fundrise 하시는분 계신가요?

 2017년 9월 14일에 천불 한번 넣어봤습니다. ㅋㅋ 어떤 시스템인지만 볼려구요 ^^;

와. 2년에 200불, 10% 확인됐네요. 저도 미니멈 1000불이래서 그냥 한번 넣어볼까 했는데 만불로 올릴까봐요. :-) 

나중에 돈 빼기는 쉽나요? 

빼는건 생각안해봤었는데요, 신청 페이지 찾는것도 힘드네요. 구글링해서 페이지를 찾을수 있었습니다. 일단 기존 투자분에서 찾으려니 수수료가 빠지는것도 있구요. 이자를 재투자 하지 않고 이자분만 뺀다면 괜찮을거 같은데, 투자분을 빼는건 별로인거같네요. 전문가가 아니라 자세한건 제가 잘 모르겠습니다.

Gross value of requested shares $1,178.21

Discount applied -$35.59

Net redemption value $1,142.62

그래도 2017년 들어가셔서 수수료 빼도 괜찮네요. 아래에 리뷰 읽어보니까 5년 묶혀야 수수료가 없는거처럼 나오네요. 마모에 실제로 하신분 계시는거 보니 신기하기도 합니다. 저도 딱 1000불만 해 볼려고요. 

여기 Fundrise 자세히 리뷰해놓은 자료가 있네요. 팔짝님 참고해 보세요~~ 

https://www.nerdwallet.com/blog/investing/fundrise-review/

링크 고맙습니다.

저는 사무라이 리뷰만 읽었는데 워낙 찬양을 해서  궁금했어요.

모든 투자가 그렇듯이 리스크도 감수하시고 투자 구조에 대해 잘 알아보고 들어가세요.

Financial Samurai 가 따로 후원비를 받는지는 모르겠지만, 처음에 그렇게 광고해주던 realty share 도 결국 망했고 특정 스폰서쪽에 들어갔던 투자자들중에 원금 많이 날리는 사람들도 많고 legal action 도 토론중인걸로 압니다.  물론 realty share 에서도 target earning 맞추는 스폰서들도 많은걸로 압니다. 결국 어떤 구조던, 어떤 종목이던지 투자 전에 충분한 공부와 리서치 하시고 들어가시길 바래요.

제가 새가슴이라 실물투자 아닌건 잘 안하는데 이 리뷰 읽어보니 아직 검증안된, 그러니까 이 투자는 2010년 이후 나온거라 부동산이 뜨기시작할때부터 피크까지의 투자 결과만 나온거라 다운턴일때 어떻게 되는지 보는게 관건일거 같아요. 저는 작게 먹어도 확실한게 좋은데 지금 들어가는건 지난 7-8년 데이타 보고 들어가긴 좀 무리가 아닌가 결론 내렸습니다. 사무라이가 찬양한 회사 하나가 망했군요. 이분은 실제로 큰 돈은 SF에서 부동산으로 벌었는데 부동산 실물투자는 크게 안 권하고 미드웨스트 부동산 크라우드 펀딩에 크게 선전많이 하는거 같아서 궁금했습니다.

저는 그닥 추천 드리지 않습니다.

처음 나왔을때 저도 어떤 시스템으로 굴러가는지 궁금해서 만불 조금 안되게 넣어두고 보고 있는데 10%는 안나옵니다. 최근 몇년간은 주가가 지속적으로 올랐기때문에 단기를 보신다면 상대적으로 더 낮게 보입니다. 

그리고 당연하지만 유동성이 떨어지기때문에 현금화 하는게 쉽지도 빠르지도 않습니다. 부동산 펀드 다른 종류도 있는걸로 아는데 한번 다른 상품도 봐보세요.

처음에 나올때 하셨으면 수익률이 좋았을거 같아요. 초기면 만기도 끝나서 다 빼도 페널티 없이 나오실수 있을거 같은데 아직도 가지고 계신가요? 대부분 의견이 리스크 많고 아직 내리막에서 검증이 안되었다고 보는거 같네요. 해보시고 비추니 큰 도움 됐습니다. 

Fundrise는 아니고 다른 real-estate관련 비슷한 상품에 (private RE나 P2P loan) 몇년전부터 투자중인데요.

앞으로는 모르는 일이지만 2010년도 이후부터 지금까지는 대략 비슷한 상품군에서 8-12% 정도 수익이 나온건 사실입니다. 몇가지 주의하실 점만 나열해드리면.

1. 비슷한 상품 정말 많이 있습니다. 연구해보시고 자신에게 맞는 투자처를 찾아보세요.

2. 사람들이 하도 많이 하다보니 개별 건축물로는 equity든 debt 딜이건 좋은 딜 찾은게 점점 어려워지고 있습니다. 그리고 개별물건 감별은 딜 스트럭쳐도 좀 볼 줄 알아야하고 투자의 diversity 측면에서 위험부담이 좀 큽니다.

3. (주로 개별 부동산 투자에 한해서) 현재 거주하고 있는 state 외에 다른 주에 세금보고 의무가 있는지 확인해보세요. 괜시리 짤짤이하는 돈 들여놨다가 택스 리턴때 골머리 썩힐 수도 있습니다.

