요즘에 30년하고 15년하고 이자율이 얼마나 다른지 모르지만, 이자율이 똑같다고 가정하면 15년 했을때 내는 페이먼 금액을 매달 내면 30년짜리 모기지여도 15년 한거랑 똑같아요 말씀하신 손해는 이자율 차이에 따른 손해 이외에는 없어용

저같은 경우는 3년 전 집 살 때 첨에 30년(4.125%)으로 했다가 몇 달 뒤에 15년(3.00% 고정)으로 리파이낸스 했습니다. 비록 인스펙션이랑 클로징코스트를 두 번 내야했지만, 계산을 해보니 이자비용에서 금방 이득이되더군요. 매달 페이먼트가 올라서 수중에 남는 돈이 줄어들지만 그만큼 더 아껴서 살고 있습니다. 결정을 돕기위해 이 사이트 (http://www.myamortizationchart.com/)를 공유드립니다. 30년으로 했을 때와 15년으로 했을 때 최종 이자 비용이 얼만큼인지 비교를 해보시면 도움이 되실 거라고 봅니다. 제 계산으로는 지금 연봉으로 비교했을 시 최소 1년은 은퇴를 빨리해도 되겠더군요^^ 그럼 첫 집 장만하시게 된 점 미리 축하드립니다.

보통 론 기간이 5년이라는 이야기를 들었습니다. 5년내에 집을 팔거나 refinancing을 한다는 말이지요. 제 경우도 집산후 몇년안되서 이자율 내릴때마다 계속 refinancing했습니다. 제경우 운이 좋아서 no cost no fee로 했고요.

처음 집 살때는 여러가지 이유로 론 받는 옵션이 제한될수 있습니다. 처음 집을 사시면 생각못했던 변수들이 많을수 있고요.  fed에서 이자 올린다는 신호가 계속 나오고 있어서 변수가 있긴한데  30년으로 하고 시기를 봐서 15년 refinancing을 하는것도 방법이긴합니다.

저희도 많이 고민한 부분인데요..

결국 저희는 15년으로 했습니다.

워낙 이자율이 좋기도 했지만 30년 했을 때와는 원금이 갚아지는데 있어서 원금:대자가 1/3:3/2애서 2/3:1/3로 바뀌는걸

수치로 쫙 훑어보니 15년으로 해야겠다는 생각이 들었고, 막상 조금씩 여윳돈이 생기면 원금을 조금씩이라도 갚아야지 하지만

살다보면 어쩔 수 없이 내게 되는 몰게지가 아닌 이상은 그게 잘 안되더라요. 지금도 잘한 선택인 것 같아요.

15년이 너무 무리하는 것만 아니라면 좋은 것 같습니다.

한가지 더, 사람 일이야 알 수는 없지만 지금 상황에서 이 집을 사지만 3-5년 내에 다시 옮길 계획이 있다거나 한다면

refinancing하는 것이 별로 이득될 게 없기 때문에 원금을 차라리 많이 쌓아놓는 것도 좋은 방법일 것 같습니다. 

저도 15년에 한표, 일단 이자율이 15년이 약 1% 정도 쌉니다. 5년, 10년, 15년, 후에 원금이 얼마나 남는지 시뮬레이션 해보면, 좀 검소하게 살면서 월 payment 조금 더 내는게 가치 있다고 생각 하실겁니다.

그리고 은행은 당연히 30년을 권장 할겁니다. 그럼 다른 모기지 회사들도 알아보세요. 견적 받은 걸로 매칭 해달라 하시고. 이것도 인생에서 상당히 중요한 쇼핑입니다.  

정성스런 댓글 꼼꼼히 잘 읽어보았습니다. 

사실 마음속으론 30년쪽으로 기울고 있는 상태였어요, 당장 월페이먼트가 부담없는게 더 마음이 가서 말이죠.

위에서 알려주신 계산기로 해보니, 저의 경우, 30년으로 했을경우, 원금+이자 총액이 15년보다 약 10만불정도  더 내야 하는 상황이네요.

