모기지 30년이냐 15년이냐의 문제는 많은 분들이 한번쯤은 고민 해보셨을 거라고 생각합니다.

 

이자율은 수시로 변하고 또 개인의 크레딧 점수에 따라 달라지기도 하지만, 오늘 날짜 기준으로, 30년으로 받으면 한 4.75%, 15년으로는 한 4.125% 정도 받을 수 있다고 치고 둘을 비교해보겠습니다.

 

50만불짜리 집을 20%인 10만불 다운하고 사서, 40만불 론 받는다고 하고,

 

30년 4.75% 일 경우

원금+이자 월 페이먼트는 $2,086.59, 30년동안 토탈 원금 40만불 + 이자 $351,172.16 내게 됩니다.

15년 4.125% 일 경우

원금+이자 월 페이먼트는 $2,983.87, 15년동안 토탈 원금 40만불 + 이자 $137,096.66 내게 됩니다.

30년은 15년보다 이자를 3배나!!! 많이 내야 하네요?

 

많은 사람들이, 이 이자 차이가 크게 느껴져서 이걸 줄이는 게 이익이라는 결론을 내립니다. 그래서 (월 페이를 부담할 수만 있다면) 15년 모기지 쪽으로 마음이 기울게 되는거 같습니다.

 

결론부터 말씀드리면 저는 매번 고민을 해봤지만, 한번도 15년 모기지 받아본 적 없습니다. 제가 고려한 사항들은 이렇습니다.

 

1. 30년 모기지 해도 additional principal payment 로 16년정도만에 pay off 할수 있습니다.

 

위의 예에서 30년 vs 15년의 월 페이먼트 차이는 2983.87 - 2086.59 = 897.28 입니다.

그럼 만약에 30년 모기지를 한 다음, 매달 additional principal 로 897.28 만큼 추가로 내면 어떻게 될까요?

매달 내는 페이먼트는 15년 모기지 했을때와 동일해지고, 딱 16년이면 모기지 완불 됩니다. 16년동안 이자를 $171,292.54 만큼 내게 됩니다. 처음부터 15년 모기지 했을때와 비교하면 조금 많이 내긴 합니다만, 15년과 16년은 그리 큰 차이는 아닙니다.

 

이 16년은 항상 똑같은게 아니고 매번 15년 vs 30년 모기지 이자율 차이에 따라 조금씩 바뀌는데, 제가 여러해동안 여러가지 loan amount 를 가지고 그 시점의 15년 vs 30년 이자율을 가지고 비교를 해봤는데, 30년 모기지를 받아서, 매달 15년 모기지 페이먼트와의 차액만큼 조기원금상환 한다고 가정하고 게산하면 전체 pay off 까지 거의 대부분 16년-16년10개월 정도 걸리는 걸로 나왔습니다.

 

2. 월 페이먼트를 줄이는 게 좋은 경우가 많습니다.

 

앞으로 살아가면서 무슨 일이 생길지 모릅니다. 실직을 할수도 있고, 예상하지 못한 일이 생겨서 캐쉬플로우에 문제가 생길수 있습니다. 론 받을 당시의 경제상황만 고려해서 충분히 감당 가능할 거라고 생각하고 15년 론으로 월 페이먼트를 높여놓으면 나중에 상당히 힘들어질 수 있지요.

 

그런데 그보다 더 현실적인 문제는, DTI 를 max 로 꽉꽉 채우는 것보다 어느정도 여분의 룸을 만들어 놓는게 현명합니다.

 

예를 들어 monthly gross income 이 1만불이라고 하면, 위에 예로 든 40만불 론을 받을때 30년이든 15년이든 융자 나오는데 문제 없습니다.

그런데, 모기지를 15년으로 하면 (단순화 하기 위해 다른 페이먼트는 하나도 없다고 가정하고) 월 gross 수입 대비 debt payment 를 의미하는 DTI 가 30%가까이 되게 됩니다.

30년으로 하면 DTI 가 21% 정도 되네요.

 

몇년후 약간의 목돈이 생겨서 이걸 다운페이 해서 투자용으로 두번째 집을 사서 렌트 주면 어떨까 생각이 듭니다. 이때 두번째 집 모기지를 받으려고 알아보는데, 은행에서 DTI 43%까지가 리밋이라고 하네요. 15년모기지로 했을 경우 DTI 가 이미 20%정도 찼기 때문에 이제 고작 13% 정도의 룸만 남아 있습니다. 즉, 월 페이먼트 1300불정도가 되는 한도 까지만 추가로 융자 받을 수 있다는거죠. 첫집을 50만불에 샀다면 그 동네에, 월 1300불 모기지 페이먼트가 되는 가격대에 살 수 있는 집은 없을 겁니다.

 

30년모기지로 했을 경우엔 DTI 에 아직도 22%정도의 룸이 남아 있습니다. 이 경우, 다운페이만 마련된다면, 첫 번째 집 산 것과 비슷한 액수의 융자를 한번 더 받을 수 있게 된다는거죠.

 

2년 이상 렌트 수입이 택스보고에 포함되어 있었다면 렌트 수입도 수입으로 계산해 주기 때문에 (그냥 100% 수입으로 잡아주는 건 아니고 구체적인 계산 방법은 조금 복잡합니다), 제3, 제4의 투자용 집을 사기 위해 융자 받는건 훨씬 수월해 지지만, 대부분의 사람들이 부동산 투자 하기 어려운 이유가 바로 첫번째 투자용 집, 즉 자기가 거주하는 집 외에 첫번째 집 사기 위한 론 받기 어렵기 때문입니다. 왜냐하면 사용 가능한 DTI max 가 거의 모두 거주하고 있는 첫집에 묶여 있기 때문입니다.

 

3. 지금 더 내느냐 나중에 더 내느냐.

 

일단 제일 크게 와닿는 부분은, 15년으로 하면 지금 당장 900불 가까이를 더 내야 하는게 부담이고.

30년으로 하면 30년 뒤까지 월 2천불씩 계속 내고 있어야 한다는게 마음에 걸리죠.

과연 지금 900불이 더 클까요 30년후의 2천불이 더 클까요. 매년 3% 정도 인플레이션이 30년동안 계속된다고 가정하면 오늘의 900불은 30년 후의 2184불과 같네요. 그리고 지금 아이들 키우고, 조만간 아이들 대학 보낼 걱정도 해야 할 타이밍에 월 900불의 페이먼트를 높여 놓는 것과, 아이들 대학 졸업 하고 집 떠나보낸 후에 월 2천불의 페이먼트를 계속 하게 되는 경우를 생각해보니, 제 상황에선 지금 당장 페이먼트를 줄이는게 나은 경우같이 보였습니다 (이건 순전히 제 개인적인 상황이지요)

 

제 경우엔, 렌탈 프라퍼티를 몇개 사서 노후에 passive income 이 어느정도 들어오는 시스템을 만들어 놓는걸 목표로 하고 있는 상황이라, 나중에 돈을 더 내더라도 지금 당장 월 페이를 줄이고, 그래서 지금 당장 DTI 도 낮추고 하는 쪽이 더 유리하다고 생각이 들더라고요.

 

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여기까지가 제 생각인데, 제 생각이 어떤 상황에든 누구에게든 다 정답이 될 수는 없습니다만, 15년 융자의 월 페이먼트가 감당 가능한 경우에라도 30년이 더 나은 옵션이 될 수는 있어요.