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안녕하세요. 미네소타 시골에 살고 있는 개미22입니다. 부부이고 15개월 아들이 있습니다. 6년간의 긴 렌트 생활을 끝으로 개미 집을 알아보고 있습니다. 아내가 대학원을 다니는데 운전을 못해 학교 앞 콘도를 보고 있어요. 마침 매물이 하나 나왔는데 저희 사정은 이렇습니다.
1. 콘도
총 80가구가 있는 콘도이고 한 건물에 4가구씩 있습니다. 2bed/2bath, $200 HOA, $850/yr property tax, Rental licesne 있고 보통 $850/month 입니다. Management 요청하면 6%를 가지고 갑니다. 최근 몇년간 72k - 77k로 거래 되었는데 마지막으로 지난 1월에 77k로 2 가구가 팔렸습니다. Seller는 당연히 77k 이상을 원합니다. 저희는 지금 $800/month 월세를 내고 있습니다.
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2. 파이넨스
다운페이를 위해 모아둔 돈(130k)이 있어 현금으로 살 예정입니다. Rent Vs. Buy 계산 해 보면 2년 뒤에는 혹시 모르는 Selling cost(6%)를 포함 Buy가 cheaper 입니다
Rent: 800/month x 12 = $7680/yr - 1000(77k 은행이자) = $8600/yr
Buy: 200/month x 12 = $2400/yr + $1200 (buying closing cost) + $850(property tax) + $500(insurance) + $1000(home management)= $5950/yr
Rent - buy = $2,650/yr x 2 yr = $5,300
2년 뒤 판다면 Selling cost는 대략 $5,000
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3. 거주 기간
아내가 약 2년 뒤에 대학원을 졸업하면 이 동네를 떠날 가능성이 높습니다. 다만 혹 둘째가 생기면 5년 계속 살 예정입니다 (이게 문제네요..정말...하늘만 아시는...) 가능하면 팔지 않고 세 놓고 Management 회사에 맏기려 하는데 이것저것 남한테 맏기면 연 4-5% 정도 수익 예상합니다.
$800x 0.94(6% management fee)-$200(HOA)/month x 12months = $6624
- $850_property tax
- $1000_기타 관리비용
- $500_콘도 내부 보험
Net income = $4274 x 0.95(공실율 5%) = $4060 (5.2% of 78K)
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4. 경제
아무리 생각 해 보아도 세계 경제가 더 좋아질 가능성은 없어보입니다. 얼마에님 말씀데로 호황기 끝물 아닐까요;;; 미네소타 콩/옥수수/돼지 농부들은 죽을맛입니다. 콩값이 떨어져서 작년 콩도 다 못팔고 창고에 쌓아 두었는데 올해 콩도 가망이 없어 보이네요. 옥수수는 늘 적자여도 할 수 없이 심었고요(토질 보호를 위해 번갈아 가면서 심어야 해서요). 돼지도 중국이 주 시장이라....이렇게 생각하다가도 77k 집이 떨어지면 얼마나 떨어질까 싶기도 해요...또 안팔고 렌트주면 그만 아냐...이런 생각도 들고요.
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저희 가족 같은 경우에는 사는게 맞을까요? 2년 더 기다릴까요? 선배님들의 조언을 구해봅니다 ^^
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31 댓글
Oneshot
2019-06-04 18:26:37
학교앞 콘도인데 엄청싸네요.. 2년뒤 옮기실거면 렌트하세요.. 어디서 보니까 사는게 이익이려면 5 - 8년정도 살아야 한다고 본거같아요.. 시골이라 안팔리면 그것도 골치구요..
개미22
2019-06-04 18:27:30
워낙 시골이라서요 ㅎ 의견 감사합니다 ^^
hawaii
2019-06-04 18:44:21
2베드 2베쓰 콘도가 7만불이라니 70만불을 잘못본것인가 생각했습니다. 렌트도 800불이만 정말 싸네요. 학교 앞이면 렌트구하는게 어렵지 않을테니 여유가 되시면 사시는것도 좋지 않을까요?
개미22
2019-06-04 18:48:58
ㅎㅎ 저희 동네가 그렇습니다 ㅋ 의견 정말 감사합니다 ^^
정혜원
2019-06-04 18:50:52
렌트에 한표
개미22
2019-06-04 19:04:50
감사합니다!!
대박마
2019-06-04 19:35:57
주식에 넣으면 77k * 0.075 =$ 5775 정도 수익이 되지 않을까여?
구럼 렌트 경우 7680-5575= $2105. 사는 경우 보다 더 나아 보입니다만.....
아래 링크도 보세요.
https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html
개미22
2019-06-04 19:38:35
주식은 그간 상처를 너무 많이 받아서 ㅋㅋ 401k만 인덱스로 멕스 하고 있습니다 ^^
대박마
2019-06-04 19:41:23
주식도 401k 처럼 인덱스에 코스트 애브리징으로 하심 됨다.
개미22
2019-06-04 19:43:52
분할로(주일에 100불??)사라는 말씀이시죠 ? 가능하면 roth로요? 감사합니다 ^^
대박마
2019-06-04 19:48:59
몇년 안에 필요하심 Roth에서 필요 없으심 traditional 먼저 그 다음 Roth 까지.... 말씀하신대로 하시거나.... 저 같으면 몇번에 나누어넣을지 계산하신 다음 오후 3시반에 주식 떨어진 날마다 돈을 넣겠슴다.
