모기지 페이먼트 관련

에스크로는 내야하는거로 아는데요

은행에 문의해보세요

네 감사합니다. 2~3시간 기다리더라도 전화로 escrow 페이해야겠네요. 은행 모기지 페이먼트에스는 에스크로 항목으로 따로 내게하는 option 들이 없어셔서 어떻게 내야 할지 고민하고 있었거든요. 

네.  제가 볼때에도 에스크로는 내셔야 할 것 같습니다.

이게 복잡한게, 에스크로는 프라퍼티 택스에 관한거라, 에스크로 안내서 프로퍼티 택스가 페이가 안되면,

아주 복잡하게 꼬여서요. 그바로 파산해도 면제가 안된다는 세금 이라서....

그리고 그보다도 지금 로컬 거버먼트들 난리에요. 세금이 적게 걷히면 타운 재정에 이상이 생겨, 각종 써비스가 문제가 생기고

프라퍼티 택스의 절반이상이 스쿨택스로 가는데, 곧,  아이들 학교에 바로 문제가 생겨요.

혹시 forbearance 기간 끝나고 론 모디피케이션 하게되면 (그 기간만큼 끝에다가 늘리는 걸로) 어떤 서류가 필요한지 미리 물어 보셨는지요.

제 은행에 물어보려고 했는데 그때가서 하라고 안가르쳐 줍니다. 요즘 바빠서 그런지.

혹 알아보셨는지요. 리파이넨스하는 만큼 서류가 많이 필요한지 어떤지 가늠이 안가네요. 수입이 많이 줄면 혹 불이익이 있을지 모르겠습니다.

혹 제너럴 하게라도 아시는 분 계시는지요. 쪽지로 주셔도 됩니다.

이 은행에서는 포베어런스하면 에스트로도 안내도 된다고 하던데, 이건 은행마다 다를 수 있지 않나합니다. (이건 대답해 주던데 론 모디피케이션에 관해서는 일절 안가르쳐 주네요. 한꺼번에 다 내야할 수도 있다 하면서. 그러면 포베어런스 어떻게 하나요)

은행 홈피에서 3개월 forbearance 온라인으로 간단하게 작성해서 서류 작성해서 냈고, 이제 7월 1일부터 원래 냈던 모기지 (에스크로 포함) 내라고 statement 가 왔어요. 그래서 이번에 은행에 다시 3개월 더 연장해달라고 요청했고, 이번에는 메일을 통해서 서류가 잔뜩 왔어요. 현재 소득 작성하라고 하면서 최근 수입 증명서 첨부하고 어느정도까지 forbearance 신청할지 표시하는 부분이 있더라구요. 그래서 저는 서류 작성해서 메일로 보냈어요. 은행에서 그걸 바탕으로 심사할 듯 해요. 근데...거기에 escrow 에 대한 규정은 없더라구요. 어쨋든 위에 답글에 남겨주신데로 은행에 따로 연락해서 지난 달동안 못냈던 에스크로는 다 페이 할려고 합니다. 

제 경험상 3개월 forbearance 경우 한꺼번에 내는게 아니라 7월 1일부터 다시 모기지가 3개월 연장돼서 시작되는 거 같아요.

Loan Modification 은 가장 포괄적인 의미의 용어이고 최초 융자의 Terms 와 조금이라도 다른 모든 것을 총칭하는 말입니다. 현재 Forbearance 도 Loan Mod 의 일부라고 생각하시면 됩니다. Loan Mod 로 가장 잘 풀린 케이스는 무려 원금 삭감!! 도 있구요, 이자율 조정 및 지금처럼 payment 를 유예해주는 것까지 다양하구요, 이자율 조정도 기간별로 지금부터 향후 3년간은 0%, 4 - 5년 차에는 2%, 6년차부터는 3.5% 뭐 이런식으로 custom 으로 될 수 있습니다. 잘 풀린 케이스에요.

