저도 두번째 집사기 고민중 입니다... 조언 부탁드려요

원래 집을 Refinance하는 이유는 여러가지가 있겠는데, 주변 동료의 의견이 Cash-out Refinance해서 새 집 사는데 다운페이하라는 의미 아닐까요? 

원래 집의 Loan-to-Value가 낮은 상태에서 세를 주면, Rent에 대한 소득은 신고를 당연히 해야하는 반면에 Tax Deduction의 가장 큰 부분인 Mortgage Interest가 거의 없으니 세금을 많이 내게 될 수도 있을꺼예요. 

근데 refinance를 통해서 돈을 더 많이 빌리게 되면 우선 캐쉬아웃한 돈으로 새로운 집의 down payment하는데 도움이 되고, 그리고 이 cash out한 돈의 이자가 추가 tax deductible이 되겠죠. 그리고 새로 사실 primary house의 mortgage interest는 당연히 deductible이구요. 

아무리 그래도 cash out한 돈의 이자가 tax deductible 로 추가 환급되는 세금보다는 많지 않을까요?

(저 전문가 아니예요)

그럴꺼예요. 

안정적인 관점에서 보면, 사실 이자를 적게 내고, 최대한으로 Tax Deduction을 할려면 한 집에서 Mortgage 원금을 갚으면서 사는게 최고죠. 환급 받는다 쳐도 이자 대비 자신의 tax bracket정도만 받으니깐요. 

임대업의 관점에서 보면, 어짜피 임대 인컴이 수입으로 잡히기 때문에 최대한 Deduction을 할 방법을 찾을려면 임대 건물에서 최대한 지출을 만드는 거라고 생각해요. 아래 맥주한잔 님 말씀대로 이자 지출말고도 다른 것들도 있지만, 이 중에서 변경 가능한 지출은 이자 지출만 인거 같네요. (물론 건물 자체의 Depreciation을 Cost Segragation을 통한 Accelerated Depreciation을 만들 수도 있지만 보통 4 unit 이하짜리 건물은 이걸 시행하기 쉽지 않죠)

물론 Cash Out한 돈의 용도에 따라서 이게 납득이 되는 일인지 아닌지 개인마다 다르긴 해도 그 돈가지고 다른 투자처를 찾아서 새로운 Appreciation이나 Return을 만들어 내면 위험부담이 있어도 이자 지출보다는 높다면 할 수도 있더라구요. 

감사합니다. 대강 계산해 봐도 연봉 + 렌트비에서 디덕션을 아무리 많이 받아도 택스 브라켓이 내려갈 순 없을 것 같은데 엑셀로 비교표를 만들어서 함 생각좀 해봐야 겠네요.

그렇군요. 지금 당장 이사를 하더라도 바로 집을 사진 않을거고 6개월에서 1년 정도는 렌트를 하면서 살 집을 알아볼 계획인데, 어짜피 1년 후가 되더라도 20% 다운할 돈은 수중에 없을 것 같거든요. (401k를 건드리지 않는다는 조건 하에)

cash out 해서 두번째 모기지의 pmi를 피하고 디덕터블을 올릴 수 있는지 계산해 봐야겠습니다. 감사합니다

그냥 참고로.. 

만약 Refinance나 Home Equity Line of Credit을 하게 되면 본인 집이 (Primary House) 아닌 집은 (Investment Property) 하기 쉽지도 않고 그리고 이자도 높게 나올꺼예요. 현재 집에서 이사 나오시고 나서 Refinance나 HELOC은 무조건 Investment Property로 들어가는거로 알고 있습니다.

네, HELOC이 조금 더 낫다는 글을 읽고 그쪽으로 생각하고 있는데요, 아무래도 지금 집에서 먼저 받은 다음에 하는 걸로 생각 해 봐야겠어요

일단, 회계사와 상담해서 그 집 렌트주면 매년 depreciation 으로 처리할 수 있는 금액이 얼마인지 계산해보는 게 첫번째 입니다.

(집값중에 땅은 depreciate 되지 않고 건물만 depreciate 되는데, 건물에 해당되는 부분만 27.5로 나누면 매년 depreciate 되는 액수가 나옵니다)

비용처리하는 것이 depreciation + 모기지 이자 + 프라퍼티택스 + 보험 + HOA + 집 수리비용 인데, 이걸 다 합했을 때 렌트수입과 비슷하거나 더 크면 절세를 위해 추가로 뭘 더 할 필요는 없으니까요.

감사합니다. 계산하니 렌트 수입이 약 만불 정도 더 비싸네요. 생각 좀 해봐야겠습니다.

그럼 수익 측면에선 되게 좋은 거긴 하네요.

절대 팔거나 하진 마세요.

비용 처리할 방법이 잘 없으면, 방법 찾을때까지 2-3년동안 그냥 택스 내셔도 되고요. 근로소득보다 택스 퍼센트가 낮으니까 엄청 아깝지는 않을거예요.

네, 롱텀 세입자만 잘 찾으면 황금알을 낳는 거위가 될 것 같긴 합니다만... 여기서 오래 살 계획으로 별의 별 리모델링을 다 해서 그놈의 '정' 떄문에 말이죠.. ㅎㅎ 집 뒤에 언덕 깎아내서 놀이터 만든것도 일년밖에 못썼고, 5.1채널 스피커와 hard-wired 된 랜선을 구축한 패밀리 룸도 반년 밖에 못 써서 참 아쉽습니다.

렌탈용으로는 집이 간단하면 간단할 수록 렌트 주기 좋더라구요.. 

저도 처음에는 사용하던 Security Camera System, Alarm System등등 온갖 제 편의 시설을 이용해서 렌트비를 더 받을 수 있지 않을까 했었는데.. 

오히려 그런 것들이 돈은 더 받기는 커녕, 세입자들은 신경도 안 쓰는거 같고. 

그리고 고장 나게되면 오히려 고쳐줘야 하는 상황이더라구요. 세입자가 사용방법을 몰라서 저한테 해달라고 하는건 덤이구요.... 

결국 다 제거했습니다. 그리고 fixed되어 있는 것도 쓰지 말라고 했습니다. ㅎ

아무래도 그럴까봐 걱정이에요. 어젯밤에 아내랑 얘기하다가 농담조로 '놀이터 아까우면 분해해서 가져갈까' 했는데... ㅎㅎ

한번 집 보험쪽이랑도 이야기 해보세요.

만약 Landlord Insurance를 하게 되면 

집밖 놀이터가 있는 경우 보험 커버리지에 문제가 없는지, 가격이 똑같은지 등등요. 

보통 덤블링 (트램폴린)같은 경우네는 기피하는 보험사도 있는거로 들었습니다. 

저도 테넨트가 자기가 Liability를 가지고 갈테니 설치하면 안된다고 하길래 그냥 안된다고 했어요. 

테넨트의 liability는 어떻게 문서 상으로 기록한다 해도 테넨트의 손님들이나, 아님 그냥 property traspass하는 사람들이 다치게 된다면 이게 landlord liability로 알고 있어요.  (틀리면 정정 부탁드려요)