부동산에 관하여 -언제 어떻게 투자해야 할까

 레버리지가 큰 투자의 문제는 현금흐름이 네거티브가 되는 순간 문제가 터지는건데, 경기가 나빠지면 집값도 내려가지만 많은 경우에 공실률이나 테넌트가 렌트를 못 내게될 리스크도 올라가기때문에, 현금흐름 자체에 문제가 생길 수 있겠죠.

+1 설명하신 부동산 투자 전략은 넘 리스키한 것 같아요. 

우선 리스크가 있다는 부분에는 동의하고요, 그래서 Emegency fund의 중요성을 먼저 서술했지요.

그리고 확실히 주식보다는 부동산이 더 손이 많이 가는것 같기는 해요. 특히 레버리지는 그의 향응하는 리스크가 커서 전략이 중요한것 같아요. Eviction process가 주마다 다른데 콜로라도 같은 경우는 렌트를 안냈을 경우 바로 Eviction notice를 주고 3일내에 돈을 내던가 방을 빼야할 정도로 landlord friendly하거든요. 경기가 안좋아지면 tenant 가 줄거라 많이 생각이 들었는데 실제로 아래 그래프를 보시면 주식이나 집값이 30-50%씩 빠질때 (2008년전후로) rental price가 많이 줄지 않은게 보이죠. 그 이유를 알아보니 집을 잃은 사람들이 렌트를 해야하기 때문이라고 해요. 

지역을 A급에서 D급으로 나눴을때, A지역에 rent하던 사람은 B급지역으로 이동하기 때문에 A급 지역은 힘들수도 있어도 B급 또는 C급 지역은 렌트에 큰 탈이 없다고 하네요.

또 이게 지역마다 다르겠지요. 예를 들면 오일 붐이 있었던 bakken지역의 렌트는 기름값이 떨어지자 job이 떠나면서 급격히 몰락했던것 처럼요. 다만 오히려 경제가 안좋아졌는데도 렌트를 올릴수 있었다는 사람들도 좀 있어요. 지역선택도 그 risk analysis에 한몫하지요. 

듀플렉스, 트라이/콰드플렉스가 좋은게 현금흐름을 좀 더 스무스 하게 해줄수 있다는것 같아요. 1명에게 렌트줄때 vacancy가 생기면 100% 인컴이 줄지만 4명에게 줄때 한명이 빠지면 3/4이니까요. Vacancy문제와 scalability 때문에 큰 투자자들은 확실히 multifamiliy를 선호하더군요.

말씀대로 리스크는 유념할께요. 다만 리스크가 없는 투자는 없으니까요. 제가 좋아라하고 여기 많은 분들이 추천하는 인덱싱도 특유에 리스크가 있다는걸 말해주는 Gundlach의 (어제 뜬 따끈따끈한)  인터뷰이에요.

https://www.cnbc.com/2018/12/17/gundlach-says-passive-investing-has-reached-mania-status.html

참고로 "The investor made correct predictions for 2018, including a drop in stocks on rising yields and declines in Facebook and bitcoin. He thinks the stock market is headed lower next year, calling for the S&P 500 to fall below the lowest level it hit this year."

경기가 나빠져도 사람들이 다 길거리에서 노숙을 하지는 않고, 결국 어딘가에서 렌트 해서 살아야 됩니다.

그런데 집값은 쭉쭉 내려갈 수도 있지만, 렌트 시세는 집값만큼 그렇게 경기에 따라 확 내려가진 않아요.

(집값이 반토막 나도 렌트 시세는 최대 고작 20%쯤 내려갑니다)

오히려 사람들이 집을 못사서 렌트 수요가 올라갈 수도 있고요.

상업용 부동산이라면 경기를 타지만 거주용 부동산은 위치만 괜찮다면 공실 문제에 대한 위험은 그다지 크지 않다고 생각합니다.

commercial property는 생각안해보셨나요?

사실 REIT랑 Syndication도 생각해봤고요 Commercial property는 Triple N 을 좀 생각해봤어요. Retail shop들이 망해가는 추새라 다른 commercial property는 어떨지 잘 모르겠어요. REIT는 주식이랑 연동성이 너무 크고 Syndication은 남에게 돈을 맏기는데다 절세부분에서 조금 약한것 같고요 Triple N은 자금이 너무 많이 필요하더라고요 ㅠ 그래도 Syndication 쪽에 관심이 있기는 해요.

commercial property 는 이미 큰손이 아닌 이상 진입장벽이 제법 높아요.

residential property 처럼 개인 신용점수+20%다운페이로 30년 고정이자 모기지 같은게 없어서요.

제가 알기론 multifamily는 Freddie Fannie 20% down에 30년까지 해주는걸로 알고있는데요 - (제가 이쪽일을 해서 자주보거든요...)

그리고 신용점수로 물론 해주구요.. 물론 다른 종류의 상가들이면.. 맥주한잔님 말대로 큰손아니면 힘들죠.. 

주식 2000년 고점, 하우징 2006년 고점, 쌍으로 상투 잡은 1인 입니다. 

지금 둘다 어깨 지나고, 내년에 둘다 폭망합니다. 사지 마세요. 

@항상고점매수 님 참조

+1 

최근  뭐 새로 사신거 뭐 있으시죠?  무조건  팔아야 겠군요.. ㅋㅋㅋ

최근에 @모밀국수 님 따라 에어후라이 샀습니다. ㅌ ㅌ ㅌ

집에 있는 에어 프라이 방출~~~~

제가 안 샀으니까 아직 상투 아니에요..

ㅋㅋㅋ 그럼 고점매수님 믿고 살께요.

ㅋㅋㅋㅋ 웃으면 안되는데 웃어서 죄송합니다 ㅋㅋㅋㅋ

집값이 너무 올라서 떨어질거라 저도 예상하고 있고요, 그래서 집값이 떨어져도 괜찮은 투자 방법을 찾다보니 cashflow를 보고 사는 방법을 서술해 봤어요. 그래도 위에 쓴것 처럼 fixer upper가 아니라면 집값이 더 떨어질때까지 기다리는 것도 좋은 방법이라 생각해요

흑흑흑 버블 올인하고 주식 파셨나요? 안파셨으면 돈 번거

첫집 구매후 집 파셨나요? 안팔았어도 아직도 복구가 안됬을라나 ㅠ

크흑... 언제 손절매 했는지 까지는 제발 묻지 말아주세요. ㅠㅠ

제 뒷조사 자료 찾으신 줄 알고 깜놀했습니다. T^T 완전 싱크로나이즈드...

