저도 한 멍청합니다만

30년살고 내 집(팔고 동남아 은퇴 가능) vs 30년 살고 넘의 집.

인정하시겠어요?

렌트로 남 배 불려주는거 아니라고 남친 어머님이 말씀하셔서요.... 

근데 저는 집에 전혀 애정이란게 없었어요. 

부모님도 원체 바쁘시니 집을 꾸미지도 않고 진짜 그냥 잠만 자는곳... 어릴때도 지금도 친구들 집 부모님들이 꾸며놓으신거 보면 항상 놀랬었어요. 집이란건 이렇게 꾸미는건가 하고.. ㅋㅋㅋ

지금도 덕분에 꾸미진 않지만

오늘 정원일하고 집 하나하나 가꿔가니까 애정이 점점 더 생기는거같아요.

물론... 관리비 크게 나가는건 마음아프지만요... ㅋㅋㅋㅋ

저는 정말 운좋게 덜컥 집 샀는데도 괜찮은 집이지만 대다수 경우 이렇지 않기 때문에 함부로 집사라고 절대 추천 안해요ㅠㅠ

장기 거주 하는 사람은 사는게 낫고 (보통 집값은 오르니까요) 단기 거주 하는 사람은 렌트가 낫죠

절대로 제가 재테크를 못해서 그런게 아닙니다. 이놈의 인텔 주식 ㅜㅜ

기승전VTSAX

투자를 잘 해도 다 쓰고 죽지 못하는 건 마찬가지 아닌가 하고요. 

결국 개인의 자산 포트폴리오 결정 문제인데요. 집은 한 채 보유하는 게 뉴트럴 포지션이란 얘기가 있어요. 관련해서 찾아보시면 좋을 듯. 

렌트비 너무 비싸요 

집 사서 모기지 내다 팔아도 

그 보다 더 한 수익률 내기 쉽지 않아서요 

미국사람들 수입이 많지 않아도 

물려받은 집만 있어도 

잘 먹고 잘 살더라고요

모기지는 안올라도 렌트비는 계속 오르죠

모기지는 적게나마 원금을 갚아가는데 렌트는 남는게 없어요.

내가 투자하는 돈이 매년 이익을 낼게 분명하다면 버는 족족 다 투자하겠죠 그것이 주식이됐든 부동산이 됐든...

근데 한 치 앞을 알 수 없는게 인간이거든요.

지금 당장 내 집사서 손해 볼 수도 있지만, 남의 집에 렌트비 주면서 불안해하기보다 내 집사서 불안한게 날거같아요.

그리고 죽을때 집 못가져가는건 맞지만 그 많은 돈을 투자해서 번돈도 결국 못가져가기는 마찬가지니까요.

자, 그래프 한장 보시고 갈께요~

"집을 안 산 사람은 렌트비를 지불하되 집 값 만큼의 돈은 전체는 못 쓸지언정 많은 부분 자유롭게 쓰다가 죽는다고 생각"

>>> 요걸 이론화 해서 노벨상 받은 분이 있었어요. 이름을 까먹었는데, 해밀톤은 아닌데 해밀톤 같은 느낌?!?

@맥주한잔님이 오실때가 됐는데...

1. 아무리 거주목적이라도 경제적 이익이 없다면 당연히 살 필요가 없다고 봅니다.

2. 일단 오르는 집을 산다고 하면, 집은 기본적으로 시스템이 허락한 레버리지 투자에요. 물론 이자비용을 내야 하긴 하지만, 많은 경우에 모기지 이자+세금 쳐도  렌트보다 싸거나 비등비등하죠.. 이 상황에서 부동산이 가지고 있는 자산의 안정성때문에 기본 5배(20% 다운페이) 많으면 20배(5% 다운페이)까지도 레버리지를 활용하게 되죠. 20만불 다운하고 100만불짜리 집 사서 20% 오르면 수익률은 20%가 아니라 100%거든요. 비슷한 상황에서 20만불 들고 80만불 레버리지로 주식투자를 한다고 생각하면 엄청나게 위험한건데(100만불 투자한거에서 20% 빠지면 마진콜 당하고 원금이 증발해버리는 상황이 발생하겠죠), 모기지는 마진콜을 당할 염려는 없기때문에 레버리지 투자여도 존버가 가능하죠. 특히나 거주목적이라면..

워런 버핏 옹은 첫 집을 산 것에 대해서 후회했다는 이야기가 있죠.

그 집을 안 샀으면 더 돈을 벌 수 있었다는 이야기라고 생각이 됩니다.

부동산은 많은 부분 빌려서 투자를 하므로 레버리지 효과가 크고요.
Index fund에 모기지 정도 이율로 같은 비율을 빌려서 투자한다면 더 많이 벌 수 있으리라 생각이 됩니다.
평균적으로 S&P 500이 더 많이 올랐으니까요.

