홈에퀴디 론으로 렌탈홈 사는거 어찌 생각하세요?

1. 렌탈홈 집값이 유지될것인가?

2. 현금흐름(공실률을 고려한 렌트 수입-모기지/세금/관리비 등등)을 계속 플러스로 유지할 수 있는가?

이거 두 개죠.

1. 렌탈홈 집값은 유지될 가망성이 크다고 봅니다..이 동네는 집값이 크게 오르거나 내리지는 않아요..그리고 살려는 집이 그렇게 비싼게 아니라 렌트가 잘 나가는 수준으로 살려고 하거든요...
2. 현금흐름은요..3년정도는 세입자가 확정될 상황이라 집값 페이 하고도 충분이 관리비까지 나올것 같아요..3년후에 혹시라도 세입자를 바로 못구한다 하더라고 직접 모기지를 저희가 납부할수 있는 수준이 될것 같구요...이렇게만 되면 렌탈집 사는거도 나쁘지 않은 계획일까요???

저도 최근에 해보느라 계산을 해봤는데, 마모에 투자의 귀재들이 많으시니 정확한 답은 나중에 나올겁니다. ㅎㅎ

지금 집의 에퀴디 를 쓰면, 현재 집의 론 + 에퀴디의 론 + 새로산집의 론 을 다 부담하셔야 합니다.

동네마다 다르겠지만, 투자는 보통 25% 이상 다운해야 하고, 이자도 거의 1% 정도 더 붙습니다.

렌트를 줘서, 그 액수가 새로운집의 론과 에퀴디를 커버할수있어야 할테지만,

제가 사는데로 봤을때는, CAP Rate 이 5-6% 일때 다운을 거의 40%는 해야(에퀴디 아닌 현금) 현재 생활에 아무런 영향없을거라는 계산을 했습니다.

그외는 아직 렌탈홈이 아직 제것이 안되서 내년쯤 조금 더 현실적인 답을 해드릴께요. 

제가 살려는 집은 250K 정도인데...최대 300K 는 어쨌든 넘지 않을려고 해요...그리고 보통 300K 조금 넘는집에 렌트비는 2000불 정도 되구요..그래서 25만불 근처의 집을 사면 받을수 있는 렌트비는 1800-1900정도 될것 같아요...20프로 다운 하고 난뒤 이자율은 5.875% 라고 하니 제가 실제로 론을 하는 총 금액은 많아야 24만이 안될 가망성이 많으니....이걸 6프로 이자를 낸다 하더라도 30년 론을 했을때 한달에 페이먼트는 1500불이 안되거든요..그럼 렌트를 2천 이하로 받으도 최소 렌탈홈 관리비를 나올수 있지 않을까 싶어서요...뭐 잘못된 계산이 있을까요?/?

1. + tax 계산하셔야 하구요. property tax + income tax

2. + 수리비요.. 자기집 아니라고 상당히 험하게 씁니다. appliance도 생각하시구요.

3. + 관리비: 손수 잔디 깎으시거나 눈 치우시면 ok. 아니면 돈을 주고 맏기셔야 합니다.

1~3번을 한달에 400불 정도 렌트비에서 남은걸로 세이브 해서 문제가 생길때 해결할 생각이었거든요...잔디는 렌트비에 포함 안시키고 세입자가 알아서 하는걸로 할 생각이구요...제 단순한 계산으로는 매달 렌트 이익은 남지 않지만 그냥 렌트비로 모기지만 내도 다행이란 생각으로 맘이 기울어지고 있는데...이 모든게 갑자기 몇일만에 결정한 일이라 제가 너무 빨리 번개불에 콩 구워먹듯이 일을 추진해서 뭔가 제일 중요한걸 놓치는게 아닌가 싶어서 여기에 의견을 여쭤본거에요..

보험이 빠졌군요. 일반 집 보험보다 쫌 비쌉니다. 아, HOA도 있을 수 있습니다.

집값 상승 없이 매달 $400만 바라보기엔, 좀 별루긴 합니다. $400에 공실율 10% 가정, 월 보험 $80,  HOA $20, 이라치면 대충 월 $250남고, 30년 모기지라 당장 10년동안 모기지 원금에서 이득이 거의 없다치면 일년에 $3000불 남는 군요. 그러다가, 지붕/HVAC가 한번 끼면, 남는것이 없을 수도 있습니다. 차라리 REIT이 더 속 편하고 좋아보일 수도 있지 않을까요?