그러면 우리 친구 먹는걸로 하죠~ 똥손 친구!

반가워요 ㅠ.ㅠ

저희 어머니는 주식의 주자도 모르시다가 우연한 기회로 온라인트레이드를 하게되셨고 매일 단타로 몇십 크게는 일이백씩 버시게 되었습니다. 가정주부로만 살아오시다 돈이 이렇게 쉽게 벌리냐 하고 코스닥까지 손을 대셨고 새벽같이 일어나 미국주식 결과를 주시하시는 미라클을 보여주셨습니다. 당연히 본업인 가정일은 뒷전이셨지만 아버지께서는 토마토쥬스까지 갈아주시며 어머니를 응원했죠. 그러던 어느날 어머니께서 코스닥 중에서도 미친놈 널뛰기 하는 것 같은 주식이 단타치기가 좋다고 하시는데 왠지 알 수 없는 싸한 느낌이 있었지만 저는 주식을 모르는지라 아무 말도 하지 못했어요. 그리고 며칠 후 9.11이 터졌어요. 그날 바로 어머니에게 연락드려 주식을 처분하는게 어떻겠냐 했더니 어머니께서 그 큰 미국이니 주식시장 타격 크게 있겠냐며 존버하면 된다시더니 상당수의 널뛰기 주식은 휴지조각이 되었...

ㅎㅎㅎ

저랑 비슷하세요.닷컴때 주식으로 망하고 학교 갔다가 나오니 폭망이라 잡이 없고 어째어째 다운페이 모아 집 샀더니 꼭지 2007.

우리 세대 분들이 대충 스토리가 비슷하죠. ㅎ ㅎ ㅎ

@얼마예요 님과 저랑 팀 하나 꾸립시당. 똥손 클럽이라고.... 셋이 울면 좀 덜 서러울듯..

얼마예요님 왜 둘다 내년에 망하나요? ㅠㅠㅠ

쌍 상투 잡은 1인의 느낌적인 느낌입니다. 이유같은건 몰라욧!

ㅋㅋㅋㅋ알았어욧ㅋㅋ 저도 여기저기서 내년 즈음에 떨어진단 소리를 들어가지고 물어봤어용ㅎㅎ

Biggerpockets에서 보신 부분을 제 주위 친구,동료들은 이미 실행하고 있습니다. 전 지금은 주식을 좀 더 선호하는 편이지만 아무리봐도 주식보다는 rental property를 늘리는게 안전하다고 생각되더라구요. 주식도 공부할게 많지만 부동산 부분은 진짜 공부할게 더 많아보이고요.. 저도 일단 공부부터하고 나중에 투자할까 생각중입니다. 한 친구는 세이빙 해둔 돈과 1번으로 써주신것 그리고 401K로 론을 받는 방법으로 2년동안 중부쪽에 집을 여덟채 샀는데 매달 2500불정도 들어오더라구요..(핵꿀) Rent로 900-1200불정도 받는데 그중에 mortgage, home insurance, broker fee 그리고 집이 고장나거나 문제가 생길시를 위해 매달 100불을 세이빙으로 넣는데도 한집에 매달 300불정도 들어온다고 하더라구요. 가장 좋은점은 rent로 받은돈은 택스 보고를 안해도되는것에 있겠죠. 감가상각부분으로 공제 받아서 tax free라고 생각하셔도 됩니다.

이건 상당히 위험한 행위인데요. 당연히 세금 보고 하고 세금 내야 되는 걸로 알고 있습니다. 감가상각이 많이 되어서 세금 낼 금액은 얼마 안 되지많요

죄송합니다.. 제가 택스 보고를 안해도된다고했네요.. 택스 보고를 하되 감가상각때문에 tax free라고 생각하셔도 된다는 말이었습니다. 원 댓글은 밑줄 그을게요!

흥미로운 글이긴 한데요. 이론상으로 인컴이 엄청 많고, 집값이 굉장히 싼 지역이여야 하구요. 근데 3가지 부분을 먼저 해결하셔야 합니다.

1. HELOC/Home Equity line of credit 은 LTV Ratio이 있습니다. 만약 현재 론이 15만불이고, 집가치가 20만불이라면 LTV는 75%입니다. 하지만 렌더는 80%의 LTV를 요구한다면, $16만의 집가치만 인정해주고, 이때 HELOC 금액은 론 15만을 제외한 1만불 입니다.(20만불에서 15만불을 뺀 5만불이 아닙니다.) 같은 이야긴데, 렌더가 집가치가 20만불 나와도 거기서 75~80%정도의 가치만 인정해주고, 여기서 현재 론 Balance를 제외한 금액만 HELOC으로 나오게 됩니다. 

2. New FHA론은 조건도 까다롭고, Primary resident home(at least 12개월)이 대상입니다. 그리고 Mortgage insurance는 여전히 내야 합니다. 1년살고 렌트를 준다고 하더라도, Apprication이 많이 없는 지역이라면 워낙 다운이 작아서 HELCO도 안나올거구요. FHA론 비용대비 렌트 캐쉬플로가 나올지도 의문입니다.

3. 결국 다운페이를 높여서 Rental Property를 구입한다면, 아무래도 이자율이 낮은걸 찾아야 하고 Rental용 이자율이 낮은건 25% 다운페이가 Minimum 입니다.(간혹 20%도 되긴합니다.) 물론 여전히 Primary home 이자율 보다는 .25~.50% 높습니다. 세입자의 1년 인컴을 나의 총 인컨으로 계산하더라도 공실율을 따져서 75%정도만 인정해주고요, 여기다가 각종 론금액, 보험, Tax, HELOC 이자, 심지어 401K론 이자등등 본인이 가지고 있는 모든 Debit을 합산해서 DTI Rate이 49%를 넘으면 론이 안 나올 가능성이 큽니다.

