화재 이후 건물주의 이상한 행동..도와주세요.

댓글이 없는걸 보니.. 상황이 복잡하죠? 너무 부담가지시 마시고.. 그냥 나누고 작은 도움이라도 구할수있을까 싶어서 글을 올려봤습니다. 잘 해결될수 있도록 기도해주세요. 읽어주신 분들에게 감사드립니다.

에고 잘하셨어요. Vent해야죠. 저야 월급쟁이라 이런 경우를 당할 일은 없지만, 주변에서 이런 경우를 당하면 도울 방법도 없고, 마음만 아프네요. 잘 해결되길 바랍니다. 화이팅!

마음고생은 하시겠지만 시간이 해결해줄 것 같습니다! 도움 못드려 죄송해요~ 잘 해결되시길 바래요!!! 

용기주셔서 감사해요.

모르는 분야라 섣불리 댓글을 달 수가 없었어요. 잘 해결되시기를 간절히 기도합니다. 힘내시길!

감사합니다. 힘내겠습니다!

이런 어려운상황이..ㅠ 힘내시고 건물주가 뭔가 켕기는게 있거나 자기가 저렇게 피차미루면 얻는것이있으니 저러는것같습니다 이런 상황에순 연락취하고 글쓴이님이 연락하려 노력한 정황 등을 항상 모아두세오 증거로 ㅠㅠ

조언감사해요. 꼭 그리하겠습니다.

스트레스 받는 상황이네요. 

웅쓰님 비지니스 못해서 얻는 손해는 어떻게 커버가 될련지.. 

제 밑도 끝도 없는 추측은, 

왠지 건물주가 알박기 하고 움직이지 않고 있으면 테넨트 보험회사에서 손 들고 다 커버 해주리라는 믿음이 있어서 저럴려나요? 

이런 상황을 대치하고 있는게 보통 믿는 구석이 없으면 바로 이 보험이던 저 보험이던 눈 앞에 보이는 손해를 최소화 하고 싶을텐데.. 

도저히 이해가 안되는 건물주에요.. 변호사도 도저히 이해가 안된다고 합니다. ㅜㅜ

예전에 같은 상가 식당에서 불이 났었는데 보험회사에서 렌트 , 페이롤, 영업이익에 대한 보상 다 해주던대요. 물론 건물주는 건물 자체에 대한 수리(지붕, 벽) 하고 테넌트 보험에서 가게 안을 고치는거 돈내주었어요. 

보험회사에 다시 물어보시고 리스 어그리먼트에 fire clause 있으면거기에 뭐라고 적혀있는지 다시 보세요. 

저희 보험회사에서는 커버를 해준다고하는데도, 건물주가 클레임을 안하고 있는 상황이에요. 저희 보험회사에서는 건물주에게 먼저 건물보험으로 수리와 보상을 받고, 그 건물보험회사는 저희 테넌트 보험회사에 신청을 하면 돈을 다 커버해주겠다고 하는대도.. 건물주는 그렇게 따르지않고 오히려.. 자기가 개인적으로 저희 보험회사에 클레임을 넣었는데 저희보험회사가 받아주지않아서 이 지경이 되었다고 블레임하는 중이에요. 

이런 경우에 subrogation(한국어로는 대위(변제)라고 하는데, 별로 안 정확하게 대충 설명하자면 복수의 보험사가 책임소재를 밝혀서 보험금을 분할지급하는 과정)중에 테넌트 보험에서 '이건 accident이므로 우리는 빌딩 damage에 관해서는 liability가 없다'고 말을 바꿀 수가 있고, 그렇게 되면 오너 인슈런스에서 보험금을 일부 또는 전부 내야 하는 상황이 벌어질 수가 있겠죠. 그러면 (자기는 아무 잘못이 없는 상황이라고 생각하는) 오너 입장에서는 보험료가 오르는 등의 불이익을 감당하기 싫은거고요. 근데 건물보험이라는게 많은 경우에 저런 자기가 아무 잘못이 없는 상황에서 사용되는 경우가 대부분이라..

(정확히 같은 건 아니지만) 차 사고로 비유하자면 오너는 이렇게 생각하는 셈이겠네요. A가 B 차를 받은 상황인데, B가 자기 차를 고치려고 A 보험사에 클레임을 하려고 하니까, A가 일단 B 보험으로 고치고 A 보험에서 나중에 돈을 받으라고 하는거죠. 근데 마모에서도 보통 A 보험사에 직접 클레임을 하라고 하잖아요? 이유는 B의 보험료가 오를 수도 있고, 돈을 받는 과정이 길고 복잡할 수도 있고, 뭣보다 자기 insurance를 써야한다는 게 마음에 안 드는거죠.

+1

정확히 이 상황이 아닐까 짐작만 해봅니다. 건물주에게 '이러저러 해서 너가 클레임을 해도 너의 보험료는 오르지 않는다' 라는걸 중점적으로 한번 어필 해보시면 어떨까요?