4. 택스 리턴 때 지금까지 보지 못했던 택스 폼 보게되실 확률 매우 높습니다. K-1 같은거요. 그리고 전업 투자가 아니고 파트너쉽으로 패시브 투자자로 등록되면 사업비용으로 나온 항목을 택스리턴때 공제할 수 없습니다. 그래서 10% 수익률 이래 나와도 세금 왕창 때이는거 고려하셔야 합니다.

5. 많은 상품이 만기 이전에 환매 자체가 불가능 하거나 매우 제한적일 수 있습니다.

p2p loan에 넣으셨다는거 보니 눈이 확 커지는데요. 저는 이게 부동산보다 더 위험할거 같다는 생각이 드는데 혹시 실제 수익률은 어느정도인지 알려주실수 있을까요? 광고랑 비슷한지 궁금합니다. 그리고 택스 부분은 당연히 낼거라고는 생각했는데 택스폼이 다른게 있다니 이건 또 새로운 이야기네요. 처음듣는 이야기라..

그리고 또 생각지도 않았던건 미드웨스트에 투자하게 되면 투자하는 주가 달라서 그것도 좀 골치가 아프겠네요. 생각지도 않은 부분 딱 집어 말씀해주셔서 고맙습니다.

아. 폰에서 적느라 짧게 적었는데, 부동산을 담보로 하는 P2P loan을 의미하는거였습니다. 어차피 제도권에서 돈을 못빌린 물건들이 나오는 플랫폼이라 hard-money loan과 뭐 크게 다를것 있나 싶긴하지만, 그래도 최소한 장부상으로는 부동산을 담보로 하는것이니까요.

저는 이것저것 시도해보다가 만사 귀찮아서 그냥 저를 위해서 투자를 대신 해주는 플랫폼으로 정착했구요. 정착이라고 해도 어차피 투자금의 5% 이하로 운영하는거라 그냥 트렌드를 이해해보려고 발담궈논거라고 보심될 것 같아요. 같은 이유로 하늘향해팔짝님도 아무리 많아도 투자금의 5% 이상은 투자하지 않으시길 조언드립니다.

저는 만사 귀차니즘 떄문에 수익률은 낮아도 절 위해서 알아서 딜을 골라서 분산투자 해주는 곳에다가 돈을 좀 넣어놨는데요. 여기가 좋다 나쁘다 그런건 말씀드리기 어렵구요. 제 개인적인 요구사항 (자동으로 안좋은 딜은 걸러줄것, debt deal만 취급할 것)과 맞아서 그냥 다른 상품에 비해서 수익률은 약간 낮아도 돈 계속 넣어두고 있습니다. 다시 말씀드리지만, REIT가 아닌 이상 다른 대부분의 상품들은 돈 넣는건 걍 넣어도 한번 넣으면 만기까지 출금이 불가능한 경우가 매우매우매우 많습니다. 부디 입금하실 떄는 신중하게 하시길 당부드립니다.

작년 가을부터 하신건데 수익금보니 굉장히 높은데요? 데이타까지 보여주시고 고맙습니다. 찾아보니 부동산 담보로 돈빌려주는 회사 되게 많네요. 한국말로 하면 부동산 담보로 사채회사가 되나요? :-) 

소심해서 개골님 만큼 돈은 많이 못넣어볼거 같아요. 대부분의 회사들이 미니멈 투자 금액이 있는데 한번 잘 보고 만약에 한다면 아주 소량의 금액만 해보지 않을까 싶습니다. 현재 부동산이 정점을 지난거 같아서 더 조심해야 하긴 해야 겠네요. 많은 경험에서 나온 조언 감사드립니다. 

Fundrise, realtyshares 두 곳에서 투자했다가 realtyshares가 그렇게 되면서 아주 골머리를 앓고 있는 1인입니다. Fundrise는 e-REIT 초기부터 투자해서 꽤 짭잘한 수익이 났는데, realtyshares를 보니 겁이 나서 Q2를 마지막으로 돈을 다 뺐습니다. 예상외로 돈 빼는 건 아주 깔끔하고 간단하게 잘 끝났습니다. 과정이 복잡하거나, 전화 와서 말리거나, 약속한 날짜에 돈을 안 주거나 할까봐 걱정했는데, 그냥 웹사이트에서 신청하니깐 약속한 날짜에 약속한 금액을 입금 잘 해주더라구요.

수익률은... Income이랑 Growth랑 반반 투자했는데, 3년 3개월 동안 31% 정도 수익이 났네요. 결과적으론 높은 수익이지만 risk를 감안하면 진지하게 투자하시는 건 아직 추천하고 싶지 않습니다.

realtyshares 투자한건 어떻게 된건가요? 만약에 회사가 망하게 되면 돈은 날리는건지, 이게 부동산 투자면 실물이 있을거 같은데 어떻게 끝이 났는지 궁금합니다.

만약에 부동산이 2008년같이 된다고 치고 사람들이 다 돈을 빼겠다고 하면 엄청 손해 날거같거든요.