집이 있으면 안정감을 주는 것은 맞는 것 같고요.
집이 있고, 얼마가 있으면 은퇴할 수 있다는 말씀들 많이 하시는데요.
렌트비만큼 배당/이자로 받으실 수 있으면 꼭 집이 있어야 안정적이 되는 것은 아닐 것 같아요.

은퇴하시고 필요한 집을 살 수 있을만큼만 추가로 벌수만 있다면 그 때 가서 집을 사던지 벌어놓은 돈으로 다른 곳에서 랜트로 살던지 별 차이는 없을 것 같습니다.

문제는 집을 가지고 집을 payoff하는 것이 쉬운지, 집을 안가지고 집값만큼 투자해서 버는 것이 나은지의 차이인 것 같아요.

집 사고 싶어도 돈이없어 못사는 사람은 울고 갑니다.

저희 동네 집 값이 최소 밀리언이고 월세 2천5백 내고 듀플렉스에 사는데 집 주인은 한달에 집 한채에 5천 가져 가는데 여름에 가끔 와서 잔디만 깍아줍니다

제가 1밀리언 있음 우리 동네 듀플렉스 사서 5천씩 세 받고 가끔 운동 삼아 잔디 깍으러 다니겠습니다.

근데 우리 집 주인은 우리 동네 여러곳 집이 열채나 가지고 있는데 여름에 잔디 깍을려면 최소 3-4일 걸리겠죠.

저는 한 채라도 있음 한국 갈때마다 레비뉴로 비즈니스 타고 갈것 같습니다.

종교적인 차원에서 접근할 수도 있습니다.

교회에서 '아무개 집사'라고 하길래 샀습니다.

이게 렌트를 살면 남은돈을 꾸준히 vtsax 만 사도 괜찬을텐데 현실은 이것 저것 해보죠 주머니에 돈이 있으니 그러다 삐끗 할 가능성도 높고요. 100불이 있어 vtsax를 살려다가 80불만 사고 나머지 소고기 사먹기도 하고요.  통장에 돈잇으면 하고 싶은게 많아지죠.  성인이된후 30 에서 50년 살면서 이걸 control 하는 사람이 몇이나 될까 생각해봅니다. 렌트 살면 본의 아니기 이사해야 하는경우도 자주 생기니 수십년동안 살면 이사 몇십번 한다고 생각하면...이론이 현실에 적용이 안된다. 그냥 좀 손해보는거 같애도 살다보면 집하나는 남는다?

와이프가 사자는데요...

뭐 집을 투자 라는 관점으로 보시니, 투자라는 관점으로 설명을 드리자면,  여러분들이 말씀하셨다 시피,  부동산은 자금의 유동성이 상당히 커집니다.

vtsax  10만불 어치를 사놓으면  그 10만불은  묶여 있는 겁니다.

하지만, 10만불 가지고 대략  40만불 정도의 부동산을 사게 되면,  1년후에는 부동산을 담보로 집값의 85% 정도까지 대출이 가능 합니다.

물론  집가격이 내리면, 대출 꿈도 못꾸죠.  하지만, 부동산이 오른다면,  굉장히 낮은 이자로 부동산 대출이 가능해 집니다.

즉, 10만불의 다운페이에서  2만 5천불을 남긴  7만 5천불을  낮은 이자에 대출 받아 쓸수 있다는 거죠. 

이는 결국에  레버리지 효과로  2만5천불로   동산을 소유하고  7만 5천불의 floating cash가 생긴다는 거지요.

이건  부동산 밖에 안됩니다. vstax 같은건 담보 대출이 되질 않아요.

그리고, 렌트도 오르고  집도 오릅니다.  하지만  미리 사놓으면  렌트는  오르지만,  집값은 고정이 되지요.

페이오프해논집이 하나 생기면  혹은 그 이전에  세컨 investment property를 많이들 갖는데, 특별히 나쁘지 않는한  렌트인컴하고  모기지가  비슷해 지는

세입자가 집을  페이해주는  구조가 생기게 됩니다.  30년 후에는 내집이 생겨  재산이  생기는 거지요.  물론, 이 investment property를  담보로 론도 가능해 지구요.

이런식으로 부동산의 유동성으로  일반인들은  많은 돈을  굴릴수도  만질 수도 있습니다.  

이런건  vstax 같은걸로는 절대로 안되요.

또 다른 측면으로는  주식투자를 하면  경제에 관심을 갖게 되듯이  

집을 구입하게 되면,  내집이 있는 타운에 관심을 갖게 됩니다.  왜냐하면 내 집값하고 관련이 있으니까요.

그게 타운에  정치력과  많이 관련되고, 뭐  그냥 기타등등의 부수적인 것들에 관심이 생겨요.