".20프로 다운 하고 난뒤 이자율은 5.875% 라고 하니 제가 실제로 론을 하는 총 금액은 많아야 24만이 안될 가망성이 많으니....이걸 6프로 이자를 낸다 하더라도 30년 론을 했을때 한달에 페이먼트는 1500불이 안되거든요." 이건 모기지만 포함하셔서 그런거 아닌가요?

에퀴티로 다운을 하신다고 하시면 에퀴티 이자도 포함하셔야 하구요. 5만불이면 이자만 몇백불 나올텐데 초기 특별한 디스카운트가 있는거 지나면 모기지에 비해 높고 변동이자율입니다. 고정으로 론을 받을 수도 있지만 이자가 상당히 높습니다.

올해부터 룰이 바껴서 이부분 세금공제가 가능한건지, 지출로 인정받을 수 있는지도 CPA하고 상담해보시면 좋을거 같구요.

제 계산으론 24만 mortgage @ 6 ($1440) + 6만 HELOC interest only @ 6 ($300) + tax ($250) 이 세개만 더해도 이미 2000정도 나오는데요.

여기에 hoa + insurance + (equity원금, 10년후) + 수리비등 기타지출하면 몇백불 추가될 듯 싶어요.

그리고 구입/판매시 리얼터 +  escrow 비용등도 감안하셔야 합니다.

집값이 오르는 추세라면 약간의 +.-로 버티고 판매시 차액을 남길 수 있지만, 그렇지 않을경우 구입/판매시 들어가는 비용이 상당하기 때문에 그것도 충분히 감안해보세요..

(제 경우라면 우선 2만정도 마이너스로 시작한다고 가정할 듯 싶습니다.) 

렌탈 홈은 가장 쉽게 접근할 수 있는 투자 방법이고 해도 많이 손해가 안나는 투자여서 해봐도 무리는 아니에요.  현재 인컴으로 두집 모두 가능하다면이야 해 볼 수 있어요. 공실, 집값등 너무 많은 걱정을 하면 투자가 힘들 기도 하거든요. 

250k 정도의 집을 1800 정도 받으실 수 있으면 나쁘지 않아요.  렌트 홈은 passive business 여도 론할 때 보면 인컴으로 보지 않는 경우도 많거든요. 그만큼 변수 도 많다는 이야기이기도 합니다.  또 residential이 commercial property보다 법과 규정이 더 깐깐하기도 하구요. 

막상해보면.. 별거 아니기도 하고, 골치아픈 일 있으면 돈 많이 버는 것도 아닌데... 치워버리고 싶고 ㅎㅎ

그렇지만 위험을 하나도 감수 하지 않으면 그만큼의 인컴도 없지요.  1800정도 받으시면, 빌리신 돈 갚는데 다 쓰시면 될꺼 같아요. 해보시고 싶으시면 why not

저의 고민에 쐬기를 박아 주시는군요....한번 해봐야 겠습니다. 계산기를 두드려도 손해볼건 없을것 같아요..정 안되면 집을 팔면 되니깐요..

지금 집값이 버블 상투인데, 지금 하기보다는 버블 터지고 나서 싸게 나오면 그때 산다요. 

 근데 저정도 렌탈 나오는 동네면 버블 터져도 별로 안빠지더라고요.. 뭐 인생은 케바케..

맞아요..ㅋㅋ 우리 동네는 더 떨어질 집값도 없어용...ㅎㅎ

오랜만에 리마인더로 올립니다. 

볼때마다 맴이 아팠습니다. 그냥 화이팅!!! 해드리고 싶었습니다 

감사합니다 ㅠㅠ

이게 얼마에님 잘못 이겠습니까? 짧은 소견으로 세상이 저를 돕지않으면 vtsax by 히고님. 추천하고 물러납니다. 다시한번 화이팅!!!

어느지역이신지 궁금하네요. 집값 250k 수준에서 렌트비가 1800 나오는 곳이라면 저도 투자해보고 싶네요.

그러게요.. 렌트비 1800 나올려면 시애틀 지역은 500K에 집 상태는 쓰러지기 일보직전입니다.

요즘 그래도 CAP 5% 이 나오는데, 대부분 아직도 3-4% 에 머물고있으니 여긴 정말 비싼거같아요.

