Business LLC 만들어도 될까요? (부제 :콘도 소유로 적합할까요?)

정확한 대답은 아니지만 저도 비슷한 상황을 대비?해 이것저것 공부중인데요... 콘도 소유로 렌탈 passive income 을 세금보고 하고 계시다면 관련된 비용은 비지니스 비용 처리하는게 세금 saving 면에서 더 좋다고 알고 있습니다. 거의 대부분 income이 deductible expense 때문에 똔똔 되거나 거의 세금을 안낸다고 보시면 된다 더라고요

LLC 밑으로 콘도를 넣어두시면 limited liability 가 있어서 렌터가 sue 하더라도 원글님 다른 자산은 안전한것도 장점중에 하나고요- 단지 콘도에 Mortgage 가 달려 있으면 LLC 밑으로 자산을 넣는게 due on sale clause 의 위험이 있다고는 들었습니다

다만 제가 있는 캘리는 LLC 비용이 일년에 750불인가? 그래서 비용이 훨 많이 들어간다고 해 선뜻 액션을 취하지는 못하고 있네요- 캘리같은 주가 아니라면 전 해볼만 할 듯요?

비슷한 점을 생각하시고 있으시다니 반갑네요. 혹시 자식에게 먼훗날 콘도를 물려줄때 다시 복잡해 지지는 않을까 하는 생각이 문득 드네요.

별별 걱정을 다 하죠? ^^

이건 Living Trust를 통하면 될듯한데... 자세한건 다른분께 토스...

무플 차원에서, 작성중이 다른분께서 답변을 하셨네요.

LLC가 렌탈비지니스에서 가장 전형적인 entity로 세금 보다는 자신의 프라퍼티를 다른 비지니스나 개인자산등 파산으로 부터 보호하는데 그 주된 목적이 있어요. 말씀 하신것처럼 세금상으로 맴버가 혼자라고 한다면 Form 1065를 따로 보고하실 의무도 없고 허용도 안하구요. 싱글맴버 LLC는 개인 렌탈 사업자와 동일하게 Sch-E에서 세금 보고하시게 됩니다. 세금 보고 측면에서는 현재 세금 보고하시는것과 차이가 없습니다. 

다만 entity가 따로 있으시니, 뱅크 어카운트 따로 만드시고, 렌탈인컴 그 어카운트에 디파짓하시고, 콘도피, 리페어등 비용을 그 어카운트에서 지불하시면 되구요. 돈이 필요하시면 개인 어카운트로 옮기시면서 맴버 디스트리뷰션 처리하시면 되시고. 아무리 싱글 맴버 LLC가 세금 보고상 개인 사업자랑 동일하다고 하더라도, 따로 장부를 정리하셔서, 감가상각에 따른 프라퍼티 베이시스 관리하시는게 자산 정리시 좋구요. 모기지가 있으시면 이것도 메인홈과 달리 따로 여기서 이자비용 클레임하셔야 하구요. 개인 자금과 최대한 커밍글만 안하시면 됩니다. 

또한 말씀하신것처럼 article of organization 파일링하고 레지스터 할때 비용이 들어가구요. 주마다 조금씩 다르지만 해마다 혹은 두해 마다 레지스터 피를 50불에서 300불(참을성 제로 님께서 캘리는 750이라네요 그럼 전 안하죠)까지 지불하셔야 합니다.

리뷰하다 보니 중요한게 빠졌네요. 타이틀이 LLC로 넘어가야합니다. 자산을 내가 소유하는게 아니고 LLC가 가져가는거니 콘도를 컨트리뷰션하고 나는 LLC의 지분을 소유하는 것입니다. 그래서 만약 그 콘도가 부부 공동명의라면 두분이 각자 50프로씩 LLC에 컨트리뷰션하는게 되고, 맴버도 2명이 되는거죠. 그럼 1065파일을 따로 하셔야 합니다. 지분과 타이틀이 관련된거니 변호사 필요하실듯합니다. 더불어 모기지도 남아 있다면 론 컴퍼니도 이해당사자가되니 좀 복잡해 지실듯합니다.

보통은 LLC를 설립하고, 다운페이나 운영자금 내가 컨트리뷰션하고, 프라퍼티 찾고 LLC 이름으로 론 받아서 사고 나는 개런터로 들어가고 뭐 그런식이죠. 역으로 갈려면 좀 복잡하긴 해요.

제가 더 배우고 가네요 감사합니다!!

궁금한사항이요. 타이틀이 LLC로 넘어가고 부부 공동명의 이어서 둘이 각각 50프로씩 LLC에 컨트리뷰션할경우예요, 나중에 사업을접거나 혹은 은퇴해서 자금이 필요할경우에 렌트하우스를 팔경우는 어떻게 돼나요? 

아 자세한 답변 감사드립니다. 제가 생각했던 것보다 복잡하네요. 저희는 부부이름으로 등록이 되어있어서 말씀하신 부분들을 좀더 생각해 봐야

할것 같아요. 공부할것이 많아요^^ 그리고 1065파일을 따로한다는게 잘 이해되지 않는게 현제는 married joint filing 을 하고 있거든요. 헉 복잡해요..

회사를 만들었으니 회사 세금보고를 하셔야하는거죠. 단지 맴버가 한명인 경우만 1065 파트너 택스리턴을 안하고, 1040 개인 세금보고에 스케쥴 E에 보고하시는 거구요. 근데 두명이면 회사 세금 보고 먼저하시고 K1 statement 각자 받아서 1040 개인 세금보고에 애드하셔야하는 그런 구조입니다.

부동산쪽도 특히 세금관련은 너무 어려워요. 파면 팔수록 방대한 정보의 늪인거 같은...