오를지 안오를지.. 저도 잘몰라서 그렇게 건물주에게 확답을 줄수가 없을것같아요.. 그런데 중요한 사실은 90일 이내에 건물주가 건물에 대한 부분을 복구완료하지 못해서.. 저희 변호사는 Constructive eviction을 이야기 하더라구요. 저도 다른곳에서 장사하고 싶은 마음이 굴뚝같은데.. 저희가 그 쇼핑센터에서 나름 Anchor 테넌트여서 붙잡고 놔주지도 않습니다. 사이즈가 4500 스퀘어 핏이거든요.. 자리 3개를 합친곳을 쓰고 있습니다. 정말 다른곳으로 나가고 싶습니다..

맞습니다. SUBROGATION. 그런데 건물주는 자기 보험료오른다고.. 클레임을 하기 싫다고 합니다. 건물보험료도 제가 다달이 꼬박꼬박 다 냈는데도 말이죠.. 그리고 이런 상황을 대비해서 보험을 드는것인데.. 자기마음대로 내키지 않는다고 쓰길 싫다고하면.. 정말 화재로 직원과 일터를 한꺼번에 모두잃은 저의 입장에서는 이해가 안가는 상황입니다. 더군다나 제 비지니스 보험인 Farmers insurance에서는 subrogation으로 모든것을 보상해준다고 하는데도, 자기가 직접 클레임을 넣고 싶어하는 의도를 이해할수없습니다. 당연히 Farmers에서는 건물주의 클레임을 받아주질 않았습니다. 그래서 Farmers에서는 건물주가 책임을 다하지 않아 복구공사가 더 지연되어서 발생한 지연비용을 4개월치에 대해서 22만불을 건물주에게 청구하겠다고 편지를 보낸 상태입니다. 

그러게요. 말이 안 통하니 법적 절차를 통해서 해결할 수밖에 없는 상황인거같네요.. 부디 좋은 쪽으로 해결되시기를 빕니다.

격려해주셔서 감사해요.

잘 이해가 되지 않는 부분이 있는데, 건물의 master insurance는 당연히 소유주가 자기 재산을 커버하기 위해 드는 것이고(보험 비용을 테넌트에게 전가할 수는 있겠습니다만), 테넌트는 임대한 건물 내부의 자기 재산(인테리어 등)에 대한 보험을(만) 드는 것 아닌가요? 테넌트 보험이 화재로 인한 건물의 structural damage를 커버할 것 같지는 않은데요. 혹시 master insurance가 good standing이 아니라든가 하는 끔찍한 상황은 아니길 바래봅니다..

제가 가지고 있는 보험은 Farmers insurance이고, Liability는 4밀리언까지 보장이 되어있어서 문제는 없는것 같아요. 그리고 비지니스 보험은 건물주도 Additional insured라고해서 포함이 되어있어서 건물주 피해까지 보상이 되는 보험입니다. 그런데도 건물주는 저희 보험회사에서 말하는 방법대로 클레임을 하지않고 있어요. 건물주는 건물보험을 가지고 있는대도.. 왜 그런지 정말 모르겠어요.

헉!!! 이빅션이 진행된다고요? 이런 XX 같은 상황 이라니...

어느 주이신가요 ? 전 캘리인데 지금 코비드 때문에 커머셜도 이빅션 못하는걸로 알아요 

차라리 리스를 터미네잇 시켜줬으면 좋겠어요.. 직원들이 저만 기다리고 있는데.. 기다리는 직원들에게 미안해서 너무 힘들어요..

너무 불공정한 상황입니다. 오히려 배째라하고잇으면 건물주가 자기위주로 돌아간다고생각하는거같은데 변호사 중에서도 잘 싸우는 말빨좋은 유대계 미국인변호사한테 케이스 한번 무료로 봐달라고 해보는것도 추천드립니다 보통 이렇게 불공정한 상황에 고소시 변호사가 추후 몇십프로 뿜빠이식으로 돈 안내고도 케이스 시작해주는경우가 많더라구요 저도 예전에 집주인 이상한 사람걸렸는데 습관적으로 찍어둔 사진이나 영상들을 참착해 제가 거의 승소가 99프로라 극적으로 해결된경우가있었습니다 물론 비즈니스 규모는아니었지만.. 너무 힘드시겠지만 이럴때일수록 정신 바짝차리시고 ㅏ서 마지막끝날때까지끝난게아니라 생각하시고 힘내셔야합니다...

