여유자금 십만불로 지금 모기지 갚는데(3.375%) 좋은 생각일까요?

모기지에 대해선 잘 모르니 학비에 대해만 조금 적을게요.

아마 가계 소득이 15만불 이상이시면 FA는 받기 어려울 거예요 (진짜 탑 사립대라서 돈이 정말 많으면 주긴 줄 수도 있어요). Scholarship은 학교에 따라서 아직 주는 곳들이 있구요. 론의 경우도 (Federal Loan은) 학생이 직접 빌리는 데는 1년에 한도가 정해져 있어요. 간신히 플래그십 주립대 학비 댈 정도였던 걸로 기억합니다. UC는 안 됐던 거 같기도 하구요. 물론 자녀 분께서 혼자 Full ride 받고 학교 다닐 수 있으면 그것만큼 좋은 일이 없겠습니다만 이게 참 쉽지가 않더라구요...

아직 다행히 가계소득이 15만불은 안됩니다. ^^ 답변 감사드려요.

전문가분들이 아마도 자세히 설명해 주시겠지만......

FAFSA경우 EFC(Expected Family Contribution) 계산할때 CD는 자산으로 잡히거든요.  (거주중인 집의 equity는 안 잡힘) EFC가 높아지면 그만큼 need-based financial aid가 덜 나오죠. 그러므로 대학 financial aid 측면에서만 보면 CD를 정리하고 모기지를 payoff 하는게 말이 되긴 하죠. 

EFC 계산은 여기...

https://bigfuture.collegeboard.org/pay-for-college/paying-your-share/expected-family-contribution-calculator#efc_formula

하지만 다른 측면에서 보면 10만불로 투자해서 3.375%보다 높은 수익을 낼수 있으면 이 돈으로 투자하는게 더 이익일수 있고요. 

efc 를 한번 돌려봐야겠네요. 제가 재주가 없고 소심해서 3.375 보다 높은 수익을 내지 못한다에 10만 걸겠습니다. ^^

아니오 

3.3 모기지를 왜 갚아요 

회게사는 자기 돈 아니니까 그냥 좋다고 

하지 말라고 햇다가 나중에 욕먹으면 억울하니까 

2.9 CD에 박아 둘 건데도요?

혹시 이유가 히고님을 다른 투자로 높은 수익을 얻을수 있기 때문인가요? 왜 3.3 모기지가 갚으면 안되죠?

제가 예상한 히고님의 선택은 VTSAX..... 

+1

아 여기에 박아놓고 나중에 long term capital gain 으로 매년 77k 까지인가 세금없이 찾을 수 있다는 거 말인가요? 근데 이거면 

따른데서 들어오는 인컴과는 별도로 매년 77k 까지 노 세금인지 아니면 모든 인컴을 합쳐서 세금을 부과하는 건지요?

아 너무 어려워요. ^^

그게 어려워서 포기하면 

irs 가 감사함다 

맞는 말씀입니다. 그런데 나중에 따른 인컴과는 별도로 long term capital gain 으로 매년 77k 까지인가 세금없이 찾을 수 있다는 거

사실 인가요? 

아니오

아래보면 예스 인것처럼 보이는데요?

Capital gains--the difference between what you sell a stock for versus what you paid for it--are "tax preferred," or taxed at lower rates than ordinary income.Ordinary income includes items such as wages and interest income. ... Conversely, you realize a capital loss when you sell the asset for less than its basis.

회사에서 받는 돈 포함해서요 

회사에서 돈 많이 받으면 주식 소득세 15프로도 내고 20프로도 내고 

공부좀 해 보았어요. 밑에 계산기가 참 편하게 만들어져 있어서 다른분들도 보시라고 링크 걸어 놓습니다. ^^ 히고님 답변 감사드려요.

https://www.nerdwallet.com/blog/taxes/capital-gains-tax-rates/

@히든고수 님과 @코기토 님께서 알려주신 나중에 자녀를 통한 절세 방법도 있습니다.  저랑은 인연이 없어 눈물 만 뚝뚝.... 털썩..... 담 생엔 문과로.....

https://www.milemoa.com/bbs/board/5823960

이건 신세계네요. ㅋㅋ

백화점과 영화는 아닙니다.... ㅋㅋ

3.5에 줄서봅니당^^

저라면 3.375% 의 모기지는 절대 미리 갚지 않겠습니다. 인플레이션 고려하면 미리 갚는게 손해예요

제게 10만불의 여유자금이 있다면.

1. 10만불 다운페이 해서 렌탈 프라퍼티를 삽니다.

2. 렌트받아 모기지+택스+보험료 내면서 수익은 안나더라도 손해만 안보게 해놓고 앞으로 10년간 유지합니다.

3. 그동안 아이 대학은 학자금 융자 받아서 다니게 합니다.

4. 아이 대학졸업 하고 2-3년 후쯤, 렌탈 프라퍼티는 가격은 올라 있을 것이고, 모기지 발란스는 처음보다 낮아져 있을 것이기 때문에 equity 가 최소 20만불 이상은 되어 있을 겁니다.