30년간 10만불이 크다면 크고 작다면 작은 액수인데요,

위글에도 적었듯이, 일단 30년으로 하고, 형편될때마다 더 갚아나가서 15년 또는 그이내에 끝내는거는 정말 안좋은 선택인가요?

은행을 위해서라면 30년

본인을 위해서라면 15년 추천 드립니다. 30년 해서 추가로 갚는 것도 좋은 방법이긴 한데 잘 안되더라구요 ^^

저도 같은 고민을 했던 사람으로서 글을 안남길수가 없습니다.

저는 좀더 투자 관점에서 생각해봤을때 30년 고정을 하라고 권하고 싶습니다. 물론 이자율 차이가 나지만 Primary House라면 30년 길게 가져가는게 다음투자를 위해 좀더 Cash Flow가 여유롭습니다.

30년을 하면 투자나/세컨홈을 사실때 DTI 여유가 생기고, 경제적으로 위기가 생길때도 30년이 안전합니다. 자기가 살고 있는 집에 굳이 무리해가면서 돈을 땅에 묻어두는건 아니라고 봅니다. 

30년 고정으로 해서 좀더 여유롭게 가져가시고, 추가 여유돈을 Saving해서 세컨홈을 위한 Seed money로 가져가세요. 그러면 DTI도 여유있으므로, 세컨홈 살때 론 받기도 쉬워집니다.

또하나 이자율이 너무 아깝다고 생각하시면,,,7/1 or 10/1 ARM도 알아보세요. 통상 첫집은 5~10년 살고 이사갈 확률이 크다고 합니다.

물론 이도저도 투자는 영 관심없고, 걍 페이오프된 집에서 살래..라는 마음이 있더라도 30년을 하고 15년하는 만큼 월 페이먼트 내면 됩니다. 사람일은 모르는 거니까요. 

형편이 되시면 당연히 15년. Zillow 같은 싸이트에서 비교해보시면 15년의 경우 첫달부터 원금이 갚아지는게 이자보다 훨 높습니다. 이런저런 이유로 만약 5년후 집을 팔게될 경우 비교해보시면 그 차이가 극명합니다.

여러가지 이유로 15년 융자를 추천합니다.

1. 15년 30년 모게지를 매월 내는 돈으로 환산해보시면...백만불 넘는 집 아닌 다음에야 고작 월 몇백불 지출차이일겁니다. 그정도 돈은 있으면 쓰게되고 없으면 없는대로 버티는 돈이죠? 그러면 모게지로 부어버리는게 낫습니다.

2. 모게지 계산기 두들겨 보시면...예를 들어 15년 하시면 이자율이 2.95%, 30년 하시면 이자율이 3.5% 라고 했을 때 50만불짜리 집 계산해보시면 30년짜리 하실 경우 몇만 불 손해보시게 될겁니다. 동기간에 주식투자나 다른 투자로 세금 토해낼 것 감안하고 그 금액보다 훨씬 더 벌 자신이 있다면 모를까..15년이 돈 버시는 걸거에요~

3. 지금은 15년으로 할 경우 월 페이먼트가 좀 빠듯해 보여도 연봉은 조금씩이라도 오르는 것이니 매년 부담은 점점 줄어드실거에요. 다만 직업이 안정적이라는 가정 하에...

Dave Ramsey Show podcast에서는 15년을 하는 것을 철칙으로 삼습니다.  특히 빚에서 빨리 해방되기 위해서 말이죠.  20% 다운페이 할 돈이 없으면 돈 모일 때까지 기다렸다가 15년으로 하라고 권합니다.  저의 경우에는 15년과 30년 중에서 DTI 때문에 15년이 안되면 30년은 안한다는 생각으로 모기지 브로커를 대했고, 어떻게든 방법을 찾더군요.  물론 기타수입, 렌트 수입, 등등 모두 합법적이고 Fannie Mae의 가이드라인에 부합하는 것들이죠.  

