저도 커머셜 건물에 관련되서 질문드립니다

지금 하고 있는 식당을 새로 연지 벌써 2년 반이 다 되가네요

 

지금도 하고있는 다른식당과의 landlord 와의 사이가 별로 안좋아서 4년전에 건물을 알아보던중

1에이커의 대지에 3000스퀘어피트의 프리스탠딩 빌딩을 거의 헐값에 사들였습니다

 

건물주가 GE Finance 였는데 건물이 리스팅된지 꽤되서 완전 후려쳐서 오퍼했는데 깜짝놀랄만큼의 싼 가격에 카운터 오퍼가 들어왔고 (AS IS 조건으로)

다시 카운터오퍼를 할까하다가 딜이 물건너가면 어떻게하나해서 그냥 받아드렸습니다

 

동네는 상권이 별로인데 (짠돌이 + 나이 지긋한 어르신들동네) 그래도 별로 안좋은 상권안에서는

나름 황금자리에 위치해있습니다 (운이 좋은지 0.05마일안에 K 마트가 망하고 마이어스가 들어온다고하네요)

 

헐값에 사들여서 이곳에서 무엇을할까 고민고민하다가 시간이흐르고 카운티에 프로퍼티 택스에 대해서 어필을했습니다

근데 그 어필이 받아져서 프로머티 세금이 약 3배정도로 줄어들었고요 (렌트로 치면 그냥 아예 없는 수준입니다)

 

시간이 흐르고 운이 좋게도 가게들이 다들 장사가 생각했던거보다 잘되고 이제 확장을 하려고 알아보던중에

건물은 거의 씨가 말랐다는걸 알게됐고 쇼핑몰도 알아보고 여기저기 브로커통해서 알아보던중에 제가 괜찮게 생각하는 상권에

6000 스퀘어피트 짜리 건물이 리스팅된걸 알게됐습니다 가격은 1.1 M에 리스팅했다가 2번정도 내려서 99만 5천불까지 내려갔더군요

 

상가와 계약되어있는 가게가 4곳인데

 

28,477(2017년 인컴 스테이트먼트 기준입니다)

15,232

11,757

64,714

 

120,180

 

여기에서 택스빼고 뭐빼고해서 8만 6천불이 남는다고 하네요

 

일단 제가 생각하는 굉장히 좋은 상권이고 그 상권에 좀 새로운 식당이 생긴지가 꽤 되서 우리가 하고있는 컨셉의 새로운 식당이 들어가면

지금 하고있는곳의 최소 1.5배 ~ 2배는 매출이 나올꺼라고 생각합니다

 

근데 저기서 식당한곳은 지금 리스가 끝나서 month to month 고 한가게는 2019년 4월이면 리스가 끝납니다 이건 정말 좋은게 제가 거기에 식당을 차리고 싶은거라 이 2개를 허물어서 하나로 만들면 참 좋을꺼 같거든요 근데 이걸 그쪽 건물주에게는 우리가 그쪽에 식당을 차리는건 비밀로하고 별로 안좋은 투자가 아니냐하고 어필을 하려고 합니다

 

우리가 만약에 샀는데 2곳의 임차인이 나가버리면 거기에 건물주가 요구하는돈을 우리가 페이를 한다면 당연히 택스가 올라갈꺼고 이건 재수없으면 우리가 손해보는 장사가 될수 있다라고 말이죠

 

실제로 8만 6천이 남는다고하는데 건물의 벨류가 37만불로 되어있어서 만약에 저쪽에서 요구하는 금액을 패이한다면 택스가 엄청 많이 뛸테고 cap rate 은 투자하기 별로 좋은 조건은 아니게 됩니다 보통 이동네가 9%는 재미없고 12~15% 는 cap rate 이 일반적이거든요

 

아무튼 이것도 후려쳐서 오퍼를 해서 카운터 오퍼를 받는식으로 갈텐데 마모인들은 얼마에 오퍼하는게 좋을꺼 같나요?

정말 건물이 너무너무 마음에 듭니다