베이 지역에서 집구입후기 : 콘도편

안녕하세요. 

요즘에 모기지 금리도 내리고 집구입을 고려하신 분들이 많으실텐데요. 판단에 도움이 되고자 후기를 남깁니다. 

 

1. 집선택

- 입지 : 아이가 없어서 학군은 고려하지 않았구요. 회사가 샌프란 다운타운에 위치해있어서 교통, 그리고 와이프가 있어서 치안, 이 두가지만 봤습니다. 산마테오 카운티, 이스트베이, 월넛크릭 이렇게 세 지역으로 좁혔구요. 각 지역안에서는 치안수준에 따라서 집값이 결정되고 학군 등도 따라오는 것 같았습니다. 치안수준은 이 웹사이트를 참조했습니다. https://www.neighborhoodscout.com/ca 더 자세히는 https://www.crimemapping.com/ 을 참조했구요. 저 같은경우는 강력범죄(살인, 강도, 성범죄)만 필터링해서 봤습니다. 안나오는 지역도 있습니다. 그 외에 산마테오 카운티 같은 경우는 콘도가 도로변에 위치했는지도 집값에 영향을 주는 것 같았습니다.

 

- 자산으로서 가치 :일단 온라인으로 마음에 드는 집을 찾으면 이자비용대비 집값이 얼마나 오르는지 엑셀을 만들어서 비교했습니다. 텍스와 HOA 등 총 고정비용을 이자비용으로 포함시켰습니다. 그리고 매년 얼마나 오르는지는 같은 콘도내 다른 매물의 zillow와 redfin에 포스팅된 거래내역을 참조했습니다.

예를 들어 집값 $520,000, 모기지 이자가 3.25%이면

연이자비용 : 520,000 * 3.25% = $16,900

Tax : 1.25% * $520,000 = $6,500

HOA : $400 *12 = $4,800

Insurance : $300 yearly

총 연이자비용 : 16,900 + 6,500 + 4,800 + 300 = $28,500

 

같은 콘도내 과거매물의 거래내역

sold price 1 : $510,000 on 2020-04-15

sold price 2 : $425,000 on 2017-01-30

거래기간 : 2017-01-30 ~ 2020-04-15 = 3.21년 

연평균 인상률 : =10^(LOG(510,000/425,000)/3.21)-1 = 5.85%

연평균 집값상승액 : 5.85%*$520,000 = $30,420

이 집은 연평균 집값상승액 $30,420 > 연이자비용 $28,500 이므로 살만하다. 라고 결론낼 수 있습니다.

 

물론 이 계산식은 몇가지 가정이 있습니다.

1) 집값은 과거에 상승한 만큼 똑같은 비율로 오른다. 다운페이와 모기지 금액은 동일한 이자와 수익 (3.25%) 를 갖는다. 

2) 콘도이므로 집수리비용은 없고 HOA는 무시할만큼 오르며(2%) 내가 사는동안 spacial assessment도 없다.

3) 되팔때 드는 비용은 없다.

4) 입지에 따른 추가비용 (교통비, 주차비) 은 없다.

그리고 출퇴근시간, 심리적 안정같은 directly하게 정량평가(quantification)가 안되는 것들은 배제했습니다.

 

그리고 마지막으로 현재 콘도에 대한 렌트시세를 craigslist와 zillow를 통해 확인하고 연렌트수익 > 연이자비용 인지 확인했습니다.

 

- 콘도

전 총 6개정도 콘도매물만 봤는데요. 우선 싱글하우스는 제가 살수 있는 여력이 안되고 (살수 있다 싶으면 입지조건이 안좋았습니다.) 집수리 리스크, 혹시 렌트로 전환시 테넌트 관리 등등 때문에 배제했습니다. 콘도는 저희는 두사람이 살거라 1베드만 봤는데 우선 베이지역에 이스트베이를 제외하면 매물이 많지 않습니다. 제 경험에 비추어 몇가지 정리해보면

 