5. 집 팔아서 아이 학자금 빚을 갚아줍니다.

6. 아이 학자금 론 이자가 조금 아까울 지 모르지만, 매년 오르는 렌트로 나중에 가면 매달 수익이 날 것이므로, 그걸로 퉁친다고 생각하면 억울하지 않습니다.

사실 제가 지금 이런 계획으로 집을 사서 보유하고 있습니다. 아이 하나당 하나씩.

렌탈 하우스를 사는게 좀 겁이나는데요(매인티넌스등등해서 소심해서요). 우선 아이의 제정보조나 론을 신청할때 가계의 재산으로 잡혀서 좋지 않을 수는 없을까요?

재정보조 받는건 일단 포기해야 하는데요. 그거 바라고 수많은 투자기회를 놓치느니 그냥 돈 벌어서 돈 내고 다니자는 게 마음 편할 거 같다는 판단이었습니다. 재정보조 노리고 집도 하나만, 금융자산도 없이 수년간 살더라도 매우 높은 확률로 아이가 재정보조 못받게 되는데, 그러면 그 지나온 세월이 많이 아까울 거 같아서요.

론 받는데는 재산이 상관이 있을까요?

저는 집에서 못하나 박지 못하고 전구하나 갈지 못하는 사람인데, 렌탈 프라퍼티 두개 잘 운영하고 있습니다. 렌탈 프라퍼티에서 고장나는 건 내 집에서 고장나는 것과 거의 비슷한 것들이 고장나고요, 고장나도 어차피 내가 안고치고 돈주고 사람써서 고치니까 내가 못고치는게 문제가 되지는 않습니다.

마음에 와닿는 답변이십니다. 감사합니다. ^^

안그래도 어제 학비재정보조와 관련된 세미나를 듣고 와서 여기 많은 댓글들이 이해가 되기 시작하네요. 사실 저도 어제 세미나 갔다와서는 rental property에 대한 생각을 접었는데, 맥주한잔님의 계획도 나름 일리가 있는 것 같습니다.

아무래도 제 생각에는 결국 재정보조를 받을 수 있는 확률 및 어느 정도까지 받을 수 있는지의 문제가 아닐까 싶네요. 자산도 별로 없고 AGI도 많이 낮다면, 그래서 5자리 수의 재정보조를 받을 수 있다면 그 돈을 이용한 투자수익을 상회할 수도 있다고 생각이 됩니다. 하지난 다른 현금화 가능한 자산이 있다든지 AGI가 어정쩡한 중산층이라든가 할 경우 1년에 몇 천불의 정도의 재정보조를 받느니 다른 방법이 나을 수도 있다는 생각이 드네요.

아무래도 학비재정보조와 관련하여 컨설팅을 해주는 단체를 찾아서 상의를 해보심이 좋을 것 같습니다.

제가  대학입학 재정보조를 책사고 칼럼읽고 좀 공부했는데요.

별거없어요.

대학마다 NPC라고 자체 계산기를 다 줘요. (대학홈페이지 financial aid 페이지에 다 있습니다.) 

거기에 인컴하고 자산하고 넣으라는거 다 넣으면 대충 나오는데, 거의 다 맞아요. 굳이 가입하고 로그인 안해도 게스트로도 됩니다.

본인이 직접 해보면, 재정전문 컨설턴트 보다 나아요

1그룹:AGI 65K 이하. 페더럴 재정보조와 왠만한 대학 재정보조에 다 해당됨. 사립대학은 개인재산으로 살고있는집 하나 이외에 부모의 투자용 자산들 좀 산정함. 그래도 택스보고로 렌트수입에서 남는게 별로 없다면 에퀴티 정도 자산으로 산정됨. 이그룹은 저소득재정보조 그룹이므로 투자용 자산에 예민하게 좌우됨. 

2그룹: AGI 65K - 120K  이그룹도 꽤 나옴. 대학의 종류에따라 100% Need meet, Need base 을 해주는 대학들이 꽤 많음. 참고로 하버드 MIT 시카고대본인부담 계산기 Net Price Calculator  NPC돌려보면 만불-이만불 정도 나오고 대부분 3-4만불 그랜트와 Federal aid 안나오고, Federal loan은나옴, Workstudy, other Loan 등으로 커버됨.

아이 능력에따라 어너/디스팅귀쉬, Full ride, Merit scholarship은 니드베이스나 그랜트와는 별도로 추가로 나옴.

NPC에는 니드베이스 기준으로만 나옴. 

3그룹: AGI 120K- 200K 대학 재정보조Federal는 안나오고, 학교별그랜트 좀 나옴. 학교마다 다르지만, 재정보조가 별로 거의 없슴.

4그룹: 200K 이상  론도 필요없는 인컴으로 간주... 택스도 엄청 많이 떼이는데, 재정보조란것도 해당안됨. 쌩돈내고 다님. 공부잘해서 받는 메릿장학금이나 기타 훌륭한 아이라서 받는 장학금 말고는 부모능력 훈늉해서 대학학비정도는 다 지원되는 가정으로 봄.