 그래도 fundrise에서 연 10%는 하셨고 돈도 쉽게 빼셨다니 축하드립니다. 이걸로 실제 돈을 출금해서 돈 번분도 계시는군요. 해보신분들은 다들 비추라 안 할거 같습니다.

iintoo 라는 곳에서 realtyshares 의 portfolio들을 넘겨받아서 운영하고 있습니다. 개별 투자 건에 따라 희비가 엇갈리는데, 아직까지 남아있는 투자 건들은 대체로 realtyshares에서 관리를 잘 못 해온 것들, 다시 말해 골치덩어리 deal들인 것 같습니다. 저도 적지 않은 금액이 물려있는데 (생각해보니 fundrise에서 뺀 돈이랑 원금이 일치하네요;;) 1/4 정도는 정상적으로 원금 + 수익금까지 회수가 가능할 것 같고, 나머지는 이런 저런 이유로 원금 손실이 확정적이거나 심지어 언제 일부 금액이라도 돌려 받을 수 있을지가 불투명한 상태입니다.

참 아이러니한 건, 나름 조심스럽게 골라서 투자를 해왔는데, 투자할 당시 진짜 모험이라고 생각했던 equity deal 들은 대부분 별탈없이 마무리 + 높은 수익률을 올렸고, 정작 큰 말썽을 부리는 것들은 모두 정말 안전해보였던 1st lien debt deal들이네요. 저는 이번 경험을 마지막으로 online private RE는 손을 뗄 것 같습니다. 직접 발품 팔아서 진행 상황을 확인하고 주변 조사도 할 수 있어야 그나마 마음이 놓일 것 같아요. 지금 문제가 된 deal들이 최악의 결과가 되더라도 전체적으로 합치면 미약하게나마 흑자이고, 많이 배웠으니 후회는 없습니다만...

realtyshares는 부동산 온라인투자의 가장 나쁜 시나리오를 보여준거네요. 헐퀴님 마음 고생 심하셨을거 같습니다.  온라인으로 하는게 직접 물건을 보고 하는게 아니라 확실하게 한다고 해도 남한테 맡기는게 되는거고 조심하게 하신다고 해도 이런일이 발생하게 되니 돈버는게 정말 쉬운게 없네요. 그나저나 돈 안 떼이고 시간이 걸려도 들어간 돈 꼭 받으시길 바랄께요. 경험담 같이 공유해주셔서 고맙습니다. 

저도 매달 조금씩 하고있는데 회사에서 커피한잔 마시면서 확인하는 재미가 쏠쏠합니다. 일단 계획은 순수 투자금 5천불까지만하고 그냥 지켜볼거다 이고요. 계속잘된다면 업투 만불까지도 생각중입니다. 로빈후드에서 스탁하던것 보다는 이익률 괜찮고 은행이자 보다도 좋고...안할 이유가 없어서 꾸준히 해볼려고요. 투자는 언제나 리스크가 있으니 감안하고 짜투리돈 열심히 투자하고 있습니다.

10%라면 후덜덜이네요.  근데 이게 매년 렌트비 10%씩 오르거나 집값 10%씩 오르게 만드는 주범이려나요? 

젤 위에 댓글에 제 수익률 올려었는데요, 지금 현재는 1320불 밸런스를 가지고 있습니다. 그런데 제 상황도 안좋고 이 회사도 어떻게 될지 모를거 같아서 출금요청을 지난주에 했습니다. 수수료가 육십불쯤 나온다고 하고 대부분 금액은 오늘 출금, 일부는 6월1일 가능하다고 했습니다. 그런데 오늘 메일이 와서는 당분간 돈을 안주나 봅니다. ㅜㅜ 망하지만 않고 금액 유지가 된다면 상관없는데 이 시국에 망하기라도 할지 걱정이네요 

메일 내용은 아래와 같습니다. 

Given the unprecedented level of disruption and ongoing uncertainty caused by the global coronavirus (COVID-19) pandemic, Fundrise Advisors, in our capacity as Manager of the eREITs and eFunds, has determined that it is necessary at this time to suspend the processing and fulfillment of redemption requests.

While under normal market conditions, we seek to provide investors with the ability to redeem their investments on a regular basis, during times of financial crisis or extreme uncertainty, it is absolutely critical that we suspend redemptions in order to protect the interests of all our investors.

As Manager, we have an obligation to make decisions based upon what is best for the entire Fundrise investor community and must always put the priorities of the whole above any one individual.

Fundamentally, Fundrise investors own real property, which is simply not liquid. In conditions such as those we face today, fulfilling redemption requests would require us to either substantially deplete vital cash reserves, or, even worse, potentially sell assets into a down market, likely at a price far below actual value. We believe that either of these actions would materially increase the risk of unnecessary loss or otherwise avoidable problems for the vast majority of our investors who have not requested to redeem and intend to stay invested for the long term.

We recognize that the current coronavirus pandemic is evolving every day and therefore the situation may change rapidly. Accordingly, once we conclude the risk from the crisis has receded and the market has returned to more normal conditions, we expect to resume processing redemptions. However, at this time, ensuring that the portfolios are strongly positioned to weather even the most severe downturn is the prudent decision.