어떻게 1,2,3의 요건들이 해당이 안되고, 인컴에 여유가 있어서 Rental 구입해서 관리해본다고 가정합시다. 그외 공실율, 집수리, Tenent 관리등의 문제가 뒤따라오며, 예상치 못한 Extra Money가 항상 들어갑니다. 또한 주식이나 인덱스처럼 처분이 빠르지 않고, Appriciation이 크지 않는 지역이라면 Property Tax가 클 가능성이 높은데, 이것저것 따지면 실제 수중에 남는게 없는 경우도 있습니다.

아 물론 적절한 투자금이 있고, Appriciation도 왠만큼 있고, 캐쉬플로도 손해만 안본다면 저도 인덱스보다는 부동산을 더 선호합니다.

뭔가 전문가의 냄새가 나는 답글이네요. 제가 전문가는 아니지만 몇가지 적어보도록 할께요. 마지막 부분부터 답해드리면 100%동의 합니다. 그래서 저도 retirement account에 먼저 돈을 넣는걸 추천하고요 그후에 분산투자를 해야한다면 부동산을 생각해볼필요 있다고 생각해요. 1,2,3번은 위 에 적어 뒀듯이 "두가지 방법은 1) 그냥 집값이 떨어질때 까지 돈 모아두면서 기다리는 방법 아니면 2) fixer upper를 사는 방법이 있는것 같아요." 그리고 후자로 간다는 가정하에 쓴 글입니다. 즉 rehab을 해야만 appraisal을 새로 받아 HELOC이나 Refinance로 돈을 다시 꺼낼수 있는거고요, 2번도 물론 1년이상 살아야만 한다고 생각해요. 주식이나 부동산은 개인적으로 get rich slowly 로 생각해요. 

전문가가 아닌이상 (이걸 full time으로 하지 않는이상) DTI가 너무 좋은건 무리인것 같아요.

다만 저 위에 쓴 1번의 경우가 멀지 않게 다가올수도 있다 조심스래 생각해봅니다. 

오늘 NBR에 나온 인터뷰 대목입니다.  부동산에 관해서 이렇게 말하더군요. “I definitely think we’re in a correction,” said John Burns, CEO of John Burns Real Estate Consulting. “Sales, according to our survey last month, were down 19 percent year over year. ... I would call that a correction.”

https://www.cnbc.com/2018/12/18/single-family-home-construction-tumbles-prompts-talk-of-correction.html

샌프란처럼 큰 도시는 이미 집값이 떨어지는 추세라고 하네요. 싸이클이 또 시작 되는 걸지도 모르지요.

한국 부동산에 관심있으신분들은 없으신가요? ㅋ

오늘 3기신도시 발표됐네요! 

한국 부동산은 세금문제가 너무 복잡한것 같아서요 쿨럭...

마모에서도 Biggerpockets에 대한 언급이 나오니 신기하네요. 이 사이트에서 솔직히 한국분들 이름을 많이 못봤거든요. 한국 라스트네임이 있어도 2세 느낌이 나시는 분들 몇분정도....신기해서 몇자 적고 갈려고요 ^^

Biggerpockets을 통해서 공부하고 계신다는 가정하에 제가 생각하는 부통산 투자에 대해서 말씀드려보겠습니다. 그렇다고 전문가는 아니니 필터링 하셔서 들어주세요 ㅎㅎㅎ 부동산 투자가 잘 안되고 있는거 보면 저도 그리 프로페셔널은 아닌것 같습니다 ㅠ.ㅠ

일단 부동산 투자도 주식같은 투자와 마찬가지로 투자금액이 크다보니 리스크도 큽니다. 그래서 부동산이 맞다 아니다라고 말씀드리기가 쉽지않네요. 그래도 부동산 투자를 하고 싶으시면 일단 첫번째로 내가 거주하고 있는 동네나 1-2시간 거리에서 좋은 매물을 찾으실수 있는지 그리고 내가 보유하고 있는 현찰로 다운페이 20%-25% 하고 투자가능한지 보셔야 합니다. 아시는 것처럼 캘리나 뉴욕등 서부나 동부는 많은 도시가 이미 부동산 투자를 해서 매달 렌트비로 수입이 발생하는 곳은 많이 없다고 생각하시면 됩니다. 그래서 많은 투자자들이 Mid-West지역에 투자를 많이 하고있는 상황입니다. 솔직히 한국분들이 이 지역에 투자하시는 분들을 주위에서는 한번도 못봤어요 ㅎㅎㅎ 한국분들은 유난히 학군좋은 내가 살고싶은 집에 투자를 하시더라고요. 한국스타일의 부동산 투기같은 그런 방식으로요.

글 솜씨가 없지만 제가 아는 선에서 부동산 초보에게 가장 좋은 투자방법 순서대로 작성해보도록 하겠습니다.

1. 부동산 초보에게는 House Hacking을 추천드립니다. 아시는것처럼 다운페이먼트 적게 시작할수 있다는 장점이 있죠....4 유닛까지는 일반 론을 받으실수 있고 5 유닛부터는 커머셜론을 받으셔야 하는데 가끔 5 유닛이 4 유닛정도의 가격대에 나오기도 하니까 검색을 하실때 6 유닛까지는 보고 하시는 것도 좋습니다. 커머셜을 찾는 투자자들한테는 5-6 유닛은 그리 메리트가 없어서 의외로 경쟁이 적습니다. 예전에 한 예로 10분정도 떨어진 2 프로퍼티가 나왔는데 하나는 4유닛 다른 하나는 5 유닛...그런데 5 유닛의 가격이 더 싸게 나오더군요. 그렇지만 커머셜 론의 경우 다운페이가 25%-30%로 많아지는 단점이 있긴합니다. 주위에 보니 커머셜 프로퍼티 하나 제대로 잡으니 두고두고 효자노릇을 하더라고요. 무시할수 없는것 같습니다.

