모기지 30년 vs 15년에 대한 생각

이율이 계속 낮은 상태고 집을 한채만 가지고 있는 경우에는 ARM이 대체로 좋을 거라고 생각합니다. 실제로 주변에서 보면 7/1 ARM으로 하다가 이사가는 경우도 많고, 이사를 가지 않더라도 대부분 7년안에 리파이낸스 하시더라구요. 계획대로만 된다면 무조건 이득입니다. 

그런데 문제는 인생이 항상 계획대로 흘러가지 않더라구요. 계획이 바뀌게 되면, 좋은 경우든 나쁜 경우든, 이틀테면 시중 금리가 올라갈수도 있고 (서브프라임때 그랬죠), 시중 금리는 그대로 인데 내 조건이 바뀌는 경우도 많구요. 크레딧이 떨어졌다던가, 수입이 줄어든다던가, 직장이 바뀐다던가, 아니면 원래 팔고 이사갈려고 했으나 나중에 보니까 자금이 충분해서 렌트로 돌리고 하나 더 살려는 경우. 조건이 같더라도, 렌탈 프러퍼티로는 같은 이율을 받을 수가 없으니까요. 

사실 주변에서 마지막 경우를 많이 봅니다. 결국 수입이 충분하면 렌털 프라퍼티를 사는 걸 고려하게 되는데, 보통 30년으로 하신 분들은 기존 집을 렌털로 돌리고 큰집을 사는 반명, 15년이나  7/1으로 하신 분들은 그게 좀 어렵고 대체로 모기지를 빨리 갚거나 기존 집을 팔고 큰 집을 사는 방향으로 되더라구요. 

물론 30년 모기지로 주택을 계속 사게 되면 전체 대출금이 크니까 리스크가 크고 다운턴때는 큰 손해를 볼수도 있는 건 사실이구요. 근데 긴 기간으로 보면 대체로 우상향이고 ( 자산가치 상승이 별로 없는 경우에도 렌트 인컴도 고려하면). 이 것 때문에 자산형성되는 속도에서 차이가 많이 나더라구요. 소득이랑 소비 규모는 비슷한데도 말이죠. 이건 마치 401K를 주식위주의 인덱스 펀드로 할것이냐 채권 위주로 할 것이냐 정도의 차이라고 생각됩니다.

결론이 없는 주제입니다. 각각의 상황과 투자성향에 따라 어느게 좋고 나쁘다 이야기 할수 없는거라고 생각합니다.

종종 저에게 모게지 상담을 하는 주위 분들이 있는데, 저는 모든 loan program중에 이자율이 가장 싼 옵션을 추천합니다. 그게 5/1 ARM이든 7/1 ARM이든 우선 이자율이 싸면, 전체 Payment가 줄어들고 DTI 가 낮아지기 때문이죠....절대로 15년은 안해요. DTI에 엄청 큰 영향을 주거든요...제가 사는 지역은 전부 점보론이라서 15년은 어림도 없구요. ARM을 좋아하는 이유는 이자가 낮기 때문만은 아닙니다. 

1. 저는 지금까지 모든 부동산을 7년이상 소유해본적이 없습니다. 제 성향상 그렀다는 거구요. 오히려 집을 장기로 소유하시면서 계속 모으시는 투자자분들도 주위에 많이 봤구요. 저는 7년안에 appreciation으로 집을 팔거나, 재융자를 받으면 된다는 마음이 더 컸던거구요.

2. 통상 7년짜리 하면 이자율이 30년 고정일때보다 .25% ~.5% 더 좋습니다. 예를 들면 오늘 기준으로 30년이 3.5%라면 7/1 ARM 은 3.25% 입니다.

저는 이럴경우 7/1 ARM 3.5%로 달라고 합니다. 먼가 이상하죠...3.25%에서 깍아도 모자른 상황에 오히려 더 높게 달라고 하다니....눈치 빠른 분은 아실겁니다.