필요하면/원하면 사는게 정답이죠. 투자는 내 마음에.

지금 아끼는데 낼모래 사고로 죽으면 무슨 소용입니까?

집을 사든 렌트살든 매달 돈은 나가요. 모기지냐 렌트비냐의 차이.

좋은동네 비싼집일수록 그 둘의 차이는 크고 (렌트살면 3천불인데 집 사서 모기지 내면 6천불 내야하는 백만불짜리 집) 그런 경우는 진짜로 집 안사고 렌트살며 세이브한 돈을 다른데다 투자하는게 나을지도 몰라요. 그런데 그렇지 않은 대부분의 경우는 그 둘의 차이가 그정도로 크지 않을거예요. 모기지가 좀 더 커도 택스 혜택 등으로 실제 차이는 얼마 안될수 있고요. (렌트내면 3천 모기지 내면 6천인 이 경우도 이자와 세금에 대한 택스 혜택 받고 나면 실제 차이는 월 1천불정도 차이로 줄어들어서 엄청난 차이는 아니게 되지요)

초기 투자비용 (다운페이) 도 첫집이면 3.5% 다운하고도 살 수 있으니까 그리 큰 비용은 아니예요.

그러니까 집 사면, 초기투자비용도 부담 안되는 액수에 월 페이먼트도 렌트비랑 그리 대단한 차이가 안나는 경우를 생각해보면 왜 집을 사나요? 라는 질문보다 왜 집을 안사나요? 라는 질문이 더 적당하지요. 렌트비는 매년 오르는데, 모기지는 한번 셋 하면 30년동안 그대로니까 이건 오르는 랜트비에 대한 헷징이라고 볼수도 있네요.

왜 집을 사야 하나 그돈을 다른데다 투자하면 더 좋지 않나는, 뭔가 집을 사기 위해 대단한 돈을 투자하는 경우에 말이 되요. 그런데 현실은 집 사느라 대단한 기회비용이 들어가지 않거든요. 어차피 주거비용은 들어가는 거니까. 내돈 추가로 많이 들어가지 않으면서 이만한 투자가 되는 거니까 마다할 이유가 없지요.

집도 사고, 주식도 해야하는거 아닌가요?? 굳이 하나를 정할 필요가?? 

그리고 미국 백만장자의 95% 이상이 다 첫집은 소유하고 있다는 어떤 책 통계에서 봤습니다. 

일단 첫집은 하루빨리 사고봐야... 

저는 가정집보다는 한국의 아파트같은 콘도를 더 좋아하는데요. 

올해 집을 샀어요.

관리하기 불편하고 돈나가고 다 고장나긴 하는데요.

아이가 크면서 이사를 다닌다고 생각하면, 이사비용은 생각하지 않더라도 까딱 잘못하면 학교도 전학갈 수도 있는 건 안 좋은 것 같아요.

30년동안 같은 집을 렌트해주는 곳이 있으련지도 모르겠지만, 렌트를 하면 매 주기마다 렌트비는 오르기 마련인 것 같구요.

제가 제 학창 시절에 2년마다 이사 및 전학을 갔던 것을 생각해보면 딱히 좋은 기억은 아니거든요.

제가 요즘 길바닥에 버리는 시간이 아까워서 직장 근처로 렌탈집을 보고 있는데 괜찮은 집이 $4800 월세로 나왔는데 Zillow rental 에비슷한 집을 살 경우에는 $1.7 million 이라고 나오더라구요. 그냥 3/2 1500sqft 인 평범한 집인데 위치가 북가주 페닌술라 똭!!!

만약 집을 $1.7 밀리언에 20% 다운하고 사도 모기지에 재산세에 $8000은 너끈히 나오더라고요. 

그렇게 되니 월세 내고 사는것도 나쁘지 않다는 생각이 들었어요. 

근데 차마 그렇게 내고 살기에는 너무 고민되요. 월세만 일년 모아도 거의 6만불 돈인데 그거 모아 다운페이에 보태는게 나을거 같기도 하고, 지금 살곳이 없는 아닌데 (차 안막히면 직장까지 25분, 차 막히면 60-90분 거뜬함) 고민되요. 

길에서 버리는 시간 생각하면 돈을 쓰는게 나을것 같기도 하고 갈팡질팡 이에요 ㅠㅠ

저희는 원래도 첫집을 내가 살 집으로 안사고 렌트 줄 집을 먼저 사고 계속 렌트집을 굴리고 있어서 그런지 내가 살 집을 비싼 돈 주고 사려니 이게 이 가격이 아닌데 라는 생각에 집 사기 힘들어요. 아이들이 커가서 좋은 학군이 필요한데 학군 좋은데서는 렌트로 돈 벌기힘들고요. 

저는 이사가 싫어요. 그래서 집 샀어요. ㅋㅋ 투자와 전혀 상관없죠?

