투자용 세컨홈 구입에 대하여

그렇죠? 펜션이나 주식에 넣을까, 세컨용 집을 구입할까 고민중인데... 제 스타일에는 세컨용 하우스를 구입하는 게 좋을 것 같아서요.

한달에 1,000불 정도씩은 여유가 있어 공실이 생기더라도 제가 페이하면 되겠고, 사람이 들어오면 1500불에 1000불씩 모기지를 갚으면 예상으로는 20년 안에 페이오프하지 않을까 싶어요. (변수가 없는한) 목표는 이 정도 집을 30년동안 2-3채 정도 투자용으로 구입하는 것인데, 혹시 제가 너무 망상을 하는 건 아닌가 싶어서요.

현실적인 판단이신 것 같습니다. 말씀하신 내용이 신뢰할 수 있는 정보라면 투자비 대비 렌트 수익이 좋은 조건입니다.

- 실제로 관리비용을 좀 더 생각하셔야 합니다. 월마다 간단한 수리비용이 들게 됩니다.

- HOA 관련 룰을 잘 검토해보시기 바랍니다. 렌트 주는데 방해되는 규칙들이 있을 수 있습니다.

- 투자하시기 전에 충분히 Exit Plan을 고려하시기 바랍니다.  지역에 따라서 콘도는 나중에 팔기에 힘들수 있고 테넌트를 장기간 찾을 수 없거나 Landlord 하는 일에 지칠 경우 어떻게 빠져나올 지 미리 생각해보시면 좋을 것 같습니다.  반면에 콘도는 팔때 가격 상승을 기대하기는 힘들더라도 렌트 소득은 좋을 수 있으므로 투자용으로 좋은 선택이 될 수 있습니다.  투자용 부동산은 최우선으로 렌트소득에 집중해서 판단하시는 것이 좋습니다. 렌트소득으로 비용을 다 커버하지 못한다면 시장 상황이 나쁘거나 본인 개인 문제가 있을 경우, 매우 위험한 상황에 처할 수 있습니다.

- 테넌트 관리하는 일이 생각보다 힘들 수 있습니다. 많은 투자자 분들이 초기에 포기하는 이유가 이 부분이라고 합니다. 투자하시기 전에 충분히 어떤 문제들이 있는지 이런 문제들이 본인의 현재 상황이나 성격으로 감당할 수 있는지 고려해보시는 시간이 필요합니다.

혹 아래 사이트를 가보셔서 추가 정보들을 보시면 도움이 되실 것 같습니다.

https://www.biggerpockets.com

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괜찮네요. 말씀하신 정보만으로는 Why not인데요? 비용빼고 순수 9%의 이율에 (물론 비용감안하면 낮아지지만, 집값대비 9%라는건 엄청나네요. 아마 대도시 말고 좀 지방쪽이 아닐까 예상되요) + 추후 Capital gains도 가능하니깐요. Rental Property니 만큼 Depreciation 27.5년 하는것도 Tax에 도움이 될테구요. 나중에 파시기전에 2년만 사신다면 Capital gains도 50만불까지 절세하실 수 있으니, 괜찮은 옵션 같네요. 

조건이 상당히 좋은데, 넘버를 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 그 정도로 렌트가 상대적으로 비싼 동네면, 장기적으로 렌트가 내려갈 확률도 있다고 봅니다. 다른 사람들에게도 집사는게 더 좋은 조건이거든요.

좋은 세입자만 구할 수 있다면 너무 좋죠. 제 경우는 다행이 10년째 대부분 좋은 세입자 였어요. 집 보험도 꼬옥 잘 살펴보시구요. 그리고 집이나 콘도 경우에는 숨어 있는 maintenance fee가 관건이긴해요. 2년전 다른 콘도를 구입했는대 roof를 고쳐야해서 매달 80불이 더 추가되더라구요. 그리고 그 이외에 오래된 집/콘도는

추가로 들어가는 비용을 꼬옥 더 추가하셔야 해요.

답글 감사드려요. 일단 지금 올린 집 같은 경우에는 학군 위주로 본 집이고, 1978년에 지어졌으나 완전히 리모델링 되어서 현대식으로 깨끗해요. 

학군은 10 10 9 (Zillow 제공) 이고, 지역도 안전하고 핫한 동네입니다. 한 번 도전해 볼만한 가치가 있군요. 이런식의 집들만 잘 구하면 집을 두세채 추가로 사는 건 좋은 옵션이 될 수 있겠네요.