Dave Ramsey의 방식은 안쓰고, 더벌고, 이자율이 많은 빚을 빨리 청산하되, 여유자금을 갖고 (6개월에서 1년 월급없이 살 수 있는 돈) 20% 다운페이 금액이 만들어졌을 때 10년이나 15년 Traditional Mortgage로 집을 사는 것입니다.  자동차 론이 있다면 청산하고, 싼 중고차를 타고요.  저의 경우는 10년된 중고차를 사서 잘 타고 있습니다.  이런 저런 덕분에 간당간당 했지만 15년을 못 할만큼 DTI가 높아지지 않아 원하는 집을 구입할 수 있게 되었고요. 

15년을 할 때와 30년을 할 때 이자 차이가 많이 납니다.  

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/15-or-30-year-mortgage-calculator.aspx

Amortalization Calculator를 쓰면 매달 얼마가 원금과 이자로 빠져나가는지 나오고요.  30년을 했을 때, 처음 이자 나가는 것을 한 번 보시면 월페이가 수백불 밖에 차이나지 않기 때문에 15년을 하고 싶더라고요. 

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx

제 개인적으로는 15년을 하게 되면 아무래도 초기에는 검소하게 살 수밖에 없다고 생각이 되고, 아이가 어릴 때에는 부모의 검소한 삶을 배울 필요도 있다고 봅니다. 물론 마적질을 통해 여기저기 많이 같이 다니기도 하지만, 생활로 돌아와서는 이것 저것 꼼꼼이 따지고, 한정된 재정으로 자신이 원하는 것을 사는 것도 은연중 교육 시키고 합니다. 금수저로 태어나 세상물정 모르고 살아도 되면 몰라도, 경제관념이 필요할 것 같아서요.  물론 자녀교육이 15년 모기지를 하는 주 목적은 아니었으나 이러한 부수 효과가 있는 것 같습니다. 조금 시기가 지나면 연봉도 조금씩 오를 것이고, 다른 인컴도 생길 수 있고, 그에 반해 월 페이먼트는 15년간 똑같으니까 점점 형편이 나아질 것이라 생각하고 있습니다.  30년을 하면 이렇게 못하냐.. 그런 말씀은 아니고요.  15년을 하면 (가능하면) 좀 더 타이트하게 관리하게 된다는 말씀입니다.  그리고 나서 빚에서 해방되면... 자유롭게 살고 싶고, 그렇게 사는 모습 보여주고 싶어요. 

15년이 가능만하다면 15년해야죠.

15년과 30년을 놓고 총 이자액을 보면 어마어마한 차이가.. 

30년하시면 거의 초기15년은 다 거의 다 이자일걸요? 

투자 성향이 있으시면 30년 하셔서, 차액을 투자하시는게 훨신 좋구요 (25% 택스브레킷만 잡아도, 30년이면 4%, 15년이면 3%라 생각해도, 2.25-3% 못먹을수가 없죠)

돈은 모으는게 답이지라고 생각하시면 15년을 하시는게 맞죠.

15년이 살짝 부담이 되시면 20년도 괜찮은 선택인것 같습니다.

30년을 하셔서 15년페이먼트처럼 내는 방법이 있긴 한데요, 물론 총 이자금액은 더 내게 되겠지만 부담감이 적겠죠.

어느 달은 추가 원금을 갚지 않아도 되는 옵션이 생기잖아요.

15년으로 했다가 몇달 밀리면 은행에서 바로 가져가는 불상사가 생길수도 있죠.

비슷한 상황인 한국분들은 (저희 부모님 포함) 아무리 이야기 해도 15년 이상 안하시더라구요.

몇년된 집을 사시는건지는 모르겠지만, 10년이상된 집이면 이것저것 들어갈게 생각보다 많아요.

주마다 리파이 가격이 많이 다르니, 미리 알아보시는거도 도움될거같네요.