그리고 시뮬레이션처럼 투자용 집이 하나 더 있을때를 넣어보시면요. NPC 결과에 큰차이 없으심을 아실거예요.

아이 자산 (통장잔고 = 캐쉬), 아이가 일해서 번 코뭍은돈, 아이 앞으로 된 집이나 트러스트 자산 등은 거의 100%  다 학비에 산정됩니다.

부모의 인컴이 젤중요하구요.

그외에 부모의 캐쉬 모은거는 많이 잡히지만, 주식이나 부동산등의 투자용자산들은 25% 정도 잡힌다고 합니다.

와우... 상세한 정보 감사합니다. @Larry께 애초 컨설팅 업체와 상의해보시라고 한 이유가 아무래도 업체 경험상 소득에 따라 대략 어떠한 상황이 될지 예상할 수 있을꺼라고 생각했기 때문인데, 사과님께서 1-4그룹으로 요약을 잘 해 주셨네요. NPC라는 것이 있다는 것도 잘 배우고 갑니다. (^^)(_._)(^^)

NPC를 한번 돌려볼려고 하니 부모의 asset 에 rental property 도 포함 시켜야 하는것 같은데 어떻게 재산의 가치를 집어넣죠?

예를 들어 시장가격이 30만불이고 모게지가 20만불이 있고 매달 2천불정도 월세를 받는다고 한다면 30만불-20만불=10만불 인가요? 아니면

다른 밸류를 넣어야 하는가요? 검색을 해보아도 해답을 찾이 어려워서 질문 드립니다. 

렌트 수익도 세금을 내야 하나요? 그렇다면 tax bracket만큼 내나요? 세금도 내야 한다면 PNW에서 손해 안보기 쉽지 않을 것 같은데요;;

저는 렌트 수입에서 택스 내본적이 없습니다.

모기지 이자 + 프라퍼티택스 + 관리비 만큼 택스 공제되고요 (이거 빼면 수입이 아주 많이 줄어들고요)

Depreciation 으로 합법적으로 서류상 손실이 만들어집니다 (여기서 그나마 서류상 남은 나머지 수입 전체가 없어집니다) 

렌트 수입이 모기지 페이먼트 등등 지출 대비 월등히 높으면 아마 다 공제 받아도 아직도 수익이 남기 때문에 세금 내야 하겠지만, 모기지 페이먼트 대비 수익이 그냥 조금 나는 편이라면 (초보 투자자가 사는 부동산은 거의 전부 여기에 해당 할 겁니다) 세금 내는 일은 없을 겁니다.

+1 바로 당장 이익실현이 안되고, 렌트비 받는걸로 equity를 늘려가는거라 세금이 얼마 안나오거나 안나올겁니다. 

아 그렇군요. 답변 감사합니다.

+2 

그리고 대학 학비 론은 다 갚을때까지 평생 안 없어 진다고 들었는데요... 개인 파산해도 학생 론은 안 없어진다고...(사실인지 궁금한데요...)

만약 제게 돈이 있다면 저라면 인컴 프러퍼티로 하겠습니다...

에쿼티가 쌓여도 세금 혜택이 있고 첫 집 사기가 어렵지 1채 사면 그 다음 늘리는건 시간 문제니까요...

제 주변 한사람 건너 중국 사람이 젊을때부터 집을 사서 지금은 36채 갖고 있다고 하더라구요...

캘리 집값이 엄청 뛰어서 준 재벌 될꺼라 생각됩니다.

네 학비 론은 파산해도 없애지 못합니다.

(그렇게라도 하지 않으면 크레딧 히스토리도 없는 18살짜리 애들에게 돈 빌려줄 금융기관은 없을테니까요)

-1  인생복잡해지는 지름길. 더군다나 못하나도 못박는사람이 집을사는데 투자는 영 아닌거 같네요. 뭐 제생각입니다.

차라리 히고님의 VTSAX에 한표요.

VTSAX에 넣는건 좋은데 지금 시점에서 목돈 십만불을 넣는게 괜찮은가요? 금융초보는 걱정되네요...

@맥주한잔 님 엘에이쪽에 사시는거 같던데 렌탈홈은 근방인가요 아니면 타주인가요? 부동산관련 글 잘보고있습니다 ^^

저는 모두 엘에이에 갖고 있습니다. 타주는 오랫동안 생각 해봤는데, 아무래도 거기까진 용기가 나질 않더라고요.

엘에이 주변에서도 렌탈이 모기지 커버하고 수익이 남는 지역이 있나요?

질문 드리고 싶은게 너무 많습니다!

싱글패밀리 하우스 중엔 거의 없습니다.

멀티패밀리중엔 좀 있습니다.

엘에이에서도 반경 2시간 안에 제법 렌트 수익률이 좋은 곳이 있습니다 - 샌버나디노, 리버사이드, 팜데일 등등.