2. 미드웨스트 지역에 Turnkey Property를 알아보시는 것도 방법입니다. 미드웨스트 지역엔 Turnkey Property들을 파는 많은 회사들이 있는데 이런 회사들 자체에서 프로퍼티 구매-리모델링---투자자에게 판매---PM Department---Construction Team들도 보유하고 있어서 완전 풀서비스를 제공합니다. 아마도 위에 @에스프레소 님의 지인분들이 이런 투자를 하시는것 같네요.  만약에 이런 투자를 하신다고 하면 Appreciation보다는 원하시는 Cash Flow 목적으로 투자를 하실수 있으실거예요. 보통 PM Fee는 8-10%정도 (부동산이 몇채 이상이 될경우 5% 정도로 내려갑니다)에 PM에서 투자자들의 어카운트를 만들어서 매달 Vacancy, Maintenance, Cap Ex 목적으로 렌트 금액의 일부를 세이브 해줍니다. 아시겠지만 이렇기 때문에 많은 투자자들이 이런 Fees들과 PITI 제외하고 미니멈 Cash on Cash Return 12%에 $200/month 수입이 생기게 되면 괜찮은 투자라고 합니다. 저 같은 경우는 Cash on Cash Return 12%에 $200/month와 함께 1%  Rule 을 굉장히 중요하게 생각하는데 A Class property에서는 불가능하지만 B, C, D Class에서는 이게 가능하죠...솔직히 1% Rule은 내가 사는곳에서 1-2시간 거리에 있는 부동산을 내가 직접 관리할수 있다면 상관 없지만 타주에 있는 Turnkey Property는 1.3%-1.5%는 나와야 이것저것 다 떼고 $200-$300정도 남을수 있거든요. 요즘 2% Rule이 나오는 매물을 본지는 너무 오래됐습니다. War Zone은 아직도 2% Rule이 나오지만 이런 지역은 PM들도 잘 안해요.  

3. BRRRR Strategy 투자가 생각만큼 쉽지는 않으실거예요. 주위에서 쉽게 생각해서 저질렀다가 오히려 손해만 보고 손털고 나온 사람들이 꽤나 됩니다. 부동산 투자 초보시라면 off market property를 찾으시는 것도 생각처럼 녹녹치 않습니다. 투자할 지역에서 Wholesaling하는 친구들과 커넥션도 있으셔야 되는데 문제는 그 지역에 대해서 잘 알지 못하시면 솔직히 매물이 나와도 구입이 쉽지가 않습니다. 그리고 wholesaling하는 친구들이 생각만큼 정확한 정보를 주지는 않더라고요. 그래서 내가 아는 지역에서 매물을 찾으시는 것이 가장 좋은데 그러지 못하는 상황이시라면 공부를 많이 하셔야 됩니다. 또 상태가 안좋은 집은 캐쉬로만 구매 가능하신데 이때 아무리 미드웨스트 지역이라고 해도 프로퍼티 구매와 플립을 하실경우 C or D class의 경우도 $100k 정도는 현찰로 보유하고 계셔야 하며 그렇지 않은 경우 hard money or private money를 이용하셔야 하는데 이때 ARV, Comp, rehab cost가 중요한데 이런 가격을 결정하실수 있는 스킬이 안되신다면 리스크가 엄청 커질수있습니다. 또 플립을 하실때 General Contractor를 하이어 하셔야 하는데 이게 또 엄청 골치입니다. GC가 말썽부리기 시작하면 한도끝도 없습니다. 그래서 정 안될경우 내가 직접 매니지먼트 하면서 간단한 플립도 같이 하실수 있는 스킬이 필요하실거예요. 근데 이것도 9-5 풀타임 잡을 가지고 있으시면 1-2시간 거리나 가능하지 타주에 있는 프로퍼티는 꿈도 못꾸죠...정~~~말 소수의 투자자들은 그 지역에 가보지도 않고 투자를 한다는데...전 무조건 봐야하는 성격이라서 이게 맞는지는 모르겠어요 ^^

4. 가장 좋은 투자는...투자한 지역의 프로퍼티가 20%-25% 다운하고 (대략 max $30k-$35k) 매달 나오는 렌트비로 PITI와 HOA를 제외하고도 $250-$300이상의 수입이 생기면서 Appreciation까지 발생하는 것이겠죠. 아직도 미드웨스트 지역이나 중남부지역엔 이런곳이 꽤 됩니다. 제 개인적인 생각으로는 이게 정말 괜찮은 투자중에 하나라고 생각됩니다. 물론 부동산 투자도 좀 분산해서 해야겠지만 이런 부동산 가지고 있으면 몇년간은 든든하죠...

5. Air BnB몇채로도 잘 하는 친구들을 보긴 봤는데 이것도 덩어리가 상당히 큽니다. 다운페이도 많아지고 가구도 다 들여놔야 되고 믿을만한 PM도 찾아야 되는데PM Fee도 엄청나게 많아집니다...이것저것 정말 생각할게 많아서 계산을 잘해야 되더라고요. 

솔직히 부동산 초보시라면 1번과 2번에 대해서 생각을 좀 많이 해보세요. 4번의 경우가 대박이긴한데 서치를 매일매일 잘하셔야 됩니다 ^^ 

3번은 좀 무리수가 많이 있습니다. 주변에 좀 안풀린 경우를 좀 봐서 그런지 초보시라면 추천 드리고 싶진않네요. 5번은 저도 아직 공부하고 있는거라서 뭐라 드릴 말씀이 ㅎㅎㅎ

전문가시네요! 

주식 투자가 너무 적성에 안맞다 보니 노후를 위해서 뭐라도 해야겠다 싶어서 그나마 좋아하는 집에 올인하고 있네요...갑자기 불어나지도 않고 선택의 여지없이 가늘고 길게가는 중입니다. 아직 갈길이 머네요 ^^

흑돌이님 글 여러번 읽고, 비거포켓가서 공부하고, 저는 저희동네서 실행에 옮겼어요. 캐쉬플로우 잘나오는 대학가 멀티홈을 포클로저 직전에 시세보다 엄청 싸게 샀구요. 지금은 완전 뜯어고치는 리모델링 공사 한창이고 렌트 광고나가요. 맥주한잔님, 흙돌이님께 개인적인 감사의 말씀 전합니다. 

