모기지 30년 vs 15년에 대한 생각

+1 

돈이 정말 너무 많은데 쓸시간이 없는 분들 정도 제외하고는 그냥 30년 모기지 걸어놓고, 세월아 네월아 401k 맥스 하고 여행도 다니고 여유있게 산다요. 

저는 그냥 이자율로만 생각해요 

가령 15년하고 30년하고 이자율이 같다 

그럼 당연히 30년이 좋죠 

왜냐면 30년 받아놓고 15년인양 갚으면 15년인거랑 똑같으니까요 

반대는 안 되구요 

대신 둘의 이자율 차이가 2% 가 난다 그러면 

원금의 2%를 매년 더 내는 거니까 아깝구요 

그래서 실제로 이자율 차이가 애매하게 차이나요 

한 1% 정도 

당연한게 이자율 차이가 너무 작으면 15년짜리 상품이 시장에 잇을 리가 없고 

이자율 차이가 너무 크면 30년짜리 상품이 잇을 자리가 없으니까요 

결국 시장에서의 균형은 

그 이자율 차이가 애매하게 작지도 크지도 않아서 

개개인의 사정과 선호에 따라

일부는 30년으로 일부는 15년으로 선택하죠 

+15

그래서 히든 고수님이군요. 괜히 고수가 아니였어요... 감탄하고 갑니다. 

아... 그 고수가 그 고수였군요. ㅋ

헉..지금 고수 먹고 있는데....

수위가 아슬아슬 합니다.... 소곤소곤ㄴ...

...음....ㅋㅋㅋ

헉 ㅋㅋㅋㅋ

근데 실상은 30년과 15년의 이자율 차이가 대부분 1% 안쪽이죠. 그래서 헷갈리는 거죠...

처음으로 히든고수님 댓글을 보고 '와우!' 했습니다. 역시 연륜이 보이네요. 

@히든고수 님, 분발하시오!

마지막 말씀처럼 정답은 없는데, 그래도 15년을 선호해요.

어차피 실직등의 대비책으로 비상금은 놔두고 있고, 이자율이 낮을뿐더러, 원금 깍이는게 눈에 띄이게 보이는 재미, 그리고 강제 저축 및 매달 더 아껴쓰게 된다는 점 등으로 가계에 무리가 가지 않는 payment 이라면 15년이요

모기지 이자로 세금까주는게 18년에 줄어들은것으로 아는데 (도네이션이랑 합해서)

11000 불인가요? 이렇게 되면 15 년 가는수밖에 없을것 같습니다.

그죠 옛날엔 이자율 차이가 1% 면 실제 세후 차이는 0.6% 엿다면 

지금은 거의 액면 그대로요 

15년 하고도 아이트마이즈 하면 30년 갓을때 혜택을 고스란히 보고요 

15년 하면 스탠다드 30년하면 아이트마이즈 하면 혜택이 줄고 

이러나 저러나 스탠다드면 혜택이 0 

집값에도 영향을 좀 주겠는데요? 세금 내느니 비싼집 가자도 꽤 있었는데

이렇게 되면 좀더 생각해봐야겠네요.

그래서 작년 올해 사이에 

비싼 집값들 많이 내렷어요 

고소득자들 재산세며 모기지 이자며 다 반값에 받던거 

이제는 에누리 없으니 

디맨드가 줄죠 

디맨드가 줄면 가격이 빠지고 

그래서 올해 집값 상투요. 내년에 폭락요. #노스트라다무스

기왕 던지는거 조금만 더 정확하게 짚어주세요 ㅎㅎ 만약 내년에 폭락이 온다면 언제쯤, 어떤 이벤트가 발생하면서 집값 폭락이 올까요?

원래 노스트라다무스는 약간 애매하게 던져야

그렇군요 ㅎㅎ 일단.. 올해는 아니라는 예언도 상당히 강려크한 예측이긴 하네요. 저는 터진다면 올해 터지지 않겠는가 이런 생각을 했거든요. 

제가 여기저기서 줏어들은 터라, 정확한 내용은 아닙니다만... 70~80년대 일본에 넘쳐나는 달러가 미국 상업부동산에 엄청나게 투자했었고 (그러고보면 일본인들은 상업지를 참 좋아하네요. ㅎㅎ 일본 내의 부동산 버블도 상업지에 쏠렸던거 생각해보면요) 이후에 본국의 부동산 시장 붕괴와 함께 찾아온 잃어버린 20년동안 미국에서 커머셜 프로퍼티의 가격 폭락으로 엄청나게 손해보고 팔았다고 하더라구요. 혹자는 이걸보고 "워크맨 팔아서 번돈 다시 미국에 다 놓고 갔다" 라고 평가할 정도로요.