각 은행마다 Loss Mitigation Department 가 있고 거기 일하는 사람들이 각각의 시나리오를 모델링해서 은행의 손해를 최소한으로 만드는 역할을 하는데 현재 equity 및 부동산 가치 등등 무수한 factor 들이 있습니다. 최악의 경우 은행에서 차압을 하게되고 결국 shortsale 이나 foreclosure 를 하게 되는데 은행은 거의 무조건 손해가 나죠 이러면. 손해가 남에도 굳이 숏세일이나 포클로져를 하는 이유는 Loan Mod 로 해서 그 론을 계속 끌고 가면 이게 위험한 asset 으로 분류되지만 숏세일이나 포클로저로 부동산을 털어내면 그냥 Loss 로 장부에 기록이 되기 때문에 장부 보기에는 더 깔끔해보여서(?) 그렇습니다. 이미 정리된거니까 annual report 에도 loss 로 기록 되지만 계속 불안한 asset 을 들고 있는게 더 위험한 요소로 보이거든요. 결론적으로는 이런 최악의 경우랑 Loan Mod 를 했을 때의 손해랑 따져서 어떤게 덜 손해인지 보고 집주인과 딜을 하게 됩니다. 우리같은 사람들은 사실 sweet spot 이 어딘지를 알 길이 없죠.... ㅠ.ㅠ

Loan Mod 는 2008년도나 그 후로도 몇년간 엄청나게 많이 했었고 운이 좋아서 원금 몇십만불 삭감 받고 그런 경우도 봤는데 그건 정말 잘 풀린거고 대부분은 payment 유예나 적당한 이자율 조정 및 당분간 (1년 정도??) payment 를 반만 받는다든지 그 시나리오는 정말 무궁무진합니다.

들어가는 서류는 론 받을 때나 리파이낸스 할 때처럼 주기적으로 모든 document 다 제출해야하구요, 왜 income 이 줄었는지 정확하게 서류상으로 보여주셔야합니다. 거의 매달 statement 계속 보내줘야한다고 보시면 되요. Financial 상으로 그냥 탈탈 털린다고 보시면 되요. 장기적으로 Loan Mod 가 finalize 될 때까지요.수입이 많이 줄면 불이익일지 모르지만 서류상 수입이 줄었으니 거기에 맞춰서 최대한 payment 가 가능한 쪽으로 은행의 Loss Mitigation 에서 노력을 할텐데, 중요한건 2008년 당시에도 그랬지만 이 department 가 정립이 잘 안되어있는 느낌??? 담당자마다 서로 연결도 잘 안되고 같은 상황이라도 은행에서 제시하는 offer 가 너무나 상이합니다. 요즘은 잘 모르겠네요. 서브프라임 때 한번 엄청 고생했으니 은행들마다 Loss Mitigation 팀이 정비가 되어 있을 수도 있는데 평상시에는 자주 운용되는 팀은 아니까요. 제 느낌적인 느낌으로는 지금 또는 조만간 각 은행들마다 이거 가이드라인 리뷰하고 있을거같아요. 실업률이 이렇게 뛰면 사람들이 먼저 하는 것 중하나가 Loan Mod 신청이거든요. (직장 잃으면 미국에서 모기지 몇달간 계속 낼 수 있는 사람 생각보다 얼마 안되거든요.)

에스크로는 자세히는 모르겠습니다. 그건 tax 관련이기 때문에 은행에서 유예하고 깎아주고 할 권한도 없구요, 은행과 상담시 지금 납부하는 금액의 얼마만큼 에스크로에 "우선적으로" 적용해달라고 확실히 말하고 두번세번 거듭 팔로업 확인하시는게 좋을거 같아요. 아니면 에스크로 분리해달라고 하셔서 직접 관리하시는게 낳을거 같네요.

Foreclosure 중에서 1st bank 보다 우선이 propety tax 로 알고 있어요. 모기지 다 내도 택스 안내면 county 에서 foreclosure 가능합니다. 2nd mortgage (second loan 을 받으셨던가 HELOC 이 있는 경우) 는 2nd bank 는 사실상 1st bank 다음으로 foreclosure 할 권한이 있긴한데 2nd bank 가 foreclosure 하려면 1st bank 에 현재 mortgage balance 를 다 pay off 하고 foreclosure 해야하므로 현실적으로 그렇게 할 2nd bank 는 지구상에 없습니다.