집 두개 소유하고 있고, 지금 세번째 집 샤핑중인 1인으로서, 개인적으로는 30년으로 하는걸 선호 합니다.

나중에 여력이 되서 투자용 집 한채 더 사려고 할때, 지금 내고 있는 월 페이가 크면 은행에서 추가로 돈을 더 꿀 수 있는 여지가 훨씬 줄어듭니다.

저도 첫집 살땐 거기서 그 집 하나로 평생 살 줄 알았어요. 인생은 앞으로 어떻게 전개될 지 절대 미리 알 수 없습니다.

1. 직장이든 비즈니스든 뭔가 꼬여서 재정적으로 어려워지면 -> 30년 해서 월 페이가 낮으면 타격이 적어요. 30년 했으면 무리없이 할 수 있을거 15년으로 해서 월페이 못내게 되서 집 뺏길 수 있는 상황이 올 수도 있지요. 재정적으로 꼬이기 시작하면 그때 가서 리파이낸스 할 수도 없어요.

2. 직장이든 비즈니스든 뭔가 잘 풀려서 재정적으로 좋아지면 -> 투자용 집 하나 더 사고 싶어질텐데, 이미 월 페이가 DTI 거의 채운 상태면 은행에서 돈 추가로 꾸기 힘들고요. 소득 대비 월 페이가 상대적으로 낮은 편이면 두번째 집 모게지 얻어서 하나 더 사는거 쉬워져요. 그래서 이 경우에도 역시 30년이 나아요.

개인적으로, 투자용 집 하나 더 사서 얻는 장기적인 이득은, 모게지 30년 할거 15년으로 해서 이자 절약하는거의 몇배 이상의 이득이라고 생각합니다. 각자 자기 소득과 지역의 부동산 가격, 앞으로 일 할 연수 등등 고려해서 개인적으로 계산 한번 해보시면 좋을 거 같아요 (모두에게 다 적용되는 이야기가 아니긴 합니다.)

모든 조언은 참고 자료일 뿐, 결정은 각자의 상황에 맞게 본인이 하시는 거지요.

15년과 30년을 결정하는 기준은 Pay off가 목표인가에 달렸다는 생각입니다.

즉, Pay off를 하신다는 생각이면 고생은 되지만 이자율이 낮은 15년을 선택하는 것이 맞고

혹, 적정 시점에 판다는 생각을 하신다면 30년을 선택하는 것이 맞다는 생각입니다.

제 경우는 은퇴, 이사 등을 고려해서 자금을 마련하고 싶어 15년, Biweekly 즉 2주 마다 내는 것을 선택했었습니다. 

거기에 원금을 더 깍아갈 마음으로 매주 몇 십불이라도 더 납부를 했습니다.

그 결과 고생스럽기는 했지만 처음 예정 기간 보다는 짧은 대출 기간을 갖았습니다.

이자율과 자금 운용 등을 생각할 때 호불호가 혼돈하기는 하지만 잘한 결정이라는 생각이 듭니다.

물론, 은퇴 시기, 금액, 자녀 문제 등등이 결정의 조건으로 첨가된다면 다른 결정을 할 수 있을 것입니다.

30년과 15년은 어떤 의미로는 집을 렌트의 개념으로 볼 것인가, 소유의 개념으로 볼 것인가의 차이이기도 할 것입니다.

저도 plus 님의 의견에 동의합니다. 15년이냐 30년이냐는 개인의 목표에 따라서 결정되는 것이지, 정답이 있을 수 없는 문제입니다. 

그리고 은행에서 이자 수익만 보고 30년을 권유하지는 않습니다. 페이먼트를 못내서 디폴트-포클로져로 이어지면 결국 손해는 쌍방 모두 지는 거니까요. 

좀 더 낮은 이자율과 15년 옵션도 여전히 고려하고 싶으시다면, 직접 은행을 찾는 것보다 모기지 브로커를 통해서 여러 군데 비교해보실 것을 추천해요.