정확하지도 않은 일본얘기는 왜 꺼냈는가..? 여기서부터는 저의 뇌피셜입니다만, 만약에 일본에서 일어났던 부동산 폭락같은 일이 중국에서 일어난다면요. 이번에는 중국이 다시 미국에 달러를 놓고 돌아가야할 때가 온게 아닌가 하는 생각입니다. ㅎㅎ 다만 이번에는 중국인들이 상업지보다는 레지덴셜에 투자를 많이 했다는게 다른 점이라면 다른 점이죠. 그렇다면 중국인들이 정말 집을 팔아야 할 때가 온다면 어떤 경우인가? 제 생각에는 중국이 일대일로 사업에서 받아놓은 채권들이 부도나고 & 중국 내 부동산기업들이 발행한 달러표시 채권들이 만기가 도래하면 -> 중국 내에 달러부족이 심해지면 -> 기준금리를 올려야 하고 -> 본국의 부동산이 폭락하면서 시작될 것 같습니다. 물론 모든건 뇌피셜입니다 ㅎㅎ 

ㅋㅋㅋ 뉴럴넷웤피셜 입니까?!?

ㅋㅋㅋ 제 머릿속에 있는 뉴런들이 알려주네요... 숏... 숏... 하우징 숏!!!

Overfitting 각 아님니꽈? CV 하셨슴니꽈?

제가 좀 걱정왕 기질이 있습니다 ㅋㅋ 그 기질에 오버피팅을 더했습니다 ㅋ 

아니 닷컴 버블때 주식 올인... 서프림 모기지 때 집 사신 분께 뭘 기대하는 건지..... ㅋㅋ

그동안 쌓인 내공으로 대박 한번 터질때가 되지 않았습니까? ㅎㅎ 

ㅋㅋ

조만간 성지순례 댓글이 될거 같아. 미리 찍어놓고 갑니다 ㅎㅎ

만약 50만불 모기지를 30년 4.25% 와 15년 3.5%로 계산했을 경우,

첫 5년동안 내는 이자만 따지면 30년은 약 $98,393 이고, 15년은 $73,801 입니다. 두 모기지 이자 차이만 거의 $24000정도 납니다.

모기지 계산 돌려보시면 아시겠지만 모기지 초반에 많은 이자를 내기때문에 가능하면 15년으로 하는게 유리합니다.

저희 같은 경우는 몇년전 30년에서 15년 2.8%로 refinance 했는데 이자율이 너무 작아 아까워 집을 팔고 이사갈수가 없다는...ㅠㅠ  이사가도 옛날 모기지 이자율을 옮겨주면 얼마나 좋을까 생각해봅니다. ㅎㅎ

팔지 않고 그집 렌트주고 이사가는게 정답입니다.

자동차 업계가 예전에는 5년 오토론을 뿌리다가 요즘은 자연스레 6년 오토론, 심지어는 7년을 뿌리는 것처럼, 집도 어쩌면 언젠가 15-30이 15-30-45가 되지 않을까 생각해봅니다. (참고로 농담입니다. 45년은 제가 봐도 아닌거 같아요 ㅋㅋ)

그게 무한대로 가면 그게 그냥 렌트에요 

ㅋㅋㅋ 죽기 전에 페이오프가 됩니다!

45 나오면 또한번 섭프라임 시한폭탄이...

15년 금리 vs. 30년 금리차이가 지난 몇년간 더 컸었는데 점점줄어서 여기까지 온것 같아요. 저도 이정도 되면 30년 해볼것 같네요. 

단기금리는 연준이 내리면 내리는데 

장기금리는 연준이 이자율 내려도 그만큼 안 내리거든요 

연준이 단기금리 0으로 하면 장단기 금리차가 당연히 크고 

단기금리 2% 이상으로 올리니 금리차가 줄고요 

네.. 단기금리 0% 때는 15년하나 30년하나 월 패이먼트가 몇백불 차이정도 밖에 없었던적도 본것 같아요. 저도 그래서 15년 하고 싶었었는데... 아직 집 안사고 기다리는 중입니다.

좋은 의견 감사합니다! 다운페이먼트 20% vs 25%or more에 대해서는 어떻게 생각하시나요? 렌더랑 얘기하는데 25%를 하면 더 좋은 이율을 받는다고 25%있으면 다운 하라고 하더라구요. 렌더 입장에서는 돈을 더 많이 빌리길 바랄것인데 좀 의아했어요 ㅋ 

둘의 이율차이는 1%이내였구요 

이율차이 없으면 20%

이율차이 1% 넘으면 25%

그 사이면 고민 좀 해봅니다. 

20% vs 25% 의 이율 차이가 1%에 근접할 만큼 컸나요?

제 경우엔 0.25% 차이였었는데요..

다운 많이 하면 이자율이 내려가는 건, 다운 많이 하고 산 집은 은행 입장에선 더 안전한 론이기 때문이지요. 다운 많이 하고 시면, 상황이 어렵다고 쉽게 내던지진 않으니까요.

그 둘의 5% 차이나는 다운페이의 실제 액수 차이와, 월 페이먼트의 차이를 보시면 좀 더 감이 올거 같아요.

