리파이낸스/모기지에 있어 이자 및 각종 비용

Factor가 여러가지 네요.

같은 Loan 이라도 (예를 들어 7/1 ARM),

말씀하신데로 new home / refinance, loan amount, LTV , State, FICO에 따라 다르고, 

이번에 refinance 하면서 보니,

- Single home / condo도 한 factor이고,

- LTV가 80%이하이더라도, loan company 따라 75% 이하를 요구하기도 하고, 

- Escrow account를 안만들면 금리를 약간 올리기도 하네요.

맞습니다. 정보 더 주셔서 감사합니다. 싱글홈/콘도 또 다르죠. LTV 70%여야 또 최적이라고 말하더라고요. 저 같은 경우는 escrow는 상관이 없었습니다만 말씀대로 요구하는 곳도 있습니다. 그러니 생각보다 변수가 정말 많더라고요.

"그래서 저는 또 리파이낸스를 알아볼까 합니다 ㅎㅎ " 

-> 보통 얼마에 한번씩 리파이낸스 하세요 ?

   No cost (by lender credit) loan이면,

   자주해도 상관 없을 거 같긴한데,

   최소 리파이낸스 인터벌에 rule of thumb같은게 있나 해서 여쭤봅니다.

저는 순전히 노 코스트라서 또 해볼까 생각 중입니다. 문제는 리파이낸스를 하면 다시 30년 혹은 기간이 리셋되니까 계산을 잘 해야 합니다. 따라서 자주 하기는 어려워 보입니다. 5-7년 정도 원금 갚으면 20년짜리로 리파이낸스는 할 수 있을 듯 해요.

계산은 제가 올린, 혹은 인터넷에서 찾을 수 있는 계산기로 계산하면 됩니다. 아직 28년이 남는 30년짜리를 0.5%만 낮게 해도 이건 월 납입도 줄이고 전체 이자도 줄이고 윈윈이죠. 다만 클로징 비용이 너무 많으면 break even point가 늦으니 다시 또 고민을 할 수 있겠고요. 하지만 "월 X를 아끼고, 전체 이자 Y를 아낀다"는 매우 분명히 계산으로 나옵니다.

2년 전에 모기지 시작한 후 첫 리파이낸스인데, 

금리 1% 줄이고, 에스크로 띄고, 노 코스트라서 만족이긴 한데,

세상이 어수선한게 금리가 혹시 계속 내려 갈 거 같아서 여쭤봤습니다. 

물론 올려주신 계산기로 +일때 하는 건데, 

너무 자주 하거나 하면 

크레딧에 문제가 있거나, 렌더들이 색안경을 끼고 본다거나 할까봐,

혹시 rule of thumb이라는게 있나 해서 여쭤봤습니다.

혹시 노 코스트는 클로징 코스트를 말하는건가요? 어떻게 노 클로징 코스트 오퍼를 받으셨는지요??

금리를 약간 올리는 대신, 렌더 크레딧을 받아 노 클로징 코스트를 하게되는 건데요.

저 같은 경우는,

7/1 ARM no point / no closing cost / no escrow account 

이렇게 요구해서 비교 했습니다.

혹시 7/1 ARM은 좀 위험하지 않나요?? 제가 잘 몰라서 그런건지 변동 rate  는 나중에 어찌될지 몰라 전 무조건고정으만 할예정 이었거든요. 혹시 7/1 ARM 의 가장 큰 장점은 무엇이라고 보시나요?? 

7/1 혹은 5/1의 장점은 결국 초반 이자 지출을 줄이는 겁니다. 저 같은 경우는 7년 뒤면 충분히 세이빙을 할 수 있다고 베팅을 걸었습니다. 그래서 7년 동안은 최대한 낮은 이자로 가고, 그 뒤에 15년, 10년으로 갈아탈 생각으로 했습니다. 이론 상 금리가 크게 높아질 수도 있지만 두 배가 될 것 같지는 않기도 하고요.

첫 모기지도 7/1 ARM이었고, 2년만에 현재 진행중인것도 7/1 ARM (0.25% 싼 5/1 ARM 할까 고민하다 7/1 선택) 인데요. 

