Zillow Rental Manager를 써보셨나요? 좋은 테넌트 구하는 팁이 있으십니까?

렌트 꼬박꼬박 내고 내집처럼 살아주고 오래 살 테넌트는 막상 들어와서 살기 전에는 알기가 참 힘들지요. 예전에 살던 곳에선 문제 없었는데 새로 이사오고 나서 문제를 일으키기도 하니까요. 그냥 복불복 이라고 생각해야 합니다.

1. 크레딧 스코어나 인컴은 딱 숫자만 볼게 아니라 자세한 내역을 봐야 합니다. 사람이 게으르고 덜렁거려서 크레딧 카드 페이먼트 제때 못내서 신용점수가 낮은거랑, 맘먹고 남의돈 땡겨 쓰고 배째라 해서 크레딧 낮은거랑은 아주 많이 다른데 크레딧 히스토리를 잘 읽어보면 그 둘을 구별할 수 있습니다. 저는 크레딧 히스토리를 잘 살펴본 후 안심이 되면 점수 600대여도 렌트 줍니다. 인컴 역시 렌트 내는데 문제 있을 정도로 인컴이 낮은거랑, 사이드 잡으로 캐쉬가 들어오는데 세금 안내려고 아무 기록에도 남기지 않는 사람이랑은 차이가 큽니다. 저는 1. 사진 붙어 있는 아이디, 2. 크레딧 리포트, 3. 은행계좌 (인컴이 들어오는 계좌), 4. paystub 또는 자영업자의 경우 택스리턴 을 요구 합니다. 인컴이나 회사가 좋다고 꼭 좋은 테넌트라는 보장은 없고요, 그보다 직접 대면해서 얘기 해보면 좀 더 감이 옵니다.

2. 일단 예전에 렌트/리스 문제가 있었던 히스토리가 있는 사람은 무조건 제끼고 봅니다. 문제 있었던 거 알면서 받아줬는데 또 문제를 일으키면 그때가서 후회해도 늦습니다.

3. Section 8 는 선호하는 집주인이 꽤 있습니다. 왜냐하면 돈을 정부에서 집주인에게 직접 페이하기 때문에 렌트 안낼까 걱정을 안해도 되기 때문입니다. 단점은, 뭔가 절차가 복잡하고 첫달 렌트비가 행정처리가 오래걸려서 때문에 굉장히 늦게 들어오고, Housing authority 에서 이런저런 간섭 (화재나 긴급 대피등에 대비한 집 컨디션 등등) 을 한다고 합니다. section 8 테넌트 받기 싫으면 그냥 안받아도 상관 없는 걸로 알고 있습니다.

4. 저는 광고는 zillow 에다 내지만, 관심 있는 테넌트에게 연락 오면 그 다음단계는 다 zillow 바깥에서 진행했습니다. 부동산 에이전트와 관계가 좋으면, 번거로운 일들 몇가지 (서류 작성 등등) 적당한 비용 지불하고 맡기는 것도 좋은 방법입니다. 어플리케이션 피를 받고 나서 렌트 안주면 나중에 쫌 미안하기도 하고, 화내는 경우도 있고 하니까 웬만하면 세입자가 어플리케이션 작성할 때 피를 내지 않게 하는 것이 좋다고 개인적으로 생각하는데, 그럴려면 크레딧 체크를 내돈내고 할게 아니라, 어플라이 하는 세입자에게 알아서 프린트아웃 해서 제출하라고 하는 것도 좋습니다.

그리고 18세 이상의 거주자는 전부 다 어플리케이션 작성 하게 합니다. SSN 도 알고 있어야 하고요.

메세지도 없이 연락처만 달랑 보내오는 경우는 연락해서 집 보여줄 날짜 시간 약속 잡으면 됩니다. 가능하면 일일이 사정 다 봐줘가며 따로따로 약속 잡지 말고, 일주일에 한번정도 정해놓고 그때 다같이 불러서 보여주는 게 편합니다. 그리고, 다른 사람들 아무도 없을때 혼자 와서 보는것보다 다른사람들 많이 와서 바글거리는 상황에서 봐야 뭔가 경쟁심 같은게 생겨서 좋습니다. 그리고 혹시 모를 안전문제 등등에 대한 걱정도 덜 됩니다 (빈집에 집주인 혼자서 누군지도 모를 세입자 한팀만 오는 거 기다려서 보여주면 가끔 무서울 때가 있습니다)

+1 

저도 2번에서 문제 있었던 테넨트는 제낍니다. 최대한 실제 들어왔음 테넨트 순서대로 application 작성하라고 하고 백그라운드 체크합니다. 괜히 여러사람 체크하고 돈 받고 거절 레터 보내는 것보다 확실한 사람 pre screening 질문들을 통해서 거르고 거러서 돈 쓰고 체크 하시고 나머지는 다 돈 돌려주거나 애초에 별로 마음에 안드는 사람들한테는 어플리케이션 작성 하라고도 안 합니다. 