뭔가 좀 눈에 안차는 곳이지만, 중서부까지 가서도 투자하는데 그런 지역보다는 훨씬 낫다고 생각합니다.

맥주한잔님 저도 집 구입 후 매니지먼트를 이용해 수익을 내고 싶은데 매니지먼트 이용시 수익률에서 많이 손해 날까요? 

tenant가 뻐기고 나가지 않는다던데 기물파손 등의 대처등등..

맥주한잔님은 손수 계약부터 수리까지 직접 관리하시는지요

매니지먼트 업체를 이용해본 적은 없습니다. 무슨 일 있으면 굳이 가보진 않았고, 에어콘 고장났다 -> 에어콘 수리 업체에 전화해서 고치고 사진 보내달라고 한 뒤 나는 돈만낸다. 가라지도어 고장났다 -> 가라지 도어 업체에 전화해서 고치고 사진 보내달라고 한 뒤 나는 돈만 낸다. 마이크로웨이브가 고장났다 -> 테넌트에게 마음에 드는 거 주문하고 영수증 보내달라고 한 뒤 나는 돈만 낸다. 이런 식으로 관리 하고 있는 중입니다. 고장이 매일 나는 것이 아니기 때문에 고쳐주는 비용이 그리 크게 다가오는 수준은 아닙니다.

테넌트 처음에 들이는 것이 좀 일이긴 한데, 그것도 스스로 할 수 있습니다. 사진 찍어서 zillow.com 등의 사이트에 올리고 연락 오면 토요일에 시간 정해 들르라고 한 뒤 집 보여주고, 계약서 작성하고 등등 하면 됩니다. 케바케이기는 한데, 제 부동산 에이전트는 그 에이전트 통해서 산 집은 첫 테넌트 찾아서 넣어주는 건 공짜로 해줬는데 그게 크게 일손을 줄여줬습니다. 

테넌트가 기물 파손한 것은 이사 나갈때 디파짓에서 모두 공제했습니다. 불과 몇달 살았던 테넌트였는데도 블라인드 부러뜨리고, 문에 주먹으로 구멍내고, 강아지가 방충망 찢어먹고 등등 엄청 골치아팠던 적 있는데, 사진 찍어서 증거삼고 영수증 첨부해서 문서화 하고 디파짓에서 모두 공제하니 별 말 안했습니다. 부순건 수리업체 불러서 모두 고치고, 디파짓에서 모두 공제하면 되니, 내가 골치아플 이유는 별로 없습니다.

테넌트가 돈 안내고 버티면 정말 골치아파질 거 같은데 (캘리포니아는 돈 안내도 강제퇴거 하려면 절차도 복잡하고 기간도 오래 걸립니다) 다행히 아직은 그런 경우 당해보진 않았습니다. 테넌트 받을 때 은행계좌, paystub, 크레딧리포트 확인 하고 계약 하는데, 소득이 많든 적든간에 크레딧 점수가 꽤 높은 사람 중에 저렇게 막나가는 사람이 걸릴 확률은 적지 않을까 하는 생각입니다.

테넌트가 돈은 꼬박꼬박 내지만 그밖에 다른 문제들로 말썽을 많이 일으켜서 골치아픈 적이 있었는데, 결국 서브리스 주는거는 계약위반이라는 구실로 변호사 통해  경고 편지 보내니까 테넌트가 스스로 나갔던 적은 있습니다.

조만간 렌트 집 구입해서 관리하고 수익내는 거에 관한 글 한번 또 쓸 계획입니다.

감사합니다 제가 중부에 살고 있는데 나중에 이사갈 계획은 잇습니다만 그렇게 집을 사고 싶네요. 헌데 이사하게 되면 그 집 관리가 너무 힘들거 같아서 말이죠(테넨트 구하기 + 빼기, 집 관리) 이런 경우 리얼터를 구하면 되긴할텐데 말이죠. 

감사합니다 글한번 올려주세요^^

맥주한잔님~ 안녕하세요~ 렌트집 관련 글 기대됩니다! (물론 지금까지 글도 잘 보고 있습니다.) 1년 뒤즈음 집을 구매할 계획인데, 사실 매달 나가는 비용을 줄이는 목적이라 올캐쉬로 구매하려고 했는데요~ (둘이 사는 집이라 '혹시'를 대비해 Elementary school 학군만 나쁘지 않은 1베드 또는 2베드 정도). 맥주한잔님은 20% 이상 다운페이하여 모기지로 집을 구매하고.. 나머지로 렌트 줄 집을 모기지로 하나 또 구매하는 것을 추천하시겠죠? 달라스로 이사와서 시티 안에 살고 있는데 이쪽 지역 너무 좋긴한데 렌탈콘도들이 엄청 많아서....렌트 주더라도 좀 저렴하게 가야하겠다 싶습니다. 따라서 인컴은 거의 없을 것같아요. 내 집 올 캐쉬로 살 경우 매달 생활비가 줄어 듦 VS 모기지로 집 2개 사서 하나를 렌탈홈으로 키울 것인가! 어떻게 생각하시나요~~ 

