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안녕하세요! 마모님들,
제가 이번에 사업체를 처음 인수하려고 하는데 고민이 있어서 질문 좀 드리려고합니다.
전문가 혹은 경험자로써 조언을 부탁드립니다.
$40,000에 나온 사업체가 있어서 인수를 하려고 합니다.
그 상가는 보통 리스계약이 3년이고, 사업체 넷인컴도 $45,000 정도 되고, 조건이 나쁜것같지 않아서 순조롭게 진행중이었습니다.
그런데 Landlord가 새로 리스계약을 안해주고 현 사업체주인의 남은 계약기간(1년 3개월)만 리스를 주겠다고 합니다. (Assignment of Lease)
3년 New Lease를 할 수 없냐고 어필해봐도 다른 옵션은 절대 없다고합니다
현 사업체 주인은 그 이전 주인에게 $36,000에 3년 New Lease로 사업체를 인수했다고 합니다. 이전 주인의 리스기간이 끝난 상태였기 때문에...
하지만 저에게는 1년 3개월 이후의 리스 연장에 대한 어떠한 보장이 없어서 걱정입니다.
그래서 1년 3개월 리스남은 사업체를 $40,000에 사도 괜찮을지,
아니면 현재 사업체 주인과 짧은 리스기간을 이유로 새롭게 가격에 대해 협상을 해야할지,
아니면 사업체 인수를 포기해야할지 고민입니다.
첫 개인비즈니스를 시작하려는 저에게, 지혜로운 마모님들의 아낌없는 조언 부탁드립니다.
****** 추가내용******
마모님들의 아낌없는 조언 너무나도 감사합니다. ㅠㅠ
첫 비즈니스를 위해 6개월동안 알아보다 만난 사업체이다보니 마음만 너무 앞선던것 같습니다.
위의 본문에서 설명하지 않은 추가 내용을 적어봅니다.
1. 사업체는 서비스관련업체로 FF&E는 $3,000 이하이며, 제가 없어도 종업원들로만 경영이 가능합니다.
2. 로케이션이 아시안체인그로서리마켓 바로 옆이라 매력적이라고 느꼈습니다.
3. 사업체 주인은 1년 3개월 후에도 새로 리스연장이 가능할것이라고 말하고 있지만, 랜로드로부터 어떠한 보장을 받을 수 없습니다.
4. 랜로드는 나이많은 백인할아버지로 엄청나게 까다롭다고 합니다. 앞서 사업체매매 희망자가 몇명 더 있었지만 파이낸셜&크래딧 심사에서 리스거부 당했습니다.
5. 사업체 양도 이유는 현 사업체주인이 총 3개의 비즈니스를 하고 있는데, 여기를 정리하고, 더 돈이 되는 다른 비즈니스에 집중하려고 한다고 합니다.
이 사업체가 장기적으로 봤을때 상당히 매력이 있으나, 리스연장에 대한 어떠한 옵션도 보장되지 않는것이 문제입니다.
일부러 시간내주셔서 조언해주신 분들께 다시한번 진심으로 감사드려요.
아직 에스크로 전이라서 다른 조언들도 겸허히 듣겠습니다. 조언 부탁드립니다.
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17 댓글
calypso
2017-12-13 19:50:30
구미가 댕기는 이유는 딱한가지..
매매가가 4만인데 넷인컴이 4만5천? (한달 넷인가요?) 그럼 무조건 고고!
구미가 안댕기는 이유:
1. 일년넷이 4만5천?
2. 매매가가 4만?
3. 리스기간이 1년?
쳐다보지 마십시요. 죄송합니다. 긍정적인 답변이 아니라서..
마니모아
2017-12-13 20:02:42
일년넷이 4만5천입니다 ㅠㅠ
calypso
2017-12-13 20:35:27
거듭 죄송합니다. 이렇게 쓴소리를 해야만 그나마 4만을 보존하겠죠.
마니모아
2017-12-14 02:14:13
CHLOE.DA
2017-12-13 20:29:16
dahl
2017-12-13 20:56:09
작게나마 비지니스 하고 있어서 주변 이야기를 가끔 들으면 리스 리뉴 안해줘서 쫓겨난 경우들이 꽤 많습니다.
옵션도 없이 딸랑 1년 3개월이면 저라면 절대 안합니다
마니모아
2017-12-14 02:14:38
늘함께
2017-12-13 21:02:03
요즘 여러가지 일로 바빠서 오랜만에 마모에 들어왔다가 문의하신 내용을 보고, 현재 IT관련사업을 하고 있는 사람으로 작은 조언을 드립니다.
들어갈 때는 늘 나올 때를 생각해야 하고, 집을 살 때는 나중에 집을 팔 때도 고려하라는 말이 있습니다.
1. (물론 사업을 시작하기로 작정하는 것 자체가 어려운 일입니다만)
미국에서 사업을 시작하시는 것이, 한국이나 다른 나라에 비해서 쉬운 반면에 Liability등의 문제로 사업을 닫거나 파는 것이 훨씬 어렵다는 점이 있습니다.