이걸 활용(?)할 때에는 2nd bank 로 부터 맥시멈으로 빼놓고 payment 안내고 최대한 오래 버티다가 집 포기하고 (크레딧도 포기하고) 숏세일하고 집 털고 나오는거에요. 다음에 집 살 때를 대비해서 이런 최악의 시나리오로 가시면 P1 과 P2 의 크레딧 관리하면서 집 털고 나오는 경우도 많이 봤습니다 예전 서브프라임 때에요. 근데 이미 수입이 줄었으면 지금 2nd mortgage 나 HELOC 을 하기 힘드실테니 HELOC 은 primary residence 에는 그냥 무조건 일단 터놓고 보는게 손해볼건 없을거 같아요. Borrow 안하면 이자도 안내니까요. 이런 최악의 시나리오는 나이가 젊은 편이고 P1 내지 P2 가 다시 직장이든 사업이든 일어날 가능성이 많은 경우 자주 쓰여지는 방법이긴합니다. 숏세일이 그나마 젤 나은거 같아요. 숏세일해도 그 후에 크레딧 관리 잘하면 몇년 안지나서 다시 집 살 수 있으니까요. 다만 숏세일 안한 경우보다는 까다롭게 되겠지요. FHA 같은 경우 숏세일은 3년 후에 가능한걸로 알고 있어요. FHA 는 다운페이도 3.5% 부터 시작하니 한번 망하고 다시 일어서기에 많이 택하는 방법이구요.

최악의 시나리오는 그냥 정말정말로 참고만 하시라고 적어보았구요, 주식처럼 집 값도, 지금 현재 경제적인 문제도 결국 반등(?)합니다. 최악의 시나리오보다는 은행과 가장 딜을 적합하게 하시는게 좋습니다. 특히 가족이 있고 그러면 최대한 은행과 딜을 해서 집을 유지하고 loan terms 를 조정하는게 좋지요.

자세한 설명 너무나 감사드립니다. 세상을 살면서 이런 실질적인 지혜를 갖고 살아야 하는데, 하루 하루 일에만 집중하고 사니까 무지함을 느끼네요. 다시 한 번 감사드려요. 결정을 하는데 도움이 많이 되었습니다.

자세한 설명 감사드립니다. 그럼 원래 있던대로 하는 거지 특별 상황이라고 그냥 간단한 절차고  끝에 붙여주거나 그럴것 같진 않다는 말씀이시지요.

만약 그때가서 인컴이 많이 줄었으면 더 복잡하게 될까봐 그냥 한국에서 돈을 가져와서라도 무리해서 내야하는지 모르겠네요.

그냥 정부차원에서 이번에는 간단히 끝에 붙여주면 좋을텐데 그런 말은 전혀 없나보네요.

그래도 감사합니다.

은행에서 어떻게 할지는 사실 원글님의 론을 담당하는 Loss Mitigation 감당자가 아니고서는 알 수가 없겠는데요, 현재수입이 아예 없어진 상태인가요 아니면 수입이 줄어든 경우인가요? P2 분도 일을 하시는 상황인가요? 아니면 싱글이신가요? 일단 실직이나 개인 비지니스의 셧다운으로 수입이 없어졌다면 unemployment claim 은 하셨을거라고 예상하구요, regular unemployment claim 에 거기에 추가해서 자동으로 한주에 $600 이 더 나오거든요? 그럼 unemployment claim 으로 한달에 3-4 천불 정도는 나옵니다. 수입보다 적겠지만 모기지를 내는데 큰 도움이 될거에요.

개인적인 생각으로 코로나 사태로 정부에서 나서서 은행들에게 페이먼트를 유예하라고 하기엔 은행들 부담이 너무 클거같습니다. Eviction 을 당분간 못하게 하거나 정부에서6개월 페이먼트를 유예하기를 권한다는 가이드라인을 제시해줄 수는 있다고 보는데 이부분은 아직 잘 모르겠어요. 코로나 자체가 아직 변수가 너무 많기에 가이드라인 이렇게 나가버리면 은행이 받아들이기는 힘들거같아요.

