테넌트 입장

안녕하세요, 

마일에 관련된 내용은 아니지만, 워낙 경험이 없다보니 여러 분야에 광범위한 지식이 많은 분들이 모인 마일모아 마적단님들께 물어보면 제 궁금한 부분을 해소시킬 수 있을 것 같아 글을 남기게 되었어요. 

그동안 마일에 관련된 내용 뿐 아니라 여러 실생활에 유용한 팁들을 마일모아에서 많이 읽고 실제로 도움이 너무 되었거든요. 

늦게나마 감사의 마음을 전합니다 ^^

다름이 아니라, 현재 가게를 하나 계약하려고 알아보고 있는 시점에 있어요. 

큰 상가는 아니지만 10여개 정도의 가게가 형성되어 있는 작은 타운의 상가 가게를 계약하려고 합니다. 

처음에 Triple Net으로 알고 갔지만, 브로커가 랜로드는 아주 fair한 사람이라면서, 기본 렌트비 외에 내야하는 CAM이 sqf당 6-7불 정도 될 것인데, 사이즈가 작은 가게이기 때문에 그다지 부담이 되지는 않을거라고 하더군요. 

그리고는 랜로드랑 얘기해보고 어떤 컨디션으로 계약이 될지에 대해 outline을 보내주겠다고 해서 받았는데, 그 내용이 테넌트 입장에서 괜찮은 것인지 묻고 싶어요. 

아래는 그쪽에서 보낸 outline 내용이예요.

Tenant is responsible for all municipal approvals.  

Possession Date:                      Upon completion of Landlord Work

Rent Commencement:             One month from Tenant possession

Lease Term: 5 year lease 

Rental Rate:  

Year 1 - $0,000 per month + utilities (base rental rate) 렌트비는 명시된 금액을 계산해보니 $400불 정도를 base rent에 가산 시켯더라구요. 스퀘어핏당 $7정도로 계산해서 아래 문구(Base Rent includes all expenses including Taxes and CAM)대로 아예 그로스로 책정해버린 것 같아요.

Year 2-5 – previous year Base remt plus 3% annual increase from preceeding year. Base Rent includes all expenses including Taxes and CAM

Landlord’s Work:             

Demolition of store front display, partition wall  and bathroom

Construct ADA bathroom

Construct one private room, Size TBD

Replace/Repair ceiling and lighting as needed for uniform appearance

Repair and paint walls

Install floor covering, TBD

Security Deposit: 2 month's rent

Options to Extend: (1) One –(5) Five year option

Year 6-10- Previous year base 3% annual increase

Signs:    Per municipal code. LL to provide directory and interior blade sign

Right to Sublease or Assign: Tenant shall have the right to sublease or assign any portion of its space with Landlord’s prior consent, which cannot be unreasonably withheld

Disclaimer: The terms outlined herein are not all-inclusive, but comprise a summary of the general business terms. Other terms that are not included are to be negotiated.  The parties mutually intend that neither shall have any binding contractual obligations to the other with respect to the matters referenced herein, unless and until a formal written lease or amendment has been prepared with adequate opportunity to be reviewed by legal counsel or either party’s authorized representative, and has been fully executed and delivered by the parties.

위와 같은 내용인데, 괜찮은 건지 모르겠어요. 

제일 걸리는 것은 첫번째로 Tenant is responsible for all municipal approvals. 란 문구와 두번째로는 base rent + utilities(base rental rate)이예요. 

랜로드가 해주는 모든 work에 대한 승인을 제가 받아야 한다는 것인가요? 만약 시에서 요구하는 규정에 맞지 않게 수리가 잘 안되어서 승인이 안 나거나 지연 될 경우에는 어떻게 되는건가요? 그리고 유틸리티가 (base rental rate)에 기준하여 책정된다면, 랜로드가 임의대로 책정해서 가산 시키는 것은 아닐지 염려됩니다. 

제가 어떤 내용을 더 구체화 시켜야하고 더 신경쓰고 명확히 해야하는지 조언 부탁드려요. 

어떤 내용이라도 감사합니다. ^^