사과님 반갑습니다... 리모델링 잘 끝내시고 노하우 전수해 주세욧~~~ㅋㅋㅋ

앞으로 공사 후의 진행 과정도 순조롭게 잘 풀리시길 바래요...

2. mid west 지역에 turnkey property 를 파는 회사들을 추천해주실 수 있으신지요? 저도 예전에 생각해본적이 있는데 대부분 그냥 아마존에서 쇼핑하듯이 하는 경우일 것 같은 예감이라 한번도 해보지 않은 저에게는 현실적으로 와닿지가 않거든요. 쪽지 주셔도 되고 불편하시면 답 안해주셔도 됩니다. 동네에 (시골 동네라 집 값이 저렵한 편입니다) 집들도 종종 zillow 를 통해서 보는데 녹록치가 않네요. PM 은 대개 10% 정도 하는거 같은데 높다고 생각했는데 일반적인가보네요. 1% rule 은 뭔가요?

집값이 10만불이면 렌트가 적어도 천불 이상이요.

Off market: 질로우 말고 다른데를 통한 매물이에요 보통 거기는 mls통해서 거래됩니당

맞아요. 저도 첨에는 쉽게 이해가 가지 않았어요. 집 가격을 보고는 다른 세상인것 같았거든요 ㅎㅎㅎ 몇몇 회사를 알고있기는 한데...어느 지역을 선호하시나요?

쪽지로 연락주세요~

1%rule은 매달 들어오는 렌트비가 산 집가격의 1%가 되어야 한다는 법칙이에요. 빠르게 집가격을 보고 투자할 가치가 있는지 없는지 구별할수 있는 방법이지요 

건물모아 만드시면 가입할께요 ㅎㅎ

현실 불가능한 일이예요 ㅎㅎㅎ 혹시라도 나중에 만들면 쪽지 보내겠습니다...

하루 지나고 나니 인생의 목표로 삼아야 되나 싶네요 ^^ 마일모아 자회사 개념으로 말이죠...갑자기 진지해 지는 중입니다.

저도 쪽지부탁

저도 쪽지 부탁드려요ㅜㅜ!

주인장님한테 허락부터 맡고 건물모아 또는 부동산 모아 사이트 만들고 연락드리도록 하겠습니다 ㅎㅎㅎ

+111 ㅋㅋㅋ 너무 웃겨요

아니..... 진지한건데요.....ㅎㅎㅎ 혹시 모르죠, 마모님이 자산이 점점 늘어나면서 부동산에 심취하시어 새로 만드실지도 ㅎㅎㅎ

와 대단하시네요! 저도 Biggerpockets랑 거기 주인장이 쓴 책, 그리고 다른 책 몇권을 보고 공부를 했지만 제가 사는 곳 근처에는 도저히 현금 수익률이 나오는 곳이 없고, 멀리 떨어진 곳에 turnkey 투자를 하자니 신뢰도를 어떻게 보장 받을 수 있을지 답이 안 나와서 결국 발을 디뎌보지도 못 했습니다.

혹시 turnkey 투자에 대한 경험담을 좀 더 부탁드려도 될까요? 어떻게 업체를 고르셨는지... 공실이나 클레임, 렌트 연체 같은 것들은 어느 정도 개입이 필요하고 수익률에 어느 정도의 역할을 끼치는지... 에피소드 같은 게 있다면 궁금하기도 하구요. 진짜 근처에 사신다면 식사라도 대접하면서 얘기를 들어보고 싶을 정도네요.

저도 웬만한 Biggerpockets책들을 읽어봤는데 좀 수박 겉핡기식의 내용이 너무 많습니다. 다른 책들도 마찬가지지만 좀 자세히 나온다 싶으면 나중엔 멘토 프로그램 등록해라 이런것도 많고요. 그래서 좀 가려서 읽어야 되는것 같습니다. 

일단 서치를 많이하시고 내 포트폴리오에 맞는 지역을 선정하시는게 첫번째일것 같고요. 업체를 고르실때는 그 회사의 리뷰를 보시고 주위에서 부동산 투자 경험이 있는 분들한테 추천 받으시는게 좋습니다. Biggerpockets같은곳에서 회사를 찾아보시고 업체가 어떤지 물어보시면서 정보를 얻는것도 방법이고요. 그리고 직접 가셔서 만나보고 근처 분위기도 보고 인터뷰를 해보시기를 추천 드립니다. 

미드웨스트 지역의 업체들은 풀 서비스를 제공하는 회사들이 많습니다. 이런 회사들은 보통 부동산 구매--플립--투자자에게 판매--PM--Construction및 Maintenance팀이 있어서 이런 회사를 찾으시면 타주에 투자하는게 수월해집니다. 문고리 하나를 갈아도 일반적인 PM 업체들은 tenant한테 연락오면 Landlord한테 전달만해주는 114 교환 정도라고 생각하시면 됩니다...하지만 풀서비스를 제공하는 업체들은 저희가 핸디맨 불러서 수리하면 100불 들어갈거 50불에 해결합니다. 예전에 가지고있던 프로퍼티중에 물탱크가 터졌는데 2/3가격에 고치더라고요. 투자를 원하시는 지역에 이런 풀서비스를 제공하는 괜찮은 업체를 찾으신다면 솔직히 부동산 투자가 많이 수월해지실거예요 ㅎㅎㅎ

공실이나 클레임 같은것들은 PM업체에서 클라이언트들 어카운트를 만들어서 vacancy, maintenance, cap ex목적으로 렌트에서 발생하는 수익률에서  약 5%씩정도를 나중을 위해 세이브 해줍니다. 간단한 문제는 이 어카운트에 세이빙 되어있던 돈으로 해결하고요. 이정도의 회사들은 웹사이트상에서 고객들이 어카운트 확인할수 있는 시스템도 갖춰져 있습니다. 궁금할때마다 은행 어카운트 확인하듯이 하는거죠...그리고 렌트연체가 되었을때도 PM이 관리다해줍니다. 문제는 렌트가 연체되다가 배째라 할때가 문젠데 이런경우 Eviction도 진행해 주긴하는데 이러고나면 투자자로서는 타격이 엄청 크겠죠...변호사한테 Eviction Letter도 받아야하고 어쩔땐 Eviction 진행시킬때 Sheriffs도 같이 가야하고...이런 테넌트가 집을 깨끗하게 사용했을리 없으니 다시 돈들여서 수리하셔야 할테고요. 전 다행이도 아직까진 Eviction경험은 없습니다. 앞으로도 없었으면 좋겠습니다 ㅎㅎㅎ