제일 좋은 방법은, 두 집을 모기지로 사서, 렌트주는 집에서 나오는 수익으로 거주하는 집 모기지까지 갚는 것이겠죠. 대체로 동네가 좋을수록 수익이 안나고, 동네가 나쁠 수록 모기지 대비 렌트 수익이 좋습니다. 그리고 멀티패밀리는 수익이 훨씬 더 좋습니다. duplex, triplex 등의 멀티패밀리는 모기지 내고도 수익이 꽤 많이 남는 경우가 많은데, 그걸로 거주하는 집의 모기지 비용을 충당하면, 두마리 토끼를 다 잡는 거죠 (매달 생활비가 줄어들지도 않고, 투자도 하고)

거주할 집과 렌트 줄 집은 같은 도시 안에서도 완전히 다른 동네에 사야 하는거 같습니다 (저도 예전엔 이부분을 잘 몰라서 처음 산 투자용 집은 좋은 동네에 수익 안나는 집을 사긴 했습니다)

집 2개를 거의 동시에 사는건 별로 좋은 방법은 아닌거 같고요. 전에 집을 소유해보신 적 없으시면, 먼저 거주하실 집을 하나 사고, 1-2년쯤 집에 대해 더 경험을 해보신 다음에 또하나 사시는 걸 추천합니다. 어떻게 사느냐에는 몇가지 strategy 가 있는데

* 첫 집을 3.5%만 다운해서 사고 (low down payment 는 첫집만 가능합니다) 여기서 1년쯤 살다가 다른집 사서 이사 나간후, 이집은 렌트 주는 방법 -> 월 페이가 좀 높아지긴 하지만 렌트 수입이 모기지+택스+보험을 커버할 수만 있다면, 1년후 이집은 거의 공짜로 얻은 투자자산이 되는 것이지요. 3.5%만 다운하면 되는 대단한 혜택은 챙길수 있으면 무조건 챙기는 게 낫다는 생각인데, 이렇게 해서 수지타산을 맞추려면 마음에 안드는 지역/집에서 1년 이상 거주해야 하는 단점은 있습니다. 그러면 처음에 아꼈던 돈으로, 나중에 새로운 거주할 집 + 추가로 투자용 집을 더 살 수 있으니 투자 집 갯수를 더 늘릴 수 있습니다.

* 첫집과 투자용 집 구입 시기가 1년이상 떨어지게 된다면, 첫집을 그냥 올캐쉬로 사고, 두번째집 구입 전에 cash out refinance 해서 돈 꺼내서 두번째 집 다운페이 해도 됩니다. 그러면 처음에 얼마동안 이자비용을 아낄 수 있지요. 만약 첫집을 상태가 안좋은 집을 싸게 사서 싹 고쳐서 들어갔다면, 경우에 따라 거의 집값 전체를 cash out 하는 것도 가능합니다. 집 구입시 론 받을 땐 구입 가격의 80%를 융자 해 주지만, 나중에 cash out refinance 할 땐 집 현재 시세의 80%를 융자 해주기 때문입니다. 즉 한 50만불쯤 할수 있는 포텐셜이 있지만 상태가 워낙 안좋아서 35만불에 팔리는 집을 올캐쉬로 샀다 -> 5만불 들여 고쳤다 -> 집 감정가격이 50만불 나온다. 이렇면 cash out refinance 해서 50만불의 80%인 40만불 cash out 하는게 가능해지니, 처음에 넣었던 돈 그대로 다시 뽑았는데 집은 그대로 있는 게 되는거죠 (모기지 페이먼트가 좀 늘어나긴 하니까 그렇게 해서 렌트수입으로 커버 되는지는 계산을 꼼꼼히 해봐야 하고요)

감사합니다. 서버브 지역을 많이 알아봐야겠습니다. 렌트줄 용도로 1980년에 지어진 멀티패밀리 홈 구매가 가능할 것 같긴합니다. 둘다 모기지로 할지... 에퀴티론을 할지도 고민해봐야겠네요. 

멀티패밀리도 본인이 들어가서 살 목적이라면 투자용보다 낮은 이자율로 살 수도 있고 (모기지 이자율이 투자용은 거주용보다 높습니다) 첫집살때 주는 low downpayment 혜택을 받아서 살 수 도 있습니다. 아이가 아직 없어서 학군 상관 없다면 멀티패밀리를 거주용으로 사서 그중 한 유닛에 1년쯤 거주하다가 이사 나가는 것도 좋은 전략입니다. (거주용으로 융자 받았으면 1년이상은 본인 거주해야 하기 때문에)

멀티패밀리를 처음에 올캐쉬로 샀다가 나중에 cash out refinance 해서 그걸 가지고 이사 갈 더 좋은 새로운 집 쇼핑 하는 것도 좋은 방법이고요 (위의 댓글 참조)

맥주한잔님 워너비. 알차게 부동산투자 하시네요. 잘 배우고 갑니다.