굉장히 수익율이 좋아 보입니다만, 계산이 맞는지 다시 계산해보셔야 할거 같아요. 투자용집은 다운페이를 25% 이상해야 론이 나오구요. $200K 집에 25% 다운해도 모게지만 $600~$700 나올겁니다.(쉽게 전 100K 론금액당 $500불/월로 대충 계산합니다.) 제가 추측컨데 학군이 좋으면서 집값이 싼 지역 몇군데가 생각은 나는데...그 지역들은 Property Tax가 1.5~2.5%로 높은 지역들 아닌가요? (A타운, L타운, C타운) 거기다가 HOA랑 Insurance하면 비용이 더 나올겁니다. 

제가 생각하는 지역이 아니고, 스파르타님 계산이 맞다면 무조건 투자 하셔야 합니다. 저한테도 살짝 지역 알려주세요. 저도 투자 하고 싶네요..^^

저도 3년반 전에 투자용 세컨홈 사서 렌트주고 있는데, 예상 수익 계산만 정확하다면 강력 추천 합니다.

수익률 계산이 참으로 복잡하고 다양한데, 다른거 다 무시하고 매달 렌트 받는걸로 모게지페이먼트+HOA+보험을 커버하고 나서 단돈 100불이라도 남는 경우엔 해볼만 합니다. 렌트비는 주변 시세보다 200불정도 낮춰서 내놓으면 렌트 금방 나가고, 세입자가 들어와도 빨리 안나가고 장기거주 합니다. 렌트비 비싸게 받으면서 1년에 한두달씩 비워놓느니 렌트를 싸게 주는게 훨씬 이득입니다. 수익률 계산할 때 주변 시세대로 계산하지 마시고 주변 시세보다 렌트를 싸게 내놓는 걸 가정하고 다시한번 꼼꼼하게 게산 해보세요.

* 그런데, 아무리 계산해도 20만불 짜리 집을 20% 다운해서 사서는 모게지 페이먼트만 해도 700이 넘어가는데 HOA 세금 더하면 절대 800불 정도가 될 수는 없을 거 같은데요?

* 투자용 집은 25%는 다운 해야 융자를 얻을 수 있습니다 (자기가 살고 있는 집 아니라 쉽게 던져버릴 수 있으니 은행에선 위험부담이 크다고 생각합니다)

* 그리고 투자용 집 모게지는 이자율이 약간 더 높습니다.

학군이 10 10 9 라면 웬만하면 좋은 세입자가 대부분인 동네일 것이므로 세입자때문에 속 썩일 확률은 적을 겁니다. 그런데 zillow 의 학군정보 정확하지 않은 경우가 많으니, 그 주소로 정확하게 그 학교가 맞는지 확인한번 다시 하시고요.

맥주 한잔님은 리얼터처럼 아주 잘 아시네요~

구입가가 20만불이면 재산세가 연 2천불 전후인데  월HOA와 보험을 합해서 월 페이먼이 800불이라는 것은 뭔가 오차가 잇는 듯해요.

어떤 숫자로 계산하셨는지 궁금합니다. 윗분들말씀처럼 렌트 히스토리가 없으면 최소 25%다운에 이자율이 거주용집으로 사는거보다 높죠.

만약에 지금 월 1000불이 남는다고 가정하고, 다운페이를 25%를 가지고 투자한다고 하면 은행에서 론이 나올지의 여부도 불투명하구요.

HOA랑 (콘도니 좀 비싸겠죠) property tax (카운티 웹싸이트에서 정확하게) 계산 잘 따져보셔야할거같아요.

아참, 콘도면 렌트를 줄수 있는지도 확인해봐야해요. 어떤 HOA에서는 허가가 안날지도 몰라요.

괜찮으시면 zip code 공유좀 부탁드려요.

지나가다 궁금한 점이 생겨서 원글님께라기보다 모든 분들께 꼭 여쭤보고 싶은게 생겼습니다.

실거주 할 것이 아니라 렌트를 줄 목적으로 구입하는 집은 모기지 론도 더 비싸게 나오고 다운페이도 25% 꽉 채워야 나온다는게 보통인것처럼 보여서요...