.

개인적으로 워낙 리스크 안 걸고 심플하고 조용하게 투자하는지라 (401k, IRA, 529 이 다임...), 우선 계산을 떠나서 집을 담보로 잡는 다는 것은 더욱더 신중하시라고 조언드리고 싶네요. 나와 가족들이 오손도손 모여서 밥 먹고, 피곤한 몸을 누이며 밤에 이불 덮고 잘 수 있는 유일한 공간인데요, 이를 담보로 잡는 것은 숫자 + - 로 계산 할 수 없죠. 렌탈 홈에 투자를 하지 말라는 것이 아니라.. 조금 더 모아서 집 담보 없이 천천히 시작할 수 없는지요?

저도 이 생각을 안한게 아닌데요. 현재 사는집 담보로 해서 결국은 렌탈홈에 투자 하는게 결국은 지금 현재 집에 들어가 있는돈을 다른 렌탈홈의 다운페이먼트로 간다고 생각하니 제 입장에서는 손해 볼게 없더라구요..단지 손해 볼것이라곤 집값이 정말 곤두박칠 치거나(근데 그런 가망성은 거의 희박..워낙 집값이 싸니까요) 아님 세입자를 못찾아서 제가 그 돈을 감당해야 할때인데..최악의 경우에는 제가 그 집값을 감당할수는 있을것 같아서요...그리고 집 구매는 앞으로 3년동안 세입자가 제가 산집에 산다고 컨펌을 할 경우에 집을 살려고 하는것입니다...

저도 가끔 이 생각을 하긴 하는데

제가 사는 지역은 워낙 집값이 높아 렌트 자체로는

수익을 기대할 수 없겠더라고요. 

집값 상승 폭이 크니 그걸 노려볼까란 생각은 듭니다.

아는 사람에게 그다지 좋은 생각은 아닌 것 같습니다. 

회사에서 100% 렌트비를 지원해주고 있거나

렌트가 거의 오르지 않는 상황이면 괜찮아 보이나,

렌트를 올려야 되는 상황이면 잡음 날 소지가 큽니다. 

다음 사람 들어올 때나 올려야지 하다가도 주재원들끼리

바톤 터치 하는 경우 렌트 정보까지 알려줄 경우

이것도 쉽지 않아집니다. 

내용으로 보아 흔한 표현으로 한국 기업 현채인이신 것으로 보이는데

많은 한국 기업의 주재원-현채인 관계를 생각했을 때 

이게 괜찮을 생각일지 좀 따져보시는 걸 권해드립니다. 

전 렌트금액 자제로는 돈을 벌 생각이 전혀 없습니다..물론 벌면 좋겠지만요..^ ^ 그리고 세입자가 누가될지 모르겠지만 시중에 나와있는 렌트보다는 제가 손해보더라도 좀 더 싸게 내줄 의향이 있어요....지금 현재 관심있는 세입자도 회사에서 100프로 지원해주는 금액이 있어서 저도 거기에 맞춰서 제가 손해 보는 한이 있어도 서로 좋은 쪽으로 갈려고 할 생각이에요.. 이 동네 살면서 항상 느끼는게 정말 돈만 많으면 렌트 사업 하고 싶다에요..제가 건너 건너 아는 사람은 3년안에 집을 3채나 구입 했더군요..전부 한국인들 렌트 주는걸로 해서요..그걸 보면서 돈이 돈을 버는구나 싶었어요..저도 다운페이 금액을 다 모아서 집을 사야지 생각했는데 이놈의 저금이 생각만큼 쉽지 않더군요..그래서 홈 에퀴티론을 생각한 것입니다...어쨌든 산 금액보다 20프로 이상이 올랐으니 그돈 가지고 다른집 다운페이먼트를 해도 제 입장에서는 돈을 번거나 마찬가지라는 계산이 나와서요..어디까지나 제 계산 입니다...ㅋㅋㅋ

이자율은요?

Rental Property 몇채 운용하고있는데요, 250K~$300K 정도에 $2000 정도면 나쁘지 않은것 같습니다.

생각보다 돈 나갈때 많으니 잘 계산 하셔서 투자하시면 좋을것 같고요.

다만 로케이션을 따지셔서 (학군, 편의성등)향후 10년 내다보시고 들어가시는게 좋을것 같습니다.