보통 집값의 5%의 목돈은 크게 의미있는 액수인데, 이자율이 큰 차이 안나면 월 페이먼트의 차이가 그냥 점심값 차이정도밖에 안날 수도 있다면 당연히 적은 다운페이 쪽이지만,

이율차이가 1%에 근접할 만큼 큰 차이면 월 페이먼트의 차이가 무시할 수 없을만큼의 큰 차이겠제요.

5% 차이로 1% 차이면 

그 5% 돈에 대한 이자가 20% 라는건데 

그럼 당연히 5% 더 다운해야죠 

+5%

네 맞아요 0.5프로 근저리 차이였던 것 같아요. 다양한 시나리오로 렌더랑 숫자를 다 뽑아봐야 겠네요 ^^ 제가 숫자에 약해서;;

여기에 깽판(?)을 치는 의미로 7/1 ARM한 1인 여기 있습니다.

제가 할 당시에는 이자율이 15yr Fixed만큼 저렴했었구요 (2.875% 였었나...) 페이먼트는 30년짜리로 원리금균등상환으로 나오죠. 단점이야 당연히 7년 Fixed 기간 지나면 매년 Libor 금리 기준으로 이율이 정해진다는 점이구요. 원래 금융상품이 다 그런것처럼, 불확실성을 take하는 대신 (7년후의 이자율) reward를 가져가는거구요 (초기 7년의 낮은 페이먼트 + 낮은 이율). 그때의 제 계산은

1. 아마 이 집에서 내가 7년 동안 안 살껄? 미국의 첫 집 평균 거주 년수가 6년도 안되는거 같던데?

2. 만약 이 집에서 계속 산다고 결정한다면 적당한 시기를 봐서 refinance하지 않을까?

3,. 그것도 여의치 않다면 7/1 ARM으로 해서 세이브한 월 페이먼트만큼 모아놨다가 그냥 이자율 오르는 시점에 왕창 principal을 갚는다는 계산을 해보니 전혀 나쁘지 않은데?

대충 이랬던거 같아요. 

좋은 전략인 것 같습니다. 요즘에 5/1 ARM 이나 3/1 ARM 을 뛰어넘는 1/1 ARM 상품들도 자주 보이더라구요. 다만 여기까지 오면 3/1 ARM 이랑 이자율 차이가 거의 없더라구요. 이자율 하방에 배팅하고싶은 경우가 아니면 1/1 ARM은 정말 후덜덜하죠 ㅎㅎ

그나저나 질문하나 여쭤보고싶습니다. 7년 후에 금리가 1년마다 조정되는게 7/1 상품이라고 알고 있는데요, 이때 금리는 누가 정하나요? Libor 기준이라고 해도 분명 Libor + 알파로 정해질텐데 이 "알파" 부분은 어떻게 정해지는건지... 은행 마음대로인지 아니면 계약서에 "알파" 부분도 미리 정해놓는지 그게 궁금합니다.

계약서 잘 읽어보시면 아주 깨알같이 변동금리가 libor + premium으로 구성되고 이 프리미엄이 얼마다 라고 적혀 있어요.

미리 안물어보면 은행에서 안알려줍니다 ㅋㅋ

그렇군요 ㅎㅎ 조심해서 읽어봐야겠네요. 모기지 쇼핑할 때 비교도 잘 해봐야할꺼같아요. 감사합니다.

저도 이런식으로 했어요. 이유도 개골님 생각하신거랑 많이 비슷해요.7년 돌아오기 전에 열심히 원금 모으고있어요. 

정확히 똑같은 논리로 5/1을 몇 번 refinance했었어요. ㅎㅎ

 앗 저랑 비슷한 분이 계시네용.

저도 개골개골님전략으로 해서 이자율을 15년과 크게 다르지 않게 하면서 7/1ARM으로해서 5년이 되기전에 갚았습니다. 이건 집마다사정에 따라 달라지는데 저희는 이 방법이 잘 먹혔습니다. 고정인 7:7년간 페이먼은 30년처럼 매달 적게 내면서 매달 추가로 원금을 더 넣으니 좋더라구요. 

묻어가는 질문입니다. 한국에서 집을 팔고 돈을 가져와서 약 50만불이 있다고 가정하고요. 그 돈으로 미국에서 50만불짜리 집을 살때, 그냥 현찰박치기로 산다 아니면 10만 20만불이라도 모기지를 한다. 둘 중 어느게 낫나요? 가계 연소득은 대충 150k라고 하고요. 애는 둘이요. 이런건 당연히 현찰박치기라고 생각했는데, 모기지 이자 세금 혜택이라던지... 뭐 그런 것때문에이라도 모기지를 고려할 이유가 있을까요? 

50만불짜리 집을 80% 론을 빌려서 산다고 해도 모기지 이자에서 오는 세금 혜택은 사실 받기 힘듭니다. 이것은 어떤 주에 계시는지, 주 소득세가 몇%정도 되는지, 체리터블 도네이션을 어마나 하시는지에 따라서 다릅니다만... 별다른게 없는 평범한 가정이다라고 가정해 보면 이것만 가지고는 itemized deduction 으로 넘어가지를 않습니다. 즉, "40만불이 원금인 모기지 이자로 인한 절세 효과는 없다" 고 할 수 있습니다.

