부동산-2년차 후기

휴가라 시간이 많이 남아 오랫만에 정리해서 글올려봅니다.

코로나 시대라 북유럽크루즈, 여름캠핑등을 줄줄이 취소하고나니 휴가가 영 슴슴하기만 합니다.

 

1. Invest house#1

지역:프로비던스,RI (지역어디냐고 하도 쪽지를 주셔서..)

로컬지역: 이스트 사이드 

지역특징: 소도시 답게 다운타운 5분거리, 홀푸드마켓, 교통 매우편리, 브라운대학, 리즈디대학, 존슨앤웰리스대학 5분거리, 걸어서 1마일, 보스톤 출퇴근 직장인 커퓨터 기차 통근용이

매물분석: 3층짜리 멀티홈, 100년넘음, 구입당시 내부 매우 낡았지만, 사이딩과 루프는 양호함. 구입가격 $275,000

토탈 내부 리노베이션 (화장실 3개, 부엌 그래나잇, 캐비넷 부엌 3개, 방 페인팅, 패칭, 바닥-상태좋은 바이닐플랭크로 전체 교체, 방방이 자물쇠있는 문달기, 블라인드, 전등설치)

봄에 플러밍 두번 고침, 앞문교체, 리테이닝월 새로 설치, 와이어 펜스인데, 버려진 이웃집이 보기싫어서 나무펜스로 일부보강), 

1년 리모델링, 메인테넌스 비용 ($90,000) 쉐어 하우스 렌트 (방 10개) $700~620, monthly rent Max  $6,500 - lowest $5,400/month

손실-Nonpayment Eviction for 6 month- 코로나에 걸림 $700불짜리 큰방에 렌트 6개월 못받음

     - Vacancy 방 2개. 4개월. 코로나때분에 렌트 쇼잉을 중단.

     -테넌트교체기간 8월에 방 5개 1개월 쇼잉/교체기간

익스펜스-유틸리티 (전기,개스,인터넷, 물 등등 다 집주인부담)-$5,000불/1년

PITI-몰게지와 프로퍼티 택스,보험 1년 ~$18,000 (이쟈율 4.65%, 택스 $5600, 보험 $2,300)

렌트-2년차: 절반은 그대로 남고, 문제많은 절반은 리스가 끝나는대로 내보내고, 새로 깐깐하게 골라서 렌트를 냈슴. 7-8월은 핫한 프라임 타임이라, 광고 시작하고 3주안에 거의다 나가고, 현재 방1개 남은 상태. 브라운대학이 오픈하기로 했다하니, 8월말까지는 남은 방하나는 무난히 완판할것 같음.

 

첫해의 매우 더러웠던 고양이주인, 게스트와 군식구를 끊임없이 불러대고 불평이 많던 이빅션 해서 쫒아낸 여자의 기억으로 렌트를 노펫, 남자 룸메이트로만 진행. 

 

** 코로나와 이빅션등으로 골치아픈데 팔라는 권유가 들어와서, 잠시 마켓에 $529,000에 내놨었고, 오퍼 2개 받았는데, FHA 론인 바이어가 와서 HUD에서 론이 안나온다고 엎어졌고, 7-8월 핫한 렌트 시기 놓칠까 싶어 후딱 렌트를 다 내고, 팔자니 정도들고 아깝기도 해서, 파는 마켓은 접기로 했슴.

 

***코로나 디스클로져: 코로나 증상있는지, 여행경력있는지 묻는 디스클로져에, 코로나에 걸렸을시에 쉐어하우스이므로, 공용공간 (부엌, 화장실, 거실)에서의 마스크 착용의무화와, 고지의 의무화, WHO 가이드 조항 몇개, 쉐어하우스에서 코로나에 걸렸다해서 테넌트를 이빅션 할수 없다는 주정부의 조항들, 게스트 제한 팔러시 등을 추가하여 렌트계약시 사인하도록 함.

 

 

2. Invest house #2.

여행도 못가고 너무 심심한 차에, 이차저차 가족들이 제 렌트비지니스 모델에 관심이 가서 투자를 하셨습니다.

두번째 렌트집을 사는 과정에서, 오퍼넣은 집들에 경쟁이 걸려서 웃돈 만불 얹었는데도 미끄러지기를 두번.

세번째는 지붕 지하실 다 피니쉬되어 3유닛집인데 5가구 세를 놓는 집이 $389k에 오퍼가 되었는데, 인스펙션중 기반구조가 썩어서 제가 엎었습니다.