3번 섹션 8는 보조를 정부에서 해줘서 좋을 수도 있긴 하지만 테넨트 풀이 안 좋을 수도 있다고 생각이 들어서 저는 섹션 8을 잘 모르고 신청 할 생각이 없기 때문에 안 받는다고 합니다. 

그리고 제가 사는 주에서 이번 달에 시애틀에서 섹션 8 렌트비 펀딩을

다 써서 랜트가 늦는다는 소식도 들리기도 하고 완전 방탄 조끼 같은 렌트비는 아니라고 생각 듭니다. 

4번은 저는 Rental Housing Association of XX 를 주로 씁니다. 저야 WA에 사네 RHAWA에 가입해서 각종 필요한 문서도 제공 받고 이곳의 application process를 이용합니다. 

마지막으로 너무 연락 안 오는 것도 문제 있지만 너무 많이 연락 오는 것도 좋은게 아니더라구요. 렌트비가 너무 낮아서 그럴 수도 있어요. 

아, 그렇군요~~ 앞으론 확실하게 말해야겠읍니다. 괜히 헛걸음 시키는것도 미안하고. 오늘 pre-screening 요건들을 이멜을 통해 보내서 정말로 시리어스한 사람들만 와서 보고 맘에 들면 어플리케이션 제출해 달라고 해야 하겠읍니다. 섹션8은 저처럼 첨으로 렌탈하우스를 하는 사람에겐 무리일것 같네요. 맥주한잔님 말씀처럼 시에서 요구하는 것들을 맞출래도 좀 까다로울듯 해서요. 아, 전화가 넘 많이 오네요. 빨리 전화를 hidden으로 바꿔 놔야 겠어요.. 위의 컴퍼니는 텍사스로 한번 알아보겠읍니다. 빨리 체크를 해줄수 있는 회사도 찾아야 하는데.. 저에 찾아놓았던 리스트가 어딨는지 모르겠어요..

피가 되고 살이 되는 정보 감사합니다. 프린트해놓고 가지고 내려갑니다. 며칠전 시어머님이 많이 안좋으시다는 연락을 받아서 원래 사놓았던 비행기표랑 일정을 바꾸느라 정신이 없었읍니다. 이번주말에 일주일 여정으로 한국 다녀옵니다. 낼 저녁 2시간, 토욜 하루 맥주한잔님 조언대로 다 모아서 보여주고 관심있는 사람들의 어플리케이션을 받고 다녀와서 결정을 해야할듯 합니다.. 정신이 없네요, 정말.

죄송하지만 4번 답변에 몇가지 질문이 더 있는데요.

A. "웬만하면 세입자가 어플리케이션 작성할 때 피를 내지 않게 하는 것이 좋다고 개인적으로 생각하는데, 그럴려면 크레딧 체크를 내돈내고 할게 아니라, 어플라이 하는 세입자에게 알아서 프린트아웃 해서 제출하라고 하는 것도 좋습니다" 라고 하셨는데 그말은 applicants에게 자기 크레딧 리포트를 프린아웃해서 가져와 달라고 하는 건지요? SSN이나 운전면허증도 그럼 applicant에게 프린트해서 갖고 와달라고 하는지요?

B. 나머지는 다 Zillow 바깥에서 진행하셨다면 혹시 리얼토를 통해서 하신건지요? Residental Lease Application도 카피라잇에 안걸리면서 쓸수 있는게 없네요. $20-30불 선에서 Appication form이 정식으로 있으면 돈을 내고라도 사려고 하는데 구글링하면 프리라고 해놓고 프린트하면 "use of this form by persons who are not members of the texas association of reators is not authorized"라고 조그맣게 찍혀나옵니다. 혹시 이런폼 20-30불쯤선에서 살수 있는 사이트가 있을까요?

정말 커피 한잔도 못사드리면서 이렇게 좋은 정보를 막 받고 또 물어보자니 고맙고 죄송합니다.. 