괜찮은 턴키 프로퍼티는 엄청난 속도록 판매가 되기때문에 주식과 비슷하게 Down Payment와 Loan Pre-Approved Letter가 준비가 되어있으시면 자주자주 검색을 하셔야 합니다. 저도 한창때는 마모사이트와 부동산 검색만 몇년하고 살았던 적이 있었거든요 @.@ 

에피소드는 별거없는데...음...한가지 생각나는건...

와이프와 아이들이 방학을 맞아 처갓집에 가있던 조용한 어느주말... 아침일찍 부동산 매물을 찾아보고 있다 (전 매일 찾아보거든요...취미예요...엔지니어지만 집보는게 더 좋습니다. 전공을 잘못 택한것 같아요 ㅠ.ㅠ) Seller Financing Duplex를 발견하고는 셀러와 통화후 PM과 다음날 약속을 잡고 드라이브 간다 생각하고 먹을거 좀 챙겨서 Kokomo, IN까지 6시간정도를 운전해서 갔던적이 있습니다. 그날 저녁에 도착해서 호텔에서 하루자고 다음날 만나는 스케쥴이었거든요. 물론 호텔은 아침은 공짜로 주는 Choice Privillage계열 호텔을 포인트로 예약했고요. 차 기름은 체이스 프리덤으로 5% 챙겨먹었습니다 ㅎㅎㅎ 

올라가서 부동산 보고 PM 만나서 이것저것 물어보면 서 인터뷰도 해보고 이것저것 확인하고 다음날 계약까지 했던 기억이 나네요. 매물이 올라온지 하루만에 제 오퍼를 포함해서 총 5개 쇼잉이 잡혀있었습니다만 제가 첫번째로 컨텍하고 오퍼를 내서 그런지 좋은 부동산 잘 샀습니다. 몇년후에 잘 팔았구요. 좋은 부동산은 생각보다 더 빨리 판매가 되니 언제나 준비가 되어있으신게 좋아요 ^^  

정말 정말 감사합니다! Turnkey는 컨셉이 좀 제 스타일에 안 맞아서 (의심이 많은 성격;;;) 아예 제대로 알아볼 생각도 안 했는데 Biggerpockets에서 리서치를 한번 해봐야겠네요. 혹시 Bay Area에 사신다면 언제 식사라도 한번 대접하면서 고견 + 경험담 청취를 해보고 싶습니다. ^^

첨엔 좀 꺼리게 되는게 맞습니다. 솔직히 turnkey property 실제로 보시면 확 땡기지가 않거든요 ㅎㅎㅎ 비지니스 마인드로 정말 투자만 생각하고 접근하셔야 될거예요. 3월쯤 세크라멘트 2주 출장가게되면 주말에 한번 구경갈려고 하는데 그때 되시면 번개한번 할까요? ㅎㅎㅎ 이번달 다녀왔는데 세크라멘트 할게 많이 없더라고요 ㅠ.ㅠ

오 좋죠!

정성 가득한 댓글 감사드려요~ 선생님 글 처럼 4번은 들어가는 돈이 너무 많아서 1번 2번 고려중이에요. 저는 마침 미드웨스트에 사는지라 지금 Cleveland 주변이랑 Minneapolis랑 Indianapolis에 관심을 가지고 있어요. Turnkey company는 Nashville쪽에 리뷰가 좋은 회사들이 좀 있던데 너무 집값이 오른것 같더라고요. 나중에 궁금한게 생기면 여쭤볼께요~!

빅거포켓에는 그냥 눈독만 한지 이제 2년 가까이 되가요 ㅋㅋㅋ 포드케스트는 전부 다 들어보고 어떤건 다시 또 들으면서 돈이 모이면/집값이 떨어지면 투자해야지 생각한지 꾀 됬는데 이제 집값이 떨어지기 시작하니 곧 기회가 올것 같다는 생각이 드네요. 처음 보유했던 부동산이 돌아보면 은근히 많이 배울수 있었던 좋은 경험이 더라고요. 우선 처음하는 house hacking은 엉성하더라도 경험을 중요시하려고요. 그러다 집 값이 떨어지면 확 들어가버려야죠.

싱글이시거나 결혼하신 커플...어린아이 1명이 있으셔도 house hacking은 가능합니다. 아직 아이가 학군 신경쓸 나이가 아니잖아요. 제가 아는 지인분도 이렇게 시작하셨습니다. 

혹시 가능하시다면 Vendee Fianancing도 알아보세요. VA론으로 집을 산 사람들이 모기지를 못내서 Foreclosure된 집들인데 일반 Foreclosure된 집들보다 상태가 무척 괜찮더라고요. 저는 신청했는데 Debt이 너무 많아서 안되더라고요. 수리는 좀 하셔야 되는데 제가 봤던 부동산들은 상태가 무척 좋았습니다. 참고하세요~^^

아래 링크에서 찾아보세요~

https://listings.vrmco.com/

오 감사합니다. 잘 공부해볼께요!

ㅋㅋㅋ 여기 사이트 https://listings.vrmco.com/ 믿을수 없는 가격이예요... 이거 맞는 가격인가요?  너무 비현실적인거라 깜짝 놀랐어요...

그런데 인구밀도가 적은 지역은 사놓고 리모델링 하고 렌트가 않나가면 어쩌지 하는 생각도 들던데요...

타주면 그 지역에 대해서 잘 모르기 때문에 어떤 기준이 있었야 할거 같은데 

나름 정하신 기준이 있으신가요?