아무래도 그렇군요. 답변 감사드립니다.  좀 더 질문을 드려서 죄송합니다만..

자 그럼 올캐시로 구매후 Home Equity Loan (no closing cost, 5.25% fixed 10 years)로 10만불정도를 빌려서, 다음 집 다운페이로 하고 렌트주는건 어떻게 생각하세요? 

매우 좋은 생각이라고 봅니다. ㅎㅎ 저도 사실 페이오프된 집의 HELOC 이라고 하나요? 최대한 땡겨서 경매로 나오는 집들 한번 사볼까 생각중입니다. 다만 이 동네에 언제까지 살지 그것을 알 수 가 없는 떠돌이 인생이라 결심을 하기가 힘드네요 ㅜ.ㅜ 

네 HELOC의 경우, 이미 페이오프 된집을 담보로 credit line이 나오는거라 모기지 하는 것보다 훨씬 쉽게 closing fee없이 처리된다고 하네요. 이걸로 한 10만불 받아서 이 돈으로 다음집 다운페이먼트하고 closing fee 하면 좋을 것 같다는 생각만 하고 있습니다. 

저는 전문가는 아니지만.. Payoff 되지 않은 현재 집을 담보로 HELOC 받아서 급할때 쓰고 있습니다.  현재 집에 모기지도 있고요. 단 세월이 흐르는 동안 집 value가 많이 올라서 approve 가능했던 지도 모르구요.

모기지 구찮죠 

작은 액수면 그냥 현찰 

모기지 하는 이유:

세금상 디덕션을 많이 받는 경우

크레딧 리포트가 좋아진다 

모기지 쇼핑 경험: 남들이 모기지 얘기하면 그래 나도 잇지 하고 참견한다 

모기지하면 401 맥스하고 모기지 안 하면 맥스 못하는 경우: 모기지 하고 401 맥스한다 

모기지 안 하는 이유:

구찮다 

은행에서 이거저거 시키고 이거저기 피 받는다 - 이게 수천불 

현금이 많은데 이놈들이 그냥 놀고 잇다 

401 맥스가 큰 것 같습니다. 답변 감사드립니다. 

굳이 클로징피에, 서류복잡하고 할필요 없죠. UR주는 프로모션때문에 하면 모를까.. ㅋ 

그냥 올캐시 추천요~

감사합니다. 

사람마다 다 우선순위가 달라서 뭐가 맞다 틀리다 말할 순 없지만, 저라면 무조건 20% 다운 80% 모기지요.

(지극히 주관적인 선호지만) 4%대로 목돈 꿔준다고 하면 일단 무조건 낼름 챙겨놓고 보는거라 생각합니다.

더구나 지금처럼 앞으로 이자율이 오를거라고 예상되는 시점에서는요. 꾸는 건 4.75%에 30년 fix 시켜놓고, 나중에 목돈 굴려서 5%만 넘게 벌수 있으면 그게 이익이지요 (10여년 전에 모기지 이자율이 6-7%대인데도 사람들이 미친들이 집을 사던 시절, 머니마켓인데 5% 주는 곳도 있었던 기억 납니다) 목돈으로 렌탈 프라퍼티 사도 아무리 못해도 그보단 많이 벌 거 같고요. 적당한 시점까지 기다렸다가 그걸로 주식투자 하면 장기적으로 7% 벌수도 있을거고요.

네 렌탈 프라퍼티 사는게 좋을 것 같은 생각이 듭니다. 역시 여러 의견을 들어봐야하는 것 같아요. 저는 지금까지 현찰로 사는게 젤 낫지 않나 생각하고 있었는데, 렌탈 프라퍼티라는 옵션을 생각못했어서 그런것 같아요. 댓글 감사드립니다. 

그런데 아무래도 모기지는 귀찮은 점이 있으니까, 일단 현찰로 사고 Home Equity Loan을 no closing fee 옵션으로 받아서 그 돈으로 다운페이먼트 해서 렌탈 프라퍼티를 사는 방법도 좋을것 같다 생각중입니다. 

말씀하신 방법도 나쁘진 않고요.

그런데 집 살때 현찰 or 모기지도 도구의 하나로 활용할 수 있어요.

보통 집 살때, 현찰로 살 생각 있어도 오퍼 넣을때 모기지 받는다고 loan contingency 집어 넣으면, 에스크로 중간에 마음 바뀌면 에스크로 깨고 이니셜 디파짓 돌려받는 수단 하나 더 생기는 것이고요. 오퍼 넣을땐 모기지 받는다고 했다가 클로징 할때 올캐쉬로 내도 아무도 뭐라고 안해요.

올캐쉬 오퍼는 경쟁이 아주 치열한 집 살 때만 넣는게 좋다고 생각합니다.