변동 rate의 위험한 면이 있긴 한나 ,

저 처럼 7년 안에 리파이낸스를 하게 될 수도 있고요...

30/15 fixed or ARM이냐는 어려운 개인의 선택인거 같습니다.

아래는 ARM 옹호론자의 글입니다.

https://www.financialsamurai.com/30-year-fixed-mortgage-loan-vs-adjustable-rate-mortgage-arm-the-choice-is-obvious/ 

경제 돌아가는 사정을 잘 아시는 분이라면 7/1 ARM 의 장점만 생각해서 충분히 할수도 있을것 같네요..근데 저같이 경제나 주식에 문외한 사람은 사실 좀 힘들것 같아요..지금 리파이낸스도 제대로 뭘 할지 몰라 고민 하는 중이라서요...역시 공짜 돈은 없네요..열심히 발 품을 팔아서 많은 정보를 가진 사람은 더 좋은 모기지율에 할수 있고 저같이 게으른 사람은 줘도 못먹는 상황이 될수도...ㅋㅋ 그래도 이번에 리파이낸스는 정말 해봐야 할것 같아요..안하면 바보 라는 느낌이 점점 더 드네요...ㅎㅎㅎ

저도 고민하다가 7/1 ARM선택했어요. 1)첫 7년간 이율 세이브 2)7년 안에 다른 집으로 이사갈 확률이 높음 3)7년 뒤에도 계속 살아도 리파이넌스 해서 고정으로 바꾸면 됨 - 와 같은 이유로 7/1 선택했는데 아직까지는 만족입니다. 예전글을 썼다시피 현재 30년 고정으로 리파이넌스 중이구요.

 (사족이지만 5/1은 좀 위험하긴 하겠더라구요)

이게 지역마다, 론 금액마다 천차만별입니다. 저희 동네에선 점보론이 흔하고 작년에 렌더들이 철저히 을의 입장이었습니다. 작년에 주택 판매가 저조하면서 렌더들은 리파이 물량이라도 잡아야했죠. 물론 응답은 느렸지만.. 그래서 1M+ 금액에 한해 제가 알아본 곳은 모두 노 클로징 노 코스트였습니다. 사실 내부적으로는 이율을 좀 조절해서 은행 자신들이 손해를 안 보게 하겠지만요. 결국 자신이 있는 로컬 마켓 영향을 가장 많이 받습니다. 모든 조건 거두절미하고 노 코스트라고 하면 부정확한 정보가 됩니다.

좋은글 만들어 주셔서 감사합니다. 새로운 분야를 배우고 있습니다.

얼마나 자주 리파이넨스를 하세요라는 질문에 최근 제 상담으로 부터 받은 결과는

빌리는 사람은 손해 보는 이율이 아니면 상관없다는 겁니다. 그런데 빌려주는 렌더의 경우는 이자를 앞으로 받기로 하고 빌려주는 거라서 6개월도 안되서 또 리파이넨스를 하면 먹튀라고 합니다. 렌더의 입장에서는 먹튀, 빌리는 사람 입장에서는 현명하게 돈 굴리는 셈이 되는거네요. 그냥 참고하시라고요.

요약하자면 빌리는 사람 입장에서는 아무 상관없음. 렌더랑 앞으로도 일을 계속 하게 될 것 같으면 관계를 위해서 상황을 알려줘야만하는 부분.

제가 찾던 답입니다. ^^ 

아무리 노코스트라도 카드 처럼 안전하게 1+ year 는 가져줘야 겠네요.

맞습니다. 저 같은 경우는 1년 반 넘은 시점에서 했는데 어쩔 수가 없었습니다. 이자율이 1% 넘게 떨어져서요. 작년에 얼마나 리파이 물량이 많으면 은행이 돈 600불인가를 내면 아무런 서류도 필요 없고, 기간도 바뀌는 것도 없고, 그냥 이자를 0.5%가 낮춰주는 프로그램도 있었습니다. 하지만 저는 리파이를 다시 하면 훨씬 돈을 더 아끼니 귀찮아도 했었습니다. 기간이 오래 걸려요. 한 두달 잡으셔야 하죠. 크레딧도 다시 조회되고 어프레이절도 다시 받아야 하고 노터리랑 사인 백개 해야하고.. 귀찮죠.

