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안뇽하세요.
위의 사과님이 글을 올리셨길래 저도 용기를 내서 한글 적어봅니다.
(오메의 가즈아~~ 글을 기대하셨다면 좀 재미없을거 같으니 살포시 뒤로를 눌러주시기 바랍니다.)
저도 부동산은 요 방에서 여러분들의 글을 참고하며 시작하게 되었는데요.
요 라인에 레전드급 글이 몇개 있고요 참고 하세요.
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
https://www.milemoa.com/bbs/board/5647209
https://www.milemoa.com/bbs/board/6211638
https://www.milemoa.com/bbs/board/5617529
S&P 500도 중요한데요 다른 방법으로 재테크를 하는 것도 알아보고 싶었습니다.
(지금 집값이 너무 높아요, 주식이 짱이에요, 이런 코멘트는 이 글과 맞지 않기 때문에 정중히 사양합니다.)
물론 심심하면 질로우 등을 보는게 취미이긴 하였습니다.
2017년부터 조금씩 보다가 2018년에 첫 집을 구매한 자기반성용 보고서를 써볼까 합니다.
위치는 디트로이트 근처입니다. (디트로이트 아님!)
구매가격: 67,000 (캐쉬 구매, 유닛 두개)
각종 수리비: 5,000 (지붕업자 세번, 플러밍 네번, 기타등등)
현재가치: 120,000 (질로우 기준)
렌트: 1,450(with water)
각종 비용(보험, 매니지먼트, 택스, cap ex 등등) 제하고 남는 cash flow: 579(projected), 500(actual)
돈은 여기저기 모은돈과 HELOC해서 5.5%, 10년 납부로 40k 빌렸군요.
일단은 제가 투자한 곳이 저희집에서 30분 거리에 있고요. A랭크 근처, D랭크에 위치하다 보니 자잘한 전화가 꽤 자주 일어납니다.
1. 물이 샘
2. 지붕이 이상함
3. 돈 늦을거 같음. (당근 전화 미리 안옴)
일년 남짓한 시간동안 저는
1. 독촉 레터, 내쫓는다는 노티스 두번
2. 1달은 돈 늦은 거 가만히 참았음
3. 테넌트가 갑자기 실직해버림ㅜㅡㅜ
4. 플러머 세번
5. 지붕 수리 세번
등등을 불렀군요. 처음에는 이정도 금액에 이런 효율이 나온다니!! 하고 정말 좋아했는데 역시 그만큼의 노동을 필요로 합니다.
1. 업자들하고의 연락: 테넌트와의 연락도 중요한데 업자들하고의 연락도 중요하더라고요.
전화 하면 안받거나 갑자기 비즈니스가 도산해서 없는 번호라고 나온다던지… 황당했습니다.
결국 다른 업자 고치는 거 옆에서 보면서 잘 확인하고 고쳤습니다.
2. BRRRR 스텝의 Refinance: 여기에서 appraiser 하고 커뮤니케이션을 잘하는 걸 다시 배웠습니다.
지난달에 refinance하려고 연락 해봤는데 산 가격으로 appraiser가 되어버렸어요ㅠㅠ
제 집이 D 랭크라 zestimate하고 다르게 나온다는 걸 몰랐는데 비싸게 시간과 돈 주고 배웠습니다.
그래서 이부분은 다시 공부해서 리파이낸스 받는 걸로!
3. 집수리 공부: 원래 저희 부부가 둘다 뭐 만들고 해보는거 정말 좋아하는데,
이 집 구매를 계기로 많은 시뮬레이션을 돌릴 수 있어서 좋았어요.
일단 부동산 회계를 다른 시각으로 바라보게 되었고.
집 고치는 것도 닥치니까 유투브 보고 하게 되더라고요. Drywall repair나 시멘트 등등.
4. 법률 공부: 물론 앞으로 변호사님이 필요할 상황이 오리라는 것도 알게 되었습니다.