네 크레딧 리포트는 직접 프린트아웃 해서 가져오라고 했습니다. SSN 은 어플리케이션 폼에 적는 칸이 있는데, 그게 실제 SSN 이 맞는지 확인까지는 안했고요. 면허증은 중요하니까 꼭 사진과 얼굴 대조해보고 사진 찍었습니다.

리얼터를 통해서 하기도 했고, 제가 직접 하기도 했는데, 직접 하는 경우에도 리얼터에게 서류정도는 부탁했습니다 (전에 집을 살때 이용했던 리얼터에게 저렴하게 또는 공짜로 서류정도만 제공해줄 수 있는지 알아봐도 괜찮을 거 같습니다) 리얼터에게 정식으로 맡기면 사실 너무 비싼거 같아요. 테넌트 찾아서 넣어주는데 첫달 렌트 + 매달 관리 해주는데 월 렌트의 10-15% 떼어가는 게 시세인 거 같은데, 저는 다른거 다 필요 없고 어플리케이션/계약서 서류만 필요한 거니까요.  정 다른 방법이 없으면 그냥 돈 내고 어플리케이션/계약서 폼만 이용하는 것도 좋고요. LegalZoom.com 에 이런 폼이 있는걸로 아는데 이용해보진 않았습니다.

맥주한잔님, 다시한번 감사요. 이번 한국방문이 갔다 왔다 하는데만 4일(비행기로 세계일주 했읍니다. 오스틴-유럽-인천-오스틴), 한국서 6일 머무르고 오자마자 90마일 운전해서 세미나 참석후 집을 세팀에게 보여주고. 완전 녹초네요. 검토할일이 많은데 지금은 숨좀 돌리고 마일모아 들어왔읍니다. 그사이 맥도널드에 300원 가지고 가서 cheesy bacon fries랑 extreme burger시키고요^^

다름이 아니라 LegalZoom.com 들어가보니 좋아보여 감사댓글 달려고 이렇게 왔읍니다. 다시 들어가서 lease aggreement 작성하려고요. 일주일 revise 가능은 현현재 29.99, 6개월은 49.99. 아무래도 여기서 legal하게 가는게 좋을거 같네요. 

세입자 들일때마다 느끼는거지만요... 직업좋고 크레딧 높다고 다 좋은게 아니더라구요. 머니시츄에션이 테넌트 들일때 제일 중요 하다고 봅니다. 저도 하도 많이 당해서 이제는 디파짓을 2-3달치 요구합니다. 크레딧체크는 직접 돈 받고 업체에다 돌립니다. 그리고 무조건 제 눈으로 소셜 넘버 와 면허증 직접 확인합니다. 가끔씩 자기 크레딧 나쁘다고 가족이나  다른사람꺼 들고오는일이 종종있어서요. 그리고 어플리케이션은 여기저기 올려논거 보면서 짜집기해서 직접 만들었습니다. 생각보다 오래 걸리지 않습니다

ㅜㅜ 여긴 타주에서 보러오기도 하고. SSN은 안갖고 다니더라고요. 디파짓 2-3달치 요구하면 놀라서 달려나갈거 같은 분위기요. 다행히 지금 받은 2개 appications는 한사람은 740+, 한부부는 690+&760+ 라서 믿고 한번 가보려고요. 페이먼트 밀린적 한번도 없는 걸로 나와요. Zillow.com을 통해 Appication을 받으면 나쁜점이 그사람들의 SSN를 제공 안한다는 겁니다. 그래서 운전면허는 제가 직접 확인후 전화기로 찍고요. 근데 어떻게 다른 사람의 소셜넘버로 Apply가 가능한지요?  SSN와 이름이 틀려도 넘버만 집어넣으면 좋은 크레딧 리포트가 나오나요? Appication이랑 Tennant Select Criteria는 어떻게든 짜집기를 했는데 Lease Agreement는 LegalZoom에서 하려고요.

SSN도 알고 있어야 한다는건 번호만 알면 되나요?

아니면 카피를 보내달라해서 가지고 있어야 하는 건가요?

SSN 카피까지 요구하는건 좀 오바인거 같고요

SSN 은 그냥 달라고 하면 누구라도 의구심을 가질 수 밖에 없지요.

아무래도 맨 처음 어플리케이션 작성할 때부터 뭔가 표준화된 폼 같아 보이면서 SSN 적는 칸이 있는 걸 내밀면서 작성하라고 하는게 제일 무난한 방법인거 같아요.