비밀은 바로 lender credit을 maximize 할수 있는 옵셥을 선택하는 거죠. 즉 7/1 ARM 3.5% 를 선택하면서 포인트를 사는 개념이 아니라 오히려 포인트를 렌더에게 받아내는 거죠. 어떨경우는 0.25% 차이지만 credit은 0.5~0.6% 까지 되는 경우도 있습니다. 즉 론 금액이 백만불이라면, 렌더 크래딧이 $5,000불이 되는거죠. 이 경우는 30년 고정과 같은 이자율을 가지면서(물론 7년만) 오히려 $5,000불로 Closing Cost+Escrow 비용을 커버할수 있게 됩니다.

저는 개인적으로 단기간에 이자율을 엄청 높여서 렌더 크래딧을 $12,000불까지 받아봤습니다. 당장 리모델링하고 closing할 캐쉬를 적게 쓰는게 목적이였기 때문이죠. 

이렇게 이자율 내릴때마다 재융자 하시면 됩니다. 절대적인 조건은 No closing cost + 렌더 크래딧이죠. 물론 재융자를 자주하면 할수록 처음 1~2년에 낸 이자가 많아서 아깝긴하죠. 하지만 이자가 낮아져서 재융자를 하면 monthly payment도 줄고, DTI도 여유가 생기고 거기다가 렌더 크래딧까지 챙길수 있으니 나쁘게만 볼것은 아닌것 같습니다. 

한가지 제가 advantage가 있는것은 캘리포니아는 closing cost가 엄청 져렴합니다. Title 비용은 $1,500불, 감정비 $600불 정도면 되죠. Closing Cost가 비싸고, 집값이 저렴한 동네에서는 별로 매력이 없을수 있으나, 이런 방법이 있다는 것도 추천 드립니다.

저는 어제 재융자를 다시 Lock했습니다. 7/1 ARM으로 3.125% 받았구요. 렌더 크래딧 4천 정도 받습니다. 2월말에 2.875% 할려고 했는데, 약간 한눈판 사이 점보론은 달나라로 가셨다가 지금 돌아올듯 말듯 하네요. 지금 재융자 하고 6개월뒤 다시 이자율 빠지면 그때 또 한번 할까 생각중입니다.

맞네요. lender credit 을 잊었습니다. 저도 한번은 이 방법을 써먹었는데요 그 후로 론이 필요하면 무조건 이렇게 합니다. 론 오피서에게 intial disclosure 받을 때 2개 (또는 3개) 의 시나리오로 달라고합니다. 2개중 하나는 maximum lender credit, 하나는 best rate. 3 개 달라고 할 때에는 중간에 적당한거. loan amount 에 따라서 lender credit 도 달라지니 그 threshold 에 걸치는 점을 찾아야하고 보통 론 오피서가 알려줍니다. 다운페이 액수가 보통 대략 정한 선에서 크게 움직이지는 않지만 다른 렌더랑 경쟁 붙여서 lender credit 비교 할 때 아주 요긴하죠.

당장 집 고치고 뭐 할 때 목돈 드는거 및 클로징 코스트에 상당한 도움이 되구요, 말씀하신대로 집 가격이 싸지면 싸질수록 클로징 코스트가 배보다 배꼽이 커지는 경우가 있어서 집 가격이 낮은 곳에서의 Refi 는 잘 고려해보고 해야지요. 그러고보니 보통 한 집에 오래 머무는 경우는 별로 없군요. 반대로 투자용 집은 오래 홀드해도 본인이 사는 집은 옮겨다닌다는.... @.@ 사실 투자용 집도 거기 사는 사람들은 자주 옮겨다니죠. 주인만 같을 뿐. 그런데도 저는 ARM 은 딱 두번, 나머지는 다 30 yr fixed 로 했었네요. 혹시 ARM 끝나거나 중간에 이자율 상승으로 Refi 하기 힘든 경우는 없었나요? 요즘같이 낮은 이율일 때에는 그냥 fixed 가 속 편하지 않을까요?

투자용 부동산 관련, 모기지 융자 시... 렌더들이 DTI를 산출할 때 정확히 gross income이라는게 무엇을 의미하나요?  

W-2에 찍힌 세전 총액을 기준으로 하나요? 아니면, 실제 세후 통장에 임금되는 실수령액 기준으로 판단하나요? 

Gross income은 세전이고 net income은 세후로 알고있습니다