저도 다운타운인근지역 멀티하우스 3유닛, 언제살까 시기를 바라보고 있습니다. 

요즘 유툽에 미국애들 블로그 강의 있는거도 종종 보면 재미나서 배우고 있습니다. Bigger pocket 이라구...

고고라이프님 달라스로 이사오신것 환영합니다 

저는 이곳에 싱글홈을 가지고 있고 집값이 마구 오르기 직전에 풀캐쉬로 샀습니다 2015년 21만에 구입했고 현재 시가 27만 정도이고 렌트주면 1700-2000불 정도 될 것 같아요  저희는 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데 이 집을 렌트를 줄까 팔까 고민에 빠졌습니다  지금은 HOA로 90불 (단지라서 있어요) 세금 460불 집보험 120불 들고 있고 여기저기 손 볼 곳이 많아지고 있는 시점입니다 이 집을 렌트를 준다고 하면 집세금은 550불 정도로 올라가리라 예상하고 그러면 한달에 760불 비용이 듭니다  렌트 인컴 계산을 10달로 잡는 것으로 아니 평균가인 1850불 열달 18500불로 잡겠습니다 비용 9210불을 빼면 8880불 남습니다 여기서 세금 이율대로 또 나가겠죠

집 페이먼트가 있으면 그야말로 빠듯하게 even 이 될것 같네요  

하물며 집 페이오프한 저도 렌트를 줄까 말까 고민이 될만큼 이곳은 재산세가 높습니다  그리고 멀티홈이라면 타운홈이나 콘도를 말하시는 것 같은데 HOA 비용 꽤나 높습니다 

달라스가 집값이 오른다고 해도 20만불이었던 집이 수년 안에 30만불 40만불이 될 것 같지는 않기도 해서 더더욱 망설여집니다 

이런 경우라면 어떻게 하실지 의견들도 들어보고 싶고, 또 고고라이프님께 여기서 사는 제 얘기 들려드리고 싶었어요 ^^ 

저라면 팔지 않고 킵 하겠습니다.

현재 시가 27만 이라면 (집 감정가가 그만큼 나온다면), 80% LTV로 cash out refinance 하시면 216,000개쉬아웃 가능합니다. 그러면 처음 샀던 가격 그대로 다시 뽑아낼 수 있습니다. (80% LTV 는 primary residence 일 경우에만 가능하므로 이렇게 하시려면 꼭 이사 전에 하세요)

그렇게 해서 현재 이자율인 4.75%로 216,000 모기지를 받으면 매달 원금+이자 페이먼트가 1,126.76 이 됩니다.

여기에 말씀하신 HOA + Tax + Insurance 더하면 1,886.76 이 됩니다.

월 렌트수입이 1850 정도 된다고 치면 수입-지출이 수익은 안나지만 손실이 아주 미미한 수준이니 장기보유 하기에 무리가 가지는 않을 것입니다.

렌트수입에 대해서 세금 계산할 때, 일단 모기지 이자 + 택스 + 보험 + HOA 에 대해서는 세금공제가 됩니다.

월 원금+이자 페이먼트 1126 중에 이자가 800은 넘고, 여기에 택스 + 보험 + HOA =760 을 더하면 월 1600 불 정도가 일단 수익에서 빠집니다.

지금 프라퍼티 택스 청구서에 나온 집 Land value 와 improvement (건물) value 가 어떻게 되어 있는지 모르겠지만 일단 Land 10만불 improvement 10만불이라고 치면, 이 improvement 10만불은 27.5년에 걸쳐 감가상각 (depreciation) 이 됩니다. 연 3,636불, 월 303불이 됩니다. 이 액수만큼 또 택스공제 받습니다. 그러면 결국 렌트수입에서 택스는 하나도 안내도 되게 됩니다.

알지 못했던 것 이렇게 자세히 알려주셔서 감사합니다

사실 타주에서 이사 오면서 2년 렌트 준 경험이 있는데 멀리서 발만 동동 힘들었던 기억이 있어서 더욱 두려웠던 것 같아요 

cash out refinance 잘 알아보겠습니다

재산세 서류를 보니 land 6만, improvement 18만 정도 나오거든요  그렇다면 18만을 27.5년으로 걸쳐서 depreciation 을 받으면 한달에 545불이나 되네요 

그만큼 세금혜택을 받을 수 있다니 놀랍습니다 

20만을 cash out 해서 40만 정도의 집을 살때는 어떻게 하는 것이 좋을까요?  다운을 하려고 준비한 돈을 더할까요?  아니면 적극적인 투자를 해야할까요? 

주식이든 뭐든 다 비슷하지만, 짧은 기간에 급작스럽게 너무 많이 투자하면 꼭 탈 나는 거 같습니다.

집 투자도 천천히 하나씩 하나씩 시행착오를 거치며 배워가며 하는 거 같아요.

20만 cash out 한 다음에 새로 거주할 집을 사실땐 다운 많이 했다가 그다음에 돈 필요할 때 다시 그집에서 cash out refinance 하는 것도 좋을 거 같습니다.