아 그것까진 미처 생각못했네요. 그럼 일단 현찰은 어디 Discover Savings같은데 넣어놓고 2.1% 받고 있다가, 처음 집 모기지 쇼핑을 해보는 것도 좋은 방법인것 같습니다. 정보 감사드립니다. 

현찰로 집 사면 가격 조정하기 쉬운 장점이 있습니다.

특히 바이어가 론이 어푸르브 안되어 집이 다시 마켙에 나온 경우 올 캐쉬로 산다하면 더 깍아서 집을 살 수도 있어요.

그리고 나서 구매 완료한 자기 집을 리파이낸스해서 2nd 렌탈 프러퍼티를 살 수도 있고요.

저는 이렇게 봐요. 

돈 버는게 거기서 거기고 샐러리는 통장 스쳐서 다 사라지는 중산층들 기준으로

가계수입이 허용하는 한도에서 학군 좋고 안전한 동네, 좋은 집 살고 싶은 마음은 인지 상정. (아닐 수도 있지만)

15년 짜리 해서 DTI 맥스로 하면 $x 짜리 살 수 있는데

30년 짜리 해서 DTI 맥스로 하면 $y 짜리까지 살 수 있다?

당연히 y > x고 , y짜리가 x짜리보다 훨씬까지는 아니지만 평균적으로 학군도 더 좋고 더 안전하고 집 상태도 괜찮고...

결과적으로 학군, 동네 등등 더 따지는 사람(애들 어린 집들)은 미래에서 돈 더 땡겨오는 30년 짜리 가는거고

아닌 사람들은 15년 짜리 가는게 아닐까요?

누구나 다 좋은 집 학군 좋은 집 살고 싶죠. 그래서 주변에 $y 짜리집을 (즉, 30년으로 해야 그나마 좀 여유있게 살수 있는 집을) 15년으로 사서, house poor로 사시는 분들도 종종 봅니다. 근데 이것도 나름대로 괜찮은 전략이라고 봐요. 젋을때는 남들만큼 여유있게 못살고, 빡빡하게 살지만, 그래도 애들 생각해서 학군좋은데 살 수 있고, 또 빡빡하게 사는 만큼 절약하고 살수 있으니까요. 

세세하게 따지고 들어가면 집집마다 수입도 다르고 동네, 집 상태에 대한 tolerance도 다르고 타협점도 다르니까, 결국 여러 요소로 결정되겠지만, 이런 측면도 있다는 점을 환기시키고 싶었습니다. 

네 결국 상황과 preference에 맞춰 선택하는 것 같습니다. 

모기지 두달 고민한 것에대한 답을 여기서 다 얻었네요 고수님들 감사합니다. 이럴 경우에는 어떻게 생각하세요 325000 불 집을 살때 이자율이 4.25% 기간조건은  15/1 인데 다운페이먼을 10% 와 15%중 고민중인데 PMI는  각각 110불과 60불 차이만 있는경우에요. 10%가 좋을까요 15%가 좋을까요. 통장에 딱 15%에 추가 비용까지 모은 상태네요 20%은 어렵구요 ^^;;

어디 보자 

325000 의 5 프로는 15000 

한달 차이가 50 * 12 = 600 

600 은 15000 의 4프로 

4프로는 오케이 

10프로 ! 

역쉬 히고님 다운 짧고 명쾌한 답변이네요 감사합니다 ㅎㅎ 

저도 10%가 좋아보이네요 ㅎㅎ 클로징하면서 돈이 은근히 많이 들어가더라구요. 집 사자마자 가구도 사야하고 돈 들어갈 일이 많더라구요. 5%는 리저브로 놔두면 좋을것같습니다.

말씀해주신대로 살게 많겠네요 리저브로 가지고 있어야겠습니다. ㅎㅎ 오늘 답을 다 얻어가네요  답변감사합니다!!

1년 이자+PMI 각각이 이런거 맞나요? 한달에 1290.63/12 = 107.55 가 되네요.

PMI 금액 맞습니다.  엑셀까지..감동입니다.  ㅜ ㅜ 감사합니다.  이자에 대한 감소부분도 같이 봐야겠네요.  중요한부분 챙겨주셔서 감사합니다!!

와우....맥주한잔님 따라다니며...얻고 싶은 정보가 많은데 사는 곳이 극과 극이네요.....요즈음 세컨하우스 사서 렌트 하는것에 대한 생각이 많은데...아는게 아무것도 없네요...주위에 그룹은 만들어서...서로 정보를 주고 받으면 좋은텐데...산속에 있는 관계로...좋은 글들 감사합니다...

저 같은 경우는....2017년에 집 사면서 좀 특이하게 12년짜리 론을 얻었는데, 돈이 생길때 마다 추가로 원금을 상환해서 한 2년이면 모기지 론을 다 갚게 되는 경우인데요...

운 좋게도 이율이 3% 극 초반 때 모기지를 얻었지만, 저희가 내린 결론은 빨리 payoff 하면 무조건 좋다 였었습니다. (아 물론 가정경제에 영향을 주지 않는 선에서요).