그런데 사실 SSN 은 굳이 없어도 큰 문제 없다고 생각하고, 대부분 집주인들이 SSN까지는 확인 안하는 경우도 많을 거예요 (크레딧 체크는 별도의 서비스를 통해서 하지만, 거기서 집주인에게 보내주는 리포트엔 SSN이 포함되어 있지 않으니까요)

다른 부분은 몰라도 전 크래딧 중요하게 생각해요. 700점이 높은 점수가 아니거든요. 다 이유가 있겟지만 기본 720 은 되어야 하지 않나 싶어요. 랜트 안내면 정말 속썩어요.  

조언 감사합니다~~

저는 날짜 정해서 오픈 하우스 했어요. 

누가 언제 보러오고 싶다 그러면 그 날짜, 시간 주고 그때 오라고 하고요. 훨씬 편하더라구요. 

중국사람들이 많은 동네였는데 전 크레딧 없는 중국유학생들에게 렌트 준적 있었어요. 은행 스테이먼트 다 받았고 디파짓 맥스로 받고요. 돈 잘내고 2년 넘게 살고 이번달 말에 나가네요. 직접 얼굴 보고 좋은 테넌트 만나세요 

중국유학생들은 정말 예외일수 있겠네요. 저희동네는 좀 로우인컴 지역이라 크레딧체크가 필수일듯요^^ 집이 90마일이 떨어져 있으니 관리도 힘들도 집보여주기도 힘듭니다. 렌트하우스는 집근처 내지 30분안에 있는게 참 좋을거 같아요.,

*크레딧스코어 650이상

*연봉은 한달렌트의 35배 이상

*페이먼트 기록 [제때 페이가 잘 되고있는지 또는 잘되어있는지 확인하기 위해]

*현재 빛 [빛이 많으면 꺼려집니다. 그만큼 갚아야할 돈이 많다 생각하기에 렌트를 잘 낼수있을까 싶구요]

저희는 section 8 안받아요. 그렇다고 누가 연락와서 너희 section 8 받아? 했는데 아니 우린 안받아라고 딱 짤라 말하지도 않습니다. 법적인 문제와 말하자면 매우 길지만 section 8을 받게되면 랜드로드로써 절차도 복잡하고 인스펙션이 매우 까다로워요ㅜㅜ 그렇기 때문에 section 8 받냐 연락오면 "응 원하면 어플리케이션 내도록 해. 하지만 너가 우리랑 section 8으로 렌트를 할수 있을진 나도 잘 모르겠어~ 왜냐면 section 8으로 너에게 렌트를 내줘야하면 우리가 거쳐야 하는 인스펙션이 매우 까다로운데..솔직히 말해서 우리집이 패스될지 모르겠거든" 그러면 대부분 그냥 연락 씹거나 알겠다 하고 그뒤로 연락안와요 ㅋㅋㅋ

집보러 올때는 그냥 이름이랑 전화번호 받고 예약된날에 만나서 보여줘요. 당일날 다시한번 컴펌하고요. 연락없으면 관심없구나 하고 안나갑니다.

워렌버핏만큼벌자님, 감사합니다. 이제서야 댓글을 다네요. 한국서 님글보구 참고했읍니다. 감사합니다. 저희는 달랑 집하나라buildium을 사용하기는 좀 그렇지만 (한달에 $47로 올랐어요) 혹시라도 나중에 더 생기면 관리하기 좋을거 같아요. 하나도 이렇게 힘이 드는데 6개라니.. 한사람은 참 좋은데 개가 2마리입니다. 어찌해야할지 고민이네요.,

저는 tenantreports.com에서 tenant screening하구요($20-30)

크레딧, 인컴, 직업 그리고 이전 랜드로드도 확인합니다.

section 8은 받지 않습니다. application이나 rent agreement는 근처 아는 리얼터에게 한번 부탁해보세요.

그럼 좋은 테넌트 얻으시길 바랍니다.

감사해요, moondiva님. 한국에 부랴부랴 나갔다 오느라 이제서야 댓글을 다네요. 저는 시간이 없어서 그냥 zillow애서 어플라이 하라고 하고 거기서 나온 크레딧, 백그라운드, 이빅션 기록을 체크하고 제가 만든 Residential Lease Application 작성해달라고 했읍니다. 저는 요번에 Housing Authority에서 하는 Section8 seminar에 다녀왔는데 생각보다 좋았읍니다. 이번에 할려고 했는데 벌써 3개가 들어와서 그중 먼저 온 2개를 검토하고 있읍니다.