내부공사로 인테리어 리모델링은 되는데, 구조가 썩은집은 감당이 안되어서요.

 

다시 심기일전으로 찾은집은 4유닛집입니다. 앞건물에 3층에 층층이 2베드 아파트이고, 뒷집은 싱글홈인데 4베드 2배스 집이고, 랏이 하나더 끼어었어서 주차장으로 쓴느데 차를 10대정도 댈수있고, 나중에 집을 지을수 있는 랏이 딸려 있었습니다. 위치는 시내에서 3마일정도의 프로비던스 주택가이고, 엘리멘트리 학교와 공원이 앞마당을 바라보고 있습니다. 인구밀도는 높은 지역이므로 렌트가 빌 염려는 없는 지역.

장점: 집 건물 2채, 4 유닛 APT, 주차공간 많음, 랏추가, 뒷집의 사이딩과 지붕은 1년짜리 새거, 유틸리티 보일러 전기 집주인꺼 테넌트꺼 다 잘 나눠져있고, 보일러 새거 (1년). 테넌트 fully rented. ($950, 850, 750, 1050) 현재 렌트 총합 $3,650/mo, 렌트 지금까지 다 잘냈는데 뒷집아저씨 코로나로 렌트도움 프로그램지원 받아서, 이주에 반씩 스케줄해서 내고있다고함. 집수리후 렌트를 올려받을수 있는 가능성. 뒷집이 4베드 독채라서 렌트형식에 따라 많이 낼수 있을듯

단점: 앞건물 사이딩이 낡았슴, 뒷집 내부 수리 필요 (윈도우에 케이싱이 없이 그냥 창문만 밀어넣었슴), 문짝들 망가진거 여럿, 굴뚝에 크랙, 소소하게 낡은거 썩은벽재 patching 필요. 낡은것들은 일단 full price offer를 한후, 인스펙션후 네고를 잘하면 1-2만불 깍을수 있슴.

계산기 렌트분석

 

구입: 리스팅 ($339,000) 오퍼가격 $355,000,  25% down, 75% loan. 현재 이자율 최저 3.65% (투자용집이율) 30년, property tax $6450, Insurance: $3,300 (건물이 두채라) 인스펙션후 네고중 1-2만불 다운으로 추가오퍼 진행중

시나리오 1: 현재테넌트 이어받아 당분간 갈경우 인컴 $3600/mo, 익스펜스 (PITI,maintenance)Max$2,000 Cashflow $1,600/mo (리모델링 예산 $10,000)

시나리오 2: 현재 테넌트다 내보내고, 업그레이드 리모델링하고, 모두 유닛으로 렌트낼경울

               리모델링 비용 ($30,000), Monthly $1050, 1000, 1000, $1550 = $4,600 익스펜스 (PITI,maintenance)Max$2,000 Cashflow $2,600

시나리오 3: 현재 테넌트중 렌트가 낮은 두집을 내보내고, 업그레이드 리모델링하고, 뒷집을 쉐어 하우스로 할경우

               리모델링 비용 ($20,000), Monthly $950, 850, 1000, $2200 = $5,000  익스펜스 $2,300 Cash flow $2,700 / monthly

 

 

 

 

 

 

** 내년에는 코로나여파로 포베어런스 기간이 끝난 매물이 쏟아져나올듯하고, 돈찍어내기의 여파로 낀 버블이 좀 빠질듯 하니,

그거 감안하시고, 즐투하시길 바랍니다.

 

렌트에서 캐쉬플로우가 안정된 집들은 십가격에서 10-20%정도가 빠지게 마켓에 매물이 나온다고 하더라도, 현재 캐쉬플로우 진행형으로 렌트세팅을 할경우와 2년후 20% 싸게 집을 사서 좀더 고쳐서 (싸게나온집들은 상태가 어차피 안좋으니) 렌트낼경우 등을 비교해보니 제경우는 현재의 분석기로 지금 당장 산다고 해도 큰차이가 없었습니다. 물론 향후 버블 꺼지고 싸개 나온 매물이 있을때를 준비해서 캐쉬를 부지런히 준비하기위해, 당장 여력이 될때 집을 하나 더 사버렸다는 변명을 구차하게 늘어놔봤습니다.

 

복잡하고 긴 이야기 간단하게 써놨는데, 지역차가 매우 크니, 참고만 하시라고 글올립니다.

다음엔 저도 이빅션 변호사없이 직접 해본 경험 정리해서 올려보겠습니다. 할만 하더라구요.

 

그럼 좋은 여름 되시고,

마모 식구들 건강하고 안전하게 보내세요