그래서 돈 아껴서 목돈 생기거나, 회사에서 보너스 들어오면 무조건 추가로 원금 상환을 하고 있습니다. 올해 텍스 리포트 하면서 봤더니 추가로 상환한 원금이 130k정도 됐었네요

3% 이상 다른 투자처에거 이윤을 낼수 있다면 무조건 빨리 갚는게 좋다고는 할수없죠. 특히 몇년전에 2% 대로 모기지 받으신 분들은  빨리 payoff 할 생각이 절대 없으시겠죠

안그래도 어제 은행에 리파이낸스때문에 상담하면서..이야기했는데..

사실 15년으로 바꿔서 빨리 갚아야지라고 생각하고 리파이낸스를 하려고 한건데..

추후에 집을 살 계획이 있다면 그리고 첫번째를 렌트로 돌릴꺼라면..

지금 가지고 있는 모기지를 이율이 낮을 걸로 바꾸고 원금을 빨리 갚는게 유리할꺼 같다고 조언해주더라구요.

마일게임처럼 집을 사고 하는것도 계획을 잘 세워야할 것 같아서..어제오늘 엑셀표만 째려보고 있네요. 

그래도 어제 오늘 많이 배웠습니다. !!

네. 지금 집 안팔고 두번째 집 사실 계획인데 지금 집을 15년 모기지로 리파이낸스 해서 페이먼트 높여놓으면 론 받기 어려워집니다.

최대한 페이먼트 낮춰 놓는게 좋아요.

지금 생각을 바꿔서 매달 나가는 비용을 줄이는 쪽 아마도 30년 fixed 로 바꾸려고 합니다.계산기를 열심히 두두려보니..

리파이낸스 후에 현재 모기지+ 매달갚던 extra principal 를 똑같이 내더라도 monthly payment이 꽤 많이 줄어서

17년이면 페이오프 할 수 있을 것 같네요. 

리파이낸스 비용을 감안하더라도 이게 훨씬 날것 같아서 이렇게 하려고 합니다. 

굳이 딴데 투자 안해도 인덱스펀드면 연평균 7%나오는데 5%미만 이자면 무조건 30년가고 인덱스 아닌가요?(맥주한잔님같은 고수면 랜탈에 재투자해서 수익이 더 나올테구요.)

숙제검사 부탁합니다.

돈은 보이는 족족 없엔다 @히든고수

두가지 변수가 있죠. 위험에 대한 성향 risk preference + 유동성 제약 liquidity constraint. 무조건 리턴 기대값 높은 걸로 투자하겠다는 사람이거나 현금/신용 접근성이 제한된 사람이면 최대한 다운 적게 하는 게 맞을 수 있고요. 현금이 있고 좀 보수적으로 돈 운용하는 사람에겐 4-5퍼센트 고정 이자율이면 아끼고 보겠죠.

그렇죠 경제에 대해서 무조건은 없죠. payoff 빨리하면 최소한 몇 % 이익보면 본전은 먹는 게임이니까요. 

dti 계산은 세전으로 계산하나요 세후로 계산하나요?

그리고 401k 컨트리뷰션도 dti계산할때 쳐야하나요?

아니면 take home만 가지고 계산해야하나요?

dti 계산할 때 i 부분은 세전으로 합니다. 세금, 건강보험, 소셜시큐리티, 401k 컨트리뷰션 등등 아무것도 공제하기 전의 인컴 기준입니다.

감사합니다

오. 이런거 좋아요. 제가 느꼈던 게 DTI 입니다. 살다보면 무슨 일이 있을지 몰라요. 위에 맥주한잔님이 댓글로 적어주셨는데 income 은 gross income 으로 잡고 debt 은 monthhly obligation 입니다. Monthly obligation 은 법적이라기보다 크레딧에 영향을 주는 obligation 입니다. 자동차 리스 (안내면 크레딧 리포트에 올라가고 계속 그럼 차 뺏어감), 현재 mortgage (안내면 크레딧 리포트에 올라가고 계속 그럼 결국 집 뺏어감), 보험 (안내면 벌금 내거나 차 운전 못하게 조치 됨), 크레딧 카드 minimum payment amount (안내면 이자 뽱 붙고 보통의 경우 오래 지속되면 안그런 사람보다 default 날 가능성 아무래도 높음) 등등. 요즘은 DTI 기준을 50% 까지 잡아주는 것 같습니다. 오!! 이정도면 여유있네 싶을지 몰라도 실제로는 세금 떼지, 401k 넣지, IRA 넣지, spouse 모르게 비자금 만들어야지 등등 실제로 손에 들어오는 cash value 는 당연히 50% 가 안됩니다.