만약 A라는 집에 실거주를 목적으로 다운 20%하고 모기지 싸게받고 살다가 B집으로 이사갈때, 집을 안팔고 렌트를 주고 B집을 또 실거주 조건으로(비슷하게 20%다운+저렴한 이율)구매할 수 있는건가요? A집에 대한 모기지+HOA+보험+수리비 등은 Rent로 커버한다고 가정하고요. (물론, B집의 다운페이를 풀로 현금박치기를 해야해서 현실적으로 어렵다는건 예상이 갑니다만) 아니면, A를 팔지않으면 다시 B를 저렴하게 모기지 받을 수 없는 1가구 1주택 혜택이 (한국처럼) 있는건가요?

지나가다 생긴 단순 호기심이었습니다..ㅎㅎ

여러가지 변수가 있고 또 은행에 따라 조금씩 다른 거 같기는 하지만 그게 20% 다운페이 해도 되느냐 안되느냐, 이자율은 어떻게 되느냐에 대해서는 한두가지 간단한 조건으로 결정되는거 같지는 않고 꽤 복잡한 규정이 있는거 같습니다 (그리고 은행마다 다르게 결정되는거 같기도 합니다)

예를 들어 이자율은, 거주용인지, 말그대로 세컨홈(주말 거주용 또는 베이케이션용) 인지, 렌트용인지 등에 따라 다르게 결정되는데, 이미 집이 있어도 직장 가까운 곳으로 집을 또 산다던가, 아이 떄문에 방이 더 많은 집으로 옮긴다던가 등등 의 상황이면 거주용으로 인정받을 수 있는거 같고요. 누가봐도 명백한 휴가지 (바닷가라던가 라스베가스 라던가) 이면 그나마 나은 세컨 홈이라고 적용받을 수 있는 거 같고, 이도저도 아니면 투자용이라고 봐서 높은 이자율 적용 받는거 같습니다.

그게 어떤 이자율이 나올지는 실제 뚜껑 열어보기 전엔 알기 힘들고, 또 웬만하면 거주용이라고 인정받기 어려운 경우들이 많아서 일단 투자용 집 일아보는 단계에선 25% 다운하고 높은 이자율 적용되는 걸로 일단 가정 하고 시작하는 게 올바른 방법인 거 같습니다. 은행에 가서 물어봐도 실제 론 진행 하기 전엔 원론적인 이야기만 해줄 수 있을뿐, 미리 이건 되고 저건 안된다 얘기해주지 못하는 거 같더라고요.

다운페이도 20% 해도 되는지 25% 해야되는지는 막상 살 집 정한 후에 물어보지 않으면 은행에선 미리 이건 되고 저건 안된다 말해줄 수 없어요. 그래서 웬만하면 25% 해야된다고 가정하고 시작하면 안전하겠죠.

은행이 생각하기에 위험 부담이 높은 대출엔 이자를 더 붙이는 거죠.

크레딧 낮은 사람이 돈 꾸려면 이자율이 더 높은 것도 같은 이유고요.

자기가 거주하는 집에 비해, 렌트주고 있는 집은 여건이 안좋아지면 그냥 디폴트 시키고 배짜라 하는 확률이 높을테니 실 거주용보다 이자율이 높아지는 거고요.

구글 검색해보면 A를 렌트를 주게되면 occupancy fraud에 해당되서 주거용 모기지를 투자용 고이율로 다시 해야하는거라고 나오지만 방법이 있지않을까요? 

제가 살짝 헛다리 짚은거니까 physi님 말 더 새겨들으세요. 중요한건 모기지하던집 렌트를 주게되면 은행에 통보를 해야한다는거라고하네요. 

세컨홈은 렌트니까 홈 워런티 구입하시면 수리비가 줄지 않을까요? 왠만한 어플라이언스를 보험으로 대처하는거니까..

많이 아는 것은 없지만 임대주택에서 생기는 이익도 tax report할때 income으로 잡힌다는 거 아시죠? 이 수익이 클수록 tax rate이 올라갈 수도 있습니다. 

그래서 아시는 분들은 일부러 수익이 안 생기게 재산세+ HOA+ 모기지+ 보험 정도 등등 딱 임대주택에 들어가는 경비 만큼만 렌트비를 받으시더군요..

세입자가 대신 임대주택에 들어가는 경비 내 주고 30년 지나면 어째든 세입자 통해 집이 pay off 되는 걸 원하시는 주변분도 있으시더군요.

어쨌든 부럽습니다. 20만불 임대주택 구입 아이디어