모기지 APR (특히 ARM)이 헷갈립니다.

APR 만 가지고 비교하시면 헷갈리시는 경우가 많은데요. APR 은 간단히 말씀드리면 이자+클로징 비용 이라고 생각하시면 됩니다. APR 이 높으면 수수료가 그만큼 많다는 얘기지요. 

좀 더 이해하기 쉽게 비교하시려면 Loan Estimate 이라는 서류를 받아보셔야해요. 여기 보시면 이자 및 항목별 수수료가 자세하게 나와있습니다. 너무 APR 에만 연연하시기보다 Loan Estimate 을 가지고 차근차근 비교해보세요. 

Loan Estimate 에서 중요하게 보셔야할 항목이 바로 포인트/리베이트 인데요. 포인트가 있으면 이자가 내려가고 리베이트가 있으면 이자가 올라갑니다. 포인트는 대부분 비추구요. 리베이트가 조금 있으면 클로징할때 부담이 좀 덜하겠죠? (참고로 포인트도 없고 리베이트도 없는 이자는 Par Rate 이라고 합니다.)

30년 고정이 좋은지 7년 변동이 좋은지는 완전히 본인의 판단과 선택사항입니다. 

자세한 정보 감사드립니다. ARM을 제안한 쪽에서는 왜 다르게 설명해서 헷갈리게 만드는지... T.T Closing cost를 Break down해서 알려 달라고 했는데, 앞으로는 Loan Estimate달라고 해야겠네요. 30yr Fix제안한 쪽은 Lender Credit으로 $10K준다고 하고, 7/1 ARM 제안한 쪽도 지금 제안하는 Rate가 $10K에 해당하는 이자를 줄인셈이라고 주장을 해서 더 결정이 힘드네요.

저도 글로만 배워서 도움이 될지 모르겠지만 일단 아는대로 말씀드려보면요,

둘다 맞는 말입니다. ARM을 보내는 쪽에서 말한 대로 7년 이후 ~ 나머지 30년간 이자율을 예상해서 APR을 계산하는데 이 예상이라는게 틀리기 쉽죠. 그리고 7년 안에 집을 팔게 되실 수도 있구요. 즉 ARM에 대해서는 APR이 좀 쓰잘데기 없는 수치인건 맞습니다.

반면, 30년 모기지 제안한 쪽에서 한 말도 맞는 말입니다. ARM 을 파는 입장에서는 interest rate 와 APR 사이의 간극이 큰게 지극히 정상적이기 때문에 이것을 이용해서 엄청난 closing cost 를 숨기고 있을 수 있습니다. 즉, ARM 은 낮은 interest rate 와 높은 closing cost 로 이루어져 있는 경우 이것을 APR 에서 잡아내기가 힘듭니다. 왜냐면 7/1ARM같은 경우 애시당초 APR 계산에 8년차 ~ 30년차 까지의 매우 높은 interest rate 예측치가 들어가기 때문이예요.

자세한 댓글 감사드립니다. 양쪽 모두 자기가 제안한 모기지를 받도록 한쪽 측면만 이야기를 해준 셈인것 같네요. 7년안에 집을 팔건지 아닌지에 대해서 제 입장 정리를 먼저 해야겟네요. 좀전에 7/1 ARM에 대한 클로징 코스트를 받았는데, 다른 lender들한테 받아서 서로 비교를 해봐야 할것 같구요.

Bank Cost

Loan origination:                            $ 1275

Appraisal fee:                                  $ 875

Credit Report Fee:                          $ 15.43

Total Wells Fargo fee:                    $ 2165.43

Third Party Fee: (This is the fee that is the same regardless of any lender, it related to Title/Escrow, Lender’s title insurance)

 Title-Lender’s Policy                       $ 1584

Title-Courier fee                              $ 100

Tax Service                                        $ 80

Recording Fee-Title                        $ 100

Record-Mortgage                           $ 131

Title-Closing/Escrow                      $ 850

Total 3^rd Party Fee:                         $ 2845

Total Closing Cost:                          $ 5010.43 

Then there is the additional cost in Pre-paid interest (depends on closing date), Setting up Escrow account for Monthly property tax and Home owner’s insurance.

3.75 면 그냥 30년 가시죠. 7년 내로 폭락 해도 무조건 팔아야되는 경우가 아니라면요. 나중에 이사가도 그냥 가지고 렌트 돌려도 이득이겠네요. 

원래 애들이 커서 독립하면 괜히 두명이서 큰집에 살 필요가 없으니 팔고 두명이 살기 좋은곳으로 옮길까라고 생각은 했었는데, 인생이 계획한대로 흘러가는것도 아닌것 같고, 이번에 집 팔고 사는거 해보니깐, 또 이짓(?)을 해야 하나 싶기도 하고, 말씀하신대로 렌트로 돌려도 될것 같기도 해서 살짝 30년으로 기울고 있긴 합니다.