한국에서 돈을 가져오는 것이 부모님 돈이라면 계산을 좀 해보셔야겠어요. 현재 직장인으로서 w-2 를 받는지, 개인사업으로 1099 을 받는지 모르고, 신분도 모르니 어떤게 맞는지는 모르겠지만 돈을 가지고 오실 계획이면 현재 unemploymet claim 을 얼마나 받으시는지, 여유 자금 (주식, IRA, 401k 등등) 이 얼마나 있는지 모든 운용 가능한 자산이 얼마인지를 보시고 1년 정도 모기지 및 최소 생활비가 얼마일지를 보고 모자란 부분을 한국에서 조달하시는게 나을 것 같습니다. 한국에서 특히나 부모님 돈을 가져오실 경우 송금은 1년에 5만불 까지가 리밋을테구요, 몇달 급하게 막으려고 최소한의 돈 가져와봐야 몇달 후에 또 똑같은 상황에 처하게 될 가능성이 높으므로 신중히 생각해서 결정하세요.

사담으로 저는 부동산 투자를 종종 하는데요, 정말 어쩔 수 없이 집을 포기하게 되는 경우 집주인 대신 제가 모기지를 내고 집의 deed 를 넘겨 받는 경우가 있습니다. 그걸로 제가 렌트를 구하고 그 렌트로 모기지를 내곤합니다. 자주 그런 경우는 없고 주로 지인의 지인이나 그보다 한단계 더 곤너서 가끔 그론 경우가 있어요. 신문이나 길거리에 Behind Payments? We pay your mortgage 가 그런류의 광고입니다. 다수의 투자자들이 이걸 노리고(?) 접근하는 경우가 많은데요, 정말로 윈윈 되는 경우도 생각보다 많아요. 모기지 서류에 due on sale clause 라고 집을 원래 모기지 받았던 사람이 아니라 다른 사람이 소유하게 되면 (집문서를 다른 사람에게 넘기고 그 새로운 사람 이름으로 county 에 소유기록이 적히게 되죠) 그 순간 모기지 론 전액을 은행에 갚아야한다는 조항이 요즘 론에는 다 들어가 있는데, 현실적으로 은행에서는 알아도 모른척해요 as long as monthly mortgage payment is received. 왜냐면 은행 입장에서는 긁어 부스럼 되거든요. 2000년 아주 초반 까지도 assumable loan 이 있었는데 (처음 받은 모기지를 다른 사람에게 조건 없이 넘기는 것) 워낙 문제가 많아서 요즘엔 없다고 봐야죠. 있다해도 일반적인 conventional loan 보다 이자율도 월등히 높고 클로징 피도 더 들어갑니다.

좀 삼천포로 이야기가 빠졌는데 우선 본인의 monthly income 을 정확히 따져보시구요 (unemployment claim 포함), monthly expense 와 비교해보세요. 차액이 생기면 1년 정도 버티려면 총 얼마가 있어야 할지 예상해보시고 그 예상액을 채우는 순의를 정하시면 대충은 정리 될 것으로 보입니다. 순위 중에 401k 든, IRA 든 penalty 및 텍스 다 고려해서 계산하시구요, 은퇴 자금보다 한국에서 지원 받으실 수 있으면 한국에서의 지원금을 순위에 먼저 넣으시구요. 1년을 잡은 이유는 (1년이 생각보다 후딱 가는것도 사실이거니와) 그 정도의 시간은 있어야 돈에 신경 덜 쓰고 재취업이든 새로운 비지니스든 현재 비지니스 중이시라면 비지니스를 어떻게 이 분위기에 맞춰 방향을 잡을지 앞으로의 계획에 집중할 수 있어서입니다. 한 두세달 막고 그 사이에 뭐 준비하고 이런거 사실 너무 힘들어요.

댓글 감사드립니다. 일이 있어 감사가 늦었습니다.

고민 고민하다가 포베어런스 신청은 안했습니다. 찾아보니 여러 은행에서 이 상황에서는 deferred payment를 제공하고 포베어런스하고는 아예 종류가 다르다고 합니다. 저희 몰기지 은행에서는 원래 있던 포베어런스 밖에 없으니.. 나중에 서류 잔뜩 내야하고 복잡해질까봐 일단 버텨 보려고 합니다. 그냥 일괄적으로 디펄드 페이먼트로 해주면 정말 좋을텐데 왜 정부에서 이런 일은 추진 안하는지 모르겠습니다. 1200불 주는 것보다 3개월 몰기지 디퍼드 페이먼트 해주면 많은 사람들이 한숨 돌릴텐데요. 어쨌든 답글 많이 감사드립니다.