조만간 잘 안되면 이 테넌트를 내쫓아야 할지도 모른다는 생각을 하고 있고..
그러면 새 테넌트 전에 집수리를 하는 거 예상하고 있습니다. 힘겹지만 재미있을거 같아요.
요 계기로 저도
1) 집 랭크의 중요성.
2) 계산 때리기
가 얼마나 중요한지 다시 배웠습니다ㅠㅠ
여러가지 투자가 있는데 관점을 다시 생각해서 실제와 예상과 얼마나 다른지 보는것도 중요하잖아요. 공부 많이 되었습니다.
요 반성글을 계기로 다음 글은 좀 더 이익이 잘 나오는 좋은 유닛을 해보려고 합니다! 가즈아!!
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34 댓글
이심전심
2019-09-16 16:48:19
너무너무 초짜질문 죄송합니다. 집 랭크나 BRRRR 스텝등은 어디서 배울수 있는건가요?
스파게티
2019-09-16 16:51:42
Brrrr step 은 biggerpocket 가시면 많은 정보가 있습니다.
기타등등의 부동산에 대한 모든 자료가... 너무 많은게 단점
커클랜드
2019-09-16 17:43:01
Biggerpockets Podcast 추천해요. https://www.biggerpockets.com/podcast
사실 BRRRR 자체는 오래전부터 많은 투자가들이 하고 있었던걸, Brandon Turner (Co-host)가 명칭을 갖다 부친거 같고, David Greene은 최근에 책도 썼죠.
한 에피소드 한 에피소드 듣다보면 많은 지식과 용기를 얻습니다
이 에피소드가 BRRRR에 대해서 자세히 설명 나왔었는듯...
https://www.biggerpockets.com/blog/biggerpockets-podcast-327-buy-rehab-rent-refinance-repeat-method-david-greene
이심전심
2019-09-17 09:16:22
감사합니다!! 으윽~ 지식과 용기를 얻을 생각에 갑자기 설레이네요~
크레오메
2019-09-16 20:07:35
요렇게 접근해 보세요. 학군이 1-3이면 d랭크, 8-10이면 A라고 간주합니다.
BRRRR은 다른분들이 잘 설명하셔서 스키~~입!
이심전심
2019-09-17 09:16:57
그렇군요~ 아직 애가 없어서 학군은 생각도 못했네요..
크레오메
2019-09-17 09:42:14
애는 저도 없어요 ㅎㅎ 좋은 곳 잘 찾으시길!!
맥주한잔
2019-09-16 16:52:34
와우. 대단한데요? 현재가치의 거의 절반 가격에 구입하시다니, 굉장한 딜을 잘 찾으셨네요.
귀중한 경험 나눠주셔서 감사합니다.
크레오메
2019-09-16 20:08:39
감사합니다. 맥주한잔님 후기 보면서 저는 새발의 피구나ㅠㅠ 생각 많이 했어요. 아직 무단 점거라던지, 코트 오더 등은 해본적이 없는 초보라서여 ㅎㅎ
흙돌이
2019-09-16 20:10:19
저는 해보고싶지 않은 경험이예요 ㅎㅎㅎ
크레오메
2019-09-16 20:12:05
그러게 말입니다. 그래도 이러면서 크기 키우는 거라고 생각하며 다음을 위해 열심히 달리고 있습니다 ㅋㅋ
재마이
2019-09-16 17:43:25
ㅋ 처음에 단위를 0 한개를 더 붙여서 봐서 깜놀했어요~ 오메님은 정말 뭐든지 다 잘하시는 것 같아요~ 부럽부럽
크레오메
2019-09-16 20:09:25
이럴수가 ㅋㅋ 그쪽 시세하고 너무 다른 동넨데 ㅋㅋㅋ
저 진짜 집 치우는거 못합니다. 마모님들 저희집 오시면 사람 쓰라 다들 한마디씩 하십니다 ㅋㅋㅋ
IceBerg
2019-09-16 18:31:29
찍짝짝
매리엇 하나 인수해서 컨퍼런스 런 좀.... 굽신굽신
크레오메
2019-09-16 20:09:50
오늘 까먹었어요ㅠㅜㅜ 같이 잘해보아요 ㅋㅋ
우리동네ml대장
2019-09-16 18:39:05
처음 시작해보기에 딱 좋은 사이즈의 유닛이네요. 근데 집 랭크는 어디서 알아보나요?