이 사이트도 부동산 찾으실때 보시면 된다하는 정도예요. 전국구로 다있으니 사시는 곳에서 맥스 5시간 떨어져있는 부동산은 구경삼아 다녀오셔도 나쁘지 않으실거예요. 근데 프로퍼티 상태를 보고나면 기분이 그리 좋지는 않으실수도 있어요 ㅎㅎㅎ 기준은 무조건 투자자들이 많이가는 지역 그리고 요즘 뜨는 지역을 보셔야죠라고 형식적인 답변밖에 드릴수가 없네요 ㅎㅎㅎ 사시는 곳이 어디신지 알려주시면 아는선에서 그나마 가까운 동네 몇군데 알려드릴수도 있는데 벌써 댓글들에 미드웨스트 지역들이 많이 나와있네요. 답변을 드리기가 애매하네요 죄송해요~~ㅎㅎㅎ 

댓글 감사합니다. 시간 날때 참고해서 볼게요.

저는 북가주에 살고 항상 듣던 위험 지역 손꼽는 오클랜드를 봤더니 세상에나 집값이 생각보다 많이 높고 매물들이 많은 리스트가 렌트가 많더군요...

이미 한 발 늦은 듯한...

좋은글 공유 감사합니다~

뭘요, 저도 공부하는 중이에요 ㅋㅋ

목적지가 어디인가에 따라 조금 다른 관점으로 본다면,

저는 Dave Ramsey스타일이에요. 

물론 미드웨스트 지역 캐쉬플로우 좋죠. 캡 레잇도 좋고요.

근데 어쩌나요 제가 사는곳은 텍사스인데. 프라퍼티매니저 끼고, 리모트 관리 이론상 가능은 할건데 안하고싶어요.

그렇다고 제가 사는곳 1시간내에 찾아보면, Class B급 매물 보면 재산세때문에 캐쉬플로우 너무 안나와요.

운좋게 25만불짜리 집 찾는다고 해도, 한달에 기껏 해서 달에 $200 나오면 다행이겠더라구요.

그거도 신경 쓸일 생길테고, 누군가는 패시브인컴이라 하지만, 저한테는 투잡으로 여겨지구요.

그렇다고 부동산 안하기는 너무 아쉬워요. 포트폴리오의 기본인 분산화를 하려면 언젠가는 해야하는데,

저는 그 시점을 제 거주용집 페이오프를 해서, 거의 풀캐쉬로 사는 방향으로 잡고있어요.

물론 그 전에 은퇴구좌는 최대치로 계속 부으면서 모아야죠.

오일붐 따라 집값 올랐던 지역이 요세 기름값 떨어지는 거 보고 좀 떨어지지 않을까요? ㅋ

오늘 사서 십년 보유 

역시 "롱"텅님

제가 이번에 산 집이 95년도에 지은 116k 에 방3 화장실2 차 두대 그라지 1220sq no hoa 인데 일년 살다가 1000불에 렌트 주려구요.

다운페이 5000에 10년론 4%이자인데 한달에 1300불이에요. 학군은 여기서 제일 좋은곳이에요.

여긴 아직 이런 가격들이 꽤 많거든요. 말씀하신 투자용으론 적격이지 않을까요?

헐... 재료값도 안나오겠네요. 

집사는 사람들이 학군 좋은 곳에 사는게 좋다고 하면서 막상 투자하시는 분들은 학군을 좋은 곳에서는 이윤이 안난다고도 말하시는거보면..... 이유가 있겠죠?

모기지보다 안나오는 집을 렌트하시는 이유는 앞으로 무조건 오른다에 배팅하시는건가요?

학군좋은곳은 그만큼 비싸서 렌트로 커버가 안되니 그런거겠죠? 그러나 중부는 다른 세상이라...

아니요 여긴 10년 전에도 지금도 10년 후도 가격이 변치 않아요. 어쩌면 조금 오를지도?

10년 론 한 이유는 이자율이 제일 낮았고 빨리 갚고싶기도 하고...계획은 3년안에 pay off라 원금 매달 엑스트라로 갚고 있어요.

하나씩 늘려볼까 하는 생각도 있어서요. 

오 저도 중부사는데 이런 곳 종종 있는것 같아요. 저는 위에도 글 올렸지만 Cleveland, Minneapolis, Indianapolis쪽 주의깊게 보고 있어요~

혹시 그 사이 괜찮은 매물 찾으셨는지요??? 말씀하신 지역은 재산세도 높고 집값 상승이 별로 없지 않나요? 

맥주한잔님 글 예전에 읽으면서 아니면 그 전에 여기 서식하다 biggerpockets 알게 된게 저도 한 2년돼었고 좀 전에 저도 투자용으로 영혼까지 갈아마셔 구입하였습니다. 위의 분들과 동의하고 저도 비슷한 루트로 자금 마련해서 구매했구요. A학군은 진짜 돈 안남고요 B나 C 정도에서 딜을 잘 찾아 네고해서 구매하는 것이 1년 반짬짬히 눈팅하면서 저에게는 제일 현실적인 방안이라는 걸 배웠습니다.

마켓 때문에 가격이 내려간다는 예상 다 들었고 이해했기 때문에 저는 시가에서 저렴하게 구입했고 모든 expense 공제해도 cashflow가 남기 때문에 후회는 하지 않아요. 어차피 살 생각 없고 렌트 용이라 저는 만족 하고요. 테넌트들도 이미 오래 거주했기 때문에 렌트가 미친듯이 오르지 않는 한 계속 머물 예정이구요. 내년에도 달릴거냐? 하고 물으면 저는 군말 없이 예스입니다.

우왕 오메님도 건물주였네!!!

네 저 위의 고수분들에 비하면 햇병아리에요ㅠㅋㅋ

햇병아리도 커서 닭이 되니깐요.

큰손 누님!

엥? 아녀요 ㅋㅋ 그런 이미지...ㅠㅠㅠ

오 대단하세요~

감사합니다! 저도 MrFancy님의 리서치에 감동 받고 갑니다요!!