귀한 경험속에서 주시는 조언, 너무 감사드려요. 싸움을 해야하는 것이 싫지만, 가족을 지키지 위해선 무엇이라도 해야할것같아요,,

상업용 건물의 경우, 건물주들이 우월한 지위에 있다 보니, 이런 경우가 있는 것 같습니다. 어차피 리즈 터미네잇을 원하실 정도라면 변호사를 알아보셔서 진행하시는 쪽이 빠르지 않을까 생각되네요. 아마도 실제 소송으로 가기 전에 변호사 레터 한 장으로 상황이 정리될 가능성이 커 보입니다. 저도 전에 건물주가 관리책임이 있는 수도 계량기에서 문제가 생겨 수리를 해야 하는데, 수리비 50%를 세입자가 내라고 하더라고요. 그래서 50%를 세입자가 비용 분담할 법적 근거를 보여달라고 레터를 보내고 나니 더 이상 요구하지 않더라고요. 이 경우 리즈 계약서와 각종 증빙 자료 잘 챙기셔서 변호사 상담을 받아 보시면 좋겠습니다.

업데이트 내용을 보니, 이미 변호사와 같이 일을 하고 계시네요. 어서 상황이 잘 해결되시길 빕니다. 저도 건물주의 반응이 이성적으로는 이해가 되지 않네요. 

Attorney를 고용해서 수차례 편지가 오고가고.. Farmers 에서도 변호사를 고용해서 건물주와 언쟁중입니다. 궁금한점이 있는데요. 건물주는 자기가 건물을 위해서 가지고 있는 건물보험을 사용하지않으려고 해요. 그리고 저희 보험회사는 건물보험을 먼저 사용하고 그 건물보험회사가 제가 가입한 보험회사에 청구를하는 것이라고 하면서 제대로 따르지않은 건물주 탓을 하고 있습니다. 

정말 건물주는 자기 건물을 고칠때 건물보험을 사용하지않을 수 있는 건가요? 아니면 보험회사의 말이 맞는것인가요?

건물보험을 사용하지 않을 수야 있겠죠(차 사고 비유를 다시 생각하면 보험 오르는게 무서워서 자기 돈으로 고치는 것처럼). 근데 중요한 건 건물주와 원글님 사이의 계약이겠죠. 원글님의 말씀대로라면 건물주가 원글님 보험사에 클레임을 했는데 디나이가 됐다고 해서, 건물주가 건물을 고쳐서 원글님이 영업을 할 수 있는 상태로 만들어주어야 할 계약상의 의무가 없어지는 게 아니잖아요? 물론 화재의 책임소재를 가지고 법적 분쟁을 가져가고 원글님의 보험이 primary coverage가 되어야 한다고 클레임을 할 수는 있겠습니다만... (그게 얼마나 가능한 케이스인지는 변호사들이 알겠죠)

근데 이렇게 되면 반대방향의 옵션을 생각해보셔야 하는 건 아닌가 싶기도 합니다. 원글님이 원글님 보험사에 damage와 loss of use를 청구하고, 원글님 보험사가 빌딩 보험사에 subrogation을 거는 식으로요. 원글님의 보험사가 22만불을 청구하겠다고 하는 게 같은 맥락이 아닌가 싶네요.

정말 감사합니다. 이렇게 성심성의껏 조언해주셔서 너무 고맙습니다.

건물주가 어제 전화가 왔어요. 자기가 건물보험사에 클레임을 안하는 이유는 직접고치는 비용보다 보험사에서 올리는 보험료가 더 클것이기 때문이라고 합니다. 그래서 자기가 자기돈으로 고치지만, 청구를 다시 저에게 할것이라고 하더라구요. 건물주의 논리는 제가 다 고쳐야한다는 것이라서.. 

그리고 저희 보험사에서 건물주의 클레임을 디나이한 이유는 건물주에게 증빙서류를 요청했는데 건물주가 제대로 제출하지 않아서라고 보험사에서 이유를 알려줬습니다. 그랬더니, 건물주는 보험사에서 자기들 클레임을 디나이 했다고 주장하고 있어요. 저희 변호사와 보험사에서 고용한 변호사는 똑같이 건물주가 잘못이라고 이야기하고 있습니다.

건물주와 저와의 계약은 변호사님이 말씀해주셔서 명확합니다. 건물은 건물주가, 내부수리는 테넌트가.. 다만, 건물주의 주장은 저희 가게가 불난 원인이니, 무조건 테넌트인 네가 알아서 다해야한다고 하고 있는 것이죠. 분명히 리스 계약서에는 건물은 건물주가 고쳐서 90일 이내에 제공해야한다고 명시 되어 있습니다.

저희 보험회사가 건물주에게 22만불을 청구하는 것은 불난 이후 건물주의 계약불이행으로 늘어난 보상기간에 대해서 건물주에게 재청구하는 것이라고 하더라구요. 그리고 매일매일 그 금액이 불어나고 있는 상황이에요. 결국엔 이 폭탄이 누군가에게는 갈텐데.. 건물주가 지붕을 하루빨리 고쳐야지만 제가 공사를 시작할수있는 상황입니다. 그렇지만, 건물주의 주장은 변함없이 저의 잘못이니.. 제가 다 해야한다는 식이죠..