크레오메
2019-09-16 20:10:37
시티 레포트나 범죄율 보고 하는 사이트를 보거나 집 랭크는 학군으로 보통 확인했습니다
흙돌이
2019-09-16 20:09:03
D class property들은 대게 appraisal이 잘 안나오기 때문에 (그리고 zillow는 참고만 하시되 절대 믿으면 안되는것 같아요) 보통은 캐쉬아웃 리파이낸스로 들어간돈 70% 뽑아내고 그때 집 가격이 어느정도 올랐으면 땡큐 안올랐어도 그 돈으로 다른 investmemt property 다운페이로 사용하는게 일반적입니다. 프로퍼티 정말 잘 구하셨네요. 2% rule보다 높이 나오는 동네나 프로퍼티는 찾기 쉽지않거든요. 수리비기 많이 들어가셨어도 텍스신고하실때 청구하셔서 돌려 받으시면 되죠~^^ 이런게 D class의 매력이더라고요.
크레오메
2019-09-16 20:14:05
좋은 팁이시네요. 네 저는 그래도 지금 테넌트 개인적으로 나쁘지 않게 보고있어요. 처음 그룹은 뭐라고 노티스 두번 날렸더니 꼬박꼬박 주고 있고요. 두번째 그룹은 돈은 주는데 늦어서 문제인데 ㅜㅜ 그래도 잘 주긴 하거든요.70%라도 뽑아내야하나 고민입니다.
흙돌이
2019-09-16 20:24:06
늦으면 레잇피 꼭 차지하그셔야해요. 한두번 레잇피 내다보면 아까워서라도 잘 낼거예요. 안그럼 버릇되서 계속 늦게 내더라고요. 그런데 D class 프로퍼티를 직접 관리하시는건가요?대단하십니다!!!
크레오메
2019-09-16 20:32:42
보통 렌트보다 엄청나게 싸서 하루에 25불씩 차지합니다. 잘 내고 잇어요. ㅎㅎ
코코
2019-09-17 09:23:55
크레오메님, 소중한 경험 공유해주셔서 감사합니다.
저도 같은 동네 살고 있는데 한번 뵐 기회가 있었으면 좋겠습니다^^.
크레오메
2019-09-17 09:42:54
네 쪽지 주세요~^^
포트드소토
2019-09-17 11:46:45
이글을 보고.. 저도 한번 우리집 근처에 이런 저가 렌트집을 Zillow 에서 찾아보았습니다..
캘리의 미친 집값이라서.. 아무리 싸도 10만 ~ 30만 해두고.. 방3개 이상. Sqft 1500 이상 했더니 저희집에서 거의 20마일 거리에 딱 하나 나오네요.
3bed 2bath 1500sqft $220K.
괜찮다 싶었는데 사진들 보는데.. 이상하게 이 집 주변의 다른 싱글 집들은 50만불, 60만불인겁니다. 이거 핫딜인가? 싶었는데..
HOA fee가 $950.
털썩..
중부쪽에 사시는 분들 너무 부럽습니다.
포트드소토
2019-09-17 11:50:58
아.. 그런데.. Zillow 로 쭉 보면.. 일반 집들 말고, Mobile home? trailer home? 이런 거 있잖아요.. 주변집들과는 비교도 안되게 싸거든요. 거의 1/3 ~ 1/4 값?
