첫집 구매자인데 모기지에 대해 궁금합니다

제가 '공부'한 바에 의하면...

말씀하신 내용기준으로 월 1000불 페이면트 30년이면 360회 페이먼트인데요.

예를 들어 6개월 납부(총 6천불) 후 추가로 1000불을 납부하면 그 천불은 360번째로 카운트가 됩니다. 다시 6개월 납부 후 1000불을 더 냈다하면 그건 359번째 페이먼트.

1년 후 기준으로 처음 12회를 제때 내고 마지막 2회를 내신 거고 이런 식으로 보면 상환기간이 짧아지구요.

이렇게 적용되는데 보통 초반에는 999불이 이자+1불 원금이고, 마지막엔 1불 이자+999불 원금인테 미리 선납하는 만큼 원금이 다운되서 다운되는 것과 차차 갚아나가는게 만나면 그게 다 갚아지는 시점이겠죠.

이자를 낮춘다는 표현이 덜 낸다는 표현이라면 그게 맞구요, 다만 여유가 있다면 아예 15년이나 20년 상환이 이자률이 더 좋기 때문에 할 수 있으면 처음부터 낮은 이자 받는게 좋고, 당장 현금이 없으면 중간중간 갚아나가다가고 이자율이 더 떨어지거나 비슷한테 인컴이 늘어나서 다달이 페이를 더 할 상황이면 중간에 리파이낸스를 하는 것도 방법이구요.

공부한 내용입니다. 틀린 부분 수정해주시면 고칠께요.

36만불중에 2만불을 미리 갚았다고 해서 당장 다음달에 내야하는 이자에 변동은 안생기는걸로 알고있습니다. 30년모기지이면 몇년먼저 모기지가 끝나는 효과밖에는 없습니다. 이자를 효과적으로 줄이고 싶으시면, 목돈이 생기셨을때 다시 재모기지를 받으시거나 recasting을 요청하시는 방법이 있습니다.

다른분들 말씀대로 페이먼트 plan 에는 변동이 없고 기간만 줄어들어서 결론적으론 이자를 적게 내게 되지요. 30년이면 거의 절반가까이가 이자입니다. 사실 그런데 1000불 납부하는데 500불 더 납부하실 여유가 있으신 분들은 시작부터 15년 상환으로 하시는게 훨 경제적이지요. 어느 것이나 처음에 잘 하시는게 정답이고 리파이낸스가 좋긴 하지만 은행은 더 좋아합니다...

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-loan-payoff-calculator.aspx

숫자넣어보시면 금방 답 나와요.

한달에 P&I 천불 30년하면 (요새 4%정도 하지요) 20만불 융자 받았다고 대충 계산하면요

500불 원금 추가로 갚으면 14년7개월 빨리 갚으면서 $75,777 정도의 이자 세이브가 있겠네요 (세제 혜택 전)

CapitanCook 님이 잘 설명을 드렸네요. 

우선 mortgage 를 하면 매달 내는 금액은 3가지로 합치면 됩니다. (1)원금 + (2) 이자 + (3) 집보험, property tax (city and county) = total monthly payment.

계산을 편하게 하기 위해 월 모기지(원금+이자)가 1천불이라고 가정할때요, 

매달 500불씩을 더 납부, 다시말해 1500불을 납부 한다면 어떤 상황이 발생 되나요?

카피탄쿠크 님이 말씀마신것 같이 원금이 까지는데 마지막 달 즉 360, 359, 달에 내는 원금이 까지겠죠. 다시말하면 이자율이 줄여지기는 하겠지만 엄청 적은 이자가 줄어드는 상황이겠습니다. 개인적인 속연으론 그 $500 불을 저축하셔서 5 년 되에 아니면 10년 되에 더 좋은 집으로 이사하실때 다운하실때 쓰시는것이 더욱 효율적이라고 말습드리고 싶습니다. 

일단 더 내는 500불은 원금에서 까는게 맞는거지요? 

네, 보통 statement 에 보면 principal  (원금) 에 금액을 적으시면 됩니다. 