그 다음 중요한 요소가 본인이 얼마나 그 차이점을 알고 benefit 을 maximize 하느냐라고 생각합니다. 요새 게시판에서 핫 했던 생명보험을 예로 들면 whole life vs term life 의 결론은 term life + 남는 돈으로 (꼬기 사묵기) 개인이 투자하는걸로 내려졌는데 이게 정답이 되려면 개인이 투자하는게 보험 회사에 맡길 때 보다 더 자금 운용을 더 잘한다는 "보장"이 있어야 맞는 결론이거든요. 난 직접 투자는 커녕 주식 어카운트니 IRA 니 이런거 하나도 모르고 어카운트 여는거 조차 못하겠다. 이럼 얘기가 달라지잖아요. 그냥 수수료 더 떼이고 해도 보험회사 영업사원에게 맡기는게 편해요. 그럴일 별로 없다고해도 실제로 "아이고 나는 모르겠다. 그냥 니가 알아서 해줘라." 이런 경우 꽤나 많습니다. 카드 전도에 비교해보면 비슷할라나요. 연회비 $550 불짜리 아무리 좋다고 백날 설교해도 난 그돈으로 그냥 고기 사묵고 항공사 기프트 카드 reimburse 받고 뭐 다 필요없다. 라운지는 필요하면 돈내고 들어간다..... 하면 끝이죠.

30년 받아서 원금만 추가적으로 catch up 하는걸로 비교하면 16년이면 대충 다 갚는걸로 나오는데 그 추가 금액을 catch up 에 사용하지 않고 투자에 사용해서 복리로 모기지 이자율보다 더 나오면 30년 후에는 승리 아닌가요? 연 평균 마켓이 8% 정도 성장한다고 보면 매달 추가 금액을 모기지 상환에 사용하지 않고 주식 투자하면 (역시 오즘 게시판에서 핫 한 분할 매수!! 두둥...) 30년 뒤엔 더 나은 상황일겁니다. 하지만 이 역시 첫째, 그 추가 금액을 따로 떼는 작업을 하기가 쉽지 않습니다. 사람이라는게 간사해서 돈이 남으면 뭐 사는게 인지상정이지 추가로 모기지 원금 갚는데 좀체 안됩니다. 적어도 저는 그렇다는...... 처음에 30년 선택한 이유가 월 페이를 줄이는 목적이었는데 15년 할 때랑 같이 돈을 어디다가 넣기가 쉽지 않죠. 둘째, 추가 금액을 따로 떼어 놓는다해도 추가로 모기지 원금 상환에 넣을지, 투자를 할지 아니면 적당히 섞어서 할지 등등 action 이 달라질 수 있죠.

좋게 말하면 30년으로 일단 월페이를 줄이고 다양한 옵션을 고려할 수 있다가 30년의 장점이라고 생각합니다. 실제로 그 다양한 옵션의 장점을 사용할 수 있냐 없냐는 개인에따라 많이 다를것 같습니다. 남는 돈으로 고기도 사먹고, 남들처럼 명품백도 사보고, 차도 바꿔보고, 주식도 해보고, 한국에 계신 부모님께 안마의자도 사드리고, 근사한 외식도 해보고, 멋진 휴가도 가보고 이런게 가능할 거 같다는거죠. 이외에 모든 다른 옵션에도 흔들리지 않고 모기지 원금에 넣을자신은 저는 일단 없습니다. ^^ 강제로 15년 하면 차라리 맘은 편한거고 심적으로 나는 15년이면 페이오프다라는 자신감도 생기고. 반대로 30년하면 난 고기도 사묵고, 여행도 가고, 부모님/자식들 용돈도 주고 좀 더 여유 있게 살겠다라는 심적/물질적 여유가 생기고요. (실상은 30년으로 해도 큰 여유가 없기 때문에 30년으로 함....)

또 한번 더 강조하면 나중에 혹시라도 투자용 집 사고 싶으신 분은 DTI 신경 쓰면서 하세요. DTI 때문에 집을 하나 더 살 수 있냐 없냐, 한개 살거 두개 사냐, 등등에 지대한 영향을 끼칩니다. 물론 투자용 집을 사면 렌트도 인컴으로 잡히는데 보통 2년 렌트 기록이 있어야 렌트를 인컴으로 잡아주고 대부분 렌트의 70% 정도를 인컴에 포함시켜줍니다.

주욱 읽어보다.. 여러가지 꽁수가 떠오르는데요.. 

일단 15년과 비교라고 생각하고..

10년 ARM + 10년 후 다시 5년 ARM 으로 리파이낸스 하고 나중에 15년 되었을 때 나머지 다 갚어버리기 한다면 15년과 비교시 어떨까요?

10년 ARM 이 보통 15년보다 훨씬 이자율이 낮거든요. 그리고, 왠지 10년 이라서 든든하기도 하고요.. 그사이 이사갈 수도 있고..

10/1 ARM 인가요? 보통 7/1 ARM이 15년이랑 비슷하고, 보통 Fixed Rate 기간이 길어지면 이율은 더 올라가던데요. 그게 아니라 아예 10년만에 pay off 하는 상품을 말하시는거라면 10년후에는 잔금이 없어서 리파이낸스 할게 없지 않나요?