정성스런 댓글 감사합니다

앞으로 올려주시는 글 기대할께요 

초크님 정말 감사합니다~ ^^ 계속 알아보고 있는데 두집 모기지해도 한집 렌트비로 커버는 힘들긴 하네요.. ㅎㅎ 게다가 씨티 쪽 콘도는... 이 지역에 렌탈 프로펄티가 너무나 많습니다. ㅎㅎ 3년살기를 시도하는 중이라서 사실 풀캐쉬로 집 사고 나중에 렌트 줘도 되지 않을까부터 시작했는데, 옵션이 늘어나고 있네요. 그나저나 집값오르기 전에 사신 건 정말 굿 타이밍이셨네요 ㅎㅎ 축하드립니다~~ 집이 오래될수록 집 가격은 내려가고 있는 것 같긴합니다... 워낙 뉴 컨스트럭션이 많아서... 

맥주님 다른 질문입니다. 

집 구매를 고려할때 학군은 어느정도 고려를 해야할지 고민이 됩니다. 직장 떄문에 가는 곳이 좀 저렴한 중부지역이고 학군이 전체적으로 많이 안좋습니다 3-4점대 수준. 어느 지역만 6-7 grade 하는데 사실 약간 변두리여서 렌트가 잘 나갈지 그것도 고려해야할 것 같구요. 

모기지 대비 렌트비는 거의 쌤쌤할 정도로 큰 수익이 나지는 않습니다만 첫 1-2년 실 거주 및 장기 보유 목적으로 고민중입니다.

고견 부탁드립니다 :)

(집을 고르는데 있어서 안목 등의 팁 글도 부탁드려보겠습니다.)

저는 첫 투자용 집 살때는 경험도 짧고 겁도 나서 학군을 제일 중요하게 생각했습니다.

그래서 엘에이 근방 전 지역 통털어 학군 좋으면서 (초중고가 10-10-10) 그런 동네들 중에 가장 싼 동네를 정해서 거기에 샀습니다.

그러니까 테넌트는 굉장히 나이스한 사람이 들어오고, 골치아플 일도 전혀 안생기는데, 수익이 안나더라고요. 35% 다운했는데도 렌트받아 이런저런 페이먼트 하고 나면 100불도 안남습니다. 처음 1-2년은 참 잘 샀다 하고 생각 했었는데, 지금은 다시는 그런 동네에 그런 집은 안살 거 같습니다. 다운페이+클로징 코스트로 13만불 쯤 들어갔는데 월 렌트수입 2천불 조금 넘게 나옵니다. 저렴한 동네에 다운페이+클로징 코스트 13만불 들여서 듀플렉스를 샀으면 월 렌트가 그 두배는 나왔을 거 같습니다.

그렇게 몇년동안 경험치도 쌓이고 배운것도 많아져서 지금 사려고 에스크로 중인 집은 학군이 아주 후진 곳입니다.

보통 사람들이 선호하는 학군좋고 깨끗하고 조용한 동네는 수익이 별로 안나고, 저소득층이 주로 사는 지역이 렌트 수익이 좋은 편입니다.

렌트가 잘 나갈지는, 그 지역에 zillow.com 에서 렌트 매물들을 몇주동안 유심히 보다 보면 감이 옵니다. 얼마에 어떤 집이 나왔는지, 그리고 얼마동안 있다가 리스팅에서 사라지는지 등등 보면 내가 저런 집을 렌트로 내놓으면 잘 나갈지 안나갈지 감이 오겠죠. 렌트는 학군이 좋은 동네면 아주 잘 나가지만, 그렇지 않은 동네라도 뭐든 이유가 있으면 잘 나갑니다 (잡이 많은 곳과 거리가 가깝거나 교통이 편하거나 등등)

첫 투자부터 대박치는 건 참 어려운 거 같으니, 첫 투자는 그냥 최대한 안전하게 하는 게 좋을 거 같습니다 (학군이 좋으면 수익성은 확 줄지만 골치도 덜 아프고 비교적 안전합니다) 렌트수입이나 비용 등은 최대한 보수적으로 꼼꼼하게 계산해서 계획을 세우면 되겠지요.

그리고 일단 렌트 수요가 있는 동네이기만 하다면,

zillow.com 에 나와 있는 내집과 비슷한 수준의 다른 렌트 매물들보다 100불만 싸게 렌트 내놓으면 렌트는 무조건 나갑니다.

고견 정말 감사드립니다. 보고 있는 지역을 꼼꼼히 찾아보았습니다. 일반적으로 전형적인 미국 싱글 홈 (1층 혹은 2층 집에 attached garage) 일 경우 22만불 선에 모기지가 1200 정도이여서 렌트비는 대략 1200정도 해서 투자 가치가 없어보입니다. (2010년 이후 신축)

하지만 정말 오래되고 가라지 없고 다운타운과 가까워지는(약간 크리피한..) 지역의 경우 집값이 정말 싸고 (10만불정도) 렌트비는 800-1000 선으로 형성이 되어있더군요.