말씀대로 모기지는 빌려주는 입장에선 prepayment에 대한 위험 부담이 있습니다. 그래서 법으로 prepayment penalty가 없도록 해뒀죠. 그런데 들으신 말씀은 지극히 모기지 오피서, 은행 측의 입장 같습니다. 은행이야 말로 절--대로 손해 안 보게 돈을 빌려줍니다. 다운페이 20%가 왜 있냐면 갑자기 제가 돈을 못 갚아 집을 차압당하면 은행이 20% 손해보고서라도 팔아서 자기들 돈은 챙기겠다는 계산이에요. 은행은 이런 prepayment risk를 모두 다 고려해서 장사합니다. 노 클로징 노 코스트가 아닌 이상 리파이낸스를 하면 은행도 origination fee 등으로 돈을 버는게 있죠. 저도 블랙슈머, 포인트만 먹고 튀는 걸 안 좋아합니다. 그리고 같이 일하는 모기지 오피서가 안타까워서라도 당장 먹튀는 안 할 거지만 "은행을 걱정할 필요"는 없을 듯 합니다 ㅎㅎ 불경기가 와도 죽어나는 건 저희지, 은행의 높은 고위 임원들은 잘 먹고 잘 삽니다..

추가 정보 주셔서 감사합니다. 맞아요. "나는 XX%받았다"는 정보만으로는 많이 부족한 면이 있죠. 저도 조금 자세히 적으려다가 너무 개인정보인것 같아서 일부러 안적긴 했어요 ^^;; 저 같은 경우 거의 1프로 가까이 낮추었고 그러니 매달 세이브되는 비용이 150불 정도 되더라구요 (원금 값는것 늘어나는 것 제외). 저희는 론 금액에 에스크로 비용이 포함되어있긴 한데 어차피 기존에 있던 에스크로 환불 받으면 그걸로 principal 갚을 것이라 신경 안썼어요.

결국엔 계산기를 돌려봐야 답이 나오는듯 싶습니다. 저 같은 경우 excel의 pmt function 써서 매달 얼마나 나가나 계산하고 결정했습니다.

전 2명의 렌더가 똑같이 제돈 하나도 안들고 페이퍼 웤만 해서 한달에 500불 절약된다고 하는데, 이사갈까 싶어서 그냥 안하고 있습니다. 이자는 아주 쪼금 차이나는데 큰 숫자는 두분다 변함이 없습니다. 지금하면 6월 첫번째 모기지에서나 반영된다고 하는데, 그러면 이사철인데 혹시 몰라서요. 이사 안가기로 굳히면 당연히 해야겠지요.

네 제생각에도 이사를 가실게 아니라면 당연히 하는게 맞다고 생각합니다. 물론 500불 세이빙 한다는 것은 한번 직접 계산해보셔야할거에요. 렌더말도 곧이곧대로 믿을수는 없는 세상이라 ㅎㅎ 하지만 만일 올해 여름에 이사가실거라면 안하시는게 낫다고 생각해요. 일단 이것저것 서류 준비해야해서 엄청 귀찮거든요 ㅋ

저도 리파이낸스에 정말 관심이 많은데..이걸 도대체 어떻게 시작해야 할지 모르겠어요..이전에 했던데 문을 두드려 봐야 하는지..근데 항상 여기서 말하는 예를들어 15년에 2.75퍼센트를 누군가 받았다라고 말하면 저를 이상한 눈으로 보는것 같았어요...말도 안되는 소리 하지 마라는 식으로..그렇다고 온라온으로 모르는 사람과 그냥 이멜로 왔다갔다 할려니 이것도 왠지 찜찜하고...갈피를 못잡고 있네요....

제가 캘리에서 15년으로 2.75 받았어요. 랜더 2명 한테. 첫번째 랜더는 지금 집 랜더구요, 두번째는 첫번째 집 부동산 아저씨랑 같이 일하는 랜더입니다. 첫번째 집살때는 랜더랑 부동산 아저씨랑 달라서 아는 랜더가 두명이 된 상황인데, 두분다 숫자가 거의 비슷해서 더 알아봐 뭐하나 싶은 상태입니다.