10년 ARM 30년 만기 상품이요. 아, 그랬던가요? 15년 Fixed 가 10년 ARM 보다 더 낮나요? 저는 왜 거꾸로 알고 있었지?

하여간 그렇다고 해도,, 15년을 바로 선택 못하는게 첫해부터 매달 페이가 너무 크잖아요.. 그게 부담이 돼서..  

즉, 10년 ARM + 5년 ARM 을 생각하는게.. 왠지 매달 페이를 줄이면서 그 아낀 돈으로 주식에서 불리고, 왠지 15년이면 뭔가 쌓여서 나중에 한꺼번에 pay off 할 수 있을 것 같은 착각? 믿음이 들어서요.. ㅎㅎ

그런데 만약 그렇게 10/1 ARM 이 15 Fixed 보다 싸면 10/1 ARM 을 고르는게 좋은 건가요?

제 경우를 뒤져보니.. 제 클로징때는 신기하게 30년 Fixed 3.5% 15 Fixed 3.0%, 10/1 ARM 2.875%, 7/1 ARM 2.75% 였네요.. 

그런데, 요즘 모기지를 보니 30년 Fixed 3.83% 15 Fixed 3.33%, 7/1 ARM 3.73%, 5 ARM 3.66%  이렇게 30년과 7/1 ARM 이 차이가 별로 없네요.. (이러면 누가 ARM 을 굳이 고를까요?)

이런게 장기적/ 단기적 이자율 전망에 따라서 계속 바뀌나 봐요?  

어쨋든 if 10/1 ARM < 15 Fixed 면 10/1 ARM 으로 고르는게 좋은건가요?  이자율도 낮고, 원금을 나중에 내도 되니까요

바로 밑에 썼지만 모든 것이 계획대로 흘러가면 ( 10년이내에 집을 팔게 되거나 혹은 시중금리가 유지되거나 내리면 ) ARM 이 유리하다고 생각합니다. 근데 문제는 계획대로 안 움직이는 경우가 많다는 거죠. 제 경우만 봐도 첫집을 살때는 너무 비싸다고 생각했고, 다른 집을 사게 될거라고는 생각도 하지 않았습니다. 그런데 몇년 지나보니 수입도 늘어나고 또 직장도 옮기고 하면서 자꾸 상황이 변하더라구요. 지금은 처음 그 집은 렌탈로 킵하고 있습니다. 애초에 30년으로 하지 않았다면 또 다른 선택을 했겠죠. 대체로 저는 맥주한잔님이 글에 동의합니다. 30년으로 하게 되면 현금흐름에 여유가 많이 생기고, 그걸로 생기는 기회는 큰데 비해, 비용은 최악의 경우라도 모기지를 1년 더내는게 다니까요. 반면에 ARM은 이득은 미미 하고 반면 리스크가 크다고 생각하기 때문에 하지 않습니다만, 이 이득과 리스크를 어떻게 생각하느냐는 순전히 개인별로 다르다고 생각합니다.

아.. 그런데. 저는 일단 30년 비교 말구요..

(15년 Fixed) vs (10년 ARM + 5년 ARM) 비교요.

이 비교는 아리까리 하더라구요. 왜냐하면 설령 15년 이자율이 낮더라도 15년은 미리 원금을 빨리 갚는거니까요.

그런데다 심지어 10년 ARM 이 이자율이 더 낮다면? 저는 10년 + 5년 ARM 으로 가는게 맞지 않는가 생각해본겁니다.

이 비교는 사실 클로징시 이자율 차이 / 향후 시장의 변화 / 개인의 사정등 여러가지 다른 요인이 많은데요.. 몇가지 가정을 해야겠지요. 개인 사정 동일. 이자율 계속 비슷하다는 등등의.. 비교를 위해서 뭔가 가정은 늘 필요하니.

렌탈 비즈니스 생각을 한다면 30년이 더 안전하고 좋은건 당연히 맞구요.

좋은 비교 감사합니다.

#금융 모르는 초딩의 질문.. ㅎㅎ

무슨 말인지 잘 모르겠어요. 15년 Fixed는 15년안에 payoff하는 거니깐 간단한데, 10년ARM+5년ARM은 무슨 말인지요? 10년ARM은 30년짜리대출에 초기 10년간 이자가 고정이고 나머지 20년은 변동 금리고, 5년 ARM도 마찬가지니, 10년 ARM+5년 ARM하면 15년후에도 아직 25년이 남을텐데요. 기간이 기니깐 당연히 매달 내는 돈은 낮아지겠죠. 매달 내는 돈은 30년으로 해서 작게 가져가고 싶은데, 이자는 30년fixed보다 15년fixed 이율을 받고 싶다하시면, 원하는 내용이 맞습니다. 사실 그런 사람들을 위해서 ARM이 있는거라고 생각합니다. 저도 처음에는 렌탈 생각 안했는데, 시간이 지나니까 또 상황이 바뀌더라구요. 그러니 뭐든지 배제하지는 않는게 좋은거 같아요...