실제 실행에 옮기기전에, 렌더쪽에 문의를 했는데, 현재는 cash-out refinance가 안된답니다. 아무래도, 경제가 심상치 않기 때문이겠죠.

이런 이유로 아래의 계획은 당분간 추진자체가 안될 듯 합니다.

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요즘 이자율이 좋은 관계로, 여러가지 리파이낸스 문의가 올라오는데, 특히 https://www.milemoa.com/bbs/board/5292252 에서 아이디어를 얻어서,  렌탈하우스를 cash-out refinance해서 제 primary residence를 payoff하는 걸 생각해 보았습니다.

 

우선 상황은 다음과 같습니다.

1) 현재 primary residence에 mortgage 이자가 SALT 디덕션 캡($10000) 을 고려한 후 대략 standard deduction 과 비슷한 $14000입니다. 현재 이율은 2.875/15yr 이고, 대략 5년 정도 지났습니다.

2) 배우자가 real-estate 관련업에 풀타임 종사하고 직접 관리하므로, 렌탈하우스 mortgage 이자는 전액 디덕션이 가능합니다 (따라서, 다른 인컴을 낮추는 효과가 있습니다).

3) 렌탈하우스의 equity가 primary residence의 mortgage balance보다 약 20%정도 더 많습니다. 현재 이율은 2.75/15yr이고 대략 8년정도 지났습니다.

 

제 아이디어는  렌탈하우스로 cash-out refinance로 현재 집을 payoff하면

- 어차피 mortgage이자로 itemize deduction을 못 받으니 여전히 standard deduction

- 렌탈하우스 mortgage 이자는 높아졌으니나, 높아진 금액 전체가 deduct 됨.

- 세율이 25%를 가정하면, 약간의 cash-out refinance등의 비용을 고려해도 이득

 

이런 논리입니다. 대략 그림은 맞는 것 같은데, 다른 세금 고려사항이나 미처 생각하지 못한 비용부분이 있는지 조언 부탁드립니다. 아직 얼마가 이득이 될지도 정확히 계산하는 법도 모르고 있습니다...

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답글 달아주신 분들께 감사드립니다. 제가 한번 향후 5년간 예상 이익을 계산을 해보았습니다.

1) before    yearly interest        deduction      tax saving          total gain

rental         2400                      2400               600 (25%)        2400+12000-600-24000 = -10200

primary      12000                    24000             24000

 

2) after    yearly interest        deduction       tax saving          total gain

rental         16800                   16800            4200 (25%)        16800+0-4200-24000 = -11400

primary      0                            24000            24000

 

결국, 일년에 약 1200불 정도 tax saving이 있을 거라 생각됩니다. 많다면 많고 적다면 적은 금액인데, cash-out refinance를 마구마구 하고 싶을 만큼 땡기는 정도는 아닌것 같습니다. 생각보다 적은 이유는 investment property라 이율이 생각보다 높아서, 결국 두집합쳐서 이자는 더 많아지는 경우가 되네요. 아직 생각못한 hidden extra cost도 있을거 같구요. 제가 생각하지 못한 다른 측면에서 이득이 있다면 조언 부탁드립니다.