정말 잘 받으셨네요..저도 이전에 여기서 소개 받은 분 한명한테 15년 2.75 해줄수 있냐고 이멜은 보낸 상태인데...사실 전 가능하면 지역에 있는 은행이나 랜더를 통해서 하고 싶긴 하거든요...근데 아직 저희 동네가 핫한 동네가 아니라서 그런지 아무도 2.75 이야기를 들은적이 없어요..계속 문을 두드려 봐야 하나요?? ㅋㅋㅋ 혹시 클로징 코스트도 내신건가요??

"예를들어 15년에 2.75퍼센트를 누군가 받았다라고 말하면 저를 이상한 눈으로 보는것 같았어요..."

네! 바로 제가 이 글을 쓴 이유가 이런 이유 때문입니다. 인터넷에 나도는 정보는 그래서 정말 도움이 안 되어요. 가장 좋은 건 나와 가장 비슷한 처지에 있는 사람의 데이터 포인트를 얻어 내야 한다는 점이죠. 그리고.. 문제는 이건 어렵습니다. 주변 친구가 비슷비슷하게 있으면 모를까, 그게 아니면 정보 찾는게 쉽지 않아요. 그래서 어쩔 수 없이 두 세군데 렌더 돌아다니면서 쇼핑하는 수밖에 없습니다.

저 같은 경우는 회사 동료 정보를 이용해서 감을 잡을 수 있었습니다. 저와 론 금액이 비슷해서 도움이 많이 됐죠.

다른 글에는 세상에 15년을 2.5에 받았다는 분도 있네요..이거 모기지 샤핑 하면 할수록 더 내려 갈수 있나봐요..열심히 해봐야 겠어요..ㅎㅎㅎ

2018년 첫집 마련할때 20%다운 36만불 론 3.25%/30년 받았거든요. (orange county) -> 그때 에스크로 하시는 분도 이런 이율이 있냐면서 놀랬었는데

다들 리파이넨스 하는 분위기에 질문하나 드릴께요. 만약 노코스라면 2.75%로 리파이넨스 하는 것이 두말하면 잔소리로 낫겠죠?

모기지가 처음에는 이자를 많이 내고 30년 끝으로 갈수록 원금을 많이 내는 형식 아닌가요? 그래서 너무 자주 리파이낸스하시면 결국 이자를 가장 많이 내는 구간만 반복해서 내게 되는 건 아닌가해서요. 그래도 0.5프로 정도 확 내려간다면 리파이낸스 할 것 같습니다^^

그걸 리파이낸스 계산기가 계산합니다. 말씀하신 바가 맞습니다. 그래서 리파이낸스가 이득인지 확인하려면 결국 총 이자 비용을 따져봐야죠. 

계산기가 정말 좋군요^^

https://getaquote.fyi/ 이런 사이트를 찾았네요. 아주 자세히 최근 모기지 이율 정보를 올려줘서 도움이 되네요!

오늘 랜딩 오피서랑 이야기 했는데요...몇일 사이에 너무나 리파이낸스 요청이 몰려서 더이상 받아서 진행 하기도 힘들고 최선으로 해줄수 있는것도 15년에 3.25라면서 만일 온라인에서 누군가 2.75라도 해준다면 무조건 거기서 해라고 하네요...이것도 무슨 하루 이틀 사이에 진행을 안하면 늦어서 시도도 할수 없는 이런 상황까지 와버렸네요...정말 모든일은 시와 때를 정말 잘 만나야 하나 봅니다...월요일 오전에 정보 듣고 그날 시작했는데 이틀만에 이렇게 올라버릴수가 있는건지요??

조금 더 기다리시고 계속 알아보는 수밖에요. 리파이낸스는 정말 인내와의 싸움이더군요. 응답이 무척 느립니다. 말씀대로 리파이 요청이 지금 엄청날거에요. 혹시 지역이 어디신가요? 지역 따라 또 천차만별인 듯 해요.

알리바마에 있는 아주 작은 도시에요...ㅎㅎㅎ

안 그래도 지금 주변 분들과 이야기 했는데요. 최근 그러니까 1-2주 사이에 리파이낸스 물량이 너무 많아서 은행이 금리를 올렸다고 하네요. 그러니 말씀하신 바가 미국 전국적으로 맞나 봅니다.