첫집 장만하려고 합니다. 모기지 질문

3년만 살고 나가실거면 ARM도 하나의 옵션일거 같은데요? 

ARM이라는것도 이번에 배우게 되네요ㅋㅋ 댓글감사합니다. 왜 추천해주시는지 알수 있을까요? 시장변동에 따라 제가 내는돈이 달라진다고 해서 좀 무서워요...ㅜㅜ

시장 변동에 따라 달라지지만, 상대적으로 이자율이 낮습니다. 그래서 5년 이내로 도망 이사 가는 경우에는 단기간의 낮은 이자를 내는 ARM을 하기도 합니다

ARM 이라는것 미리 알았다면 너무너무 좋았을것 같습니다ㅜㅜ 도망이 아닌 성공적인 이사가 되길...

변동이자라고 해도 처음 몇 년 (보통 5년아니면 7년)은 고정이율이에요.

그리고 길게 들고 있지 않을 모기지는 upfront cost(point같은것들)를 줄이는 게 맞습니다

3년후에 이사나간다는게, 3년후에 이 집을 파실거라는건가요? 그러면 일단 집을 사고 팔 때의 수수료부터 생각해서 남는 장사인지부터 생각을 좀 해보셔야 할 것 같네요. 요새는 좀 낮아지긴 했지만 그래도 팔때 부동산에 5%, 세금과 각종 클로징 코스트를 감안하면 적어도 집이 매년 2.5-3%는 올라야 손해를 면할 수 있습니다.

3년살거면 그냥 렌트하는게 더 나을것 같은데요.

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+4 동네가 집가격이 아주가파르게 쑥쑥오르는지역이면 또몰라도요. 5년안에팔면 클로징피니 뭐니해서 나가는게많아서 손해보는경우도꽤돼요

+5 저도 한표요! 클로징피 6%에 만약 마켓이 안좋아져서 원금도 못갚는 상황, 택스와 모기지 이자가 렌트보다 더 많을 거 같아요. 하우스의 자유를 누리고 싶다면 하우스 렌트를 추천합니다.

답변해주신 모든분들 감사합니다. 좋은 참고가 되었습니다... 일단 30년 mortgage로 진행 하는걸로 할것 같습니다. 집값이 오르는곳이고 앞으로 더더욱이 오를것 같아서요... 모두들 의견 하나하나 생각하면서 고민했습니다... 머리아파 죽겠네요

집을 사고 팔때 변호사, 부동산중개인, 보험origination, 이사비용 등등의 fee를 생각하면 집값의 최소 5-6%는 fee로 나갈텐데 3년내에 이거보다도 많이 오를것으로 예상하시나요?

한 예를들어 150k를 20프로 다운하고 4.5%, 30년의 이자로 구매, 3년뒤에 200k로 팔았다고 치면 
팔때:

복비: 200k의 6프로: 12k

이사비용: 1.5k

보험비: 일년에 1kX3 = 3k

변호사는 하시는 분도 있고 안하시는 분도 있으니 생략

택스: 이건 주마다 달라 뭐라 말하기 그렇지만 비싸다고 생각하고 4k

3년간 낸 이자비: 15.5k from: https://www.mortgagecalculator.org/ Round up 했심다

HOA: 동네 따라 다르지만 맥시멈 100/mo X3X12 = 3.6k

이러면 총 39.6k 가 나와요. 게다가 집을 팔아서 이득을 본게 아니라 바로 200k보다 많은 밸류의 집을 90일 내에 사지 않으면 1031룰에 걸려서 택스를 내야 하는데 그건 계산 하셨나요...? 당장 부과되는 것도 아니고 그다음해 부과되기 때문에 택스 파일링 할 때 단순 차액에 대한 세금을 엄청 낼지도 모릅니다

그러면 집을 사고 모기지 이자 계산하고 사람들 만나는 거 스트레스 에 대한 10k가 과연 가치가 있는지 좀 의심이 되는군요.

거기에 150k라는 집의 밸류가 3년안에 200k가 된다는 확정적인 말이 있다면 참 다들 투자를 하겠죠.... 3년 묵히고 바로 10k를 벌 수 있으니까요.

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근데 그 집을 그냥 냅두고 렌트를 준다면 전혀 다른 스토리입니다.

동네 학군과 렌트 가격 형성에 따라 따로 고려할 많은 부분이 있으니 이건 여기 게시판에 부동산 이라고 검색하시면 많이 나오리라 봐요. 

(1) 모기지 구성을 살펴보시면 아시겠지만 초반에는 거의 이자만 냅니다. 3년이면 원금은 별로 갚지도 못할테구요. 지금 모기지가 아주 큰게 아니니까, 이자율/원금상환 면에서 15년짜리가 나을 것 같습니다. (털고 나올 때 그나마 좀 건지겠죠.)

(2) 하지만 3년이면 렌트를 하시는게 정석으로 알고있습니다. 위에도 언급되었듯이 6%를 팔 때 내야하고.. 집 관리에 비용/시간이 생각보다 엄청 나게 들어갑니다. 거기에 지역에 따라 재산세가 ㅎㄷㄷ 하게 나오기도 하구요. (이노무 텍사스...) 집 보험도 renters insurance보다 훨 비싸죠. 총 투입된 시간/돈을 고려하면 3년동안 집값이 10% 이상은 올라야 본전 아닐까 싶네요.  

(3) 더 중요하게 생각하셔야 할 점은 3년만 사신다고 하셨는데, 과연 3년 후에 집이 잘 팔릴까?입니다. 시장 상황에 따라 집이 안 팔려서 고생하실 수 있구요. 예전 부동산 대란 때 많이 보셨을 것 같은데요. 하우스 렌트라면 그냥 깔끔하게 나오실 수 있죠.

20% 다운하고 $93,600 빌리신다니 그럼 $117,000 집을 사시는 건가요? 느낌상 특별한 사정이 있으셔서 어떻게든 일단 작은 집이라도 마련하시는것 같은데요. 이정도 집이면 3년이 지나더라도 많이 오를것 같지는 않은데요? 특별한 사정이 있다면 사야 하겠지만 윗분들 말씀처럼 손해볼수 있다는 각오는 하시길 바래요. 

저는 조금 의아한 것이... 금방 처분하시니만큼 최대한 높은 월납액 + 짧은 텀으로 하셔야 손해가 적을텐데요.

15년 상품, 30년 상품 Amortization schedule 한번 비교해보시고 3년 뒤에 남아있을 principal 액수를 비교해보세요. ARM이 가능하시면 베스트고요.