왜 그런가요? 누구 말로는.. 땅은 안 사고 집만 사는 거라는데.. 렌트 돌리면 상관있나요? 렌트로서 어떤 단점있나요?
크레오메
2019-09-17 12:04:29
모빌홈 땅은 모빌홈 오너 소유라 그렇고 집 자체가 컨테이너라 내구성이 약해요. 여기도 hoa같은게 있어서 렌트룰이 오너마다 다를거여요. 자세한겅 좀있다 길게 쓸게요.
포트드소토
2019-09-17 12:09:52
땅은 대충 들었는데.. 집 자체도 내구성이 약하군요.
자세한 정보 기대하겠습니다. 렌트용으로서의 관점에서 설명해 주시면 더 감사하겠습니다.. ^^
크레오메
2019-09-17 15:10:40
Mobile home이 일단 본인이 컨테이너 집을 사고 땅값을 렌트로 (그러니까 HOA같이) 한달에 몇백불 내는 방식인데요. 이 집을 구매해서 살수도 있고 아파트처럼 렌트로 그냥 들어갈 수도 있어요. 그러니까 렌트용과 집을 소유하고 있는 사람들의 월 페이먼트가 다른거죠.
요것의 장점은: 다른 데보다 엄청 저렴한 값이고 보통은 affordable housing을 위해 하와이 주 제외한 49개주에 있다고 합니다.
단점은: 일단 전체 소유권이 본인에게 있지 않으므로(땅은 주인거) 땅값에 해당하는 렌트를 내야 하는 거죠. 콘도의 HOA와 비슷하다고 보시면 됩니다. 그리고 일반 집처럼 오래가는 기간이 긴게 아니라 짧기 때문에 수명을 20여년 보고 있다고 하더라고요. 내구성이 약하기 때문에 겨울에는 춥고 여름에는 덥다 합니다. 그러나 제가 가본 아는 분 모빌홈은 나쁘진 않았어요. 케바케인거 같아요.
제가 캘리 같은 집값 비싼 곳에 거주하고 부동산을 찾아보겠다 싶으면 @맥주한잔 님처럼 D랭크의 무서운 동네 또는 오프마켓 딜(이집을 그렇게 구매했습니다)을 이용할거 같아요. 근데 직접 발로 뛰고 사람도 만나보고 해야지 늘더라고요. 일단 움직여 보시길 바랍니다.
맥주한잔
2019-09-17 15:15:45
보통 Mobile home park 은 투자용으로 아주 좋다고 합니다만 (Mobile home 이 위치하고 있는 땅. Mobile home 으로부터 렌트비를 받음)
Mobile home 자체는 사서 렌트주는 목적으로 구입하는 사람은 거의 없는걸로 알고 있습니다. 아마도 수익이 나지 않아서겠지요?
크레오메
2019-09-17 15:21:32
그것도 있고 저는 룰이 다르지 않나 하고 조심스레 추측했어요. 요게 먼저 affordable housing으로 시작한거라 거기에서 렌트를 주는거면 엄밀히 말해 땅에서 렌트 집산주인이 또 렌트. 이중 렌트 아닌가 해서요.
맥주한잔
2019-09-17 15:36:45
아. 그게 맞을 거 같네요.
Californian
2019-09-17 13:36:20
저도 뒤에 0 하나 더 붙여서 봤다가, 다시 보고 깜놀했네요..
디트로이트 인근(?) 으로 이사가고 싶어요..
크레오메
2019-09-17 15:05:15
콤마 붙였어요. ㅎㅎ 음..... 이건 제가 오프마켓 딜로 찾은거라 일반 MLS에는 없는 딜이었어요. 감사합니다!!
Californian
2019-09-17 15:57:06
우와. 오프마켓까지 섭렵하시는 오메님 이시군요... 나중 혹시나 (??), 디트로이트 인근으로 이사가게 되면 미리 잘 부탁드립니다.. 굽신굽신.. ^^;;