1) 투자 매물 vs 실거주 매물 

집주인이 투자로 구매했던 매물이 많았구요. 2개는 집주인이 살았던 매물이었습니다. 투자였던 매물은 시세대비 리모델링비용 정도가 빠진채로 리스팅되는데요. 직접가보면 상태가 대체로 더 안좋았습니다. 그냥 딱봐도 오랬동안 관리안했구나, 테넌트도 그냥 렌트콘트롤끼고 아무말없이 오래 살았구나' 라고 느끼는 정도였습니다. 그리고 홈인스펙션한 거를 disclosure에 같이 주는데 뭐 읽어보면 주먹구구식이고 마이너한 것들만 나와 있더라구요. 리모델링비용 계산해도 플러밍같은 것은 볼수가 없기 때문에 리스크가 커보였고 뭘 물어보면 몰라요 (unknown) 라는 답변이 옵니다. 콘도에서 플러밍이슈는 재앙에 가깝습니다. 간혹 그 건물 전체 수도관을 공사중 다 잠궈야 할수도 있고 윗집 아랫집 다 들어내고 난리도 아니라고 하더군요. 반면에 집주인이 직접 살았던 매물은 우선 리모델링이 되어있고 집주인이 전반적으로 집에 대해 꿰뚫고 있기 때문에 집수리나 이런것에 대한 리스크가 적습니다. 당연히 이 부분은 가격에 반영되구요. 제 경우는 한개 매물은 multiple 오퍼에서 미끄러졌습니다.

 

2) 리모델링

리모델링은 여기 집사신 마모님들도 잘 아시겠지만, 콘도같은 경우는 바닥, 부엌, 화장실, 전창 조명 (전기배선공사) 이 정도로 나눠집니다. HOA 그리고 시에서 전부 퍼밋받아야 하구요. disclosure를 통해서 과거에 리모델링 했던 내역도 받아볼수 있는데 집주인이 얼마나 피곤했을까 절실히 느껴집니다. 부엌과 화장실 같은 경우는 전기공사가 수반되기때문에 일이 엄청커지구요. 저도 한번 알아봤었는데 우선 HOA에서 깐깐하게 보고, 시에서 일처리 늦고, 퍼밋나와도 또 공사가 제때 끝나지 않는데다 콘도 특성상 따닥따닥 붙어있어서 민원와서 또 올스톱. 콘도 리모델링은 싱글하우스보다 훨씬 어렵다는 것만 알고 포기했습니다. 반드시 최근 5년사이에 리모델링 되어있는 곳으로 보시기 바랍니다. 

 

3) HOA 

우선 special assessment가 예정되어 있는지 리얼터가 알려줍니다. 대체로 단지가 크면 HOA가 낮구요. HOA가 $500에 육박하는 곳들은 security 비용이 큰 경우였습니다. 제가 본 매물에만 근거하면 HOA가 낮으면 집값이 그만큼 비쌉니다. HOA에서 전체 렌트비율을 컨트롤 하는 경우도 있는데 직접 가서보면 이런 콘도는 단지 및 시설관리가 정말 잘 되있었습니다. 그리고 또 1층을 제외한 층은 바닥을 카펫만 허용하는 콘도도 있었구요. 이런 내용들은 요청하면 리얼터가 알려주기도 하고 disclosure에 잘 나와있습니다.

 

2. 구매과정 

 

- 리얼터

 레드핀에서 추천나온 리얼터와 했습니다. 첫 구매라 거래에 대한 보험이라 믿고 선택했구요. 나중에 오퍼가 accept 되면 transaction 코디네이터란 사람이 붙는데 이 사람이 거래과정 중 법정분쟁이 발생하면 변호사역할을 합니다. 확실히 시스템으로 일을 한다는 생각은 듭니다. 제가 느낀 바로는 베이지역은 워낙 리얼터도 많고 매물도 많아서 특정지역의 여왕벌 리얼터 이런거는 없는 듯 합니다. 그런 면에서 대기업이 데이터 축적이나 정보수집에서 월등할 거라는 판단을 했구요. 제 리얼터도 젊으신 분이었는데 그 지역 콘도에 빠싹했습니다. 이 콘도는 오래되서 플러밍공사가 잦다, 1층은 햋빛이 안들어와서 곰팡이가 낄 수 있다, 부터 시작해서 어느 은행은 이 콘도승인이 잘 나고 안나고 이런것 까지 알려주더군요. 본인경험에서 나온건 아닌것 같고 시스템상에서 조회해서 알려주는 듯 했습니다. (전 레드핀과 아무관계가 없습니다)

 

