙션 컨틴전시는 왠만하면 양보하지 마시구요.

마지막으로, 말씀을 들어보면 너무 셀러가 갑인 것 같은데 아무리 셀러마켓이라 해도 바이어가 계약을 킵할 수 있는 방법이 있을 듯하니 에이전트에게 한번 물어보시고, 에이전트가 맘에 안드시더라도 지금 에이전트를 바꾸는 것은 별로 소용이 없을 것 같습니다. 이 에이전트가 집을 보여주는 순간에 이미 계약이 이뤄지는 과정에 들어왔기때문에 에이전트를 바꿔서 하더라도 자기 몫을 달라고 클레임 할 수도 있습니다. 만약 이번 계약이 깨지면 한 번 생각해보실 수도 있는데 그것도 처음에 싸인하신 Buyer agreement 잘 알아보시기 바랍니다.   

좋은 집 사시길 바랍니다.

계속 말바꾸는 게 맘에 걸리실 것 같습니다만 중요한 건 집이 맘에 드느냐입니다. 맘에 드는 집이 마켓에 나올 확률은 아주 적기 때문에 제 관점에서는 이정도 불편은 좀 감수하셔야 할 것 같습니다. 다른 분들의 조언들과 좀 겹지는 감이 있지만 제 경험을 말씀드리면...

1. 다운페이 비율 : 이게 좀 놀랐는데 집에 오퍼 넣을 때 이걸 가르쳐줘야 하나요? 물론 알았다면 상대쪽에서 불안해할 수 있습니다. 저의 경우 저희쪽 잘못으로 (물론 론을 받지 못하는 것도 하나의 이유겠지요) 계약이 파기 됬을 경우 honest fee (디파짓)은 그대로 셀러쪽이 가져가는 계약 조건이었습니다. 솔직히 말해 셀러가 돈 줄것도 아니고 돈이 5% 밖에 없는데 무슨 수로 이걸 올리겠습니까? 이걸 가지고 뭐라 그러면 계약 하면 안되죠...

2. 디파짓 입금 시기 : 집을 사는 중대한 상황에서 10일 후에 입금하나 계약하자마자 입금하나 별 상관은 없을 것 같습니다. 이런건 그쪽 의견을 따라 주는 것도 괜찮을 것 같습니다. 전 계약하자마자 바로 했습니다.

3. 모기지 프로세스 : 전 2주만에 바로 나왔습니다. 저의 경우 다운페이가 좀 높았고요 (40%) 보통 한달 넘게 걸리면 문제가 생긴 걸로 간주합니다.. 그런데 은행 론 매니저는 그냥 세일즈맨이라고 생각하시면 됩니다. 왠만하면 다 된다고 하고 신청하면 문제가 생기는 경우가 대부분이니 너무 믿진 마세요...

4. 한국인 리얼터 : 저의 경우는 (저는 한국인 리얼터분에게 부탁했습니다) 언어 때문인지 상대방에게 휘둘리는 건 똑같았습니다. 저의 경우는 반대로 집 팔 사람이 갈 집을 구하지 못해 계속 클로징을 질질끌어서 문제였는데 워낙 엽기적인 상황이라서 그런지 대처를 하지 못하더군요... 이 인터넷 시대에 리얼터의 도움을 거의 기대할게 없습니다. 물론 변호사도 정말 하는 게 없지만 문제가 생기면 클레임할 구석이 있지요...