앞으로 가격 상승등을 보자면 업타운의 비교적 신축건물이 좋아보이지만, 당장 렌트비만 볼 경우 허름한 집이 더 나아보이네요..

제가 테넌트라면 전 돈 더 주고 신축가겠습니다만 그 지역이 낙후되고 약간 크리피한 지역이라 그네들의 속내를 잘 모르겠네요..

이런 경우에 후자의 선택이 더 나을까요? 척도가 없어서 참 어렵네요. 정말 너무 감사합니다.

그 전형적인 싱글홈이 다운타운 가까운 곳이 아니고 suburb 이죠?

대부분의 저소득자들은 학군 좋고 깨끗한 동네에 살지 않고 다운타운과 가까운 곳에 삽니다. 말씀하신대로 집값은 절반인데 렌트비는 30%정도 싼 수준입니다. 전문적인 투자자라면 당연히 후자를 택하겠지만, 경험 없는 상태에 첫 투자를 후자 쪽으로 했다가는 갖은 고생을 한 후 다시는 부동산 투자 안하겠다고 마음먹게 될지도 모릅니다. 테넌트 고르는 법 테넌트 다루는 법 등이 어느정도 시행착오를 겪으며 학습이 필요합니다. 첫 투자로는 전자에 해당하는 곳 중에 제일 가격대가 낮은 곳을 찾아보는 게 어떨까 싶습니다.

그리고 앞으로 가격 상승은 좋은 동네라고 더 오르는 건 아닌거 같더라고요. 적당히 좋은 동네는 꾸준히 오르는데, 아주 좋은 동네는 또 계속 오르지도 않고요, 후진 동네는 경기에 따라 훅 내려가기도 확 올라가기도 하니까 적당한 때에 적당한 집을 잘 사면 가격상승 이익을 더 볼수 있는 찬스는 싼 동네쪽이 더 있을 수도 있습니다.

더불어 콘도 스타일의 집은 어떤지 궁금합니다. 아쉽게도 저희 지역엔 듀플렉스가 없네요.

처음 투자한 집이 HOA 있는 곳이었는데, 지금은 HOA 있는 집은 두번다시 사지 않겠다고 마음먹었습니다.

일단 HOA fee 가 수익을 많이 깎아먹는것도 안좋고요.

가끔 HOA 버짓을 넘어가는 대공사 (전체 지붕 가는 것 등등) 가 필요하면 예상치 못하게 모든 집주인에게 비용 폭탄이 떨어지는 경우도 종종 있습니다.

제 경우 HOA 에 아주 치를 떨게 된 계기는, 큰 단지는 상관 없지만 작은 단지의 경우 집주인들이 자기 이웃에 렌트주는 집이 생기는 걸 반기지 않다보니 참 집요하게 렌트주는 걸 방해하고 갖가지 이유를 들어 (심지어 우리를 타겟 삼아 규정을 새로 고쳐가며) 테넌트와 렌트주는 집주인을 힘들게 하는 경험을 했습니다.

보통 좋은 동네엔 원래 duplex, triplex 등의 멀티패밀리가 없는 게 정상입니다. 멀티패밀리 매물은 주로 저소득층 거주 지역에만 있습니다.

감사합니다. 제가 커피라도 한잔 사드려야 하는데..

염치 불구하고 마지막(?) 질문 드릴게요.. 테넌트를 고를때는 부동산 업자를 끼고 하시는지요 아니면 맥주님이 직접..?

이거 공부할게 한두가지가 아닌데요.. 참고할만한 사이트 같은게 있을까요. 감사합니다..

부동산 업자 도움을 받기도 했고 처음부터 제가 하기도 했는데, 도움을 받더라도 결국 최종 결정 (이 테넌트랑 계약을 할까 말까) 은 직접 합니다.

해야 할 일들은

1. zillow.com 등의 사이트에 올리는 일

2. 전화/이메일에 응대하고 집 보여주는 스케줄 잡는 일

3. 집 보여주기로 한 날 (주로 토요일) 가서 보여주는 일

4. 관심있다고 하는 테넌트로부터 은행 스테이트먼트, paystub, 크레딧리포트 등등을 확인

5. 이 테넌트랑 계약 할지 말지 결정, 계약 안하면 다시 위의 2-4 반복

6. 집 계약서 작성하고 디파짓, 렌트 받고 키 주는 일

이렇게 하면 되는데, 이중에 나머지는 다 도움을 받아도 5번은 전적으로 집주인의 권한입니다.

이중에 제일 성가신 일은 2,3 인거 같아요. 회사에서 일하고 있는 중에도 시도때도 없이 전화가 오는데, 저는 전화는 받지 않고 이메일로만 응대했습니다. 집 보여주는 건 일주일치 몰아서 토요일 같은 시간에 다같이 불러서 보여줬고요.

혼자 힘으로 대학 다니겠다고 한 자녀분이 대단해보이네요. 그런 마음가짐 부럽습니다. 전 불가능했기에..=3==3