2. 현재 주인께서 사업체를 양도하시려는 이유가 있을 것입니다. (표면적인 이유, 그리고 Hidden 이유)
어쩌면 현재 주인께서 이전에 해당 사업체 계약을 했을 때, Landlord가 3년을 해주었는데, 그동안 환경이 바뀌어서 Landlord가 3년 계약후 연장을 하지 않는 것을 알고 있기 때문에 현재 사업이 흑자인데도 불구하고 양도를 하려는 것일 수도 있습니다. (어떻게 알 수 있냐구요? 다른 Tenant 들이 재계약을 하지 못한다는 것을 듣거나 혹은 해당 건물이 재건축이나 여러 상황으로 재계약을 하지 않는 것을 인지하고 있을 가능성이 높습니다.)
3. 현재 주인께서는 $36,000에 3년 장소리스로 계약 --> 즉 인수로 사용된 금액이 매월 약 $1,000 인셈입니다.
마니모아님의 경우는, $40,000에 1년3개월 (총15개월) 장소리스로 계약 --> $40,000 / 15 = $2,667 인 셈입니다.
만일 사업이 식당, 세탁소등 고객들의 출입이 잦고, 장소의 위치에 영향을 많이 받는 업종이라면, 해당 장소에서 사업을 하다가 계약 만료로 나올 때에 현재의 사업주보다 약 2.6배 이상을 비용을 지불하고 사업체를 인수하게 되는 것임을 생각하시기 바랍니다.
4. 현 사업체의 Asset등의 자산, 예를 들어 식당이라면, 여러가지 조리기구, POS, 컴퓨터등 많은 기구와 자산이 있을 것입니다. 신규구매가 아닌 현재의 사용연도를 상계한, 현시가의 금액이 어느 정도인지를 파악하는 것이 중요할 것 같습니다. 그러면 $40,000을 지불할 수 있는지 가늠이 될 것입니다.
5. 기존 장소에서 리스계약 만료로 나오게 되면, 이전 주인이 입주했던 때 처럼 원상복귀를 하고 나와야 합니다. 분명히 원상복귀 비용이 들 것입니다. 예를 들어 식당이라면 Sewage에 낀 기름제거비용이라든지, Storage등의 Space에 Contamination등이 불가피하게 되어 있는 비즈니스라면, 현재 Landlord가 반드시 비용을 청구할 것 입니다.
6. 1년3개월후에도 같은 상호로 사업을 하실 경우에, 사업체 이사는 불가피합니다. 사업체 이사비용이 업종마다 다르겠지만 이사비용만, 최소 $3,000 ~ $5,000 소요가 되는 것을 고려하셔야 하며, 장소변경에 대한 보이지 않은 영업 손실도 있습니다.
이상 생각나는 것들을 나열하여 보았습니다.
마니모아님께서 사업체 인수를 마음속에 이미 결정을 굳게 하신 상태이시고, 불과 1년3개월 동안이라도 매달 매출이 잘 나와서 인수금액을 상쇄하고도 남는다면,
또 이렇게 해서 처음 사업을 시작하기를 원하신다면 아주 큰 의미가 있다고 생각합니다. 그리고 저는 주위의 분들께 사업을 하도록, 젊은 청년들에게는 Startup을 하라고 격려를 하고 있습니다. 왜냐면 저는, 직장 취업도 좋지만 가급적이면 특히 미국에서는 크던 작던 사업을 하는 것이 사람들에게 선한 영향력을 훨씬 더 잘 미칠 수 있다고 믿는 사람이기 때문입니다. 또 한국은퇴자들의 치킨집에 대한 우울한 스토리들을 많이 듣고 있지만, 아직 미국이나 캐나다등에서 사업을 할 때, 기회가 아직 있다고 생각합니다.
그러나 현재 매출이 그렇다고 하는 장부만 믿으시고, 또 한번 마음이 꽂혀서 계속 생각이 난다면,
위의 다른 분들의 의견과 제가 적어 드린 내용을 고민하신 것 보다, 50%정도는 더 보수적으로 계산하시고 결정하시기를 바랍니다. 작은 도움이 되시기를 바래요. 화이팅~~
마니모아
2017-12-14 03:00:53
아낌없고 현실적인 조언 너무 감사드립니다.
미국에서 직장생활을 하다가, 개인비즈니스에 꿈이 있어서 서툴게나마 이렇게 시작해보려고 했습니다.
늘함께님과 같은 분들이 저에게는 인생의 큰 선생님이십니다.
감사합니다.
늘함께
2017-12-21 13:51:58
별말씀을요. 이렇게 칭찬을 해주시니 몸둘바를 모르겠습니다. 직장생활이냐... 개인비즈니스냐 사이에서 결정하는 것을 인생에서 정말 중요한 결정중에 하나입니다. 작은 도움이 되시면 좋겠습니다. 그래도 현재 사업을 고민중이시라고 하니까, 너무 급하게 결정하지 마시고 많은 분들의 의견을 경청하신 후에 결정하시기를 바래요! 계속해서 화이팅입니다~~
열공맘
2017-12-13 21:27:03
마니모아
2017-12-14 03:01:48
마음힐리언스
2017-12-14 06:36:07
마일모아
2017-12-14 08:40:53
마니모아
2017-12-14 18:37:25
까리우스
2017-12-14 18:43:43
원글입니다. 아이디 수정하였습니다. 닉네임룰이 있다는것을 이제 찾아봤네요 죄송합니다
업글여신
2017-12-14 19:41:25
그나저나 줏어듣기론 대개 사업체 매매가가 일년 매출이라던데 그 매출은 세금보고한 기록과 일치해야된다던데요.. 요건 맞는말인가요?