그렇다면 30년간 내야할 이자가 매달 점점 줄어드는 상황인가요? 따라서 매달 납입해야 하는 모기지가 줄어드나요? 

예를들어, 월납입액수가, 1천불에서 담달엔 999불, 담달엔 997불...이런식으로요?

매달 $500 불을 더내신다고 해서 매달 내는 mortgage payment 줄어들진 안씁니다. 위에 말씀하신 999불, 998불 은 이자율에 맞추어 떨어지는것이죠. 매달 원금을 더낸다고 해서 이자는 절때 줄어들지 안씁니다. 

처음 질문에 답과 같이 360 번째 259 번째 원금이 까진다고 생각하시면 됩니다. 무론 마지막 달의 이자도 포함해서 말이죠. 

하나더 질문은 만약 목돈이 생겼을때, 예를들어 2만불 여유자금이 생겼고, 딱히 다른 투자할일이 없다면, 론 금액을 갚는데 최우선적으로 쓰는게 맞는 접근방식인가요?

이 역시 30년간 총이자를 낮추는데 많은 도움이 되는거겠죠?

예를들어 1천불*30년은 36만불인데, 2만불을 갚으면 36만-2만-(2만에 대한 30년간이자)=31만쯤? 맞나요?

아마 저라면 목돈을 은행 이자나 emergency fund 로 가지고 있겠습니다. 나중에 5년 아니면 10년 후에 큰집으로 이사할때 다운하는 방식으로 쓸수도 있고요. 우선 현잘을 가지고 있는게 좋다고 생각됩니다. 

마지막으로 집사기 전에 보험은 어느 정도하는지 tax 는 city and county 두개 다내는지 잘알아보세요. 그 금액도 상당합니다. 

처음 집살때가 생각나네요... 아무것도 모르고 그냥 사서 저는 틸을 못받았지요. -_-; 제가 처음 집을 살때 이자율이 5.75 였습니다. ㅜ.ㅜ

500불씩내면 이자율(%)은 당연히 줄어들지 않지만, 이자는 원금이 줄어들기 때문에 줄어듭니다. 이자가 줄어들지 않는다면 줄어든 원금에 똑같은 이자를 내는 것이니 이자율이 늘어나는 말이 안되는 상황이겠죠. 하지만, 매달내는 페이먼트 금액은 줄어들지 않고, 대신에 내는 기간이 줄어들죠. 이건 일반적인 이야기고, 사실 상황에 따라 어느 부분을 어떻게 줄이고 싶냐는 부분을 설정할 수 있습니다.

그리고 이게 맞는 결정인지 판단하는 부분은 간단하게 생각해서, 동기간

 500불을 모기지에  더 넣어서 세이브되는 금액을 계산하시고(온라인 계산기를 사용하시면 대충 나옵니다) -- (1)

 500불을 사용하시는 다른 투자방식에 넣었을 경우의 원금+예상 수익을 계산하시고 -- (2)

(1) > (2) 면 (1)을, (1) < (2) 면 (2)를 선택하시면 됩니다.

의외로 많은 분들이 그냥 (1)이 낫다 (2)가 낫다 하시지만, 결국 자신의 상황(연령, 투자수익률, 경기, 혹은 근시일 목돈 필요 등등의 수많은 변수)에 맞는 밸런스가 있겠죠.

글쓴이)정성스런 답글들 감동입니다 ㅠㅠ, 덕분에 이제 감이 좀 잡히는듯 합니다.

전체적인 느낌은, 페이먼트를 월모기지 액수보다 더하는것이 전체금액을(특히 이자) 낮추는데는 생각보다 크게 기여하지 못하는듯 하네요.

굳이 억지로 무리해서, 매월 돈을 추가로 내는것 보단, 다른 용도로(투자, 또는 세컨홈 다운페이등) 활용하는것이 더 좋을것 같다는 결론에 대충 도달하고 있네요.

여하튼 이래저래 계산기를 더 두드려 봐야겠네요.

감사합니다~