연금만 충분히 나오면 렌트가 낫다고 봅니다.

나이 먹어서 자기 집에 살면, 뭐 하나 고장 날 때 몸 아파서 스스로 고치지도 못하고, 어차피 비싼 돈 주고 딴 사람 시켜서 고치겠죠..

모기지 이자가 높으면 렌트가 좋을지도 모르겠는데요.
요즘같이 이자가 낮으면 모기지 원금+이자+집보유세 내는 돈으로 집을 렌트하려고 해도, 내 집보다 훨씬 못한 집을 렌트할 수 밖에 없더라구요.
완전 같은 조건의 두집을 사거나 렌트한다면 현재는 거의 렌트할 집이 1.5 ~ 2배 정도는 비싸겠는데요? (잠깐 그럼 집을 사서 렌트를 돌려야? ㅎㅎ)

또는 같은 평수라도 렌트 집은 업그레이드 안되어 있는 낡은 집.
매매하는 집은 대부분 다 업그레이드한 새집같은 집.
퀄리티가 틀리더라구요.

집을 한번 사서, 높은 모기지 이자를 못 바꾸고 계속 30년간 돈 내야 한다면 손해같은데요..
집 이자율은 낮을 때 리파이낸스 가능하니, 더 유리하지 않을까요?

저 위에 얼마에님 같이 비교된 그래프가 있으면 유용하겠네요.
단 % 말고 실제 $로요. 늘 나오는 이야기지만 집은 내 원금은 20% 이고 80%는 빌린거니, 일단 수익이 나도 x5 를 해야 할듯..
그리고, 집값도 미국 전체 평균 말고, 한인들 많이 사시는 동네 위주로요.. CA 같은 곳? 이런 곳들은 집값이 3배 ~ 5배 뛰었으니..

즉, 원금 10만불 있었을때, 20년간 주식 시장에 넣었는데 10배 오르면 100만불.
또는, 10만불 다운페이로 50만불 집을 샀는데, 4배 뛰면 200만불?  

그런데 앞으로 20년간 집값이 4배 뛸지, 1.5배 뛸지 누가 알까요? ㅎㅎ

저희도 4년전에 집을 구입했는데요.. 처음에 20% 디파짓을 했지만 매달 2베드룸 아파트 렌트할 돈으로 4베드룸 단독하우스에서 살고 있어요. 지금 보니 집값도 4년동안 20% 정도 올랐네요.

지역마다 틀린건진 모르겠지만 매달 같은 돈이 나간다고 생각할시 자기 집에 사는게 삶의 퀄리티가 높아지는것 같아요 

이쯤에서 결론을 내자면 각각의 투자성향 (risk averse, risk neutral, risk taking), convenience factor, perceived value vs actual cost, investment objective와 constraint에 따라 알맞는 선택을 하시는 걸로 결론 맺겠습니다 ㅎㅎ

본인이 행복하면 되는 걸로.

중부 시카고 서버브 사는 제 경험 빼고는 별 근거없지만 적어보자면, 동네 버프도 있는 것 같습니다. 다 그렇지는 않겠지만 렌트 잘 없는 동네는 대체로 학군도 좋은 듯 하고, 집들 퀄리티도 좋은 듯 해요. 괜찮은 싱글홈 퀄리티의 렌트 하려면 싱글홈 몰기지+텍스+유지비에 육박하는 경우도 많고요. 그리고 괜찮은 집 살아야 애들 플레이데잇도 호스트하고... 이런건 돈으로 환산하기 좀 힘들죠. 저도 싱글홈 유지할 자신도 없고 귀차니즘 있어서 콘도 살고 있는데 조만간 팔고 이사가려고 알아보는 중입니다.

. 렌트에 일정비율 나가는 돈, 고정비를 줄이는 효과가 있습니다. (물론 부채, 세액감면 등의 효과가 개인마다 다를테니...총액 계산은 본인이 알아서..사업주고 리스가 더 이익이 된다면 그럴수도...)

. 부동산에 묶일 돈이 아까울 정도로 투자를 정말 잘한다면, 살 필요 없겠죠. 또한 집을 일단 산 후 담보로 빚져서 투자할 수도 있습니다. (닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐), 보수적인 투자자라면 일단 고정비를 줄이고 나중을 생각하죠. 화투판에서도 깔고 앉은 돈이 많은 사람이 이긴다...?!

. 심리적 효과가 있습니다. 아무도 나한테 이사가라고 안할테니까요.... 집이 없어서 살던 집에서 쫓겨나본 사람은 그 서러움을 안다고 합니다. 

내 맘대로 살 수 있어서요... 필요하면 고치고, 새로운 걸 만들고 등등.. 

렌트 살면서는 하기가 힘들더라구요.

그리고 모기지가 렌트비보다 싸서요...