Property Management 어떻게 찾아야 하나요?

페이스북에 보시면 지역 real estate investor group 들이 몇개 있을거에요. 다 가입하시고 PM 추천 좀 부탁한다고하면 댓글들이 줄줄 달릴거에요. 그 중에 몇군데 연락해보시면 되지싶습니다. 페북 그룹이라고 뭐 별 다를 수야 있겠습니까마는 그래도 로컬 investor 들이 추천하는 경우 온라인 검색으로 찾는 것보다는 조금이라도 낫겠죠?

온라인으로 어카운트 매니지 잘 되는지 확인하시구요.

제 경험으론 PM 회사 고르실때 구글에서 찾아보신 다음 리뷰를 꼼꼼하게 읽어보시고 고르시거나....아니면 친한 부동산 에이젼트가 있으시면 추천해달라고 해보셔도 되고요. 아니면 Investor들이 모여있는 사이트를 찾으셔서 그중 고르시는것도 방법입니다. 보통 저는 부동산 에이젼트나 투자자들이 추천하는 PM 회사를 3군데 추린다음 무조건 인터뷰를해서 결정합니다. 제가 생각하는 PM의 포지션은 타주에 투자할때 제가 부동산이 인컴을 만들어 내느냐 아님 폭망하느냐를 결정하기때문에 PM이 먼저 결정이 안되면 저는 투자를 하지 않거든요. 1시간이내라면 직접 관리하시는게 좋으실수도 있어요.

인터뷰하실때 제일 중요한건 PM Fee를 어떻게 차지하는지 알아보셔야 합니다. 제 경험상 3-4가지 다른 스타일이 있었던거 같아요. 그리고 프로페셔널한 PM들은매달 들어오는 렌트비에서 Cap ex, Vacancy, repair/maintenance 목적으로 어느정도의 돈을 (대략 20%-30%정도 들어갈거예요) 랜로드 어카운트에 빼놓고 매달렌트비를 보내줍니다. 이런경우 연말에 다시 정산해서 일처리를 하는경우 돈을 더 받기도 하지만 다시 뱉어내야 될수도 있습니다.

1. 본인 PM Fee만 받고 (보통 한달 렌트의 8%-12% 사이) 몇몇 핸디맨이나 스페셜한 기술자 연락처 알려주면서 문제가 생겼을경우 랜로드 보러 직접 연락하라고 하는 전형적인 테너트 전화만 받아 전달해주는 스타일이 제일 많을거예요. 이런경우 집주인이 직접 관리하는거 하고 별반 틀릴게 없습니다. 그동네 아는 핸디맨하고 기술자 몇명 알아놓으면 그냥 스케쥴 관리만 해주면 되거든요. 근데 할일이 무쟈게 많습니다. 

2. 보통 몇백이나 가끔 천단위의 프로퍼티들을 관리하는 PM들은 PM Fee 받으면서  (8%-12%이지만 가끔 문 갯수로 차지하는 회사도 있습니다.) 자기네가 오랫동안 같이 파트너처럼 일해왔던 기술자들이 있어서 가격도 저렴하고 전문성이 있습니다. 그리고 집에 문제가 생겨서 일 진행하는 동안 파트를 교체한다고 하면 사진 찍어서 증거로 보내줍니다. 보통 단순교환은 집주인과 상의없이 진행하지만 $200-$300 이상의 돈이 들어가는 수리의 경우는 집주인에게 연락해서 상의하고 진행하기도 합니다.

3. 전문 PM회사들이 있는데 위에 2번의 사항들을 포함하고 + 자기네 회사에 Construction팀이 있어서 Rehab에서 부터 간단한 수리까지 자기네들이 다 합니다. 큰 회사의 경우 자기네들 warehouse에 단순 부품들을 쌓아놓고 하기도 하는데 이런경우 수리및 교체할때 좀 퀄리티가 떨어지는 부품들을 많이 쓰더군요. 하지만 가격면에선 최고였습니다. 이런 회사들은 보통 B마이너스-D Class 프로퍼티들 관리하는데 좋습니다. 이런 회사는 정말 전문 투자자들이 많이 몰리는 지역에서 찾아볼수 있습니다. 

자세한 설명 감사합니다.. 저도 아주 멀리있는 타주에 나중에 은퇴해서 살 집을 사 놓을까 고민중인데.. PM 이 주인 멀리 있는거 알고.. 일 대충할까봐.. 걱정이 앞섭니다.. 예전에 집을 구할때 집 주인 대신 PM 에서 관리하는 집을 알아볼때.. 그 PM 이 일을 너무 대충해서.. 정말 집 주인한테 연락해서 PM 바꾸라고 하고 싶었거든요..

PM이 정말 타주에 부동산 투자를 한다고 할때 80%는 먹곺들오갈만큼 정말 중요해요.좋은 사람 만나는게 너무 힘들어요. 그래서 저는 5시간이상 떨어진곳은 안보고 있어요. 언제든 불시에 가서 프로퍼티 상태 확인도 해야하니까요...

전.. 비행기타고... 10 시간... 걸리는.. 하와이 알아보려고 했는데... 힘들겠네요.. 요즘 집값이 계속 올라가는 추세라... 왠지 지금 안 사면 못 살것같은 불안감이 있었는데... p2 님 포기시켜야겠네요..

자세한 글 너무 감사합니다. 일단 감사인사하고 찬찬히 읽어보겠습니다. 다시한번 감사드려요