- 오퍼

저는 리얼터가 오프마켓 매물을 물어와서 구입했습니다. 오퍼 전에 리얼터가 주변지역콘도 최근 6개월 거래내역을 보여줍니다. listing 과 실제 sold 된 가격이 전부 나와있구요. 저는 오프마켓 매물이었고 리스팅에 오퍼했고 그대로 accept 됐었습니다. 리스팅 가격이 최근 6개월 주변시세 중 가장 높은 가격보다 만불 커서 어프레졀은 걸었습니다. 인스펙션은 컨틴전시는 안 넣었구요. visiting때 본거는 뜨거운 물 빨리 나오는지, 배수 잘 되는지, 그리고 두꺼비집, 이렇게 나중에 크게 돈나갈 것들 위주로만 봤습니다. 

 

- 모기지

전 7일 어프레졀, 14일 모기지 컨틴전시를 걸었고 30일 클로징이였습니다. covid 때문에 모든게 지연될수 있으니 오퍼 accept되고 나서는 모기지 쇼핑이니 할 겨를이 없었습니다. pre-approval 받을 때 이자율로 3군데(wells fargo, whole sale, HSBC) 압축했고, 오퍼 accept되자마자 크레딧 조회시키고 이자율 확인했습니다. HSBC 가 whole sale만큼 이자가 낮더라구요. 그러나 결국에는 local whole sale에서 3.125% 받고 진행했습니다. 한인분이셨고 한국에서 돈을 가져와야했는데 이것저것 말씀해주셨습니다. 저는 가족들 동원해서 한사람당 5만불씩 제 미국계좌로 송금시키고 송금영수증 첨부, 기프트레러 써서 언더라이터에게 보여주는 걸로 정리했습니다. 콘도라서 어프레졀이 주로 주변이나 같은 단지내에 최근 6개월 거래내역을 참조하는데 지금은 covid 때문에 안에 들어가질 못해서 인테리어는 거의 반영이 안되고 90% 이상 거래내역만 고려해서 평가한다고 했습니다. 그리고 모기지에서 litigation을 봅니다. 집주인이 HOA와 pending 중인 법정분쟁이 있는지' 인데 정말 간혹 있다고 들었습니다. 그리고 다운페이를 20%만 하게되면 이자가 0.25%가 올라가구요. wells fargo에서는 더 올라간다고 들었습니다. 그래서 미니멈 25%를 권장한다고 하더라구요. 카드는 6개월 동굴생활했습니다. 3군데 (wells fargo, whole sale, HSBC) 크레딧 조회방식이 같았는데 Experian, Transuion, Equifax 중 중간값을 쓰고 최근 120일 이내 카드 발급만 조회했다고 하더군요. 740 이상이면 이자율 차이는 없다고 했습니다. 

 

3. 기타

집을 사게된 계기는 베이지역의 터무니없는 렌트, 그리고 현금뿌리는 코비드 시대에 금이든 뭐든 실물자산은 쥐고있어야 한다고 생각했구요. 재택근무가 장기화되면서 집이 많은 역할을 하게되어 내 집이 있어야 오피스를 꾸미던 뭐를 하던 할 수 있다는 생각이었습니다. 환율도 한참 오를때고, 회사에서 받은 주식도 폭락했음에도 그냥 정리했는데요. 코비드로 직장들 많이 잃고 조금 있으면 2008년때처럼 경매로 넘어간 매물이 쏟아져나와 집값이 폭락할 것이다 라는 말도 일리가 있으나 전미에서 집값이 비싸다는 동네에서 집가진 사람들이 경매까지 가도록 놔두진 않을 것 같았습니다. 리얼터말로는 베이지역에는 현금부자가 많답니다. 집을 사는 전략이라는 것도 바로 쏠 수있는 실탄을 쥐고있어야 실현가능한거지 저같은 월급쟁이 엔지니어는 고민하는동안 렌트만 나간다고 판단했습니다. 

마일모아 통해서 집샀다고 봐도 무방할 정도로 도움을 많이 받았습니다. 저도 작게나마 도움이 되고자 합니다. 순전히 제 경험에만 비추어 적었습니다. 잘못된 부분은 지적해주시면 수정하겠습니다. 그리고 위의 계산방식은 그냥 제 머리속에서 나온 식입니다. 공대생이 대충 계산기 몇번 두들겨서 나온 식이니 참조만 해주시면 감사하겠습니다.