너무 한 기업에 의해서 경기가 흔들리는 지역은 피하시고요 (알라바마,디트로이트 처럼)

또한, HELOC 보다는  20~25% 다운해서 Conventional로 받으시는건 어떤가요?

HELOC 보다는  20~25% 다운해서 Conventional로 받으시는건 어떤가요? 

heloc 돈 빼서 다운페이한다는요 

아 그러네요 저는 가능하면 굳이 집 Equity 건들지 않고 20%를 모아서 다운하는게 좋다는 의견이였는데. 

위에 댓글에서 말씀하셨네요...다운페이 금액 5~6만불 모으기 쉽지않죠..

맞아요..다운페이먼트가 없어요..ㅠㅠ 근데 집은 사고 싶어서 알아보니 HELOC 를 하려고 하는것이에요..

저는 좋은데요 

고! 

히든고수님이 "고" 라고 하니 이거 정말 "고" 해야만 할것 같은데요?? ㅋㅋㅋ

ㅋㅋ 네 저는 웬만하면 노 고 하는데 

프로포잘이 디게 컨빈싱하네요 

모든 투자가 그렇지만 리스크를 감수 안할 수가 없죠. 많이 논의가 있었고요 그리고 이미 좋은 댓글들이 많네요. 저도 이제 겨우 10년 좀 넘게 해봐서 베테랑은 아니지만 다행이 손해보다는 이익이 많았네요. 물론 운이 작용해서 그런 것도 있지만요. 좋은 테넌트만 확보 (가장 어렵고도 중요한 문제죠)되면 생각보다 괜찮은 투자더라구요.  하시게 되면 행운을 빌어요.

저희가 예전에 산 첫집을 렌트주고 두번째 집으로 이사오면서 Jaime 님과 똑같이 생각을 해서 실행중이예요.

위에 좋은 말씀 주신분들 많으니 참고하시고

하나 더 보태고싶은건, HELOC 은 보통 텀이 10년이고, 이자가 Variable 이라서 매달 다른 금액의 이자가 나옵니다. 

10년안에 혹시 현재 살고있는 집이나 렌탈 프라퍼티를 파실 예정이거나 하시면 좋은 방법이 될수 있고요, 아니면 HELOC 을 10년 안에 세이빙 해서 총 다운페이 금액을 갚을 수 있는지 롱텀 전략을 잘 세우셔야해요.

저희는 처음에 HELOC 으로 받았다가, 이자가 계속 오르고 10년 텀이 조금 부담스러워서, 아예 렌탈 프라퍼티 모기지를 Refinance 해서 Cash out 한다음, HELOC 을 다 갚아버려서, 그집 Mortgage + Interest 로 포함을 시켰더니 페이먼트도 편하고 마음도 편하네요.  그 방법도 고려해보시길 바래요~

일단은 오늘 프리 어푸르블만 받은 상태구요..너무 쉽게 된다고 하니 이것도 좀 이상해서리..일단 론 오피서를 다시 한번 더 만나서 구체적으로 이야기를 해보고 난뒤에 실행할 예정입니다.. 아직 건너야할 산이 너무나 많은데 생각보다 많은 분들이 반대를(?) 안하셔서 가능하면 실행 가능한 쪽으로 노력하고 싶네요..Aeris 님 주신 충고를 참고로 해서 론 오피서 한테 꼭 문의 해볼께요...정보 감사드립니다...

일명 말하는 레버리지 투자입니다. 주식에 비유하자면 주식을 담보로 마진을 땡겨와서 빚내서 투자하는 거랑 비슷하죠.

레버리지 2배로 올리면 수익률도 2배가 되지만, 가격이 떨어지면 손실율도 2배가 되지요.

그래서 레버리지 투자는 항상 신중하셔야 합니다. 

남편이랑 다시한번 신중히 이야기 해보고 결정 내릴 예정입니다...원래 투자라는게 항상 위험이 따르긴 하지만 지금 있는 집까지 놓치고 싶은 맘은 없어서요...안정빵으로 갈려면 아예 집은 사면 안되는데..욕심을 내려 놓기가 쉽지 않네요..ㅎㅎ

뭐 고장나면 가서 고쳐주고 해야되지 않나요?

남편이 어느정도 문제있는건 다 고치는 편이라..그리고 렌탈홈도 집 근처에 할 예정이라 이정도는 큰 문제점으로 보질않고 있어요...