좋은 정보감사합니다.  얼마전에 @맥주한잔님 글 읽고 몇 달동안 주변시세도 알아보고, 투자여력도 확인해보고 했었는데.... 재미도 있고, 노후계획도 생각해보게 되더라구요.. 시간날때 다시 한 번 꼼꼼히 읽어보겠습니다... 감사합니다. :)

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제가 전에 글 쓸때도 웬지 고수분들 많으실 거 같은데 번데기 앞에서 주름잡는 거 같아 많이 민망했는데 아니나 다를까, 경험 많으신분들이 많으시군요. 많이 배우게 됩니다. 저도 이미 랜탈 프라퍼티 두개가 있지만, HELOC 두개 20만 열어서 언제든 다운페이 할 준비 갖춰놓고 Pre-approval 도 받아놓고서 적당한 타이밍 기다리며 매일 집 시세 살펴보고 있습니다.

스크랩 합니다.

첨언 하자면, 부동산 투자는 주식투자와 달라서 상투 잡았어도 월 렌트비로 월 비용(모기지+세금+보험+HOA+공실 예비비 등등) 커버하고 남기만 한다면 잘 한 투자라고 생각합니다. 나중에 집값이 떨어져도 별 상관이 없어요. 부동산이란 쌀때사서 비쌀때 파는 개념이 아닙니다. 매달 cashflow 가 생기기도 하고, 내돈 20%만 다운하고 산 집이 30년 후엔 100% 내 자산이 되는게 (그러면서 내가 꾼 돈은 남이 갚아주는것) 주식과 절대 비교할 수 없는 부동산의 매력이라고 생각합니다.

와 대단하시네요. 저도 이제 곧 시작해보려고 두리번 거리고 있습니다 ㅋㅋ 해주신 말씀 잘 참고할께요

맥주님 댓글 기다렸어요. 근데 HELOC까지 받아서 사게되면 리스크가 좀 커지지 않을까 싶어서요.

만약에 저는 하게되도 15년에 낮은 이자로, 비용 커버하려면 다운을 30%이상 하고 사려고 계획중이긴 해요.

처음이라면 steady하게 이런 계획으로 가시는거 좋은거 같아요. 일단 analysis 를 많이 해보시고 돈이 남느냐 중요합니다. 제대로 calculation 해야해용.

그르게요. 텍사스주 집세금 너무 비싸서, 아무리 짱구를 굴려봐도 답이 안나옴요.

은행이랑 씨티만 배불리는격같아요.

글게요 가격이 저렴하다 치면 세금이 비싸죠. 슬픈 현실이에요.

은행이랑 씨티만 배불리는격같아요. 

독백: 이 냥반 진실을 발견하다! 

굿딜로 25만짜리 집 산다고 쳐도

1년에 은행이 이자로 $8500 가져가시고

씨티에서 $6600 가져가시고

월세 받아서 캐쉬플로우 $150 잘~~하면 남을지도요. 뭐 물론 원금 $300도 안되는거 쌓이긴 하겠네요.

뭐 하나 고장나면 그 해는 빵꾸 ㅋㅋㅋ

efficient market! 

맞아요. 대신 mortgage paydown이 있으니 30년 후에 그집에 쌓인  equity가 다 내꺼가 되고요, 집값이 올랐다고 하면 거기에서 오는 appreciation이 있고, 서류상 depreciation을 해서 세금을 미뤄서 낮출수도 있으니 멀리보고 하는거죠 (그리고 그 미룬 세금은 1031 exchange를 통해 영원히 안낼수 있어요). 그리고 원글에 쓴것 처럼 부동산이랑 주식이랑 correlation coefficent 가 생각보다 낮아요. 물론 경제가 폭망하면 같이 폭망. 위에 선생님이 쓰신것 처럼 분산투자 개념에서도 큰 이득이 있죠.

네 제가 이렇게 써놓고도, 부동산에 미련을 못버리겠어요.

그래서 저는 좀 더 모아서 15년에 50%정도 다운할수있을때, 제 몰기지까지 갚고나서 해보려고 해요.

많은 사람들이 부동산 좋아하는 이유가 당연히 있을거라 믿어요, 다만 제가 모르는쪽에 투자하려니 겁이 나서 그렇죠.

주변에 친한 친구가 직접 한다면 보고 배우고싶네요.

맞습니다. 1031 Exchange를 잘만 이용하면 텍스는 무덤까지 가져갈수 있습니다 ^^ 저도 1031 Exchange를 아주 좋아라 합니다 ㅎㅎㅎ 아실수도 있지만 한가지 더 팁을 드리자면 Appreciation이 발생하는 지역에있는 부동산을 구매하셨다면 첫집을 지난 5년 기준으로 2년을 내가살고 3년을 렌트한후에 판매하시게되면 싱글일경우 $250k / 부부일 경우 $500k 까지의 수익이 대해서는 capital gain tax를 안내시는 방법도 있습니다. 배우자 사망시에 대한 사항도 알아두면 좋지만 그건 나중에 천천히 알아보시면 될거 같고요 ㅎㅎㅎ 중요한건 부부가 타이틀을 community property로 등록하시는게 좋습니다.

동의합니다~~저도 맥주한잔님과 같이 부동산의 매력에 푹~~빠져있네요 ㅎㅎㅎ 

실례가 안된다면 맥주한잔님은 어디에 투자를 하시는지 물어봐도 될까요?저도 여기저기 다른주 부동산에 대해서 공부는 하는데 50개주를 다 알기는 불가능해서 먼저 투자를 하신분들의 경험담 듣는걸 좋아하거든요. 공개적으로 알려주시기 불편하시면 쪽지도 괜찮고 부담스러우시면 신경 안쓰셔도 됩니다 ^^

예전에 이 댓글을 못봐서 바로 답변을 못했네요.

제가 이런 저런 고민을 많이 해봤고, 중서부에 사서 매니지먼트 회사에 맡기는 방법 등등 생각해보다가

저는 그냥 제가 사는 곳에서 2시간 거리 안에 있는 싼 동네 (더럽고 무서운 동네) 에 앞으로 쭉 투자하는 걸로 결정 했습니다. 최근 구입한 부동산이 있는데 조만간 그 후기를 올리려고 합니다.