개미22
2019-06-04 20:30:44
좋은 생각이네요 많이 떨어진날 다음에는 반등하기 쉬우니 정말 감사합니다 !!
얼마에
2019-06-04 21:00:24
오후 3시반에 주식 떨어진 날마다 돈을 넣겠슴다.
>>> 이거 시뮬레이션 해보신 건가요?!? 그리고 이거 프로그램 찌두면 직접 안해도 되죠?!?
대박마
2019-06-05 14:20:49
ㅋㅋ 시뮬레이션 해 봤지요.... 오랜 시간을 하면 둘 사이에 별 차이가 없어용.... 그런데 말입니다..... 한정적인 자본을 가지고 있으니 떨어질때만 사면 더 오랫동안 코스트 에브리징 할 수 있죠.
프로그램으로 오랫동안 할 수 있을 만큼 자본을 가지고 계시다면.... 전 줄을 서겠슴다..... ㅋㅋ
얼마에
2019-06-05 14:24:52
자본은 없는데, 노가다 코딩으로 짜면 되겠죠?!?
대박마
2019-06-05 14:37:42
코딩이 쉽죠..... 단지 그렇게 넣을 수 있는 돈이 없어서 문제죠.....
여하간에.... 줄을 서고 봄다. ㅋㅋ
1stwizard
2019-06-04 19:36:44
트윈시티라면 저 가격에 힘들죠... 농업 비중도 낮으니 이번 갈등 영향도 덜하구요. 미네소타도 시골은 공화당, 도시는 민주당 경향이었는데 트럼프 때문에 좀 바뀌려나요.
개미22
2019-06-04 19:40:09
네 시티에서 한시간 반입니다 ㅎ 농부 할아버님들은 본인들 손해라도 일단 트럼프 인듯 해요. ^^
지구별하숙생
2019-06-04 20:34:48
렌트에 한표요. 집은 (뭔 일이 생길진 아무도 모르지만)적어도 특이사항이 없다는 전제하에 오래(7년이상) 거주할 의사가 있을때 사세요. 집사면 그냥 내 집이 아니고 뭐 또 내야 될 것들이 있어요.
개미22
2019-06-04 20:35:31
감사합니다!!^^
얼마에
2019-06-04 21:00:55
최소 5년 앞을 모르면 렌트요.
개미22
2019-06-04 21:04:06
감사합니다 ^^
복숭아
2019-06-05 14:25:36
5년 안으로 이사갈건데도 집 산 사람 여기있습니다....
제가 정말 대충 생각했나봐요.ㅋㅋㅋ 전 그냥 여기 렌트비 너무 비싸고 집값 싸게 나오고 집 너무 좋고 (가격대비) 남 배불려주는거보다 equity 쌓는게 낫지 싶어서 사버렸거든요.
이사가면 렌트주면 되고요. 제 집은 대학교 코 앞이라 렌트도 잘될거고요.
77k면 제가 사고싶네요..........ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
개미22
2019-06-05 14:52:19
오늘따라 갑자기 사자 주문이 쏟아지네요 ㅎㅎ 감사합니다 ^^
두리뭉실
2019-06-05 14:29:23
제 생각으로는 구매입니다. 근데 현찰 구매가 아닌 론으로 구매하세요.
그럼 나중에 그동네를 떠나신다고 하시더라도 렌트를 놓으시면, 거기서 조금만 더보태면 집 한채가 렌트로 만들어지는거니까요~
개미22
2019-06-05 14:53:31
혹시 지금은 현찰로 구매하고 나중에 집을 담보로 론을 받아 다른 집을 모기지 끼고 사면....론이 두개가 되서 돈이 이중으로 드나요?^^ 감사합니다!
두리뭉실
2019-06-06 06:14:21
론이 두개가 되진 않죠, 아마도 저 콘도가 equity 로 잡히지 않나 싶습니다.
덜쓰고좀더모아
2019-06-05 14:44:34
저라면 살 거 같읍니다,,,근데 미국 시골에서 운전면허 없으면 삶이 안될텐데,,,,따시는 거 추천 합니다...
개미22
2019-06-05 14:54:38
오늘 세 번째 사자 주문 감사합니다. 저희도 노력을 많이 했는데...간이 작아서요...안되더군요. 은퇴전에 자율차가 나오기를 기다리고 있습니다. ㅎㅎ 감사합니다
비행기야사랑해
2019-06-05 17:39:33
저는 당연히 렌트라고 생각했습니다.
80세대고 마지막거래가 작년이라고 하시니
좀 놀랐구요.
가격대가 잘 안오르는 중부는 집소유
7년은 넘어야지 본전은 한다고들 하네요.
렌트하시고 맘 편히 사세요.
둘째 생기면 5년 산다고 하시는데
그때되면 방 세개짜리 하우스가 눈에 들어오실겁니다.
개미22
2019-06-05 18:13:24
앗 제가 지난 1월을 작년이라 썼네요;;; 여기는 대학생들 타겟으로 다들 투자자들이 집사서 렌트하는곳이라 거래는 많이 없더군요; 내부적으로도 많이 하는듯 합니다. 말씀하신데로 20년 들고 있어도 2배 오르지 않을 가능성이 더 크고요...(더군다나 지금 고점?) 5% rent 수익 난다 해도 20년걸리네요;;; 여러 조언 정말 감사합니다!