질문) Refinance가 이득인지 아닌지 비교하는 방법

고수는 아니지만, 저도 같은 고민을 해본 입장에서 말 씀드리면, 계산 잘 하신 것 같은데요. 참고로 제가 가지고 있는 엑셀로 계산 했을 때는, 4년 이내에 refinance를 하거나 집을 파시면 손해 보시게 됩니다. 

조언 감사합니다. 저도 비슷한 결론입니다. 

포인트를 안사고 받을 수 있는 rate 이 뭔지 한번 보세요. 돈을 주고 이자율을 싸게 만드신건데 지금은 포인트 없이 렌더크레딧까지 받고도 이자율 좋게 받는 때인데 굳이 쌩돈 낼 필요 없을것 같아요. 통상적으로 그렇게 해서 지금 이율의 0.5% 이상정도나 내려가면 재융자 고려해볼만한 것 같아요. 노 클로징으로 재융자하면 당근 한푼이라도 아껴서 고기 사먹어야죠 ^^ 그런데 돈 주고 낮추는거는 결국 내가 그만큼 내는거니까 비슷하다고 생각합니다. 물론 얼마나 살것인지 언제 다시 재융자 할 것인지의 차이가 크게 작용하고요. 5년이 breakeven 이라고 하셨으니 그 전에 다시 재융자 한번 더 할 것 같으면 당연히 노클로징코스트로 이자율 조금 높여서 가시는게 좋고 그게 아니고 쭉 가실 것 같으면 조금이라도 낮은 rate 이 좋겠죠... 

이 사람들이 원래 포인트로 돈을 버나요? 포인트 없는 옵션으로는 잘 안알려줄려고 하네요.. 한번 더 물어보겠습니다. 조언 감사드립니다. 

요 근래 15년이 2% 대로 내려간 것을 본 적은 없는 것 같아요... 포인트내는게 있으니까 그런거겠지만 일단 포인트 없을 경우 rate 이 대강 얼마인지 알면 좋은 레잇인지 아닌지 더 심플하게 알 수 잇을 것 같아요 

제 생각에도 refinance하는게 낫다는 결론은 그대로인 것 같은데요. 실제 아끼는 비용은 아래와 같이 두 개의 현금흐름을 비교해보면 될 것 같습니다.

A: 미래 167개월 (기존 loan 15년 중 13개월 경과) 동안 매달 $2,050을 지급하는 현금흐름

B: 미래 180개월 (신규 loan 15년) 동안 매달 $1,865을 지급하는 현금흐름

이 두 가지의 시나리오를 1.99% rate으로 오늘 현재가치로 할인한 NPV를 계산해보면 알 수 있겠네요. Refinance를 하는 B안이 현재가치로 대략 $9,000 이득인 것 같습니다. 과거에 쓴 비용은 되돌릴 수 없는 sunk cost니까 고려하지 않으셔도 될 것 같습니다.

이건 생각보지 못한 부분이네요. 대략 9000불으로 나오는데 저도 동의합니다. 조언 감사드립니다.

말씀하신 내용을 가지고 보면 5년이상 거주한다는 가정하에 리파이낸싱 하는게 이득인게 맞습니다. 다른 분들이 잘 설명해주셨으니 한가지 다른 부분을 말씀드리면

매달 내고 계신 $2050에서 새로 바뀌는 monthly payment $1865 의 차익 부분을 extra payment 로 갚는 다고 생각하시면 $2050-$1865 = $185

1년 6개월 빨리 모기지가 끝나게 되고 약 $4900의 추가로 이자를 아끼게 됩니다. 그렇기 때문에 리파이낸싱하시고 줄어든 monthly payment 만큼 더 추가로 페이하시는걸 추천드립니다. (어짜피 리파이낸싱 안하시면 내는돈이기때문에 차이는 못느끼실 겁니다^^)

extra payment는 전혀 생각을 해보지 않았었는데, 시물레이션 해보니 refi가 더 좋아보입니다. 줄어든 페이를 엑스트라 페이로..왜 이생각을 못했을까요. ^^; 조언 감사드립니다. 

이미 낸 돈은 이미 낸 돈이죠. 그걸 리파이 비교에 넣을 이유는 없습니다. 앞으로 "현재 론을 유지할 시 집 팔 때 까지의 이자"와 "리파이 비용 + 리파이할 시 집 팔 때 까지의 이자"만 비교하시면 됩니다.

넵. 저도 sunk cost라고 머리로 생각은 하는데, 이건 미련인가요. 뭔가요 자꾸 계산에 집어 넣고 있습니다. ㅋㅋㅋ 조언 감사드립니다. 

리파이낸스 하는 것이 무조건 이득이죠. 물론 포인트까지 샀는데 이율이 0.875%차이난다면 Best deal은 아니겠지만 그래도 리파이낸스가 이득입니다 (땅파서 몇천불이 나오는 것은 아니니까요). 관건은 현재 집에 얼마나 오래 살거냐에 달려있을 것 같습니다.. 예를 들어 저 같은 경우 현재 집에 15년이나 살 생각이 전혀 없거든요. 물론 이것은 본인의 상황에 따라 제각각이니 맞춰서 선택하시면 될듯요.

확 와 닿네요. ㅋㅋㅋ 땅파도 몇천불 안나오죠. 특히 저같이 저소득층한테는요... 조언 감사드립니다,., 그냥 진행하겠습니다. 방금 더 알아봤는데 더이상은 아무것도 해줄수 없다네요,